bouwt aan sociaal wonen

bouwt aan sociaal wonen

Beschikbaarheid

Betaalbaarheid

Kwaliteit

Provides in 2015 Provides is met ongeveer 3.600 verhuureenheden een gemiddelde woningbouwvereniging met een sterke lokale verankering in IJsselstein. IJsselstein is onderdeel van de Utrechtse woningmarkt. Deze markt typeert zich als een groeimarkt met ruim 200.000 woningzoekenden. IJsselstein telt ruim 7.000 woningzoekenden, waarvan 10% actief zoekt. In de afgelopen vijf jaar (2010-2014) is de positie van Provides aanzienlijk gewijzigd. De geformuleerde doelstellingen zijn voor een groot deel gerealiseerd of worden op korte termijn gerealiseerd. De organisatie heeft de afgelopen jaren goed geanticipeerd op de ontwikkelingen op en rond de (sociale) woningmarkt. Zo profileerde Provides zich als een betrokken en professionele organisatie. Zij is continu lerend en heeft de potentie om zich verder te ontwikkelen. Dat komt de komende bedrijfsplanperiode van pas, want er zijn uitdagingen genoeg. Die hebben wij geformuleerd rond drie pijlers: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit.

Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit

Financiën

Bedrijfsvoering

Strategische keuzes

We zullen oog moeten houden voor de doelstellingen die we in dit bedrijfsplan formuleren en de haalbaarheid ervan. De nog te ontwikkelen gemeentelijke Woonvisie en het maken van prestatieafspraken op basis daarvan zal in 2016 een ander beeld geven van onze toekomstige nieuwe ontwikkelingsopgave. De herziene Woningwet geeft richting aan wat we aan maatregelen kunnen verwachten, hoe die uitpakken zal in de loop van de bedrijfsplanperiode duidelijk worden. Zeker is, dat het leidt tot een kleiner speelveld. Ook voor Provides. Met meer aandacht voor control- en risicomanagement, gekoppeld aan onze bedrijfsdoelstellingen, wapenen wij ons daar tegen. Wij ontwikkelen ons als een – in de hele breedte- lean organisatie om onze effectiviteit, efficiëntie, klantgerichtheid en innovativiteit te vergroten. Om dat te bereiken is het niet uitgesloten dat Provides intensiever met collega’s in de regio gaat samenwerken of mogelijk een fusie aangaat. Wij hebben de capaciteit om te groeien met 500 tot 1.000 vhe’s zonder substantiële groei van de organisatie. Onze inzet is er op gericht wenselijkheid en haalbaarheid van onze doelstellingen dicht bij elkaar te brengen.

Bedrijfsplan 2015-2019 – Pagina 2

Provides in 2015 ............................................................................. 2 Leeswijzer ...................................................................................... 4 1.

Missie ..................................................................................... 5

2.

Visie ....................................................................................... 6

3.

Onze kernwaarden .................................................................. 8

4.

Luisteren naar onze belanghouders en medewerkers ............. 10

5.

Provides: kansen en bedreigingen ......................................... 13

6.

Onze strategische keuzes ...................................................... 15

7.

Plaats bedrijfsplan in besturingsmodel .................................. 22

8.

Bedrijfsvoering ..................................................................... 23

9.

Strategisch financieel kader .................................................. 25

10.

Risicostrategie, -management en compliance......................... 28

Slotwoord ..................................................................................... 30

De leilindes staan symbool voor de verwevenheid van de belangrijkste facetten van ons werk: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. In gezamenlijkheid versterken deze elkaar en beschermen degenen waarvoor wij ons inzetten. Dat kan alleen als we daarvoor in ons werkgebied met al onze belanghouders een goede voedingsbodem in stand houden.


Leeswijzer Voor u ligt het bedrijfsplan 2015–2019 van Provides. In dit bedrijfsplan staan onze strategische keuzes voor de komende vijf jaar. Governance Missie en visie

Belanghouders en

Kansen en Kernwaarden

medewerkers

bedreigingen

Beschikbaarheid Betaalbaarheid

Financiën

Bedrijfsvoering

Strategische keuzes

Kwaliteit

De opbouw en onderwerpen van ons bedrijfsplan

Onze Missie en Visie op onze rol en positie in de samenleving (hoofdstukken 1 en 2) geeft aan waar wij voor staan en waar wij voor gaan. Onze keuzes zijn gebaseerd op onze Kernwaarden (hoofdstuk 3), wij luisterden goed naar Belanghouders en medewerkers (hoofdstuk 4). Wij inventariseerden de Kansen en bedreigingen (hoofdstuk 5) door goed te kijken naar de ontwikkelingen op de woningmarkt, weten regelgevingen en de mogelijkheden van onze organisatie. Wij hebben ze vervolgens opgeschreven als onze Strategische keuzes (hoofdstuk 6) geordend naar de beleidsvelden:  Beschikbaarheid  Betaalbaarheid en  Kwaliteit In het hoofdstuk ‘Plaats bedrijfsplan in besturingsmodel’ (hoofdstuk 7) geven wij aan hoe wij dat sturen met onze Bedrijfsvoering (hoofdstuk 8). Hoofdstuk 9 geeft de Financiële kaders weer. Dat we dat integer doen werken wij uit in het stuk over ‘Risicostrategie, -management en compliance’ (hoofdstuk 10). In het ‘Slotwoord’ staan wij er bij stil wat een bedrijfsplan voor vijf jaar anno 2015 in de corporatiesector waard is.


1. Missie Provides: maatschappelijk ondernemer met visie Provides bouwt aan sociaal wonen, als ‘toegelaten instelling’, wat de wettelijke legitimatie aangeeft van ons werk. Wij vinden beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit daarbij het belangrijkste. Beschikbaarheid vertalen wij in  het bieden van voldoende woningen voor kwetsbare groepen,  waarbij wij ons richten op de lokale vraag. Dat doen wij als lokale speler in IJsselstein en – samen met andere corporaties - in de regio Utrecht. Wij voelen ons betrokken bij de samenleving. Door ons in te zetten voor mensen met lage inkomens, mensen die een dak boven hun hoofd moeten, mensen op leeftijd, mensen met psychische of lichamelijke problemen, mensen die voor het eerst een woning zoeken, et cetera. Wij hebben ook aandacht voor doorstroming zodat woonstarters en mensen met middeninkomens kansen krijgen op een wooncarrière. Betaalbaarheid is in onze ogen  het aanbieden van betaalbare woningen,  bij nieuwe projecten alleen investeren in kostendekkend bouwen en betaalbare woningen. Naast beschikbaarheid voelen wij ons vooral verantwoordelijk voor betaalbaarheid. Daar maken wij ons hard voor. Wij willen voldoende betaalbare woningen bieden om mensen uit de primaire doelgroep dezelfde kansen op een woning te bieden als ieder ander. Door het tekort aan sociale woningen is dit niet altijd mogelijk. Daarom hanteren wij strikte en heldere toewijzingseisen. Wij zijn er van overtuigd dat wij daardoor de toewijzing van ons bestaand bezit aan onze doelgroep met optimaal succes realiseren. Dat succes vergroten wij, door te investeren in slimmer (nieuw)bouwen door ketensamenwerking. Wij gaan op zoek naar woningtypen die we kostendekkend kunnen bouwen. Die realiseren wij - buiten de lopende nieuwbouwprojecten - alleen nog op (betaalbare) uitbreidingslocaties. Wij bieden kwaliteit op maat  door klantgerichte dienstverlening,  door te investeren in duurzaamheid en toegankelijkheid,  door innovatief en transparant te zijn. Wij bieden onze klanten een goede prijs-kwaliteit verhouding. Door naar hen te luisteren en waar mogelijk keuzevrijheid te bieden. Door innovatief te zijn bij investeringen in de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad. En door bij vernieuwing van wijken en buurten onze klanten daar bij te betrekken. Onze organisatie zet zich in met open vizier en is aanspreekbaar op de resultaten, die wij onafhankelijk laten meten. Hierop baseren wij onze missie: Provides, betrokken en efficiënt, biedt in de regio Utrecht een passend en betaalbaar aanbod woningen voor huishoudens met een lager inkomen. Vertaald in de pay-off: Provides bouwt aan sociaal wonen


2. Visie Als maatschappelijk en betrokken ondernemer met visie bouwen wij aan sociaal wonen. Bij Provides staan niet de stenen, noch de organisatie centraal. Wij luisteren naar onze klanten, onze belanghouders, onze medewerkers. Wij houden rekening met een steeds kleiner speelveld waarin wij kunnen acteren. Wij vullen, in het belang van onze (toekomstige) klanten, onze maatschappelijke rol in door: ● het bieden van huisvesting aan mensen met een laag inkomen die betaalbaar willen huren of kopen; ● het leveren van een passend pakket woondiensten; ● te werken aan een gedifferentieerd aanbod woningen en ● te investeren in betaalbare en duurzame oplossingen. Dat kan als wij ons opstellen als een ● betrokken, ● ondernemende en ● efficiënte organisatie. Onze visie hebben wij verwoord in de volgende ankerpunten waarin onze klanten centraal staan. Ankerpunt 1: Focus op kwetsbare groepen Onze focus ligt op het huisvesten van mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Door hun inkomenspositie of omdat ze vanwege bijzondere omstandigheden hulp nodig hebben. Dat noemen wij onze primaire doelgroep. Door het aanbieden van betaalbare sociale huur- en betaalbare koopwoningen uit de bestaande voorraad, bereikbaar voor onze doelgroep, leveren wij een bijdrage aan de doorstroming en dynamiek op de woningmarkt. Dat leidt ook tot een gevarieerde bevolkingssamenstelling in buurten en wijken wat de leefbaarheid bevordert. Ankerpunt 2: Betrokken bij de samenleving Wij richten ons op wijken waar ons woningbezit is geconcentreerd en werken daar samen met bewoners en lokale maatschappelijke partners aan een prettige woonomgeving. Onze focus is daarbij gericht op het sociaal beheer in en rond de woningen zoals het tegengaan van overlast, illegale bewoning en vervuiling. Als maatschappelijk ondernemer zetten wij in op het maken van praktische afspraken en samenwerking met belanghouders om maatschappelijke problemen op te lossen. Wij vinden het belangrijk dat daarbij sprake is van wederkerigheid. Ankerpunt 3: Bouwen op lokale verankering Lokale verankering vinden wij van groot belang; dicht bij onze klanten en belanghouders zodat we weten wat er speelt. Daardoor is onze bijdrage aan de lokale samenleving waarneembaar. Ook buiten de gemeente IJsselstein willen wij actief zijn als de regionale woningmarkt dit vraagt. Mogelijkheden en kansen voor groei grijpen we aan. Hierbij zoeken wij actief naar vormen van samenwerking.


Ankerpunt 4: Bieden van profijt en keuzevrijheid Wonen is voor mensen essentieel. Om het kiezen voor een plek om te wonen voor meer mensen mogelijk te maken verkopen wij met Koopgarant. Om de inrichting van een woning aan te laten sluiten bij het ‘thuis in eigen huis’ gevoel bieden wij keuzevrijheid. Wij geven huurders de mogelijkheid wijzigingen in en aan de woning aan te brengen en bieden keuzevrijheid bij renovatie en nieuwbouw. Ankerpunt 5: Klantgerichte dienstverlening Het leveren van een goed product of dienst is belangrijk, maar niet voldoende. Wij vinden dat wij naast de functionele en inhoudelijke kwaliteit ook de relationele kwaliteit op orde moeten hebben. Daarvoor investeren wij in e-business. Door kanaalsturing houden we meer tijd over voor persoonlijke aandacht op momenten dat dat nodig is en in situaties die daarom vragen: Provides Paraat. Klanttevredenheid is voor ons belangrijk en laten wij toetsen. Ankerpunt 6:Duurzaamheid en toegankelijkheid Onze vastgoedportefeuille moet voldoen aan de basiskwaliteit. Daarbij richten wij ons op maatschappelijke doelstellingen (doelgroepen, betaalbaarheid), kwalitatieve doelstellingen (kwaliteitsbeleid, toegankelijkheid, duurzaamheid), en financiële doelstellingen (rendementseis). Ankerpunt 7: Transparantie Wij zijn nagenoeg uitsluitend gericht op het realiseren van publieke doelen. Daar zetten wij ons vermogen voor in. Dit ‘maatschappelijk gebonden vermogen’ geeft in onze visie een extra verantwoordelijkheid op het terrein van transparantie en communicatie.


3. Onze kernwaarden Provides positioneert zich als maatschappelijk ondernemer in vastgoed. Wij richten ons op wonen én op woonmaatschappelijke activiteiten in wijken en buurten waarin wij actief zijn. Onze bedrijfscompetenties leervermogen, klantgerichtheid, initiatief en samenwerken zijn nodig om onze kernwaarden optimaal in te vullen. Professioneel

betekent dat wij onze verantwoordelijkheid nemen bij het vervullen van woonwensen in onze veelkleurige samenleving. Hoe hoog de lat ligt, wordt bepaald door de maatschappelijke omgeving, de samenwerkingspartners en onze ambities. Ondernemen is een uitdaging aangaan. Wij leren van onze ervaringen. Er zal op niveau gepresteerd moeten worden om de beoogde doelen te bereiken.

Proactief

komt het beste tot zijn recht in gelijkwaardige relaties en open communicatie. Open en betrokken: elk mens nemen we serieus en krijgt dus woord en weerwoord. Zo bouwen wij samen aan wederzijds vertrouwen en respect.

Progressief

wij blijven zoeken naar verbetering. Onze opgaven zijn steeds complexer. Om in te kunnen spelen op de uitdagingen voor de toekomst is het nodig om resultaatgericht te werken, continu te leren en steeds weer te zoeken naar verbetering.

Onze bedrijfscompetenties zijn door onze medewerkers in tien gedragsreg els verwoord: ‘Wij zijn Wijzer’. Die vormen een leidraad in ons dagelijks handelen. 1. Wij geven elkaar vertrouwen Voor het zijn van een professionele organisatie vertrouwen wij op onze ei gen en elkaars werkhouding en kwaliteiten. Gezamenlijk denken we in oplossingen en nemen onze verantwoordelijkheid om een positieve uitstraling van Provides te waarborgen. Wij geven zelf het goede voorbeeld door collega’s, klanten en externe relaties gelijkwaardig te behandelen. 2. Wij zijn een lerende organisatie met aandacht voor kwaliteit Wij staan open om van elkaar te leren en nemen het initiatief om informatie met elkaar te delen. Wij stimuleren elkaar en onszelf in onze persoonlijke ontwikkeling door hulp te vragen aan collega’s en onze kwaliteiten aan te bieden. 3. Wij waarborgen onze onafhankelijkheid en integriteit Wij voorkomen tegenstrijdige belangen door transparant te handelen. Wij zijn ons bewust van de positie van Provides en van ons zelf, wanneer wij als persoon zaken doen met relaties en onze klanten. 4. Wij voeren een eenduidig beleid Wij zijn open over het beleid dat wij voeren. We zorgen er voor dat wij op de hoogte zijn en elkaar op de hoogte houden van aanpassingen in ons beleid. Wij houden ruimte om creatief te zijn indien de situatie hierom vraagt.


5. Wij nemen onze regels en procedures serieus Wij maken samen afspraken over de uitgangspunten, richtlijnen en voorschriften en leven deze na. Zijn regels onduidelijk, dan stellen wij deze aan de orde. Als onze klanten zich niet aan de regels houden, wijzen wij hen daarop. Van derden verwachten wij dat zij onze regels respecteren en serieus nemen. 6. Wij nemen de verantwoordelijkheid die past bij onze functie Wij kennen onze verantwoordelijkheden en komen deze na. We leggen de verantwoordelijkheid waar die hoort. Indien nodig vragen we collega’s om hulp en helpen collega’s bij het nemen van zijn of haar verantwoordelijkheid. 7. Wij zijn betrokken om een gezamenlijke prestatie te leveren Wij werken samen met onze collega’s aan het bereiken van onze doelen en ambities. We voelen ons betrokken om samen die prestatie te leveren. 8. Wij spreken elkaar aan op elkaars gedrag We kunnen elkaar aanspreken en staan open om aangesproken te worden. We doen dit persoonlijk, direct en met respect. 9. Wij handelen klantgericht Wij nemen onze klanten, relaties en collega’s serieus en staan hen professioneel en zakelijk te woord. Wij zijn duidelijk over wat wij kunnen betekenen en geven indien nodig onze grenzen aan. Kunnen wij onze klanten binnen onze mogelijkheden en ons beleid niet helpen, dan helpen we ze op weg naar een oplossing. 10. Wij gaan zorgvuldig om met onze bedrijfsmiddelen Wij gaan op een goede en nette wijze om met onze bedrijfsmiddelen. Wij brengen geleende middelen op tijd en heel terug zodat de werkzaamheden van collega’s niet worden belemmerd. Het lenen van bedrijfsmiddelen voor privédoeleinden gebeurt altijd in overleg met de verantwoordelijk leidinggevende, op eigen risico en voor eigen rekening.


4. Luisteren naar onze belanghouders en medewerkers Provides vindt het belangrijk te luisteren naar belanghouders en naar haar medewerkers: zij zijn het die de dagelijkse praktijk vormgeven. Belanghouders De belanghouders van Provides vinden dat zichtbaar is welke (maatschappelijke) prestaties Provides levert en welke keuzes daaraan ten grondslag liggen. Zij beschrijven onze organisatie als een maatschappelijk betrokken en ambitieuze corporatie midden in de samenleving. In het huidige tijdsgewricht, met alle nieuwe weten regelgeving en veranderende marktomstandigheden, wordt het moeilijker voor een corporatie om het presteren op hetzelfde niveau te handhaven. Wij blijven onze succesvolle belanghoudersbijeenkomsten houden , waar het maatschappelijk middenveld en de politiek de kans pakken om samen én met ons in gesprek te gaan. Voorafgaand aan de totstandkoming van dit bedrijfsplan hebben wij in zo’n bijeenkomst onze belanghouders gehoord. Daarnaast organiseren wij in de nieuwe bedrijfsplanperiode tweemaal per jaar themabijeenkomsten. Tevens versturen wij, als de actualiteit dat vraagt, nieuwsbrieven voor belanghouders waarmee deze op de hoogte worden gehouden van zaken die ons raken. Op 27 mei 2015 is het concept van dit bedrijfsplan voorgelegd aan de belanghouders. Na een presentatie door de heer Van den Heiligenberg ontstond een geanimeerde discussie over de pijlers van het bedrijfsplan: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. De vertegenwoordigers van verschillende belanghouders konden zich vinden i n de keuzes die Provides voor de komende jaren heeft gemaakt. De HVIJ legde daarbij de nadruk op betaalbaarheid die volgens hen voor kwaliteit gaat. Vertegenwoordigers van politieke partijen vonden de boodschap dat betaalbaar wonen niet samengaat met binnenstedelijk bouwen een duidelijk signaal. Namens het sociaal maatschappelijk middenveld werd aangegeven dat men de keuzes van Provides – gedwongen door de politieke realiteit – begrijpelijk vindt. Men vertrouwt er op, dat de organisatie haar sociale gezicht en betrokkenheid bij IJsselstein niet gaat verliezen. Verwachtingen van belanghouders Provides bouwt aan sociaal woonbeleid, maar moet daarvoor wel weten wat er in IJsselstein leeft. In 2014 inventariseerden wij dat onder belanghouders aan de hand van de thema’s: Wonen, Welzijn, Zorg en IJsselstein. Ook deze kwamen aan de orde in de bijeenkomst van mei 2015. Bij alle thema’s kwam naar voren dat de beste resultaten worden geboekt als we samenwerken met andere partijen. IJsselstein      

Vitaliteit: stoppen uitstroom jonge(ren) gezinnen Bouwen voor IJsselsteiners Ouderen en jongeren bij elkaar in de buurt Levende binnenstad (middenstand betrekken) Behouden van voldoende betaalbare woningen Weet wat jongeren bindt of aantrekt


Welzijn        

Werken aan leefbaarheid in de wijken Ontmoetingsplaatsen voor jong en oud Problemen vroeg signaleren voor ze escaleren Hostelvoorziening voor chronische zieken om mantelzorgers te ontlasten Meer ondersteuning mantelzorgers Grenzen stellen, maar niet opgeven als mensen niet direct meega an Veiligheid Luisteren naar buurtorganisaties

Zorg      

Huisvesten bijzondere doelgroepen Zelfstandig wonen ouderen met zorg Verbinding in sociale teams Toegankelijkheid voor hulpmiddelen (scootmobielen, rolstoelen) Ga uit van de zorgvraag, richt daar begeleiding op in Inspelen op scheiden wonen en zorg

Wonen           

Beschikbaarheid voldoende sociale huurwoningen Betaalbare sociale huur, beperkte huurverhoging Nachtvoorziening voor ontlasten mantelzorgers Meer starterswoningen Variatie, zodat een leven lang wonen in IJsselstein kan Industrieterreinen ombouwen tot woonwijken Huisuitzetting voorkomen, vroege signalering betalingsproblemen Duurzaam bouwen Bouw woningen die aan te passen zijn aan de levensfasen Positieve uitstraling Niet alleen starterwoningen bouwen, maar ook doorstroomwoningen


Medewerkers In 2014 zijn er intern zes meepraattafels gehouden, waarbij we gezamenlijk discussieerden over de rol van de sector en de rol van Provides in het bijzonder. Zaken die daarbij aan de orde kwamen hebben we een plek gegeven in dit bedrijfsplan. Daarbij zijn de volgende reacties opgetekend die zijn meegenomen bij de totstandkoming van de strategische keuzes. Beschikbaarheid  

Bij initiatieven voor het aanpassen van het toewijzingsbeleid dient de klant centraal te staan. Bij het toewijzen van een woning moet meer gestuurd worden op de vraag en passendheid.

Betaalbaarheid   

De betaalbaarheid staat onder druk, daaraan moeten we denken bij alles wat we doen. Het is onze morele plicht om zuinig te zijn. Alleen dan kunnen we ons volledig inzetten voor onze doelgroep – die steeds groter wordt. Betaalbaarheid is hét issue voor de komende vier jaar.

Kwaliteit     

Verduurzamen van woningen is een aandachtspunt. Wees innovatief. Klantportaal. Klantbenadering verbeteren. We doen dit om klanten te helpen niet om ze tegen te werken. Klachten moeten niet door het hele bedrijf rond gaan, maar bij h et eerste aanspreekpunt blijven

Organisatie      

Voel je verantwoordelijk, een goede samenwerking tussen afdelingen door elkaar te informeren leidt tot grotere betrokkenheid en dito efficiency. Zie je kansen voor samenwerken: benoem ze. Neem de tijd voor afdeling overstijgend contact. Investeer in je medewerkers, investeer in jezelf. Keuzes maken op basis van effectief en efficiënt werken. Borg beschikbare informatie.

Tijdens een plenaire bijeenkomst is het concept-bedrijfsplan gepresenteerd. Tijdens die meeting is geconstateerd dat alle aanwezige medewerkers van Provides zich kunnen vinden in het geformuleerde beleid.


5. Provides: kansen en bedreigingen Ons werkgebied is de regio zuidwest Utrecht met een focus op IJsselstein. Bij het vaststellen van onze strategische keuzes hebben we gekeken naar de huidige en toekomstige woningmarkt, de input van belanghouders en naar de mogelijkheden die Provides heeft. Daarbij laten wij ons mede leiden door onze investeringscapaciteit. Blijkt die groter te zijn dan de behoefte van IJsselstein, dan zullen we buiten IJsselstein kijken naar kansen. Is die kleiner, dan wordt de behoefte aan een verdere samenwerking - met gelijkwaardige partners - actueler. In 2016 zal de gemeente IJsselstein haar nieuwe woonvisie presenteren, waarbij zij zich baseert op een analyse van de woningmarkt die in 2015 wordt gemaakt. Uitgangspunt voor het huidige college is het creëren van een levensloopbestendig en divers woningaanbod. Kansen        

Het goede imago van Provides in IJsselstein Regio Utrecht is een groeimarkt. Heropenen discussie over rode contouren biedt kansen. Uitbreiding rond IJsselstein met grondgebonden woningen; stap wooncarrière gezinnen. Samenwerking met regionale corporaties. Digitaliseringstrend in de maatschappij maakt efficiënter en goedkoper werken mogelijk; waardoor ruimte ontstaat voor persoonlijkere dienstverlening. Burgerinitiatieven zoals particuliere zorginitiatieven en wooncoöperatie. Innovatieve samenwerkingsvormen met ketenpartners.

Bedreigingen          

Huidige rode contouren zijn bedreiging voor uitbreiding sociale huurvoorraad. Stagnerende doorstroming. Vergrijzing en ontgroening bedreigen vitale stad. Steeds dwingendere regelgeving. Politieke druk en overheidsbeleid beperkt beleidsvrijheid en financiële mogelijkheden en vergt veel inspanning om aan regelgeving te voldoen. Solidariteitsstelsel van sector maakt kwetsbaar. Slechte imago woningcorporaties in Nederland. Gevolgen voor huurders van economische crisis met betrekking tot betaalbaarheid. Verduurzamen bezit niet altijd lonend. Blijvende druk op de sociale huurwoningenmarkt; lange wachttijd voor woningzoekenden.

Sterktes        

Goede kwaliteit dienstverlening. Provides heeft zich ontwikkeld tot een krachtige organisatie met slagkracht. Potentie tot groei. Professionele, betrokken en bevlogen medewerkers. Lokale binding en goede samenwerking tussen publieke en private partners. Sterke vastgoedportefeuille met voldoende kwalitatief goede betaalbare woningen. Verkopen uit bezit sluiten goed aan bij behoefte koopstarters. Voldoende toegankelijke woningen.


     

Waarmaken doelstellingen op gebied van duurzaamheid. Gedifferentieerde bewoning. Sociaal woonbeleid dankzij intensieve samenwerking in integrale wijkteams en - wanneer nodig - sociale wijkteams. Scheiding wonen en zorg, waardoor we passende keuzes kunnen maken. Financieel gezonde positie passend bij ambities. Moderne en samenhangende ICT omgeving als goede basis voor verdere efficiency en groei in de toekomst.

Zwakten    

Beperkte omvang van ons bezit ten opzichte van onze organisatie. Gevoelig voor risico’s van buiten. Veel bezit uit eenzelfde periode dat gelijktijdig aandacht vraagt. Aandeel gestapelde bouw ten opzichte van eengezinswoningen is aan de hoge kant.


6. Onze strategische keuzes Op basis van onze missie en visie, onze kernwaarden, de verwachtingen van onze belanghouders, medewerkers en de kansen en bedreigingen, hebben wij strategische keuzes voor de komende jaren gemaakt. Geformuleerd in termen van resultaten die wij willen bereiken. Gegroepeerd naar beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Dit wordt jaarlijks geconcretiseerd (en geactualiseerd) in een kaderbrief die de basis vormt voor begroting, en het meerjaren- en jaarprogramma (KPI’s en KRI’s) waarin outputnormen (doelstellingen en maatregelen) worden geformuleerd. Provides bouwt aan sociaal wonen, dus op daeb (diensten van economisch belang). Daarnaast hebben wij een bescheiden niet daeb bezit (bedrijfs onroerend goed en vrije sector huurwoningen).

Beschikbaarheid Er is in IJsselstein, net als in de rest van de regio, sprake van een tekort aan sociale woningen. Er is een groot aantal woningzoekenden ingeschreven en actief. Daarvoor zijn verschillende oorzaken. De knelpunten op de woningmarkt worden niet alleen veroorzaakt door een tekort aan sociale woningen, maar ook omdat deze worden bewoond door mensen die niet tot onze primaire doelgroep behoren. Als gevolg van de financiële en economische crisis staat de betaalbaarheid van wonen onder druk wat, naast scheefwonen, verlammend werkt op de doorstroming. Provides spant zich in om de afspraken met de gemeente IJsselstein op basis van de vigerende Woonvisie in te vullen. Wij willen een rol spelen bij de totstandkoming van de nieuwe Woonvisie die in 2016 gereed moet zijn. Zodat daarin een reële verwachting is opgenomen met betrekking tot wenselijkheid en haalbaarheid. Op basis van de afspraken die met de gemeente IJsselstein worden gemaakt beoordelen we of – en vervolgens hoe – we onze regionale rol invullen. Wij leveren een bijdrage aan de doorstroming door de realisatie van nieuwe aantrekkelijke sociale huurwoningen, waar men graag naar door verhuist . Met de inzet van Koopgarant en betaalbare koopwoningen waardoor middeninkomens de kans krijgen om vanuit de huurwoningenmarkt de stap te maken in hun wooncarrière. Wij blijven zoeken naar mogelijkheden en maatregelen (lokaal maatwerk) die de doorstroming nog meer bevorderen. Daarmee willen we bereiken dat wij voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep beschikbaar houden. Huisvesten bijzondere doelgroepen Bijzondere doelgroepen bestaan uit mensen die alleen kunnen wonen in combinatie met een bepaalde vorm van zorg, hulp of begeleiding. Wij hebben een keuze gemaakt voor onze inzet in de komende periode op basis van de volgende criteria:  visie maatschappelijke partners en overheid,  beschikbare voorzieningen in de regio,  huidig en gewenst aanbod.


In overleg met onze maatschappelijke partners overleggen wij op welke wijze wij hieraan, binnen onze mogelijkheden, het beste inhoud kunnen geven. Bijzondere doelgroepen Statushouders en generaal pardonners

Mensen met een verstandelijke, lichamelijke of psychische beperking Daklozen en zwervers Ex-gedetineerden

Strategische keuze Wij werken actief mee aan het bieden van huisvesting. Aandachtspunt is de samenwerking met de VluchtelingenWerk Nederland die deze doelgroep begeleidt. Bij verzoeken voor uitbreiding, toetsen wij de behoefte bij onze maatschappelijke partners. In overleg met de gemeente nemen wij op basis van die toets onze besluiten. Uitbreiding vindt beperkt plaats en alleen na akkoord van de gemeente. In samenwerking met gemeente wordt onderzocht in hoeverre Provides kan bijdragen aan de huisvesting van deze doelgroep om de terugkeer in de maatschappij mogelijk te maken.

Investeren in beschikbaarheid Uit marktonderzoek is gebleken dat de sociale woningvoorraad in IJsselstein tot 2025 kan groeien met 150 woningen. Dit wordt grotendeels ingevuld door de al geplande nieuwbouwprojecten. Om de sociale woningvoorraad op peil te houden is het uitgangspunt, dat de toevoegingen aan de voorraad ongeveer gelijk zijn aan de aantallen die we verkopen. Regionale ontwikkelingen kunnen wel aanleiding zijn om over te gaan tot extra uitbreiding van de portefeuille. In de regio Utrecht blijft namelijk sprake van een woningtekort. De gemeente IJsselstein heeft op dit moment weinig concrete nieuwbouwprojecten of locaties. De ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwbouw in de toekomst hangen af van de Woonvisie die de gemeente gaat opstellen. De mogelijkheden op inbreidinglocaties zijn beperkt en vergen grote investeringen. Als de gemeente uitbreidingslocaties gaat aanwijzen, zullen hier kansen ontstaan voor Provides om in te spelen op het regionale woningtekort. Voor een gezonde samenstelling van onze portefeuille gaat de voorkeur uit naar het toevoegen van grondgebonden woningen die toegankelijk te maken zijn. De huidige verhouding van eengezinswoningen en meergezinswoningen is 33% tegen 67%. Daarnaast hebben we de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in toegankelijke woningen. Eengezinswoningen zijn vanuit de sociale opgave kostendekkend te realiseren. Dit is ook bevestigd door de overheid die onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden van rendabel bouwen. Dat onderzoek geeft ook aan dat daarvoor een samenwerking met de gemeente noodzakelijk is. Zodat afspraken gemaakt kunnen worden over zaken als maximale grondprijzen, stedenbouwkundige en welstandseisen en parkeerbalans. Provides neemt deze bedrijfsplanperiode het initiatief om dit in de prestatieafspraken met de gemeente te verankeren.


Betaalbaarheid Naast beschikbaarheid voelen wij ons vooral verantwoordelijk voor betaalbaarheid. Daar stemmen wij ons strategisch voorraad beleid en daarvan afgeleid het huurprijsbeleid - zoveel als verantwoord en mogelijk is – op af. Met onze belanghouders bespreken wij jaarlijks of en hoe wij de door de overheid toegestane huurverhoging doorvoeren, met extra aandacht voor de gevolgen ervan voor onze primaire doelgroep. Zo moeten wij volgens de nieuwe Woningwet toegroeien naar het passend toewijzen van 95% van ons betaalbaar aanbod. Dat heeft gevolgen voor onze exploitatie en voor de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Die gevolgen wegen mee in de keuzes die wij op het gebied van betaalbaarheid maken. Uitgangspunt blijft dat wij streven naar voldoende betaalbaar aanbod. Het betaalbare aanbod ligt op het niveau van de aftoppingsgrens (€ 618,24, prijspeil 2015). Wij leveren onze bijdrage door als organisatie efficiënt, effectief en innoverend te zijn. Door ICT in te zetten om kosten te verlagen, door ketensamenwerking waardoor faalkosten afnemen, door een zorgvuldig treasurybeleid, zodat we toegang hebben tot voldoende financiële middelen om onze ambitie waar te maken en een gedegen risicomanagement zodat wij betaalbaar kunnen blijven aanbieden. Bieden gelijke kansen Wij streven er naar mensen uit de primaire doelgroep dezelfde kansen op een woning te bieden als de andere doelgroepen. Door het tekort aan sociale woningen is dit niet altijd mogelijk. Om de kansen te vergroten hanteren wij bij woningtoewijzing de volgende uitgangspunten:  minimaal 90% van de vrijgekomen woningen tot aan de huurtoeslaggrens (€ 710,68, prijspeil 2015) wordt toegewezen aan de primaire doelgroep;  tot de primaire doelgroep behoren mensen met een inkomen tot € 34.911,(2015);  waar mogelijk gericht toewijzen van onze woningen door hantering van inkomensgrenzen en bezettingsnormen. Bieden kansen aan klanten in de sociale koopsector Op dit moment zijn er in IJsselstein nauwelijks betaalbare koopwoningen beschikbaar. Daarom blijft Provides woningen in de wijken Nieuwpoort en IJsselveld-Oost bij mutatie verkopen. Een groot deel hiervan wordt verkocht onder de gunstige Koopgarant voorwaarden, waardoor ze bij doorverkoop niet in een duurder segment terecht komen. Wij moeten ze terug kopen en kunnen ze vervolgens weer relatief voordelig verkopen.


Kwaliteit Wij hebben klanttevredenheid hoog in het vaandel en meten daarom de kwaliteit. Wij hebben een klantvolgsysteem waarin wij de vragen van en afspraken met onze klanten vastleggen, zodat wij precies weten wat er speelt en de klant maar één keer zijn verhaal hoeft te vertellen. Ons doel is om in te zetten op efficiency en effectiviteit op het gebied van klantcontact waardoor er ruimte is voor persoonlijke aandacht waar dat nodig is door: ● klanten op afspraak te ontvangen en – in sommige gevallen – naar de klant toe te gaan. Dat maakt het beter mogelijk om hen goed en snel te helpen omdat wij voor zo’n gesprek onze stukken Paraat hebben en op het afgesproken moment Paraat staan voor de klant; ● de introductie van een klantenportaal waarmee de klant 24 uur per dag, 7 dagen per week zijn of haar zaken thuis via internet kan regelen (zelfservice); ● samen met klanten(groepen) in gesprek te gaan over welke ‘woonbeleving’ voor klanten echt belangrijk is via laagdrempelige methoden zoals digitale klantenpanels. Met Provides Paraat maken we aan onze klanten duidelijk dat de communicatie met ons in de toekomst anders zal gaan, namelijk sneller en doeltreffender. Goede prijs-kwaliteit verhouding Wij bieden de klanten die bij ons huren een goede prijs-kwaliteit verhouding: ● voor alle woningen stellen wij een streefhuur vast die wordt uitgedrukt in een percentage van de wettelijk maximale huurprijs; ● de streefhuur is gebaseerd op het kwaliteitsniveau en de marktpositie van de woning; ● bij een mutatie wordt de woning op het vastgestelde kwaliteitslabel en streefhuurniveau gebracht; ● voor woningen die niet muteren hanteren wij maximaal de jaarlijkse door de Rijksoverheid vastgestelde huurverhoging; ● huurders krijgen de vrijheid om voor eigen rekening investeringen boven het vastgestelde kwaliteitsniveau te doen. Keuzevrijheid Bij nieuwbouw en renovatie zoeken wij naar mogelijkheden om de huurders keuzes te geven. Bijvoorbeeld bij de keuze voor kleuren in algemene ruimten bij portiekwoningen. Ook in de woningen bieden wij zo mogelijk keuzes. Dit betreft indeling, materiaal- en kleurkeuze voor de keuken en bijvoorbeeld tegelkeuzes in badkamer en toilet. Daarnaast kunnen onze huurders de inrichting van hun woning naar eigen smaak verbeteren door het indienen van een verzoek zelf aangebrachte voorziening (ZAV)aan te brengen . Hierbij krijgt de huurder een hele ruime bevoegdheid om voor eigen rekening zijn/haar woning naar eigen smaak in te richten. Daarbij worden duidelijke afspraken gemaakt over de staat van oplevering bij vertrek. Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad Het uitrustingsniveau van de verschillende wooncategorieën hebben wij in ons kwaliteitsbeleid beschreven in labels. Deze zijn gebaseerd op het Programma van Eisen, waarin staat welke ruimtelijke en technische eisen wij minimaal stellen en welke materialisering wij hebben gekozen. Op basis hiervan toetsen en waarborgen wij bij nieuwbouw en bestaande bouw de basiskwaliteit. Bij mutatie baseren wij het uitrustingsniveau daarop en bij individuele woningverbetering en klachtenonderhoud toetsen wij daarop.


Investeren in levensloopbestendigheid, duurzaamheid, innovatie Wij streven naar levensloopbestendige wijken. Dat wil zeggen dat er woningen in de wijk staan voor verschillende doelgroepen, zowel jongeren als senioren. De woningen die Provides toevoegt aan haar woningvoorraad door nieuwbouw, zijn bij voorkeur toegankelijk of door een kleine aanpassing in de toekomst toegankelijk te maken. Waar mogelijk en financieel haalbaar zullen wij bij nieuwbouw en herstructureringsprojecten duurzame materialen toepassen en energiebesparing nastreven. Ook geven wij aandacht aan het verbeteren van de energetische prestaties van ons bestaand bezit. Wij willen komen tot een situatie waarbij in 2020 onze woningen gemiddeld energielabel B hebben. Bij renovatie en groot onderhoud sturen we op label B, maar in ieder geval een stijging van twee labels. Bij het treffen van energiebesparende maatregelen zet Provides de klant centraal:  de energiebesparende maatregelen moeten leiden tot lagere woonlasten voor de bewoners;  er wordt zoveel mogelijk aangesloten bij andere momenten van onderhoud, zoals bij mutatie, planmatig onderhoud en grootschalig onderhoud/woningverbetering;  we zetten in op energiebewustzijn door goede uitleg te geven over de effecten van de maatregelen en de manier waarop bewoners hier zelf mee om moeten gaan. Slim (nieuw)bouwen en onderhouden Provides focust zich voor haar vastgoedmanagement continu op het verbeteren van processen en effectiviteit op de gebieden van nieuwbouw, onderhoud en renovatie. De doelstelling bestaat uit een lagere en duurzamere investering met behoud van kwaliteit. Daarmee wil Provides aan de klantvraag en aan de belangen van onze belanghouders van nu en morgen blijven voldoen. Dit vraagt een cultuur van constant willen verbeteren. Hiervoor is ketensamenwerking (bewezen) de meest geschikte samenwerkingsvorm. Provides gaat op zoek naar oplossingen om woningen te bouwen waarbij geen sprake meer is van een onrendabele top. Dat heeft gevolgen voor het type woningen, de grootte van de woningen, maar ook voor de grondkosten die we kunnen en willen betalen. Investeren in vernieuwing van wijken en buurten Een goede leefbaarheid van wijken is van belang voor de tevredenheid van onze klanten maar ook voor de waarde van ons vastgoed. Dat draagt bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van ons bezit. Daarom investeren wij in vernieuwing. Wij richten ons de komende jaren op de volgende wijken en buurten.


Concreet ● IJsselveld-Oost In IJsselveld-Oost is de eerste fase van de wijkvernieuwing goeddeels afgerond. De nieuwbouw aan het Omroepplein vordert gestaag en de nieuwbouw aan de Cape Kennedy start in 2015. ● Nieuwpoort - Kloosterplantsoen In 2015 worden aan het Kloosterplantsoen 27 koopwoningen opgeleverd en is een start gemaakt met de bouw van het appartementencomplex met 60 sociale huur appartementen. Dit project draagt bij aan de differentiatie van de wijk, zowel in eigendomsvorm als bouwstijl. ● Oranjekwartier Met het renovatieproject van zes portiekflats in Oranjekwartier brengen wij de kwaliteit van 126 woningen naar een niveau met gemiddeld energielabel B. De werkzaamheden aan de binnen- en buitenzijde geven de woningen weer een geheel vernieuwde uitstraling. De bewonerstevredenheid vinden wij erg belangrijk, dus hier wordt intensief op ingezet. ● Clinckhoeff Het huidige winkelcentrum wordt vernieuwd en bovenop het nieuwe, grotere winkelcentrum worden appartementen gerealiseerd. Provides heeft de intentie uitgesproken 33 woningen af te nemen. ● Oranje Nassaukades, fase 3 Aan de Oranje Nassaukade fase 3 zijn twee appartementengebouwen gerealiseerd met ieder 19 woningen. De 38 woningen, die aan de sociale voorraad worden toegevoegd, zijn in april 2015 opgeleverd. ● ZOMO-Woningen, Oranje NassauKades, fase 2 Aan Oranje Nassaukades worden 11 eengezinswoningen gebouwd. Hiervan wordt er één door ZOMO gekocht, de overige 10 woningen worden door Provides verhuurd aan (cliënten van) ZOMO, volwassen mensen met een verstandelijke beperking die zijn aangewezen op 24-uurs zorg. Er worden daarvoor 22 onzelfstandige wooneenheden gerealiseerd. In twee andere woningen komen 6 zelfstandige wooneenheden. Eén zelfstandige eengezinswoning wordt door Provides aan ZOMO verhuurd voor het door ZOMO aan te wijzen zorgechtpaar. Onderzoek Wijken en buurten waar wij samen met onze huurders en belanghouders nog een keuze moeten maken voor de verdere planontwikkeling. De verwachting is dat in de Woonvisie van de gemeente IJsselstein nieuwe locaties opgenomen worden, die door ons beoordeeld worden op haalbaarheid.  Nieuwpoort De wijk Nieuwpoort is een naoorlogse stadsuitbreiding van IJsselstein. Eind jaren veertig van de vorige eeuw zijn zowel eengezinswoningen als galerijflats gebouwd. De eengezinswoningen worden verkocht onder Koopgarant voorwaarden. Voor de galerijflats richten we ons op het verbeteren van de woontechnische kwaliteit.


 Europakwartier De wijk Europakwartier is in de jaren 1965–1970 gerealiseerd en bestaat uit zowel middelhoogbouw als geschakelde eengezinswoningen. De afgelopen jaren is veel aandacht besteed aan de speel- en groenvoorziening. Wij richten ons op het verbeteren van de woontechnische kwaliteit van een deel van de woningen waarbij wij ons laten leiden door betaalbaarheid en duurzaamheid.  IJsselveld-Oost Door de gemeente wordt een evaluatie opgestart van de eerste fase die in 2015 is afgerond, dit zal input opleveren voor de plangeving van de 2 e fase. Voor ons ligt, net als bij onze samenwerkingspartners, de prioriteit bij het behouden van de bereikte resultaten. De fysieke en sociale kwaliteit van IJsselveld-Oost is door de wijkvernieuwing versterkt. De evaluatie moet uitwijzen waar de focus de komende jaren moet liggen. Kwaliteit buurten en wijken Investeren in sociaal woonbeleid Het woonplezier van bewoners is onder meer afhankelijk van de bouw - en woontechnische kwaliteit van hun woning en de leefbaarheid in complexen en buurten. Onder sociaal woonbeleid verstaan wij het oplossen van overlastproblemen. Wij bestrijden overlast door buurtbemiddeling, het toepassen van laatste kans beleid en de inzet van Wijkbeheerders. Daarnaast vallen het terugdringen van onrechtmatig wonen, handhaving van het schotelantenne- en tuinbeleid en de controle op schoonmaak onder het sociaal woonbeleid. Het belangrijkste daarbij is: een persoonlijk aanspreekpunt in de wijk bieden, dicht bij de klant. De keuze om op het gebied van leefbaarheid intensief samen te werken met onze partners wordt gecontinueerd. Investeren in harmonieus samenleven Op een harmonieuze wijze samenleven in een bepaald (woon-)gebied, is geen vanzelfsprekendheid. De kwaliteit van het (samen)leven staat in sommige wijken onder druk. Door spanningen tussen mensen uit verschillende culturen, storend gedrag van mensen, toenemende vereenzaming of spanning tussen verschillende generaties. Daarnaast neemt het aantal mensen toe dat niet, of verminderd, in staat is om geheel zelfstandig aan de samenleving deel te nemen. Als antwoord hierop zijn in IJsselstein vier integrale wijkteams actief. Deze staan onder leiding van Pulse en worden gevormd door professionals van deze organisatie, politie en Provides. Daarin worden ervaringen uit de wijken met de maatschappelijke partners gedeeld en leveren wij bijdragen aan initiatieven vanuit die teams die zich richten op wonen. Met sociale wijkteams worden bewoners van IJsselstein sneller en efficiënter geholpen. Waar nodig wordt gespecialiseerde hulp ingeschakeld, zoals Provides bij vraagstukken die het wonen aangaan. Bijvoorbeeld aanpassingen in het kader van de Wmo, maar ook bij financiële achterstanden.


7. Plaats bedrijfsplan in het besturingsmodel Dit bedrijfsplan is de basis voor het besturen van Provides. Op het bedrijfsplan baseren wij ons Meerjarenplan 2015 – 2019, waarin doelen, projecten, activiteiten en maatregelen voor de komende vijf jaar staan. Omdat de dynamiek in de sector waarin wij werken groot is, actualiseren wij h et meerjarenplan jaarlijks. De meerjarenbegroting en de jaarbegroting worden hiervan afgeleid. In management-rapportages doen wij verslag van de geleverde inspanning en bereikte resultaten. Control en Risicomanagement zijn van groot belang voor een gezonde bedrijfsvoering. Daarnaast draagt het bij aan de transparantie die wij als organisatie voorstaan. Daarom hebben wij Control en Risicomanagement een duidelijke plek gegeven in ons besturingsmodel.


8. Bedrijfsvoering Zelf doen of samen doen Wij streven naar een klantgerichte, efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Het verhuur-mutatieproces is daarom begin 2015 anders ingericht, tegelijk is een interne aannemerij gerealiseerd. De resultaten van de inzet daarvan worden vergeleken met de markt. Door samenwerking willen wij zo goed mogelijk uitnutten waar wij goed in zijn. Op termijn wordt de basisorganisatie bijgestaan door (specialisten uit) een flexibele schil. ICT Wij zetten in op gemak voor de klant en doelmatigheid voor de organisatie door processen effectiever en efficiënter te maken, we noemen dat: Provides Paraat. Met ICT ondersteunen wij onze bedrijfsprocessen met toekomstvaste, moderne en samenhangende ICT-voorzieningen. Met de implementatie van een nieuw ERP-systeem en een Document Management Systeem hebben wij een goede basis gelegd voor efficiënte processen en informatievoorziening. Onze systemen en onze infrastructuur zijn schaalbaar en voorbereid op groei van ons aantal verhuureenheden. In 2015 nemen we nieuwe functionaliteiten in gebruik om deze basis verder te verbreden. Met een klantportal digitaliseren wij de uitwisseling van informatie met onze klanten en vergroten wij hun ‘self-service’. Een mobiele inspectie client vergroot de efficiency van ons verhuurmutatieproces. En met een nieuw aannemersportal maken wij het proces van opdracht verstrekken en factureren efficiënter. Verder nemen we Lync2013 in gebruik als nieuw communicatiemiddel. Kernpunt van ons ICT-beleid is dat wij, daar waar mogelijk, sturen op de roadmap voor softwareontwikkeling van onze leveranciers, zodat wij blijven beschikken over systemen die onze processen en informatievoorziening goed ondersteunen. Onze ICT-organisatie is zodanig ingericht dat wij optimaal gebruik kunnen maken van de systemen. Het functioneel applicatiebeheer heeft een plaats gekregen binnen onze afdelingen. Het systeembeheer en het technisch applicatiebeheer laten wij grotendeels verzorgen door onze leveranciers, met een deels coördinerende en deels uitvoerende rol voor onze ICT-beheerder. Op het gebied van informatievoorziening maken wij in 2015 - 2016 een verbeterslag. Vooral op het gebied van managementinformatie benutten we onze systemen nog onvoldoende. Na het definiëren van de gewenste sturingsinformatie moeten bestaande rapportages worden aangepast of nieuwe rapportages worden gebouwd. Voor de verdere toekomst zien wij mogelijkheden door het concept van Software as a Service (SaaS). Wij verwachten dat onze leverancier(s) aan het einde van de bedrijfsplanperiode dit concept kunnen realiseren, waardoor onze systemen via een internetverbinding worden aangeboden. Door uitbesteding van het systeembeheer en het technisch applicatiebeheer aan (bij voorkeur) één leverancier kunnen wij mogelijk schaalvoordeel behalen en onze kwetsbaarheid verminderen.


Optimale personeelsbezetting in een dynamische organisatie Wij werken toe naar een – in de hele breedte - lean organisatie om onze effectiviteit, efficiëntie, klantgerichtheid en innovativiteit te vergroten. Dat vergt flexibiliteit van de medewerkers die steeds meer eigen verantwoordelijkheid krijgen. Daarvoor moeten we kunnen bouwen op een optimale personeelsbezetting in relatie tot het bedrijfsplan en de gewenste verandering in houding en gedrag. Personeel is bij Provides een strategische factor. Strategische Personeelsplanning is een instrument voor het besturen van de in-, door- en uitstroom van personeel, waardoor wij continu over de meest optimale personele bezetting beschikken. Samenwerken op het gebied van personeel gaan wij niet uit de weg. We werken vanuit een kernorganisatie die wordt bijgestaan door specialisten uit een flexibele schil, die voor Provides, maar ook voor andere organisaties ingezet worden. De gesprekscyclus vormt een belangrijke basis voor leidinggevende en medewerker om de gewenste en noodzakelijke ontwikkeling vast te stellen en te monitoren. De functieprofielen en bijbehorende competenties zijn het vertrekpunt voor een gedegen invulling van de gesprekscyclus. In 2014 zijn we bij Wonen en Vastgoed gestart met het herschrijven van functiebeschrijvingen naar meer resultaatgerichte profielen. In 2015 wordt dit ook voor de andere functiebeschrijvingen opgestart.


9. Strategisch financieel kader Ons strategisch financieel kader is bedoeld om de (financiële) continuïteit van Provides te waarborgen. Dit in het belang van onze huidige en onze toekomstige huurders en in het belang van de volkshuisvesting in ons werkgebied. Onze financiële strategie maakt het mogelijk om de ambities uit dit bedrijfsplan te realiseren. Daarnaast moet er ruimte zijn om in de toekomst (nieuwe) keuzes te kunnen maken . Onze financiële strategie kent vier belangrijke pijlers die elkaar beïnvloeden en dus niet los van elkaar gezien kunnen worden:  de financiële continuïteit van Provides volgens bedrijfseconomische maatstaven;  de financiële continuïteit van Provides in de ogen van het borgingsinstituut WSW en de toezichthouder CFV;  onze investeringscapaciteit om onze strategische keuzes te realiseren en nodig voor toekomstige (nieuwe) keuzes;  de beheersing van financiële risico’s. Financiële continuïteit: bedrijfseconomisch Financiële continuïteit volgens bedrijfseconomische maatstaven betekent dat Provides op korte en lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. We kunnen onze schuldeisers voldoen, banken zijn bereid ons kredieten en geldleningen te verstrekken, enzovoorts. Onze strategie is dat wij er voor zorgen dat wij voldoende solvabel en liquide zijn om onze financiële continuïteit te waarborgen. Dat doen wij op basis van eigen financiële kengetallen, die we vastleggen in ons Financieel Beleid, in ons Treasurystatuut en dergelijke.

Herkomst van gelden Verkoop van Servicecontracten: woningen: 5,80% 5,78%

Overige ontvangsten: 0,67%

Huurinkomsten: 87,76%

Onze inkomsten bestaan voor bijna 88% uit huren. Tegenover de inkomsten uit servicecontracten (service- en stookkosten) staat (vrijwel) hetzelfde bedrag aan uitgaven.


Besteding van gelden Bedrijfskosten: 6,05% Personeelskosten: 13,45% Rente: 25,18% Kosten servicecontracten: 7,30% Verhuurderheffing en heffing CFV: 15,36%

Belastingen, verzekeringen, etc.: 6,28% Onderhoud: 20,54%

Vennootschapsbelasting: 5,85%

Wij besteden het meeste geld aan rente van langlopende geldleningen: ruim 25%. Aan onderhoud geven we bijna 21% uit. De verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting vragen samen ruim 21%. Aan directe exploitatielasten (gemeentelijke belastingen, verzekeringspremie, kosten servicecontracten) besteden we bijna 14%. Onze personeels- en bedrijfskosten bedragen 19% van het totaal van onze gelden. Financiële continuïteit volgens WSW en CFV De financiële continuïteit bezien door de bril van het borgingsinstituut WSW bepaalt of wij voldoende borgingsruimte krijgen voor het aantrekken van geborgde geldleningen, waarmee wij voorzien in onze financieringsbehoefte. Onze strategie is er op gericht om blijvend te voldoen aan de financiële ratio’s waarop het WSW ons beoordeelt. Naast de beoordeling op financiële ratio’s, beoordeelt het WSW ons ook op een aantal ‘business risks’. Die ‘business risks’ nemen wij op in ons eigen risicomanagement, zodat wij ook op dat punt blijvend voldoen aan de eisen die het WSW stelt. De financiële continuïteit volgens toezichthouder CFV bepaalt het oordeel van de Minister van BZK over Provides. Ook het CFV kent financiële ratio’s en een methodiek van risicobeoordeling. Ook hier is onze financiële strategie er op gericht om blijvend te voldoen aan de eisen die het CFV stelt. Investeringscapaciteit Voor het realiseren van onze strategische keuzes voor nieuwbouw en onderhoud, hebben wij geld nodig. De financiële middelen die daarvoor nodig zijn verwerken wij in onze meerjarenprognose. Onze strategie is er op gericht dat wij in staat zijn om onze strategische keuzes te realiseren en daarnaast een beeld te hebben van onze resterende investeringscapaciteit. Die kunnen we inzetten bij toekomstige (nieuwe) keuzes.


In onze meest recente meerjarenprognose zijn investeringen opgenomen voor nieuwbouw (ongeveer 36,5 miljoen euro) en voor renovatie/verbetering van bestaand bezit (ongeveer 25 miljoen euro). In de jaren 2015 en 2016 leveren we 245 nieuwbouw woningen op. Voor de jaren na 2016 zijn nog geen nieuwbouwprojecten in voorbereiding. Op basis van onze meerjarenprognose hebben wij een globale benadering gemaakt van onze resterende investeringscapaciteit voor de periode tot en met 2024. Daarbij hebben wij getoetst of onze financiële positie blijft voldoen aan de eisen die CFV en WSW momenteel stellen. In die periode kunnen wij nog ongeveer 400 tot 450 woningen nieuw bouwen. Daarbij zijn wij er van uitgegaan dat wij de woningen kostendekkend kunnen bouwen en dat wij de woningen verhuren tegen een betaalbare huur. Kostendekkend houdt in dat onze personeels- en bedrijfskosten niet zullen stijgen door de toename van het aantal woningen en dat de stichtingskosten van de nieuwe woningen maximaal € 120.000 zullen bedragen. Deze twee aannames zijn uitdagend, maar naar onze mening niet onrealistisch. Uiteraard is ook denkbaar dat een deel van onze investeringscapaciteit zal worden ingezet voor verbetering van bestaand bezit. In dat geval kunnen wij minder woningen nieuw bouwen. Beheersing financiële risico’s Onze strategie is gericht op het in stand houden van voldoende weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s. Dit betreft allereerst macro-economische risico’s. Dat zijn bijvoorbeeld de risico’s die voortvloeien uit inflatie, rentestand, et cetera. Door middel van scenarioanalyse toetsen wij jaarlijks of ons weerstandsvermogen volgens onze meerjarenprognose voldoende is om macro-economische risico’s op te vangen. Naast macro-economische risico’s zijn er andere risico’s, waarmee wij bij het bepalen van ons weerstandsvermogen rekening moeten houden. Die risico’s zijn niet verwerkt in de scenarioanalyses. In de bedrijfsplanperiode willen wij meer inzicht krijgen in de strategische en operationele risico’s die hier invloed op hebben. Dat wordt onderdeel van ons risicomanagement. Indien deze risico’s om een substantieel bedrag aan weerstandsvermogen vragen, heeft dit uiteraard wel gevolgen voor onze investeringscapaciteit in de jaren 2017-2024, zoals wij die hiervoor hebben beschreven.


10. Risicostrategie, -management en compliance Bij het realiseren van onze ambities en in onze dagelijkse bedrijfsvoering lopen en nemen wij bewust risico’s. De maatschappelijke belangstelling voor onze sector is, mede door enkele excessen, de afgelopen jaren enorm toegenomen. Het inzicht geven en verantwoorden over vraagstukken in het kader van governance en risicobeheersing vraagt om een expliciete vorm van risicomanagement en de daaraan verwante bedrijfsdisciplines; compliance en control. De intensiteit van onze interne beheersing is afgestemd op de bedrijfsactiviteiten en op de omvang van Provides. Voor activiteiten met een hoger risicoprofiel zijn afdoende maatregelen genomen om deze risico’s te beheersen. Onze risicostrategie onderscheidt de volgende strategische risico’s:  risico’s die de continuïteit van Provides bedreigen;  risico’s die onze strategische keuzes bedreigen;  risico’s die onze reputatie bedreigen;  risico’s uit onze bedrijfsvoering. Discontinuïteit van Provides zou grote maatschappelijke gevolgen hebben. Risico’s die de continuïteit van Provides bedreigen worden door ons risicomanagement beheerst. Wij zijn niet bereid het voortbestaan van Provides op het spel te zetten. Onze bereidheid om financiële risico’s te nemen staat in relatie tot het aanwezige weerstandsvermogen (zie ook ons Strategisch financieel kader). Voor niet-financiële risico’s die onze continuïteit bedreigen nemen wij altijd voldoende maatregelen om ze te vermijden, reduceren of over te dragen. Ook het niet bereiken van onze strategische doelstellingen op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit kan grote maatschappelijke gevolgen hebben. Wij zijn bereid om hierbij risico’s te lopen, maar uitsluitend voorzover de gevolgen zich juist verhouden tot de maatschappelijke schade die (kan) ontstaan. Risico’s met een onacceptabel hoge maatschappelijke schade dienen door ons risicomanagement te worden gemitigeerd. Wij realiseren ons dat onze reputatie, ons imago, belangrijk is voor het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Risico’s die kunnen leiden tot ernstige imagoschade mitigeren wij met ons risicomanagement. Risico’s uit onze bedrijfsvoering zijn divers van aard met ieder heel andere impact. Ons risicomanagement zorgt er voor dat zowel individuele risico’s als de som van alle risico’s niet de continuïteit van Provides of het realiseren van onze strategische keuzes bedreigt, danwel ernstige imagoschade kunnen veroorzaken. De optelsom van financiële risico’s moet passen binnen ons weerstandsvermogen. Een stelsel van risicomanagement en compliance is onderdeel van onze risicovisie. De onderdelen van dit stelsel zijn:  onze risicostrategie;  het ontwikkelen van een Own Risk and Self Assesment op basis van ons risicoprofiel en op basis van de risk appetite van het bestuur;  een repeterend proces van risicoanalyse en -beheersing, waarbij onze organisatie breed wordt betrokken (communicatie).  verantwoording afleggen door bestuurder.


Dit stelsel is weergegeven in het volgende schema:

Risicomanagement krijgt een plaats in onze organisatie volgens de ‘three-lines-ofdefence’ structuur. In dat model met ‘drie dijken’ zijn de rollen verdeeld tussen de bestuurder, het lijnmanagement, de control/risicomanagement/compliance-functie en het Audit Comittee. Een dergelijke structuur gaan we de komende jaren implementeren.


Slotwoord Bij de ontwikkeling van dit bedrijfsplan hebben wij steeds voor ogen gehouden, dat wij dit opstelden in een periode dat fundamentele wijzigingen in de regelgeving van de sociale woningmarkt worden voorbereid. De nieuwe herziene Woningwet is de aanloop naar vele wetswijzigingen en veranderingen waarmee wij de komende jaren te maken krijgen. Er volgen algemene maatregelen van bestuur uit, die uitmonden in ministeriële besluiten en regelingen die ons – en alle corporaties in Nederland - direct zullen raken. Waar dat toe leidt valt niet te voorspellen. Dat ze onze investeringscapaciteit raken is duidelijk. Nadrukkelijker dan in het vorige bedrijfsplan, besteden we daarom nu aandacht aan onze governance en de (financiële) risico’s die wij lopen. Door inzicht te geven in de investeringscapaciteit waarin het risicokapitaal verdisconteerd is, op basis van het risicoprofiel van Provides. Als lean organisatie zoeken wij steeds weer naar oplossingen om onze effectiviteit, efficiëntie, klantgerichtheid en innovativiteit te vergroten. Personeel is bij Provides een strategische factor. Door strategische personeelsplanning beschikken wij continu over de meest optimale personele populatie. Daarbij gaan wij samenwerken op het gebied van personeel niet uit de weg. Verdere digitalisering van klantprocessen wordt ingezet om onze klantgerichtheid te verbeteren en efficiënt(er) te kunnen werken. Bij Provides staat betaalbaarheid voor de klant en toekomstige klanten voorop. Daarom zetten wij ons met onze partners in ketensamenwerking in om alles beter, slimmer en duurzamer te organiseren. Goed voor ons omdat de beschikbare financiële middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet en voor de bewoners omdat er optimaal in hun woning en woonplezier kan worden geïnvesteerd. Wij doen actief mee aan ‘Woningcorporaties – dicht bij huis’. Daarmee leveren wij een bijdrage aan het reputatiemanagementprogramma van Aedes waarin het draait om transparantie. Omdat wij vinden dat wij laten zien wat de rol en het belang van een goed functionerende woningcorporatie is. Door onze inspanningen in de afgelopen bedrijfsplanperiode hebben wij onze ambities waar gemaakt. De komende jaren doen wij er alles aan om onze haalbare vastgoedportefeuille zo dicht mogelijk naar de wensportefeuille (van gemeente, belanghouders en onszelf) te brengen. Op die manier leveren wij in onze ogen de beste en grootste bijdrage aan de uitdaging waar wij voor staan: Provides bouwt aan sociaal wonen.


Op 13 april 2015 is dit bedrijfsplan in concept besproken me de Raad van commissarissen. Zij staan geheel achter dit plan. Diezelfde dag is het gepresenteerd aan de alle medewerkers van Provides die zich herkenden in het plan. Op 13 mei 2015 is het plan besproken met de HVIJ, die hun waardering uitspraken. De leden gaven aan dat zij dit tijdens de belanghoudersbijeenkomst op 27 mei zouden aangeven. Op 27 mei is het bedrijfsplan voorgelegd en besproken met de belanghouders. Op persoonlijke titel hebben de heren Reinier van der Kuij (Universiteit Delft), Vincent Gruis (Universiteit Delft) en Derk Windhousen (Deloitte) in april/mei ieder een inhoudelijke (PIR) reactie gegeven op het plan. Op basis van alle reacties is het conceptplan van april 2015 verder aangescherpt en op maandag 15 juni definitief vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Provides. Op donderdag 18 juni zijn naast het kantoorpand van Provides drie leilindes geplaatst Waarmee wij de inzet vanuit dit bedrijfsplan willen benadrukken.

Bij de samenstelling van dit bedrijfsplan zijn de volgende beleidsstukken geraadpleegd: - Beleid bijzondere doelgroepen – oktober 2014 - Visienota SVB – september 2014 - Energiebeleid – juli 2008 - IWV-ZAV beleid – februari 2013 - Investeringsstatuut – februari 2014 - Kwaliteitsbeleid – februari 2010


Aan de totstandkoming van het Bedrijfsplan 2015 – 2019 hebben alle medewerkers van Provides een bijdrage geleverd.

Tevens bedanken wij onze belanghouders voor hun inbreng tijdens de belanghoudersbijeenkomsten in 2014 en 2015. Eindredactie Arnold Wagemakers

© 2015 Provides


bouwt aan sociaal wonen

Recommend Documents