Samenvatting
seminar: Samen werken aan betaalbaar sociaal wonen 30 september 2015
Over het seminar De nieuwe woningwet brengt veel wijzigingen met zich mee. Zo krijgen gemeenten en huurdersorganisaties een prominentere rol toebedeeld, die meer taken en verantwoordelijkheden met zich meebrengt. De woningcorporaties dienen zich weer toe te leggen op hun kerntaak: zorgen voor betaalbare woningen. Ze hebben de taak aan te sluiten op het woonbeleid van gemeenten. De woonvisie is een belangrijk hulpmiddel om goede prestatieafspraken te maken met de woningcorporaties over hun bijdrage aan de woonopgave, zowel op gemeente-‐ als op wijkniveau. Om tot een goede aanpak en beleidsprogrammering voor de woningvoorraad te komen is cijfermatig inzicht in de geschiktheid van de woningvoorraad noodzakelijk. Dit vraagt om eigen gemeentelijke acties, en die zijn van belang voor de prestatieafspraken die gemeenten maken met lokale partijen. Daarnaast geeft de nieuwe woningwet regels over het passend toewijzen van sociale huurwoningen en zijn er regels over de splitsing van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) versus niet-‐DAEB. Naast de impact van de woningwet maakt de sociale woningmarkt een turbulente periode door. Voor woningverbeteringen of nieuwbouw is weinig financiële ruimte meer en de huur wordt vaak sterk opgetrokken bij het vrijkomen van woningen. De woonvisie is het instrument om corporaties ertoe aan te zetten het benodigde aanbod woningen ook beschikbaar te hebben.
Highlights Paulus Jansen, wethouder Utrecht Paulus Jansen was voorheen lid van de Tweede Kamer. Nu is hij wethouder in Utrecht met ondermeer de portefeuille wonen. Hij verzorgt de opening van het seminar door het woningbeleid van Utrecht toe te lichten. Het verschil tussen werken in de Tweede Kamer en de gemeente is de concreetheid van het werk. In de Tweede Kamer was het prettig als een motie werd aangenomen. In de gemeente is er altijd reuring. De publieke tribune zit vol. Het is concreet te zien waar je mee bezig bent. Zeker op het gebied van wonen. Paulus licht de demografische gegevens van Utrecht toe en geeft aan wat dit betekent voor het beleid van de gemeente. Utrecht is, mede door de studenten in de stad, een jonge gemeente. In 2014 had Utrecht de twijfelachtige eer om koploper te zijn op het gebied van huurstijgingen, te weten gemiddeld 6%. Paulus heeft in overleg met woningcorporaties de huurstijging voor 2015 weten te halveren. Hij is kritisch over de investeringen die gedaan worden voor nieuwbouw van gebouwen. Immers, alles wat uitgegeven wordt aan de stenen kan niet meer uitgegeven worden aan de activiteiten die we graag in het gebouw zouden willen zien. Dit vormt voor Paulus een continue afweging. De voorganger van Paulus had prestatieafspraken gemaakt met de corporaties. In de prestatieafspraken werden 3000 woningen minder gebouwd dan noodzakelijk. Er was te weinig rekening gehouden met de bevolkingsgroei. Utrecht heeft ingezet op de doorstroming van scheefhuurders, omdat de instroom van lage inkomens aanzienlijk was (20%). In de nieuwe prestatieafspraken met de corporaties zijn 4 prioriteiten benoemd: -‐ -‐ -‐ -‐
betaalbaarheid; 60% van de huurders kon de betaalbaarheidstoets van het NIBUD niet doorstaan. Passend aanbod Duurzaamheid/ energie Middeldure vrije sector stimuleren; de druk moest af van de lage huurwoningen
Voor wat betreft kwaliteit, merkt Paulus op dat Utrecht weliswaar kwalitatief goed wil bouwen, maar dat er keuzes gemaakt moesten worden en daarbij prevaleerde kwaliteit niet. Paulus schetst een driehoek wat het afwegingskader was van de gemeente, te weten prijs, kwaliteit en voorraad. In de prestatieafspraken is ingezet op prijs en voorraad en minder op kwaliteit. Tot slot belicht Paulus de relatie met de 16 buurgemeenten. Er is sprake van een regionale woningmarkt. Utrecht pakt dit als regio op. Janny Komduur van de Woonbond benadrukt tijdens deze opening dat de Woonbond blij is met de nieuwe woningwet. En dan specifiek de rol die de huurders in de nieuwe woningwet hebben gekregen. Wel is het belangrijk dat de huurders een professionaliseringsslag gaan maken om de rol ook goed te kunnen invullen. Janny is kritisch over de verhuurderheffing. Deze rijdt het thema ‘betaalbaarheid’ in de wielen.
Hugo Priemus, impact Woningwet Zowel de Eerste Kamer als de Tweede Kamer hebben unaniem ingestemd met de nieuwe Woningwet. Dit lijkt bemoedigend, maar Hugo verwacht bij de uitwerking van de regels zich complicaties gaan voordoen. Hugo loopt door de woningwet heen en benoemd mogelijke complicaties. Hugo schetst een aantal zaken die voor problemen zullen zorgen: -‐
-‐ -‐ -‐
-‐
De verhuurderheffing is een verstorende factor. Deze heffing is niet opgenomen in de nieuwe woningwet. Het is een belastingmaatregel. In 2015 is €1,4 miljard uit de sector geheven. Er zijn al geluiden dat dit opgetrokken gaat worden naar €2 miljard. Inkomensafhankelijke huurverhogingen Tijdelijke huurcontracten Vormgeving van de huurtoeslag; niemand is verantwoordelijk voor het beteugelen van de huurtoeslag; gemeenten niet, corporaties niet. De kosten zijn te hoog geworden waardoor het Rijk een instrument heeft ingevoerd om kosten te beheersen, te weten het passend toewijzen. Daarnaast is de huurtoeslag gebaseerd op toekomstige loonontwikkeling. Dat blijkt fraude gevoelig. Passendheidstoets; de corporaties mogen nog maar in 5% van de toewijzingen boven de aftoppingsgrens van €618 toewijzen. Deze nieuwe spelregel heeft gevolgen voor de woonruimte verdeling. Het toewijzen van woningen gebeurt ‘aan de poort’; er wordt gekeken naar het inkomen op het moment dat de woning wordt toegewezen. Er is geen consequentie gesteld aan maatschappelijk succes. Met andere woorden, als het inkomen van de huurder stijgt dan mag de huurder in de woning blijven wonen.
Diensten van Algemeen Economische Belang (DAEB)
Hugo licht toe dat de Europese commissie heeft ingegrepen op de Nederlandse Markt omdat woningcorporaties staatsteun krijgen voor niet-‐DAEB activiteiten. De corporaties kunnen door de garantiestelling van gemeenten goedkoper lenen op de financiële markt (WSW garantie). Dit is staatssteun. Voor de sociale huursector is dit toegestaan, maar daar buiten niet. Daarom is in de woningwet de regeling van DAEB en niet-‐DAEB opgenomen. Maximaal 4% van het bezit van een corporatie mag niet-‐DAEB zijn. Hugo benadrukt dat de gemeenten en de corporaties met elkaar het gesprek aan moeten gaan welk deel van het bezit als niet-‐DAEB wordt bestemd. Er zitten namelijk effecten aan het bestempelen van bezitten als niet-‐DAEB of DAEB. Hugo haalt aan dat er corporaties zijn, waarbij meer dan 40% van het bezit als niet-‐DAEB wordt bestempeld wat tot gevolg heeft dat de sociale woningvoorraad van de corporatie wordt gehalveerd. De corporatie zal het meerdere aan niet-‐DAEB moeten afstoten of onderbrengen in een nieuwe entiteit (juridisch splitsen).
Woonvisie
De vrijblijvendheid van de woonvisie is weg. Elke regio moet verplicht een woonvisie hebben. Hugo geeft aan dat de woonvisie de basis is voor het maken van prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten. Doorgaans zijn de corporaties de aanjagers om een woonvisie te maken. De gemeenten zouden hierin eigenlijk het voortouw moeten nemen. Hugo benadrukt dat de realisatie van plannen een langere periode vergt dan 1 jaar; doorgaans de looptijd van de prestatieafspraken. De realisatie-‐index van woningen ligt rond de 50%. Als prestatieafspraken te laat in het jaar gemaakt worden dan is de kans dat deze ook binnen het jaar worden gerealiseerd erg klein. Hugo citeert Cruijf: “Niet harder lopen (achter de bal aan _ red.) maar eerder vertrekken”. Een corporatie mag alleen nog niet-‐DAEB activiteiten ondernemen als de gemeente dit noodzakelijk vindt. Dit houdt dus in dat een commerciële partij het niet aantrekkelijk vindt. Als een corporatie alsnog een niet-‐DAEB activiteit uitvoert, moet er dus een marktconforme financiering aangetrokken worden. De vraag wordt gesteld waarom de gemeenten geen vergoeding uit het gemeentefonds krijgen voor de taken die ze hebben gekregen uit hoofde van de nieuwe woningwet. Hugo vindt dit een terechte vraag. Hij benadrukt
dat de VNG inzichtelijk moet maken wat de kosten van deze gemeentelijke taak zijn en hoe dit zich verhoudt tot de algemene uitkering. Hugo licht toe dat de corporaties een aantal zaken met de gemeenten moeten overleggen. De gemeente mag volgens de woningwet haar zienswijze geven bijvoorbeeld over de verkoop van sociale huurwoningen. Gemeenten en corporaties hebben hierin niet altijd hetzelfde belang voor ogen. Verkoop genereert cashflow en voorkomt verhuurderheffing over de woning. Echter deze woningen zijn vaak in het lagere segment erg bruikbaar om de doelstellingen van de gemeente te behalen.
Tijdlijn
Hugo schetst de tijdlijn voor de invoering van de nieuwe woningwet. Hij geeft hierbij aan dat de gemeenten een breinbreker hebben op het gebied van de huisvesting van middengroepen. De wet stimuleert huisvesting voor een aantal specifieke doelgroepen. Deze middengroep valt echter overal buiten; De huurders met een laag inkomen krijgen huurtoeslag. De hogere inkomens hebben doorgaans hypotheekrenteaftrek uit hoofde van een koopwoning. De armoedeval van de tusseninkomens is onderschat; Hoge huren en weinig voordelen. Hugo toont prognoses over de wijze waarop middeninkomens zijn gehuisvest (doelgroep met een inkomen tot €34.911). Met name het geprognosticeerde percentage mensen dat een koopwoning zou hebben, is te rooskleurig. Hugo geeft aan dat deze doelgroep aanzienlijk groter is dan het bezit dat corporaties hebben voor deze doelgroep. Hij plaatst dit in het licht van de uitspraken van minister Blok die aan heeft gegeven dat er voldoende sociale huurwoningen zijn.
Annemieke Kleijssen, de Toekomst van sociaal wonen Sociaal wonen is volop in beweging. Maatschappelijke ontwikkelingen hebben grote invloed op de woonvisie en de prestatieafspraken. Denk ondermeer aan extramuralisatie, armoede ontwikkeling, vergrijzing. Annemieke begint met het ter discussie stellen van een aantal paradigma’s rondom wonen. Zo wordt vaak gezegd dat ‘we bouwen voor 50 jaar’. Maar waarom bouwen we eigenlijk voor 50 jaar en niet voor 30 of 60 jaar? Er zijn veel regionale verschillen in sociaal wonen. Annemieke gaat in op het belang van de samenhang tussen wonen, zorg en welzijn; Dit is de leefwereld van de huurders. Annemieke heeft een onderzoek gedaan naar mogelijk scenario’s die zich op 19 verschillende gebieden in de samenleving kunnen voordoen. Bijvoorbeeld op het gebied van langer thuis wonen (scheiden van wonen en zorg), toename van het aantal chronisch zieken en een toename van de kloof tussen arm en rijk. In een model is uitgewerkt wat er gebeurt in de samenleving als ontwikkelingen op meerdere gebieden samenvallen. Uiteraard zijn het scenario’s. De kans dat een scenario zich precies zo voordoet is gering, maar het geeft wel de grote lijnen weer. Er zijn 4 hoofdscenario’s uitgekomen die in filmpjes zijn weergegeven, te weten het woonkeuken scenario, het lounge scenario, het kelder scenario, het overloopscenario. Annemieke laat ons tot slot het filmpje van het ‘kelderscenario’ zien.
Rob Rötscheid, implementatie woningwet en regionalisering De bruteringslag in de corporatiesector was een ‘klein ding’ in vergelijking met de invoering van de nieuwe woningwet. Naast een strak tijdspad zijn er veel nieuwe zaken die geregeld moeten worden, zoals aanpassing van waarderingmethoden, rapportage over diverse parameters en regionalisering van de woningcorporaties. Rob geeft aan dat de overheid heeft becijferd dat het de corporatie €45 miljoen zal kosten om de nieuwe woningwet in te voeren. Hij illustreert dit door een schema te presenteren, waarin de activiteiten voor de implementatie van de woningwet zijn weergegeven. Hierin staat ondermeer de invoering van de marktwaarde als waarderingsmethode voor het bezit van corporaties. De vraag wordt gesteld waarom ervoor is gekozen de waarderingsgrondslagen op dit punt aan te passen. Rob geeft aan dat de oude systematiek (bedrijfswaarde) geen goede maatstaf was. Er zaten veel stille reserves in corporaties. Het gevolg van de waardering op marktwaarde is, dat de onrendabele top van corporaties veel lager is dan tot nu toe wordt geschetst. Behalve bij renovatie van panden. Daar is de onrendabele top hoger. Mogelijk gevolg van deze nieuwe waarderingsystematiek is, dat er een ander afwegingskader komt waarbinnen corporaties beslissen over nieuwbouw of renovatie. De woningwet benoemt waar de corporatie voor is; wat mogen corporaties wel en wat mogen ze vooral niet doen. Zo staat bijvoorbeeld in de wet, dat een corporatie geen overheidstaken op zich mag nemen zoals opvang van asielzoekers. In de nieuwe woningwet zijn veel parameters opgenomen waarover corporaties verplicht moeten rapporteren. De rapportagedatum wordt naar voren opgeschoven. Voor 1 mei moeten corporaties in 2016 hun jaarrekening opgeleverd hebben. Verder gaat Rob in op de regionalisatie. Iedere corporatie moet aan geven wat zijn kerngebied is. Het benoemen van een kerngebied heeft consequenties. Er is een aantal taken genoemd die een corporatie in het kerngebied mag doen. Zo kan een corporatie alleen nog in het kerngebied uitbreiding van zijn bezit realiseren (in vierkante meters). Er is ook benoemd wat een corporatie buiten het kerngebied mag doen. Hier hoort uitbreiding van het bezit dus niet meer toe. Rob licht toe wat de eisen zijn aan het vormen van een kerngebied. De corporaties moeten in samenwerking met gemeenten een regio vormen. Als ze dat niet doen dan stelt de minister de regio vast. Corporaties die bouwen voor een specifieke doelgroep (bijv. studenten of ouderen) hoeven zich niet te beperken tot een kerngebied. Zij zijn vrijgesteld. Rob laat aan de hand van een voorbeeld (Nijmegen) zien wat de consequenties van deze wetgeving voor sommige gemeenten kunnen zijn. Zo kan het voor Nijmegen uitpakken dat de grootste corporatie een andere gemeente als kerngebied aanwijst, waardoor alleen kleine corporaties Nijmegen als kerngebied aanwijzen. De sociale woningbouwtaak zal nu door die kleine corporaties opgebracht worden. Alleen zij mogen uitbreiden, omdat zij Nijmegen als kerngebied hebben benoemd. De vraag is of dat lukt.
Peter Boelhouwer, Prestatieafspraken en betaalbaarheid
Er is een evaluatie gemaakt van de prestatieafspraken die corporaties en gemeenten tot op heden hebben gemaakt. Deze afspraken blijken te variëren van procesafspraken tot garantie-‐ en transactieafspraken. Gemeenten hebben weinig idee over wat ze met de corporaties moeten afspreken. De woonlasten voor huurders in Nederland zijn hoog. De normen die het Rijk hanteert voor woonlasten, blijken niet in lijn met de werkelijkheid. Dit leidt tot grote druk op de sociale woningvoorraad.
Prestatieafspraken
De corporaties zijn niet verplicht om prestatieafspraken te maken. Prestatieafspraken die tot op heden zijn gemaakt blijken in veel gevallen weinig concreet. De nadruk ligt op omvang van de kernvoorraad en weinig op leefbaarheid. VNG heeft een enquête gehouden over de prestatieafspraken onder gemeenten. Ook daaruit blijkt de worsteling van gemeenten om afspraken te maken. Opvallend punt is dat 56% van de gemeenten de garanties van de WSW als mogelijkheid zien om invloed uit te oefenen op de afspraken met corporaties. Peter geeft aan dat de corporaties doorgaans de initiatiefnemers zijn om toch tot prestatieafspraken te komen. De corporaties hebben een duidelijker beeld van de opgave die er in gemeenten speelt. Gemeenten zitten te vaak met specifieke belangen aan tafel zoals grondposities die ze graag bebouwd willen hebben niet in de laatste plaats om de gemeentekas te spekken. Peter benadrukt de verplichting om huurdersorganisaties te betrekken bij de prestaties, maar is wel sceptisch over de deskundigheid van de huurdersorganisaties. Hij vraagt zich af of de huurdersorganisaties voldoende het belang van toekomstige huurders kunnen waarborgen. Verder geeft Peter aan dat gemeenten het recht hebben om additionele informatie op te vragen bij woningcorporaties. De minister heeft prioriteiten benoemd, waarvan hij van mening is dat deze terug moeten komen in de prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten. Peter stelt dat de minister uiteindelijk geen optelsom heeft gemaakt of alle prioriteiten tezamen voldoende zijn om te kunnen voldoen aan het aantal benodigde woningen op de woningmarkt. Peter bedrukt dat de woonvisie het uitgangspunt zou moeten zijn voor prestatieafspraken. Idealiter worden woonvisies in samenwerking met corporaties, gemeenten en maatschappelijk middenveld samengesteld.
Betaalbaarheid
Voor de koopsector zijn normen vastgesteld over de woonlasten die mensen kunnen dragen in verhouding tot hun inkomen. Gek genoeg zijn deze normen er niet voor de huursector. Er is wel een budgetbenadering van de NIBUD. Nederland blijkt in vergelijking met ander Europese landen procentueel gezien een groot deel van het inkomen kwijt te zijn aan woonlasten. Tenminste als gekeken wordt naar inwoners die een woning huren. Bij koopwoningen blijken de woonlasten juist laag in vergelijking met andere landen. Op basis van de NIBUD normen is de grens waarbij mensen recht hebben op huurtoeslag eigenlijk hoog te noemen. Volgens het NIBUD zouden mensen minder woonlasten moeten hebben bij een normaal bestedingspatroon. De grens voor huurtoeslag ligt echter hoger. NIBUD merkt dat woonlasten doorgaans de restpost zijn. Het planbureau geeft hetzelfde signaal af. Bij 13% van de huurders is het inkomen ontoereikend om de woonlasten te betalen. In stedelijke regio’s zijn de problemen het grootst. Peter laat rekensommen zien van diverse inkomens en de lasten. Met name bij gezinnen met kinderen en een inkomen van net boven de €30.000 is de armoedeval groot. Peter stelt dat de normen die het rijk hanteert, niet in overeenstemming zijn met de werkelijkheid. Daarbij gebruiken corporaties de huurprijzen als instrument in hun woningvoorraad. Soms zouden huurprijzen van woningen hoger moeten zijn, maar worden desalniettemin slechts tot de aftoppingsgrens opgehoogd omdat corporaties vermoeden dat de woning anders niet wordt verhuurd. Het gevolg hiervan is onderling scheve verhoudingen tussen de prijs en de omvang van huurwoningen. Aan de andere kant is te zien dat corporaties woningen die beschikbaar komen direct optrekken naar de maximale huurgrens. Het gevolg hiervan is dat er weinig goedkope woningen overblijven. De prijs/kwaliteit verhouding van woningen raakt zoek. Peter sluit af met een aantal adviezen hoe corporaties om kunnen gaan met de betaalbaarheidsproblematiek.
Lia de Kievit, Scheiden of splitsen en passend toewijzen Er zijn vooraf strategische keuzes nodig over de splitsing van bezit tussen DAEB en niet-‐DAEB evenals de consequentie van de wijze van splitsing. De regels voor passend toewijzen zijn niet gelijk aan de regels voor huurtoeslag. Lia schetst het tijdspad voor implementatie van de woningwet. Ze zoomt in op de administratieve en financiële consequenties. Er is een verlicht regime voor corporaties van kleine omvang. Ook Lia benadrukt dat de introductie van DAEB en niet-‐DAEB voortkomt uit de oneigenlijke staatsteun die corporaties kregen op niet-‐ DAEB activiteiten. Het gevolg van deze introductie is dat corporaties de DAEB en niet-‐DAEB activiteiten moeten splitsen, te weten administratief of juridisch. Lia benadrukt dat corporaties de keuze strategisch moeten onderbouwen en goed moeten overwegen welk bezit in DAEB en welk bezit in niet-‐DAEB terecht komt. Als in de toekomst verschuiving van bezit nodig is tussen beide categorieën kunnen deze kasstromen ondermeer leiden tot inkomsten waarover vennootschapsbelasting betaald dient te worden. Vervolgens gaat Lia in op het passend toewijzen dat per 1 januari 2016 van kracht wordt. Ook afspraken of toezeggingen die corporaties in het verleden hebben gedaan, tellen vanaf 1 januari mee voor deze wetgeving. Met andere woorden, de wet gaat boven de eerder gemaakte afspraken. Lia licht de regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen toe. Er is geen consistentie in beleid tussen deze wetgeving en de grens voor de huurtoeslag. De grenzen liggen anders en ook de uitgangspunten voor de bepaling van de huurtoeslag zijn anders. Bij huurtoeslag telt het vermogen van een persoon mee, terwijl het bij de toewijzing gaat om inkomen op het moment van toewijzen van de woning. Lia gaat nog in op de inperking van leefbaarheid en sponsoring door de nieuwe woningwet. Per DAEB woning mag maximaal €125 per woning per jaar besteed worden aan leefbaarheid. Welke uitgaven hier onder mogen vallen is nog niet uitgekristalliseerd. Dit zal in de toekomst blijken.
Bob Biesheuvel, Praktijkervaringen gemeente Breda Bob sluit de dag af met het delen van praktijkervaringen van de gemeente Breda met het afsluiten van prestatieafspraken met woningcorporaties uit de stad. Bob schetst van de voorgeschiedenis van de gemeente Breda met afspraken met de woningcorporaties. Breda heeft 2 grote woningcorporaties. Sinds 2012 wordt gewerkt met jaarschijven. Dit was een ommekeer in de samenwerking. Sinds deze jaarschijven is er druk om de prestaties te halen, mede door de halfjaarlijkse monitoring. Breda heeft in samenwerking met marktpartijen en corporaties een Woonvisie opgesteld. Dit gaf een impuls voor corporaties om zich vooral te richten op de primaire volkshuisvestelijke principes. Er zijn een aantal thema’s benoemd. Opvallend was de beperkte toevoeging van nieuwe woningen aan de woningvoorraad. In 2015 is een nieuw afsprakenkader gemaakt. Vier keer per jaar vindt bestuurlijk overleg plaats tussen gemeenten, corporaties en huurders. Hierbij worden ook de afspraken gemonitord. Er is een taskforce ‘beschikbaarheid en betaalbaarheid’ ingesteld om de druk van woningzoekenden te reguleren en om aan armoedebestrijding te doen. Een van de uitkomsten van de taskforce was om een knip te zetten in het verkoopprogramma van 2015. Er is afgesproken dat er geen woningen verkocht meer worden in 2015, maar dat deze als huurwoning beschikbaar blijven voor de doelgroepen met lagere inkomens.
Per wijk is een wijkplan opgesteld in samenwerking met burgers. De gemeente heeft €4 miljoen uitgetrokken om te investeren in leefbaarheid in de wijken. De wijkplannen zijn gezamenlijk gedragen plannen van alle partijen inclusief burgers. Huurdersorganisaties zijn gelijkwaardige partners voor de gemeente en corporaties. Bob geeft wel aan dat vooral huurders ‘in het geliberaliseerde gedeelte’ zich goed laten horen. Dit zou in de toekomst nog wat evenwichtiger mogen.
