De VMSW en sociaal wonen
VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN
Maatschappelijke zetel Koloniënstraat 40 1000 Brussel T 02-505 45 45 F 02-505 42 00 www.vmsw.be
AANGENAME KENNISMAKING! 2007 was het eerste volledige werkjaar van de VMSW. Midden 2006 werd de vroegere Vlaamse Huisvestingsmaatschappij omgevormd tot de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de VMSW. Dit was het gevolg van een grootschalige reorganisatie van de Vlaamse overheid. De VMSW maakt deel uit van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. Meer informatie over de kerntaken van de verschillende entiteiten binnen ons beleidsdomein leest u verder. Het voorbije jaar heeft de VMSW zwaar ingezet op de uitbouw en verdere ontwikkeling van haar dienstverlening. Met het van kracht gaan op 1 januari 2008 van het nieuwe kaderbesluit sociale huur en het nieuwe financieringssysteem is de wetgeving op het gebied van sociale huisvesting danig veranderd. Om de implementatie ervan bij de socialehuisvestingsmaatschappijen en de andere lokale woonactoren zo vlot mogelijk te laten verlopen, heeft de VMSW haar dienstverleningspakket grondig uitgebreid. Woonnet, het beveiligde extranet ten behoeve van de sector, werd verder uitgebouwd met het oog op het verschaffen van informatie over de nieuwe wetgeving. Er werden ook tal van infosessies georganiseerd, niet enkel voor de socialehuisvestingsmaatschappijen, maar ook voor de sociale verhuurkantoren, de OCMW’s, de gemeenten, de Huizen van het Nederlands en de Onthaalbureaus. Op die manier leerden de verschillende actoren elkaar beter kennen en kon informatie worden uitgewisseld. Nog in dat kader werden de socialehuisvestingsmaatschappijen aangesloten op de Kruispuntbank Inburgering en heeft de VMSW ingestaan voor het verstrekken van de attesten voor taalbereidheid en inburgering. Ten behoeve van de socialehuisvestingsmaatschappijen kan de VMSW voortaan attesten van de Rijksdienst Sociale Zekerheid, jaarrekeningen en btw-attesten van aannemers elektronisch opvragen. De notificaties van de verkoop van onroerende goederen van socialehuisvestingsmaatschappijen aan particulieren gebeuren nu ook elektronisch, en de uitslagen van de aanbestedingen infrastructuur worden quasi onmiddellijk bekendgemaakt via onze website. Al deze toepassingen komen neer op een enorme tijdsen kostenbesparing voor iedereen. In de nieuwe sociale huurreglementering speelt de marktwaarde van de sociale huurwoning een belangrijke rol voor het berekenen van de reële sociale huur. Per socialehuisvestingsmaatschappij diende de notaris de marktwaarde van een representatief staal van sociale huurwoningen te schatten. In dit dossier heeft de VMSW het respresentatief staal samengesteld en het lastenboek opgemaakt. Bovendien heeft de VMSW de helft van de schattingskosten voor haar rekening genomen. Dit zijn slechts enkele voorbeelden. We mogen dus stellen dat de VMSW haar dienstverlening op het gebied van verhuring merkelijk heeft opgedreven, en dit zowel ten behoeve van de socialehuisvestingsmaatschappijen als andere sociale verhuurders. In 2007 werd ook een nieuwe procedure Constructieve Benadering Overheidsopdrachten gelanceerd, goed voor 25 miljoen euro. Nieuw is dat er voortaan jaarlijks één globale procedure wordt gelanceerd voor heel Vlaanderen.
In het kader van efficiënter energiebeheer konden de socialehuisvestingsmaatschappijen vanaf 2007 genieten van een subsidie van 800 euro bij vervanging van een oude verwarmingsketel door een hoogrendementsketel. Het budget van 2,3 miljoen euro dat hiervoor door de Vlaamse Regering ter beschikking werd gesteld, werd door de VMSW beheerd en via Woonnet werden de socialehuisvestingsmaatschappijen op de hoogte gehouden van de nog beschikbare middelen. Verder kunnen we aanstippen dat het aantal socialehuisvestingsmaatschappijen met financiële problemen drastisch verminderde, mede dank zij de bijstand die verleend werd door de VMSW-begeleidingscommissies. Ook op het vlak van communicatie werd een tandje bijgestoken. Terwijl de dienstverlening van de vroegere Vlaamse Huisvestingsmaatschappij louter gericht was op de socialehuisvestingsmaatschappijen, hebben de wijzigingen in de Vlaamse Wooncode en de bepalingen van het nieuwe kaderbesluit sociale huur ertoe geleid dat de VMSW nu alle lokale woonactoren dient te ondersteunen. En die ambitie willen we echt waarmaken. Maar onbekend is vaak onbemind. Communicatie speelt dus een niet onbelangrijke rol. Verder hierover meer. In deze eerste editie van “De VMSW en sociaal wonen” serveren we u ook nog de belangrijkste kerncijfers van 2007, een woordje uitleg over de voornaamste wijzigingen in de regelgeving, een overzicht van de Vlaamse woonmarkt, en een blik op de komende periode met onze eigen strategische en operationele doelstellingen in het kader van de grote uitdagingen voor de sociale huisvestingssector. Voor meer cijfers en achtergrondinformatie verwijzen we graag naar de jaarrekening en het jaarverslag. Die bevatten respectievelijk de boekhoudkundige resultaten en bijdragen over de investeringen, de bouwactiviteiten, de aanleg van wooninfrastructuur, de bijzondere sociale leningen van de VMSW, het financieel beheer, de publiek-private samenwerking en de werkafspraken van de VMSW met een aantal socialehuisvestingsmaatschappijen. Ook op onze website www.vmsw.be kunt u terecht voor nog meer tabellen, grafieken, statistieken en bijkomende inlichtingen. Om sociaal wonen mogelijk te maken, op een kwaliteitsvolle manier en in optimale samenwerking met de andere entiteiten van de Vlaamse overheid en alle lokale sociale woonactoren, is er veel energie, initiatief, samenwerking en doorzettingsvermogen nodig. Wij danken dan ook iedereen die daartoe heeft willen en kunnen bijdragen. Brussel, 30 juni 2008 Hubert Lyben Gedelegeerd bestuurder Jaak Floridor Voorzitter raad van bestuur
Jaak Floridor
Hubert Lyben
INHOUDSOPGAVE
Aangename kennismaking!................................................................................................................................................................ 2 Inhoudsopgave................................................................................................................................................................................... 5
1 1.1 1.2 1.3
Missie - visie - kerntaken van de VMSW.......................................................................................................................................... 6 Missie van de VMSW Visie van de VMSW Kerntaken van de VMSW
2 2.1 2.2 2.3 2.4
Communicatie..................................................................................................................................................................................... 8 Woonwoord Woonnet Woonbeeld Provinciale infosessies
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Bijzondere sociale leningen van de VMSW..................................................................................................................................... 10 Soorten leningen Voorwaarden Leningsbedragen Rentevoet
4
Vlabinvest.......................................................................................................................................................................................... 14
5
Publiek-private samenwerking in het beleidsdomein Wonen - Garantiefonds.............................................................................. 15
6
Kerncijfers 2007................................................................................................................................................................................. 17
7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7
Structuur van de VMSW................................................................................................................................................................... 19 Algemeen Algemene vergadering Raad van bestuur Auditcomité Gedelegeerd bestuurder – algemeen directeur Operationele diensten van de VMSW Personeelsbezetting en -wijzigingen
8 8.1 8.2 8.3 8.4
De VMSW als entiteit binnen de Vlaamse overheid....................................................................................................................... 26 Algemeen Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed Agentschap Wonen-Vlaanderen Agentschap Inspectie Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed
9 Omgevingsanalyse van de woonmarkt........................................................................................................................................... 28 9.1 Vlaamse woonmarkt 9.2 Vlaamse sociale woonmarkt 10 Nieuwe wetgeving vanaf 1 januari 2008......................................................................................................................................... 30 10.1 Kaderbesluit sociale huur 10.2 Nieuw financieringssysteem 11 Doelstellingen VMSW 2008-2010..................................................................................................................................................... 34 11.1 Functionele strategische en operationele doelstellingen 11.2 Horizontale strategische en operationele doelstellingen 12 Uitdagingen Vlaamse woonmarkt 2009-2020................................................................................................................................. 40
1
MISSIE - VISIE - KERNTAKEN VAN DE VMSW 1.1 Missie van de VMSW
Planning De VMSW stelt een jaarlijks uitvoeringsprogramma op voor de aankoop, bouw en renovatie van sociale huur- en koopwoningen. Dat programma is een lijst met alle woonprojecten waarvoor in dat jaar een budget wordt vastgelegd zodat de werken kunnen starten. De opmaak van de jaarlijkse uitvoeringsplannen gebeurt in overleg met alle sociale woonactoren en houdt rekening met de resultaten van het lokaal woonoverleg.
De missie van de VMSW is Sociaal wonen mogelijk maken. De VMSW stimuleert, ondersteunt, begeleidt en financiert lokale sociale woonactoren in het Vlaamse Gewest om betaalbare en kwaliteitsvolle woningen te realiseren en in stand te houden.
1.2 Visie van de VMSW De VMSW vervult een prominente rol binnen het Vlaamse sociale woonbeleid: • De VMSW profileert zich als kennis- en dienstencentrum voor de praktische kwaliteitsvolle en kostenefficiënte uitvoering van het sociale woonbeleid; • De VMSW verstevigt haar strategische relatie met sociale woonactoren door zich als deskundige partner op te stellen voor de realisatie en het beheer van sociale woonprojecten; • De VMSW biedt vanuit die positie ondersteuning bij de beleidsvoorbereiding; • De VMSW draagt ook zelf rechtstreeks bij tot de uitvoering van het regeringsbeleid door middel van hypothecaire kredietverstrekking en de aanleg van infrastructuur.
1.3 Kerntaken van de VMSW
Begeleiding Tijdens het bouwproces begeleidt en ondersteunt de VMSW de uitvoeringsactoren. Dat zijn voornamelijk de zowat 100 socialehuisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen, en in mindere mate ook andere lokale sociale woonactoren zoals gemeenten en OCMW’s. In de procesbegeleiding ligt de nadruk op kwaliteit (duurzaam en energiezuinig bouwen en wonen) en betaalbaarheid (onder meer door een maximum-kostprijsnorm). De VMSW streeft hierbij een hoge standaardkwaliteit na voor alle socialehuisvestingsprojecten. Meerwaardeprojecten bewijzen dat sociale huisvesting in steden en gemeenten de motor van vernieuwing kan zijn. De ABC-handleidingen (Algemene handleiding werken, Bouwtechnische beschrijving, Concept- en ontwerponderrichtingen) kunnen gratis gedownload worden van onze website www.vmsw.be.
VMSW-werkopzichters volgen de werven op.
Financiering De VMSW zet het budget dat de Vlaamse Regering jaarlijks uittrekt voor de sociale huurwoningen om in voordelige leningen. De socialehuisvestingsmaatschappijen kopen met dat geld woningen aan, bouwen nieuwe projecten en renoveren hun bestaande patrimonium. De socialehuisvestingsmaatschappijen verhuren of verkopen die sociale woningen aan mensen met een beperkt inkomen, tegen een prijs die aangepast is aan hun financiële situatie. Met die huurinkomsten betalen de socialehuisvestingsmaatschappijen hun lening af aan de VMSW.
Beoordeling van de ontwerpen maakt deel uit van de VMSWbegeleiding tijdens het bouwproces.
Infosessies voor nieuwe directeurs van socialehuisvestingsmaatschappijen.
Bijzondere sociale leningen
Wooninfrastructuur
Sommige socialehuisvestingsmaatschappijen bouwen sociale koopwoningen en verkopen die aan mensen met een beperkt inkomen. Die kopers kunnen bij de VMSW een betaalbare hypothecaire lening krijgen. De VMSW zet het budget dat de Vlaamse Regering investeert voor verwervingen van woningen om in bijzondere sociale leningen voor particulieren met een beperkt inkomen. De interestvoet van die leningen is aangepast aan het inkomen en de afbetalingsmogelijkheden van de ontlener. Andere activiteiten die beleend worden, zijn o.a. de aankoop van een woning op de privémarkt met de bedoeling die te renoveren, de renovatie, verbetering of aanpassing van de eigen woning en nieuwbouw op eigen grond (zie hierna).
Sinds 1 juli 2006 werd de voormalige afdeling Gesubsidieerde infrastructuur van het ministerie geïntegreerd binnen de VMSW. Zo is de VMSW nu ook verantwoordelijk voor de aanleg van de wooninfrastructuur bij sociale woonprojecten (wegen, rioleringen, omgevingswerken). Daarbij gaat de aandacht in het bijzonder naar een kwalitatieve, duurzame, veilige en sociaalgeïntegreerde omgeving.
Bankfunctie De VMSW beheert de financiële middelen van de socialehuisvestingsmaatschappijen. Dat betekent dat elke socialehuisvestingsmaatschappij een zichtrekening heeft bij de VMSW. De VMSW betaalt bijvoorbeeld ook facturen van aannemers voor rekening van de socialehuisvestingsmaatschappijen. Bovendien beheert de VMSW termijnrekeningen voor de socialehuisvestingsmaatschappijen, opdat zij, bijvoorbeeld, het relatief hoge rendement kunnen halen op de huurwaarborgen van hun huurders dat reglementair bepaald is. Dit laatste systeem is opgezet op vraag van de (vereniging van) socialehuisvestingsmaatschappijen en is er enkel voor die maatschappijen die dit wensen.
Klantgerichte ondersteuning De VMSW ondersteunt de lokale sociale woonactoren ook op het vlak van beheer, onder meer door hen bij te staan in de boekhouding en bij het opstellen van ondernemingsplannen. De VMSW houdt een juridisch vademecum bij voor de sector, verstrekt juridisch advies en begeleidt de socialehuisvestingsmaatschappijen bij juridische geschillen. Daarnaast werden talrijke informaticatoepassingen ontwikkeld voor de sector zoals toegang tot de Kruispuntbank Sociale Zekerheid, de eenmalige aanmelding van kandidaat-huurders, het dagelijkse krantenoverzicht over de sociale huisvestingssector en de databank Patrimonium online voor het opvolgen van bouwprojecten. De cel Actorenbegeleiding staat o.m. in voor de dienstverlening inzake sociale huisvesting.
2
COMMUNICATIE De VMSW tracht ook haar externe communicatie te verzorgen, want onbekend maakt onbemind. Nu de VMSW niet enkel meer de socialehuisvestingsmaatschappijen ondersteunt en begeleidt, maar de ambitie heeft om haar dienstverlening uit te breiden naar alle lokale sociale woonactoren, wordt de inzet van communicatie-initiatieven verhoogd. De communicatiestrategie van de VMSW berust op drie pijlers: gedrukte, digitale en mondelinge communicatie. Zo heeft de VMSW in 2007 een nieuw tijdschrift (Woonwoord) en een nieuwe databank van sociale woonprojecten (Woonbeeld) gelanceerd. Woonnet, het extranet van de VMSW, werd grondig uitgebreid en er werden provinciale infosessies gegeven voor nieuwe bestuurders van socialehuisvestingsmaatschappijen.
2.1 Woonwoord Bij de gedrukte media van de VMSW verdient Woonwoord zeker een vermelding in deze bedrijfsbrochure. Woonwoord is het nieuwe gratis vakblad van de VMSW. Het is bestemd voor de professionals en voor iedereen die zich bij de sociale huisvesting betrokken voelt. In elk driemaandelijks nummer staan tal van verhalen en getuigenissen uit de praktijk, maar ook artikels over visie en bestuur, opiniestukken en heel wat nuttige informatie.
2.2 Woonnet In onze professionele digitale communicatie staat Woonnet centraal. Woonnet is het beveiligde extranet ten behoeve van de sociale huisvestingssector. Het is een communicatienetwerk tussen onder meer de VMSW, de socialehuisvestingsmaatschappijen, de Vlaamse overheid, het Contactpunt Vlaamse infolijn (1700), het Vlaams Parlement, Digipolis - Stad Antwerpen (inclusief OCMW), de leden van de raad van bestuur van de VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen en de commissarissen/toezichthouders. De belangrijkste toepassingen van Woonnet zijn: • Het hypothecair informatiesysteem; • Het financieel informatiesysteem; • De toegang tot de Kruispuntbank Sociale Zekerheid; • De eenmalige aanmelding van kandidaat-huurders; • Het Belgisch Staatsblad (samenvatting van enkel sectorrelevante regelgeving); • De huurdersgegevens (inkomenscoëfficiënt, inkomen, reële huur, …); • De opvolging van de investeringsprogramma’s; • Het krantenoverzicht van de sector; • De databank Patrimonium online voor de opvolging van bouwprojecten; • De onderlinge positionering van socialehuisvestingsmaatschappijen; • Woningbouwgebieden - Leegstand.
In vergelijking met het vroegere VHM-infoblad komen niet alleen socialehuisvestingsmaatschappijen aan bod, maar ook alle andere lokale sociale woonactoren. Zo loopt er in Woonwoord bijvoorbeeld een artikelenreeks “Op de koffie bij de provincie”, en zijn er al interviews verschenen met onder meer een huisvestingsambtenaar en een schepen van huisvesting. Zo probeert Woonwoord een brug te slaan tussen de diverse actoren.
De digitale versie van alle nummers van Woonwoord kunt u raadplegen via www.woonwoord.be.
Woonnet is ook de portaalsite voor: • Nieuws en agenda over de huisvestingssector; • De formulierendatabank voor de werking van een socialehuisvestingsmaatschappij; • Het beheer van een socialehuisvestingsmaatschappij; • Diverse vademecums (sociale verhuring, onroerende transacties, administratieve nazorg, overheidsopdrachten, juridische zaken, bevoegdheden, commissarissen/toezichthouders).
In 2007 is Woonnet verder uitgebouwd in aanloop naar het nieuwe kaderbesluit sociale huur, dat op 1 januari 2008 van kracht werd. Op een nieuwe overzichtspagina, eenvoudig toegankelijk gemaakt vanaf de startpagina, staan tal van documenten met de gewijzigde regeringsbesluiten, informatie over de nieuwe huurprijsberekening, presentaties, documenten over de schattingen van de marktwaarde van sociale huurwoningen, teksten over de huurwaarborgen, interne toewijzingsreglementen, het vademecum sociale verhuring en een apart luik over de taal- en inburgeringsvoorwaarden. Ook de documenten, formulieren en presentaties over het nieuwe financieringssysteem (eveneens van kracht vanaf 1 januari 2008) zijn via Woonnet ontsloten naar de sociale huisvesters.
2.3 Woonbeeld In 2007 heeft de VMSW een nieuwe databank van sociale woonprojecten opgezet: Woonbeeld. Met de lancering van Woonbeeld zet de VMSW een volgende stap in het ontsluiten van kennis over de sociale huisvestingssector. De voorbije elf jaar heeft de VMSW een architectuurjaarboek in gedrukte vorm uitgegeven. Deze keer hebben we de uitdaging aangegaan om ook een digitaal overzicht te bieden van de gerealiseerde projecten van de VMSW en de socialehuisvestingsmaatschappijen. Zo komt een volledige architectuurinventaris van de sociale huisvestingssector binnen handbereik.
2.4 Provinciale infosessies Naast gedrukte en digitale communicatie vormt mondelinge communicatie het derde luik van de VMSW-communicatiestrategie. De VMSW organiseert infosessies, maar ook rondleidingen met doelpubliek, toespraken en ontwerpwedstrijden inzake wonen van morgen. Er wordt ook structureel samengewerkt met het Vlaams architectuuronderwijs. In de herfst van 2007 heeft de VMSW vijf provinciale infosessies georganiseerd. Belangrijkste doelstellingen waren de nieuwe bestuurders van socialehuisvestingsmaatschappijen informeren over hun rol als bestuurder enerzijds en de verschillende lokale sociale woonactoren samenbrengen voor kennismaking en uitwisseling van ideeën en ervaringen anderzijds.
Door volledige en veelzijdige informatie over de sociale huisvestingsprojecten aan te bieden via het internet en in de vorm van een databank, wil de VMSW een verdere aanzet geven tot studie, onderzoek en vergelijking van sociale woonprojecten op verschillende vlakken. Zo kan dit instrument zijn nut bewijzen voor de socialehuisvestingsmaatschappijen zelf, de gemeenten, architecten, onderzoekers, architectuurstudenten en bij uitbreiding alle belangstellenden. Momenteel vindt u in de databank de projecten terug die zijn opgeleverd van 2000 tot en met 2007. Opzoeking van projecten is mogelijk op basis van een groot aantal kenmerken. Deze zijn aan projecten toegekend op basis van de gegevens die beschikbaar zijn op de VMSW. Bij de samenstelling van Woonbeeld heeft de VMSW een beroep gedaan op de socialehuisvestingsmaatschappijen en hun ontwerpers voor wat betreft de collages en de foto´s.
U kunt Woonbeeld raadplegen via www.woonbeeld.be.
3
BIJZONDERE SOCIALE LENINGEN VAN DE VMSW
EN NV
IAAL 7ON OOR 3OC HAPPIJ V USSEL -AATSC "R 6LAAMSE STRAAT +OLONI¸N
'OEDKO
OP LENEN
BIJ DE 6
De VMSW biedt ook zelf betaalbare sociale woonkredieten aan voor mensen met een bescheiden inkomen. In deze bijdrage maakt u kennis met de verschillende soorten leningen, de voorwaarden waaraan kandidaten moeten voldoen, de maximaal ontleenbare bedragen, en de toegepaste rentevoet. We brengen ook het volledige kredietproces in kaart, van de eerste vraag om informatie tot de effectieve uitbetaling van de lening.
-37
3.1 Soorten leningen
Voor zover aan de voorwaarden voldaan is en er voldoende kredieten voorhanden zijn, biedt de VMSW de volgende leningen aan:
Aankoop van een sociale koopwoning (inclusief grond) gebouwd of gerenoveerd door een socialehuisvestingsmaatschappij Om het even welke geprogrammeerde sociale koopwoning die te koop wordt aangeboden door een socialehuisvestingsmaatschappij, kan volledig worden beleend door de VMSW. Voor de aankoop van een andere woning moeten steeds renovatiewerken worden voorzien (zie hierna). Ook voor de aankoop van een sociale huurwoning kan men enkel bij de VMSW lenen indien er voldoende renovatiewerken te verrichten zijn.
Renovatie met aankoop van een woning Als men een woning koopt met de bedoeling ze te renoveren, dan moet de woning minstens 30 jaar oud zijn. De kostprijs van de werken moet minimaal 25 000 euro zijn voor een woning en 15 000 euro voor een appartement. De aankoopprijs is beperkt volgens de grootte van het gezin.
Voor zover door de VHM/VMSW reeds een kredietopening werd toegekend, kan een bijkomende lening toegestaan worden in de volgende gevallen: • Aanvullende financiering van de lopende werken, die reeds als noodzakelijk opgegeven en aanvaard waren, maar waarvoor het leningsmaximum niet uitgeput werd; • De meerkost van onvoorziene werken, aanvaard als noodzakelijk; • Noodzakelijke werken die zich na verloop van tijd stellen, en die verschillen van vroeger uitgevoerde werken, beleend door de VMSW; • Voor de overname van een onverdeeld deel, als bijzondere verrichting, i.e. de door de ‘scheidende’ partijen bedongen “uitkoopwaarde” louter voor het goed, ten voordele van een oorspronkelijke medeontlener/verwerver, te betalen door de initiële ontlener-eigenaar die zo het goed behoudt en in volledige volle eigendom verwerft. Bijkomende leningen kunnen: • In het geval van een wederopneembaar krediet gevestigd via authentieke akte, bij onderhandse akte kaderend binnen voornoemd krediet en alle geldende voorwaarden ter zake; • In alle andere gevallen bij nieuwe authentieke akte. Bijkomende kredieten worden toegestaan binnen de reglementaire bepalingen die gelden op het ogenblik van het schriftelijke aanbod aan de kredietnemer betreffende dat bijkomende krediet.
6LAAMSE -AATSC HAP +OLONI¸N STRAAT PIJ VOOR 3OCIAAL 7ONEN N "R V USSEL
7EDEROP NE
EMBAAR
3IND S JA BIJ D NUARI E 6 37
KREDIET
EEN BIJK OMENDE LENING
VOOR W ER
VOOR H KEN AAN UW WON ET BEDRAG ING VAN HET
ZONDER B RE IJKOMEN DE NOTAR EDS TERUGBETAA LDE KAP ISKOSTEN
ITAAL
Renovatie, verbetering of aanpassing van een eigen woning
3.2 Voorwaarden
Als de lening bestemd is voor de renovatie, verbetering of aanpassing van de eigen woning mag het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het huis niet hoger zijn dan 1 487,36 euro. De kostprijs van de werken moet minimaal 13 000 euro bedragen.
Als men bij de VMSW een kredietopening wil bekomen, dan moet men zich eerst bij een socialehuisvestingsmaatschappij laten inschrijven in het leningenregister. Om dit te kunnen doen, moet aan enkele voorwaarden worden voldaan inzake inkomen, eigendom, solvabiliteit en leeftijd. De woning moet wel gedurende 20 jaar bewoond worden of ten minste tot de terugbetaling van het verkregen krediet.
Bouwen van een eigen woning In dit geval kan de aankoop van de grond niet worden beleend en mag er ook geen hypotheek op rusten. Voor deze verrichtingen zijn de budgetten wel het kleinst, zodat men best informeert bij de socialehuisvestingsmaatschappij of deze mogelijkheid nog bestaat voor een lopend kalenderjaar.
10
Bijkomende kredieten
Inkomen Het inkomen moet liggen tussen (bedragen geldig voor 2008): • 7 500 euro en 29 990 euro voor een alleenstaande, en • 7 500 euro en 44 990 euro voor een gezin van minimaal 2 personen.
Het maximum wordt verhoogd met 3 000 euro per persoon ten laste.
Eigendom De kandidaat mag geen andere woning in 100% volle eigendom of 100% vruchtgebruik hebben op het ogenblik van het schriftelijke kredietaanbod van de VMSW (een naakte eigendom is daarbij niet van belang). Deze voorwaarde is niet van toepassing als: 1. de andere woning het voorwerp uitmaakt van een besluit tot onteigening; 2. uit een onderzoek van de VMSW blijkt dat de andere woning onaangepast is; 3. uit een onderzoek van de VMSW blijkt dat de andere woning onbewoonbaar is en niet in aanmerking komt voor renovatie, verbetering of aanpassing; 4. de kandidaat op het ogenblik van het schriftelijke leningsaanbod minstens 55 jaar oud is; 5. de kandidaat een verrichting aangaat in één van de kernsteden (Antwerpen, Gent, Hasselt, Genk, Brugge, Roeselare, Oostende, Kortrijk, Leuven, Vilvoorde, Boom, Mechelen, Dendermonde, Aalst en Sint-Niklaas).
Solvabiliteit en leeftijd De ontlener moet voldoende solvabel zijn om de maandelijkse afbetalingen van de kredietopening te kunnen doen. Dit betekent dat de inkomsten hoog genoeg moeten zijn om na het betalen van de financiële lasten te kunnen voldoen aan de normale gezinsbehoeften. Of de solvabiliteit voldoende is, wordt door de VMSW bepaald op basis van een kredietwaardigheidsonderzoek dat uitgaat van een minimumbudget.
eerste rang, moet hiermee opgelet worden: indien men bij een bank leent, zal de rentevoet mogelijk beduidend hoger liggen dan normaal, vermits de hypotheek voor de bank slechts van tweede rang zal zijn. In een aantal provincies kan een kandidaat echter ook terecht bij de provincie voor een goedkoop bijkomend krediet. Hieronder vindt u een overzicht van de maximaal te ontlenen bedragen. Notariskosten worden hier nooit in opgenomen. Voor een sociale lening rekent de notaris wel slechts de helft van het normale ereloon aan.
Voor de aankoop van een sociale koopwoning Bij de aankoop van een sociale koopwoning kan steeds 100% van de verkoopprijs van de woning (inclusief de verlaagde btw van 6%) en de grond (exclusief de 1,5% uitzonderlijk verlaagde registratierechten) geleend worden. Bovendien kan men de akte laten verlijden door een Comité tot Aankoop, wat nog minder kost dan de beperkte notariskosten. Dit kan enkel bij de aankoop van een sociale koopwoning (aangeboden door een socialehuisvestingsmaatschappij).
Voor de renovatieverrichtingen Het globale kredietbedrag kan normaliter nooit meer bedragen dan 100% van de door de VMSW geraamde verkoopwaarde van het goed na renovatie. Bij de aankoop van een met een sociale koopwoning gelijkgestelde woning met de bedoeling ze te renoveren, is het maximaal ontleenbare bedrag afhankelijk van de gezinssamenstelling.
Als men niet solvabel is, kan de maximale aflossingstermijn van 20 jaar – onder bepaalde voorwaarden - worden verlengd tot maximaal 30 jaar, om zo de maandelijkse aflossing te laten dalen. De kredietopening moet wel in ieder geval terugbetaald zijn op het ogenblik dat de jongste kredietnemer 75 jaar wordt.
Verbintenis Wanneer een lening bij de VMSW wordt afgesloten, verbindt de ontlener zich ertoe om de woning waarop de lening betrekking heeft 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Het uitgangspunt is immers dat men woonbehoeftig is wanneer de lening wordt aangegaan. Precies daarom wordt de lening, met behulp van een zekere subsidie van de overheid, goedkoop aangeboden. Wanneer de ontlener de woning verlaat, heeft men dan ook de keuze om de lening meteen volledig af te lossen (waardoor alle contractuele verbintenissen verbroken zijn) of ze verder af te betalen tegen de referentierentevoet geldig bij het aangaan van de kredietopening, verhoogd met maximaal 2 procentpunten.
3.3 Leningsbedragen Het bedrag dat geleend kan worden, is naargelang het soort verrichting beperkt tot een zeker maximum. Het zou dus kunnen dat een aanvullende lening nodig is. Vermits de lening bij de VMSW gewaarborgd moet worden met een hypotheek in
De opvolging van de bijzondere sociale leningen van de VMSW.
11
Tijdens beurzen - zoals hier op Batibouw - krijgt de VMSW steeds heel wat geïnteresseerden over de vloer met o.m. vragen over het goedkoop hypothecair krediet van de VMSW.
a. het deel van de lening dat bestemd is voor de aankoop, is standaard beperkt tot 130 000 euro maar wordt verhoogd met: • 6 500 euro per persoon ten laste; • 6 500 euro per ascendent die reeds langer dan 6 maanden inwoont (gedomicilieerd); • éénmalig 6 500 euro indien er minstens één kind jonger dan 6 jaar bij het gezin inwoont (gedomicilieerd). Wie na deze optelsom geen 140 000 euro bereikt, kan een lening krijgen tot 140 000 euro voor de aankoop. Wie de 140 000 euro volgens de berekening overschrijdt, kan dit hogere bedrag ontlenen. Woningen waarvan de aankoopprijs hoger ligt dan bovenstaande berekening voor de lening van aankoop, komen niet in aanmerking voor belening. Het bedrag van de lening voor de ren rticulie aan pa ng ni le aankoop wordt uitbetaald tver Kredie ngen ale leni re soci de on op het moment van het Bijz verlijden van de authentieke aankoopakte. en
Won r Sociaal appij voo Maatsch 1000 Brussel Vlaamse 40 42 00 straat Koloniën 45 45 F 02 505 .be msw www.v T 02 505 sw.be @vm info
08)
(v1/4/
b. het deel van de lening dat bestemd is voor de betaling van de uit te voeren werken, is beperkt tot de kostprijs van die werken zoals die door de VMSW wordt aanvaard en bedraagt
12
minimaal 25 000 euro voor huizen en 15 000 euro voor appartementen. Deze minima dienen verplicht bijgeleend te worden. Woningen waarvan de renovatiewerken qua kostprijs deze minima niet bereiken, komen niet in aanmerking voor belening. c. het maximale leningsbedrag voor de aankoop, verhoogd met het minimale leningsbedrag voor de werken, vormt het totaal ontleenbare bedrag. Wanneer het maximaal toekenbare leningsbedrag voor de aankoop niet ten volle aangewend wordt, kan het uitgeput worden voor de aanvaarde renovatiewerken die meer bedragen dan het vereiste minimum. Bij de renovatie, verbetering of aanpassing van de eigen woning kan maximaal 75 000 euro geleend worden. Het bedrag van de kredietopening is ook beperkt tot de kostprijs van de werken zoals die door de VMSW wordt aanvaard. Die kostprijs (inclusief btw voor werken en materiaal) moet minimaal 13 000 euro bedragen.
Voor het bouwen van een eigen huis Bij de bouw van een woning kan 100% van de door de VMSW aanvaarde bouwprijs inclusief btw worden geleend met een maximum van 125 000 euro. De geraamde verkoopwaarde van de woning mag hierbij niet worden overschreden. De aankoop van de grond wordt niet beleend.
3.4 Rentevoet Voor de berekening van de rentevoet bij de lening wordt rekening gehouden met de evolutie van de marktrentevoet, met het inkomen en de gezinstoestand, met het soort verrichting waarvoor men leent en met de ligging van de woning. Enkele basisprincipes: • Men leent voordeliger bij de VMSW; • Hoe lager het inkomen en hoe groter het gezin, hoe voordeliger de lening; • In woonvernieuwings- of woningbouwgebied bouwen of kopen is nog voordeliger; • Renoveren is het voordeligst. De rentevoet van een lening bij de VMSW is altijd onderhevig aan een vijfjaarlijkse herziening. Hierbij gelden volgende principes: • De herziene rentevoet wordt op dezelfde manier berekend als de oorspronkelijke rentevoet. Alle gehanteerde bedragen worden wel geïndexeerd; • Er wordt enkel rekening gehouden met de evolutie van de marktrentevoet als die ondertussen is gedaald. Zo geniet men steeds van de voordeligste tarieven; • Het inkomen dat wordt gebruikt, is het gemiddelde over een periode van vijf jaren, die ingaat het zevende jaar voor de herziening; • Indien dit gemiddelde inkomen groter is dan het (geïndexeerde) maximaal toelaatbare inkomen, dan is de herziene rentevoet gelijk aan een rentevoet bepaald bij het aangaan van de lening. Ook bij de herziening wordt dus nog rekening gehouden met het inkomen en de gezinstoestand. Daardoor kan het gebeuren dat de rentevoet merkbaar stijgt, maar nooit boven een vooraf afgesproken rentevoet. Toch blijft men ook op dat ogenblik genieten van een impliciete verzekering: wanneer het inkomen daalt, zal bij de volgende herziening ook de rentevoet dalen.
Voor meer informatie over de hypothecaire kredieten van de VMSW: zie pagina’s 43-44 en www.vmsw.be, Particulieren, Lenen.
De verschillende stappen in de aanvraag van een woonkrediet in een notendop Infovergaring • lokaal bij de 23 kredietbemiddelende socialehuisvestingsmaatschappijen uit de streek of bij de twee regionale kantoren van de VMSW • de website www.vmsw.be, mail en telefoon van de VMSW • de officiële prospectus staat op papier en is digitaal ter beschikking Inschrijving en kredietaanvraag • enkel bij de 23 kredietbemiddelende lokale socialehuisvestingsmaatschappijen • controle van de toetredingsvoorwaarden • basiscontrole van de nodige documenten bij de socialehuisvestingsmaatschappij van inschrijving • socialehuisvestingsmaatschappij vraagt waardeschatting en beoordeling van de werken aan (plaatsbezoek in betrokken pand door waardeschatter) • input in het hypothecaire verwerkingssysteem • na basiscontroles wordt het dossier overgemaakt aan een regionaal kantoor van de VMSW Kredietofferte • het regionale VMSW-kantoor doet de eindcontrole, vraagt eventueel bijkomende info op en evalueert de brand- en schuldsaldoverzekering • beoordeling van het kredietrisico en de solvabiliteit en eventuele doorsturing naar het risicocomité in de hoofdzetel • definitieve vaststelling van het beleenbare bedrag en goed- of afkeuring door de hoofdzetel • opstellen en versturen van de kredietofferte Akte • het regionale VMSW-kantoor maakt de aktestukken over aan de notaris • de partijen bepalen een dagstelling en een vertegenwoordiger van de socialehuisvestingsmaatschappij tekent mee de akte voor de VMSW • betreft het een “aankoop van een woning”, dan wordt het geld daarvoor bij de ondertekening van de akte ter beschikking gesteld • de notaris zorgt binnen de 14 dagen voor de vestiging van de hypotheek Uitbetaling voor werken • wie nog werken moet uitvoeren, kan de daarvoor bestemde gelden opvragen in functie van de vordering van die werken
13
4
VLABINVEST Een appartement of een huis huren of kopen, een grond kopen om er een eigen woning op te bouwen, kortom wonen is voor vele mensen in de Vlaamse Rand rond Brussel een zware financiële opgave. De Vlaamse Regering wil gezinnen en alleenstaanden met een klein tot middelgroot inkomen helpen om betaalbare woongelegenheden te vinden opdat ze in hun buurt zouden kunnen blijven wonen. Daartoe richtte de Vlaamse Regering Vlabinvest op, voluit “het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant”.
Vlabinvest
Betaalbaar wonen in de Vlaamse rand
wordt toegewezen of de onderhandse erfpacht- of verkoopsovereenkomst wordt ondertekend. De inkomensgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de gezondheidsindex. Kandidaten mogen, vanaf het ogenblik dat zij zich kandidaat stellen, geen bebouwbaar of bebouwd onroerend goed in volle eigendom hebben. Zij mogen ook geen bebouwd onroerend goed volledig in vruchtgebruik hebben. De kandidaat die eigenaar is van een bouwgrond in het werkgebied van Vlabinvest, kan voor een beperkte duur in aanmerking komen voor de huur van een Vlabinvest-woning in de gemeente waar de bouwgrond gelegen is.
Er werd een overeenkomst gesloten tussen Vlabinvest en de VMSW met betrekking tot het ter beschikking stellen aan het fonds van de nodige diensten, uitrusting, installaties en personeelsleden. De VMSW ontvangt hiervoor jaarlijks een kostenvergoeding lastens de begroting van Vlabinvest. De leiding van Vlabinvest wordt sinds februari 2000 waargenomen door leidend ambtenaar Hubert Lyben. Vlabinvest biedt binnen haar werkgebied huur- of koopwoningen aan. Naast Vlabinvest zelf kunnen ook haar partners optreden als initiatiefnemer voor de realisatie van de projecten. Indien er koopwoningen worden gerealiseerd, kan de betrokken partner bouwen op gronden van Vlabinvest zelf of op gronden van de gemeenten waarin het project wordt gerealiseerd. Bij de verkoop van deze woningen wordt de grond door de betreffende instantie mee verkocht. Het werkgebied van Vlabinvest omvat alle gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde, alsook de gemeenten Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren van het arrondissement Leuven. Om in aanmerking te komen als Vlabinvest-kandidaat dient men te voldoen aan de inkomensvoorwaarde en de eigendomsbeperking. Inkomensvoorwaarde Huur Koop
Voor een alleenstaande
29 800 euro
Voor een gezin met twee personen
43 190 euro
Voor een alleenstaande
35 750 euro
Voor een gezin met twee personen
50 630 euro
Per bijkomend gezinslid wordt de maximumgrens voor gezinnen verhoogd met 3 000 euro. Het inkomen dat als referentie in aanmerking wordt genomen, is de som van de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten en van de niet-belastbare vervangingsinkomens van alle gezinsleden van de (kandidaat-)huurder, erfpachter of koper. Hierbij wordt gekeken naar het inkomen van twee jaar voor het jaar waarin de huurwoning
14
Vlabinvest-project Begoniagaarde in Machelen.
Voor het beschikbaar stellen van woningen of percelen binnen een Vlabinvest-project geldt een voorrang voor de kandidaten die een zekere binding hebben met het Vlabinvest-gebied: • Maatschappelijke binding: de kandidaat woont sinds zijn geboorte in de betrokken gemeente; de kandidaat behoorde toen hij jonger was dan achttien jaar tot een gezin dat minimaal tien jaar in de betrokken gemeente gevestigd was; de kandidaat woont buiten de gemeente maar kan aantonen tien jaar in één van de Vlabinvest-gemeenten te hebben gewoond; • Economische binding: het hoofdzakelijk beroepsinkomen van de aanvrager vloeit voort uit een ter plaatse uitgeoefende betrekking bij de overheid of bij een dienst van het algemeen belang; • Socio-culturele binding: de kandidaat doet een beroep op de onderwijsinfrastructuur die erkend is door de Vlaamse Gemeenschap; is lid van een socio-culturele instelling of vereniging die erkend is door de Vlaamse Gemeenschap. Vlabinvest kan samenwerken met sociale bouwmaatschappijen, gemeenten, intercommunale verenigingen, het Vlaams Woningfonds en de provincie Vlaams-Brabant. Naast deze initiatiefnemers werkt Vlabinvest samen met de VMSW en vzw De Rand.
Meer informatie: www.vlabinvest.be.
5
PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING IN HET BELEIDSVELD WONEN - GARANTIEFONDS
‘Beleidsnota 2004-2009 Vlaams woonbeleid’ “Om effectiever het recht op betaalbaar wonen te realiseren, zal de Vlaamse overheid een hoog investeringsniveau blijven aanhouden … sociale huisvesting lokaal uitvoeren, daarnaast zal ook beroep gedaan worden op private financiering in formules van publiek-private samenwerking (PPS), in bijzonder voor projecten van stadsrenovatie … naast het aanhouden van het verhoogde bouwritme in de sociale woningbouw, zal ook de private sector actief worden betrokken bij het sociale woonbeleid om het aanbod aan sociale huurwoningen versneld te verruimen.” Publiek-private samenwerking in de sociale huisvesting beoogde in een pilootfase 431 sociale huurwoningen te verwezenlijken naast de bestaande programma’s in de sociale huisvesting, zijnde het investeringsprogramma van de vroegere Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en de subsidies voor de bouw en renovatie van sociale woningen. Voorstudiefase niet ingerekend werd beoogd een bewoning te realiseren 45 maanden na het vaststellen van de procesgang. De onderscheiden fasen waren: het selecteren van plaatselijke partners met grondinbreng, het opmaken van het bestek, de publicatie van een oproep tot promotoren, de selectie van de kandidaten, de offertevraag, het onderzoek van de offertes en het goedkeuringstraject, het uitwerken van de offertes tot een ontwerp voor vergunningsvraag, de vraag tot stedenbouwkun-
dige vergunning en de bouwfase. De start na de goedkeuring van de voorstudie lag in juni 2003 zodat de eerste bewoning verwacht kon worden in maart 2007. Naast het bouwen van een bijkomend aantal woningen schept het instrument publiek-private samenwerking nog andere verwachtingen, met name dat elke partner datgene doet waar hij het best voor geschikt is. De publiek-private samenwerking in de sociale huisvesting werkt met drie spelers: de private partner, de lokale huisvestingsinstantie en de Vlaamse overheid. Zes socialehuisvestingsmaatschappijen, één OCMW en drie gemeenten zijn betrokken partijen. Er is evenwel geen aandeel van de Vlaamse overheid in een ‘Special Purpose Vehicle’. De private partner zorgt voor het ontwerpen, bouwen, financieren en 27 jaar in stand houden van de huurwoningen. Bovendien wordt een jaarlijkse beheersvergoeding aan de lokale huisvestingsinstantie betaald voor de huuradministratie, de dekking van huurschade en als compensatie voor de onroerende voorheffing. In vakjargon wordt dit DBFM - Design, Build, Finance en Maintenance - genoemd. Door de gebouwen zelf te ontwerpen, is de inschrijver niet gebonden aan een volledig uitgewerkt ontwerp van een externe architect. De inschrijver heeft niet meer dan een korte opdracht per locatie, bouwprogramma genoemd. De eisen van de bouw komen uit een prestatiebestek
Project publiek-private samenwerking van 39 appartementen aan de Drongensesteenweg te Gent.
15
in plaats van uit een klassiek middelenbestek. De grotere vrijheidsgraad hoort te zorgen voor lagere kosten. De private partner kan de vruchten plukken of de negatieve gevolgen dragen van deze hogere vrijheid omdat hij de gebouwen gedurende de volledige contractperiode in stand moet houden. De private partner zorgt ook voor de primaire financiering. Uiteindelijk levert de inschrijver niet louter een gebouw dat na oplevering wordt verkocht maar wel een ‘dienst wonen’, een woning die gedurende 27 jaar wordt in stand gehouden en uiteindelijk wordt overgedragen aan de opdrachtgever. De lokale huisvestingsinstantie, thans in de meeste gevallen een socialehuisvestingsmaatschappij, wordt zo volledig ontlast van de bouw, de primaire financiering en het groot onderhoud van de gebouwen. De rol van de lokale huisvestingsinstantie spitst zich toe op de sociale huurder. De lokale huisvestingsinstantie bepaalt samen met de gemeente de sociale woonbehoeften, verhuurt woningen aan de sociale doelgroep, ontvangt de huur en is in een regelmatige dialoog met haar doelgroep. De lokale huisvestingsinstantie zorgt voor het dagelijks onderhoud en beheert het gebouw samen met de private partner. De lokale huisvestingsinstantie betaalt de erfpachtcanon (de primaire huur) aan de private partner. De primaire huur wordt gefinancierd door twee bronnen: de huurgelden van de huurder en de maandelijkse subsidie van de Vlaamse overheid via het garantiefonds.
16
De Vlaamse overheid zorgt voor de normstelling, sluit de overheidsopdracht af en subsidieert het project. Het subsidiesysteem is vastgelegd in het besluit op het garantiefonds van 14 mei 2004. De Vlaamse overheid betaalt het verschil tussen de erfpachtcanon en de reële huurprijs. Daarbovenop wordt nog een forfaitaire vergoeding betaald van 5% op de reële huurprijs als compensatie voor leegstand en wanbetaling. De lokale huisvestingsinstantie moet maandelijks de erfpachtcanon betalen aan de private partner. Die fondsen worden ook maandelijks verworven: aan het begin van de maand de sociale huurprijs, in het midden van de maand de subsidie van het garantiefonds. De lokale huisvestingsinstantie hoeft dus behalve de grond geen kapitalen in te brengen. Voor de grond is er de opstalvergoeding. De voordelen zijn: • op financieel vlak: de primaire financiering is voor de private sector, er wordt maar betaald naargelang het verbruik van de woondienst; • op operationeel vlak: er is minder fysisch toezicht nodig, de private partner wordt meer geresponsabiliseerd; • op maatschappelijk vlak: het uitproberen van een verschuiving van de kerntaak bouwmaatschappij naar huisvestingsmaatschappij.
6
KERNCIJFERS 2007
In 2007 investeerden de socialehuisvestingsmaatschappijen en de VMSW samen meer dan 585 miljoen euro in de sociale woningbouw. Dat is ruim 35 miljoen euro meer dan in 2006. De socialehuisvestingsmaatschappijen bouwden 1 663 nieuwe sociale huurwoningen, 248 eenheden meer dan in 2006. Er werden in 2007 ook 601 nieuwe sociale koopwoningen gebouwd, 103 woningen meer dan het jaar ervoor. Bovendien werden er voor bijna 138 miljoen euro renovatiewerken uitgevoerd aan het eigen patrimonium van de socialehuisvestingsmaatschappijen. Dat is een beetje minder dan in 2006, maar vergelijkbaar met het gemiddelde van de voorbije jaren. Voor andere initiatiefnemers, zoals gemeenten en OCMW’s, werd bijna 7 miljoen euro vastgelegd, goed voor de nieuwbouw en renovatie van 64 woongelegenheden.
werd ook in 2007 een substantiële toename gerealiseerd in het totaal aantal verleden akten. De belening van sociale koopwoningen kent een neerwaartse trend. Toch wordt nog altijd 93% van de verkochte sociale koopwoningen beleend via een betaalbaar krediet bij de VMSW. De socialehuisvestingsmaatschappijen zelf verkochten 262 sociale huurwoningen, 525 sociale koopwoningen en 42 sociale kavels. De grondvoorraad van socialehuisvestingsmaatschappijen daalde lichtjes van 1 508 naar 1 504 hectare, die van de VMSW van 49 naar 45 hectare.
Meer gedetaileerde cijfers, tabellen en grafieken vindt u in het jaarverslag 2007 en op de website www. vmsw.be.
Het jaar 2007 was ook het jaar van een inhaalbeweging op het vlak van de aanleg van infrastructuur. In 2007 heeft de Vlaamse minister van Wonen de budgettaire middelen verhoogd met 58 percent tot ongeveer 52 miljoen euro. Al deze beschikbare middelen werden tijdig vastgelegd zodat de achterstand die in het verleden was opgelopen, begrotingsmatig werd weggewerkt. Tevens werd er infrastructuur aangelegd aan 2 074 woningen. In 2007 verstrekte de VMSW 1 293 akten voor bijzondere sociale leningen. Dit zijn er 271 meer dan in 2006 en het is tevens het hoogste cijfer van de laatste vijf jaar. Dankzij het verhoogde investeringsprogramma voor renovatieverrichtingen
Financiering van woningbouwprojecten van socialehuisvestingsmaatschappijen (SHM’s)
)NVESTERINGSKREDIETEN HUURSECTOR )NVESTERINGSKREDIETEN EIGENDOMSSECTOR "OUWPROGRAMMA EIGENDOMSSECTOR 3UBSIDIES 6LAAMS 'EWEST %IGEN MIDDELEN 3(-kS -ARKTCONFORME 6(-6-37 LENING !NDERE INITIATIEFNEMERS
17
ACTIVITEIT 2004
2005
2006
2007
TOTALE INVESTERINGEN VMSW EN SHM's
522 813 364
2002
551 179 076
2003
369 485 721
632 361 134
549 869 655
585 231 205
waarvan renovatie eigen patrimonium SHM's
137 825 595
67 737 185
172 857 244
122 642 824
145 137 726
137 831 188
totaal aantal gerealiseerde huurwoningen SHM's
1999
1733
1599
1925
1415
1663
totaal aantal gerealiseerde koopwoningen SHM's
644
490
728
520
498
601
2643
2223
2327
2445
1913
2264
subsidies Vlaams Gewest voor sloop en infrastructuur (alles incl.)
24 787 934
24 558 292
28 702 443
34 374 822
51 895 089
totaal alleen infrastructuurwerken met VMSW als opdrachtgever
18 755 027
20 533 819
17 021 743
20 507 353
30 553 680
subsidie op alleen infrastructuurwerken met VMSW als opdrachtgever
13 832 758
14 080 628
13 798 245
16 775 499
24 498 600
NIEUWE WONINGEN SHM's
Totaal aantal nieuwe woningen INFRASTRUCTUURINVESTERINGEN
NIEUWBOUW EN RENOVATIE ANDERE INITIATIEFNEMERS subsidies Vlaams Gewest voor nieuwbouw en renovatie
5 505 806
6 033 768
11 431 125
3 998 996
9 105 772
3 198 812
op een totale investering van
9 173 042
9 870 075
19 347 653
6 399 453
17 720 221
6 884 693
106
115
239
63
168
64
aankoop sociale koopwoning
561
458
645
477
404
487
overige (renovatie, nieuwbouw, …)
853
726
580
369
618
806
aantal verkochte sociale huurwoningen
157
420
239
239
189
262
aantal verkochte sociale koopwoningen
649
520
714
538
470
525
aantal verkochte sociale kavels
121
47
71
66
53
42
GRONDVERWERVINGEN SHM's (in ha)
67
125
96,4
71,3
53,08
66,54
voor nieuwbouw en renovatie van # wooneenheden HYPOTHECAIRE LENINGEN VMSW AAN PARTICULIEREN
VERKOPEN DOOR SHM'S EN VMSW
SITUATIE 2002 AANTAL SOCIALE HUURWONINGEN SHM'S EN VMSW (op 1 januari)
2003
2004
2005
2006
2007
130 313
132 140
133 721
135 263
136 659
139 358
totale grondvoorraad SHM's op 31 december (in ha)
1 576
1 843
1 680
1 555
1 508
1 504
totale grondvoorraad VMSW op 31 december (in ha)
198
166
102
65
49
45
GRONDVOORRAAD
18
7
STRUCTUUR VAN DE VMSW
Het hoofdgebouw van de VMSW in de Koloniënstraat te Brussel.
7.1 Algemeen
behandeling en goedkeuring van ingediende kredietaanvragen door particulieren.
De VMSW of de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen werd in het kader van een grootschalige reorganisatieoperatie van de Vlaamse overheid met ingang van 1 juli 2006 opgericht als een extern verzelfstandigd agentschap binnen het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (zie verder).
• Regio Oost - voor de provincies Antwerpen en Limburg: Begijnenstraat 1 b1 te 2200 Herentals (T 014 23 29 21) • Regio West - voor de provincies West-Vlaanderen en Oost-Vlaanderen: Kortrijksesteenweg 404 te 9000 Gent (T 09 220 20 22)
De VMSW werd opgericht in de vorm van een burgerlijke naamloze vennootschap van publiek recht. Zij is de rechtsopvolgster van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij.
Kandidaat-ontleners in Vlaams-Brabant kunnen terecht in regiokantoor Oost of West, naargelang de gemeente waarin de betrokken woning ligt.
Het statuut van de VMSW wordt geregeld door de Vlaamse Wooncode, het Kaderdecreet bestuurlijk beleid van 18 juli 2003 en de statuten van de VMSW. De zetel van de VMSW is gevestigd in de Koloniënstraat 40 te 1000 Brussel. Voor alle inlichtingen kunt u terecht op het algemeen telefoonnummer 02 505 45 45,
[email protected] en www.vmsw.be. De VMSW heeft ook twee regionale kantoren die naast het verstrekken van inlichtingen instaan voor het onderzoek, de Het regionaal kantoor van de VMSW in Herentals.
19
7.2 Algemene vergadering
7.3 Raad van bestuur
De algemene vergadering van aandeelhouders bestaat uit alle aandeelhouders van de VMSW, namelijk het Vlaams Gewest en de vijf Vlaamse provincies. Het Vlaams Gewest beschikt over ongeveer 99,99% van alle aandelen. De algemene vergadering keurt de jaarrekening goed en neemt kennis van het verslag van de raad van bestuur over de verrichtingen van het dienstjaar. Verder verleent zij ook kwijting aan de commissaris (revisor).
De VMSW wordt bestuurd door een raad van bestuur van 13 leden (zie onderstaande foto). De raad is verantwoordelijk voor de strategische beheersbeslissingen en voor de controle op het dagelijks management. Hij wordt geleid door voorzitter Jaak Floridor; vicevoorzitter is de heer Kurt Himpe. De Vlaamse Regering benoemt de raad van bestuur (voor een hernieuwbare termijn van vijf jaar) en bepaalt de werking ervan. De raad van bestuur vergadert gemiddeld eenmaal per maand.
Van links naar rechts: Martine De Regge, Olivier De Cock (regeringsafgevaardigde), Ann Willen, Koen Anciaux, Luc Faveyts, Greet Geypen, Jacques Timmermans, André Bervaes, Jaak Floridor, Albert Vanhoof (regeringsafgevaardigde), Eddy Pannecoucke, Hubert Lyben, Kurt Himpe en Jos Geuens. Bestuurslid Hilde Degezelle ontbreekt op de foto.
De VMSW staat onder de controle van de Vlaamse ministers van Wonen en van Financiën. Die controle wordt uitgeoefend door twee regeringsafgevaardigden. Voor de VMSW zijn dat de heren Albert Vanhoof (Wonen) en Olivier De Cock (Financiën). De regeringsafgevaardigden wonen de vergaderingen van de raad van bestuur bij en hebben een raadgevende stem. Indien zij menen dat de raad een beslissing zou nemen die strijdig is met het beleid of die om een of andere reden niet correct zou zijn, kunnen zij beroep instellen bij de minister.
Regeringsafgevaardigden Olivier De Cock en Albert Vanhoof.
20
7.4 Auditcomité De raad van bestuur heeft onder zijn leden een auditcomité samengesteld. Dat is belast met de interne audit van de VMSW, daarin bijgestaan door de cel Interne audit van de VMSWdiensten. Het auditcomité staat de raad van bestuur bij in zijn toezichtsfunctie en meer in het bijzonder bij de controle van de financiële informatie die zowel voor de aandeelhouders als voor derden is bestemd. Het auditcomité controleert ook de effectiviteit en de efficiëntie van de operationele activiteiten en de naleving van de toepasselijke wetten en reglementen.
met de Vlaamse Regering. Hij bereidt eveneens de beslissingen voor die door de raad van bestuur moeten worden genomen. Hij verstrekt aan de raad alle inlichtingen opdat die met volledige kennis van zaken beslissingen zou kunnen nemen. De gedelegeerd bestuurder voert de beslissingen van de raad van bestuur uit en rapporteert hierover periodiek en systematisch. Hij wordt bijgestaan door de algemeen directeur (Herman Rombaut), die de gedelegeerd bestuurder vervangt in geval deze verhinderd is. Hij geeft ook leiding aan de stafdiensten, met uitzondering van de preventieadviseur en de woordvoerder (die beiden door de gedelegeerd bestuurder worden aangestuurd) en de cel interne audit (die functioneert onder de gedelegeerd bestuurder, maar rapporteert aan het auditcomité).
7.6 Operationele diensten van de VMSW De VMSW is ingedeeld in een aantal stafdiensten en 4 operationele afdelingen: • Afdeling Projecten • Afdeling Financiën • Afdeling Gesubsidieerde infrastructuur • Afdeling Ondersteuning Van links naar rechts: Eddy Pannecoucke, Jaak Floridor, Koen Anciaux en Jacques Timmermans.
Het auditcomité van de VMSW wordt voorgezeten door VMSWbestuurder Eddy Pannecoucke. De andere leden van het auditcomité zijn VMSW-voorzitter Jaak Floridor en bestuurders Koen Anciaux en Jacques Timmermans.
7.5 Gedelegeerd bestuurder - algemeen directeur De gedelegeerd bestuurder (Hubert Lyben) is belast met de dagelijkse leiding van de VMSW inzake algemeen management, ondersteunende dienstverlening aan de sociale woonactoren, projectfinanciering, personeels- en HRM-beleid, financieel beleid, kredietverlening aan particulieren, inzet van de ondersteunende diensten, communicatie en externe relaties. Hij vertegenwoordigt de VMSW ten overstaan van derden met betrekking tot alle verrichtingen die op het dagelijks bestuur betrekking hebben en ondertekent de overeenkomsten die door de VMSW worden aangegaan.
Gedelegeerd bestuurder Hubert Lyben.
De gedelegeerd bestuurder is belast met de uitvoering van de beheersovereenkomst
De afdelingen worden geleid door afdelingshoofden. Die staan in voor de planning, organisatie, coördinatie en opvolging van de dagelijkse activiteiten binnen de afdeling én dragen bij tot de voorbereiding of ondersteuning van beleidsbeslissingen, -voorstellen en -adviezen, om efficiënt en effectief de realisatie van de missie van de VMSW te helpen verzekeren. De beleidsondersteunende rol van de afdelingshoofden omvat volgende taken: • Via deelname aan interne en externe vergaderingen en werkgroepen een bijdrage leveren tot de voorbereiding van beleidsbeslissingen om het sociaal huisvestingsbeleid mee vorm te geven; • De VMSW vertegenwoordigen en haar standpunten bij de verschillende actoren vertolken om een goede informatiedoorstroming te verzekeren, op de hoogte te blijven van de noden van de doelgroepen en van hun reacties op de hen geleverde diensten; • In overleg en in teamverband taken uitvoeren die verbonden zijn aan de rol als lid van de directieraad en de gedelegeerd bestuurder informeren, om op een collegiale wijze de instelling mee te besturen. Naast deze beleidsondersteunende rol stuurt het afdelingshoofd zijn/haar afdeling aan, met oog voor zowel de operationele doelstellingen van het agentschap, als voor de persoonsgebonden aspecten: coachen, sturen en ondersteunen van celhoofden, zorgen voor de informatiedoorstroming binnen de afdeling, inzet van mensen afwegen ten opzichte van doelstellingen en middelen, …
21
Organogram van de VMSW RAAD VAN BESTUUR
Auditcomité
Algemeen Secretariaat Andy Dilles Gedelegeerd bestuurder Hubert Lyben
Preventieadviseur Robert De Poorter
Communicatie Ann Gebruers
Interne audit Marina Michiels
Opdrachthouder thesaurie Jan De Craen
Woordvoerder Andy Dilles
Actorenbegeleiding Gerd De Keyser
Algemeen directeur Herman Rombaut
Kennisbeheer Peter Van Den Bosch
PROJECTEN Koen Spitaels
FINANCIEN Fabienne De Broeck
GESUBSID. INFRASTRUCTUUR Christian Mauroit
ONDERSTEUNING Piet De Vooght
Gunning overheidsopdrachten Eric De Tré
Boekhouding & begroting Inge Geiregat
West-Vlaanderen (NN)
Informatica Peter Rousseau
Planbeoord. & opv. bouw & ren. Paul Claus
Thesaurie, schuldbeheer & kas Jo Haenraets
Oost-Vlaanderen Greet De Keukelaere
Juridische zaken Bianca Verhoeven
Onroerende transacties Marc Bernaert
Gestructureerde financiering Dirk Janssens
Antwerpen Ludwig Colaes
Personeel & HRM Veronique Deschryver
Programm. en projectopv. Katrien Schamps
Relatie SHM's Hugo Bruyninckx
Limburg Willy Vandezande
Logistiek & beheer gebouw Robert De Poorter
Uitvoering overheidsopdrachten Eric Ruell
Hypothecaire kredietverlening Rudy Van Daele
Vlaams-Brabant Marcel De Brael
Databeheer en secretariaat Elena Lauwers
Hypothecaire opvolging Raf Verstappen
Technische studies Bernard Wallyn
Waarborgen Bert Simoens
Stafdiensten Onder leiding van algemeen directeur Herman Rombaut
Cel Algemeen Secretariaat: verzorgt de administratieve en inhoudelijke ondersteuning voor de raad van bestuur, de algemene directie en de stafdiensten. De cel verzorgt onder meer ook de opvolging van parlementaire vragen en informatievragen, de verwerking van de mails op
[email protected] en het algemeen archief van de VMSW. Cel Communicatie: staat samen met de woordvoerder in voor de voorbereiding, ontwikkeling en realisatie van het (vooral externe) communicatiebeleid. De cel verzorgt publicaties, doet redactioneel werk en organiseert evenementen, seminaries, werkvergaderingen, studiedagen, enz. Zij volgt de persberichten op en informeert het personeel hierover. Ook de bibliotheek en de functie van communicatieambtenaar behoren tot het takenpakket van de cel Communicatie. Cel Kennisbeheer: vormt een onderdeel van de uitbouw van de VMSW als polyvalent kennis- en dienstencentrum waarbinnen de nodige 22
expertise kan worden uitgebouwd ter begeleiding en ondersteuning van de socialehuisvestingsmaatschappijen en alle andere lokale sociale woonactoren. De cel doet aan kennisbeheer in de zin van het beleidsmatig en planmatig inzetten, beheren, aanmaken, bijstellen, instandhouden en actualiseren van kennis. Een tweede luik van het kennisbeheer bestaat uit het bewaren en ontsluiten van informatie. Cel Actorenbegeleiding: volgt de organisatie en het overleg rond de aanwerving en de verloning van directeurs van socialehuisvestingsmaatschappijen, rond fusies en statutenwijzigingen van socialehuisvestingsmaatschappijen op. Deze cel coördineert ook de werkafspraken met de socialehuisvestingsmaatschappijen, zorgt voor dienstverlening inzake sociale verhuring en overlegt met de welzijnssector in het kader van samenwerkingsprojecten. Opdrachthouder Thesaurie: staat in voor een verantwoorde en beheersbare thesaurieplanning en het realiseren van een actief thesaurie- en schuldbeheer, zodat de beschikbare thesauriemiddelen bestemd voor de sociale huisvesting optimaal kunnen worden benut en de financiële toekomst van de VMSW en de sector kan worden ingeschat en gewaarborgd.
Afdeling Projecten Onder leiding van afdelingshoofd Koen Spitaels
Cel Gunning overheidsopdrachten: adviseert bij de gunning van werken en leveringen aan aannemers en leveranciers volgens de wet op overheidsopdrachten. Ondersteunt daartoe ook juridisch-administratief de socialehuisvestingsmaatschappijen. Verleent ook advies bij voorstellen inzake het sluiten van overeenkomsten voor de bouw, de renovatie en het onderhoud van sociale woningen en van het inrichten van verworven gebouwen tot sociale woningen. Cel Planbeoordeling en opvolging bouw en renovatie: bewaakt de kwaliteit van de projecten door begeleiding vanaf de verwerving van de grond tot en met de oplevering van de werken. In de planningsfase worden dossiers voorontwerp en definitief ontwerp geadviseerd alvorens in aanbesteding te gaan. In de uitvoeringsfase worden de werven begeleid, samen met de bijhorende verrekeningen en de voorlopige oplevering, via de dossier- en werfopvolging, en dit steeds in samenspraak met de socialehuisvestingsmaatschappijen en hun ontwerpers. Cel Onroerende transacties: behandelt dossiers inzake verwervingen van gronden en panden, verwerkt de aanbiedingen binnen het recht van voorkoop en behandelt de dossiers overdrachten van gronden en panden.
Cel Projectopvolging en programmatie: is belast met het opstellen van een uitvoeringsprogramma na overleg met de woonactoren, en met aandacht voor de diverse financieringssystemen en voor de stand van de projecten. Daarnaast ziet de cel erop toe dat de nodige vastleggingen aan de juiste financiering gekoppeld worden. Voor een vlot traject van de geprogrammeerde projecten coördineert de cel in het projectbureau de gegevens van de verschillende afdelingen en
SHM’s voor een optimale afstemming tussen de bouwprojecten en de aanleg van infrastructuur. Cel Uitvoering overheidsopdrachten: na de toewijzing van de werken ondersteunt deze cel de opdrachten administratief, tot en met het einde van het contract: registratie van maandelijkse vorderingsstaten, verwerking van geldaanvragen, nazicht van de contractwijzigingen, behandeling van aanvragen tot kwijtschelding van vertragingsboetes, … Cel Databeheer en secretariaat: staat in voor het beheer en up-to-date houden van de databank gronden/projecten, en verzorgt rapporteringen uit deze database. Ook het beheer van instrumenten zoals vademeca en algemene bestekken inzake administratieve ondersteuning voor de actoren worden vanuit deze cel gecoördineerd. Andere taken zijn de opvolging van verkoopprijzen van woningen en de aanvraag van subsidies voor de eigendomssector. Cel Technische studies: staat de cel “Planbeoordeling en opvolging bouw en renovatie” bij wat specifieke ingenieursmateries betreft als stabiliteit, technische uitrusting, bouwfysica en bouwpathologie. De cel volgt ook evoluties en studies op inzake technieken en materialen, energie, ecologie, duurzaamheid, enz.
Afdeling Financiën Onder leiding van afdelingshoofd Fabienne De Broeck
Cel Boekhouding & Begroting: staat in voor de systematische registratie van transacties en geldstromen om een getrouw beeld van de onderneming samen te stellen in de vorm van een jaarrekening. De cel bevat naast het boekhoudluik ook een begrotingsluik. De integratie van een budgettaire boekhouding in de bedrijfseconomische boekhouding resulteert jaarlijks in een uitvoering van de begroting. De cel neemt ook de fiscale verplichtingen van de VMSW voor haar rekening. Cel Thesaurie, Schuldbeheer en Kas: voert het beleggingsbeleid uit en maakt financiële korte- en langetermijnplanningen. De cel neemt ook leningen bij banken op en adviseert socialehuisvestingsmaatschappijen die een financiering willen aangaan op de private markt. De kas ten slotte vervult een functie voor het personeel van de VMSW. Cel Gestructureerde financiering: doet het dagelijks beheer van NV EVE. De VMSW heeft in het verleden ingestaan voor de financiering van door het Vlaamse
23
Gewest gewaarborgd hypothecair krediet dat verleend werd door een aantal erkende kredietmaatschappijen. Daartoe werd gebruik gemaakt van de effectiseringstechniek. De cel coördineert het beheer van het eigen patrimonium van de VMSW (woningen in Lokeren, Zelzate, Knokke en Wachtebeke) en beheert het Garantiefonds publiek-private samenwerking. Cel Relaties socialehuisvestingsmaatschappijen: ondersteunt de socialehuisvestingsmaatschappijen die daarom vragen, op boekhoudkundig en financieel vlak. Verder verzorgt deze cel de bankfunctie voor de socialehuisvestingsmaatschappijen. Cel Hypothecaire kredietverlening: verzorgt de informatie, distributie en productie van de bijzondere sociale leningen die verstrekt worden door de VMSW. De effectieve productie gebeurt in de twee regionale kantoren in Gent en Herentals. Deze kantoren worden lokaal bijgestaan door die socialehuisvestingsmaatschappijen die een kredietverlenende functie hebben en dus optreden als kredietbemiddelaar. Cel Hypothecaire opvolging: volgt de hypothecaire leningen op die door de VMSW verstrekt zijn aan particulieren: het berekenen van de vervaldagen, het
de contentieux (uitvoerende beslagen en collectieve schuldenregelingen). Ook het initialiseren en beheren van de waarborgen brand-, schuldsaldo- en inkomensverzekering gebeurt in deze cel. Deze cel verzorgt ook de opvolging van de met de leningen samenhangende schuldsaldoverzekeringen en brandverzekeringen, alsook van de gratis verzekering “Gewaarborgd wonen”.
Afdeling Gesubsidieerde infrastructuur Onder leiding van afdelingshoofd Christian Mauroit
Binnen deze afdeling is de werking provinciaal georganiseerd: in vijf provinciale cellen worden, gericht op telkens één provincie, dezelfde taken uitgevoerd. Enerzijds betreft het de aanleg van buitenruimte, de openbare verlichting, de drinkwaterleiding en het bouwrijp maken van percelen; anderzijds de administratieve begeleiding en de subsidiëring van de bouw en renovatie van woningen en gemeenschapsvoorzieningen. Voor de aanleg van de buitenruimte is de VMSW meestal zelf bouwheer. De noodzakelijke taken die daarbij horen, zijn onder meer: plenaire vergadering, goedkeuring voorontwerp, goedkeuring ontwerp, coördinatie, aanbesteden en goedkeuring aanbesteding, gunnen van de werken, opvolgen van de werf, betalen van ontwerper en aannemer, eindafrekening goedkeuren en ten slotte de inlijving van de infrastructuur in het openbaar domein faciliteren. De afdeling laat zich voor de opmaak van ontwerpen bijstaan door privéontwerpers.
opvolgen van de betalingen en het treffen van regelingen over wanbetalingen, en diverse wijzigingen aan het leningscontract waaronder gedeeltelijk of volledig vervroegde aflossingen, de specifieke, sociale vijfjaarlijkse renteherziening, duurtijdwijzigingen, het regelen van de overname door één van de ontleners, bijvoorbeeld na een scheiding en het opvolgen van de verplichting tot persoonlijke bewoning van het beleende pand. Cel Waarborgen: in deze cel wordt het beheer van alle mogelijke waarborgen gegroepeerd die nodig zijn bij hypothecaire leningen (van inschatting tot uitwinning, opheffing van de hypotheek), alsook
De effectiseringstechniek komt erop neer dat de kredietmaatschappijen hun portefeuilles hypothecaire kredieten verkocht hebben aan een financieringsvennootschap, NV EVE, die zich op haar beurt heeft gefinancierd door obligaties uit te geven met die hypothecaire kredieten als onderpand. Momenteel lopen er nog twee dergelijke uitgiften van obligaties. 24
Cel Personeel & HRM: behartigt alles wat met de verhouding werkgever-werknemer te maken heeft op het vlak van personeelsbeheer en personeelsbeleid binnen de VMSW.
Afdeling Ondersteuning Onder leiding van afdelingshoofd Piet De Vooght
Cel Logistiek & Beheer gebouw: het logistieke luik is verantwoordelijk voor het onthaal, het economaat, de verzending en de bodes en de seriegrafie. Verder neemt deze cel ook de taken van gebouwenbeheer op.
Cel Informatica: staat in voor de hardware, software en telecommunicatiemiddelen die door de VMSW worden gebruikt. Daarnaast wordt in zekere mate informaticaondersteuning geboden aan de socialehuisvestingsmaatschappijen. Ook het Woonnet valt onder de verantwoordelijkheid van deze cel. Ze staat verder in voor het beheer van alle informaticatoepassingen, en verleent assistentie en begeleiding bij de invoering en het gebruik van deze toepassingen. Zij ontwikkelt ook toepassingen, zowel voor de VMSW als voor de socialehuisvestingsmaatschappijen en volgt daarnaast ook informaticaprojecten op die worden uitgevoerd door servicefirma’s in opdracht van de VMSW.
Enkele specifieke taken Preventieadviseur: geeft adviezen aan de directie betreffende de veiligheid van de werknemers. Woordvoerder: het takenpakket van de woordvoerder ligt in het verlengde van de communicatietaken. Verstrekt dynamisch en zoveel mogelijk proactief VMSW-informatie aan de pers en het personeel en zorgt mee voor een positief en dynamisch imago van de VMSW. Hij onderhoudt ook de contacten met de pers. Hij adviseert en coacht de VMSW-medewerkers bij hun communicatie ten aanzien van de pers. De woordvoerder is ook notulist van de raad van bestuur. Cel Interne audit: ressorteert onder de gedelegeerd bestuurder, maar rapporteert aan het auditcomité van de VMSW. Helpt de organisatie bij het realiseren van haar doelstellingen door de doeltreffendheid van het risico- en controlebeheer en de beleidsprocessen te evalueren en te verbeteren.
7.7 Personeelsbezetting en -wijzigingen Op 31 december 2007 had de VMSW 263 personeelsleden op de loonlijst staan, wat overeenstemt met 237 voltijdse equivalenten. Het gaat daarbij om 192 statutaire personeelsleden, en 71 (gesubsidieerd) contractuele personeelsleden; dit stemt overeen met respectievelijk 171 en 65 voltijdse equivalenten. Dit betekent globaal gezien quasi een status quo met het personeelsbestand van einde 2006. Er is ingevolge het personeelsplan wel een verhoging van het aandeel statutair personeel.
Cel Juridische zaken: verstrekt juridische adviezen voor de VMSW, de lokale sociale woonactoren, particulieren en klanten. Zij bewaakt de belangen van de VMSW in rechtsgeschillen en beheert deze dossiers. Ten slotte volgt zij alle wet- en regelgeving op, en verzorgt zij de informatietoelevering, hoofdzakelijk met betrekking tot de toepasselijke regelgeving. Totaal
Geslacht M
Leeftijd ≤ 34 jaar
V
35-44 jaar
Kwalificatie (niveau)
45-54 jaar
≥ 45 jaar
B
A
C
Statuut D
Statutair Contract.
Personeelsaantal op 31.12.2007 (in koppen) 263
118
145
62
84
81
36
90
16
102,5
54,5
192
71
74,9
33,8
81,7
16,0
91,4
47,6
171,4
65,3
Personeelsaantal in 2007 (in bruto voltijdse equivalenten) 236,7
112,0
124,7
56,5
71,5
25
8
DE VMSW ALS ENTITEIT BINNEN DE VLAAMSE OVERHEID 8.1 Algemeen
Huisvesting en Monumenten en Landschappen (AROHM) ondergebracht. Ook de activiteiten van de vroegere Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en het Vlaams Instituut voor het Onroerend Erfgoed werden opgenomen in het nieuwe beleidsdomein.
Tot 2006 bestond de Vlaamse overheid uit één ministerie en een aantal Vlaamse openbare instellingen. In de loop van 2006 is heel deze structuur gereorganiseerd. Voortaan zijn er 13 beleidsdomeinen. Elk beleidsdomein bestaat uit een Vlaams Ministerie en een of meerdere externe verzelfstandigde agentschappen. Elk Vlaams Ministerie heeft een beleidsvoorbereidend departement en enkele beleidsuitvoerende agentschappen met ruime autonomie.
Het beleidsdomein werd vervolgens ingedeeld in twee zogenaamde beleidsvelden, enerzijds Ruimtelijke Ordening & Onroerend Erfgoed en anderzijds Wonen. Hierna volgt een woordje uitleg over het takenpakket van de entiteiten die - naast de VMSW uiteraard - betrokken zijn bij het beleidsveld Wonen, namelijk het Departement en de agentschappen Wonen-Vlaanderen en Inspectie.
Een van die dertien beleidsdomeinen is Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. Hierin werden de bevoegdheden van de vroegere Administratie Ruimtelijke Ordening,
Organogram van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed
Ministers
Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed
Vlaamse Woonraad
Beleidsraad
Agentschap Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed Vlaanderen
Agentschap Vlaams Instituut voor het Onroerend Erfgoed
Agentschap Wonen Vlaanderen
Agentschap Inspectie Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed
Managementondersteunende Diensten
26
Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
8.2 Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed Het Departement ondersteunt de bevoegde ministers bij de voorbereiding van het beleid rond ruimtelijke ordening, wonen en onroerend erfgoed. Het bouwt inhoudelijke expertise op rond deze beleidsthema’s, bereidt de beleidsnota’s en beleidsbrieven van de minister voor en coördineert de algemene communicatie- en informatica-initiatieven binnen het Vlaams Ministerie Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. De afdeling Juridische dienstverlening van het Departement verleent juridische ondersteuning aan het beleidsdomein, werkt mee aan de regelgeving en ziet toe op de wetgevingskwaliteit. De afdeling Ruimtelijke planning verzorgt onder meer de uitvoering, evaluatie en herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de opmaak van gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen.
en ondersteunt het de gemeenten bij de ontwikkeling en de uitvoering van een lokaal woonbeleid. Vanuit zijn terreinervaring formuleert het agentschap voorstellen ter verbetering van het beleid inzake wonen.
Contact: Koning Albert II-laan 20, bus 7, 1000 Brussel (T 02 553 17 52,
[email protected])
8.4 Agentschap Inspectie Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed Dit agentschap voert het handhavingsbeleid uit. Het ziet toe op de naleving van de reglementering bij alles wat te maken heeft met ruimtelijke ordening, wonen en onroerend erfgoed. De afdeling Toezicht controleert de socialehuisvestingsmaatschappijen, de VMSW, het Vlaams Overleg Bewonersbelangen, het Vlaams Woningfonds de erkende huurdiensten, de erkende kredietmaatschappijen, Vlabinvest en de gemeenten, OCMW’s en intercommunales die door de Vlaamse overheid gesubsidieerde woonprojecten realiseren.
De afdeling Stedenbouwkundig beleid en Onroerend erfgoedbeleid is gespecialiseerd in het vergunningenbeleid op Vlaams niveau. Deze afdeling bevat ook specialisten voor het beleid rond onroerend erfgoed.
De afdeling Inspectie treedt op tegen bouwovertredingen, verhuring van krotwoningen en inbreuken op de bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen.
De afdeling Woonbeleid stippelt beleidslijnen uit rond het recht op wonen voor iedereen, met aandacht voor specifieke doelgroepen en aandacht voor de kwaliteit van het wonen.
Contact: Koning Albert II-laan 19, bus 22, 1210 Brussel (T 02 553 83 63,
[email protected])
Contact: Koning Albert II-laan 19, bus 12, 1210 Brussel (T 02 553 83 02,
[email protected])
8.3 Agentschap Wonen-Vlaanderen Het agentschap Wonen-Vlaanderen voert het Vlaamse woonbeleid uit, met het oog op een betaalbare en kwaliteitsvolle woning voor iedereen. Het verstrekt financiële tegemoetkomingen aan particulieren, in het bijzonder de renovatiepremie
en de verzekering Gewaarborgd wonen, rechtstreeks of via intermediaire actoren. Het agentschap staat in voor de uitvoering van het woonkwaliteitsbeleid en zorgt ervoor dat de kwaliteitsnormen voor woningen gerespecteerd worden. Tevens volgt het agentschap de erkende huurdiensten op en begeleidt
27
9
OMGEVINGSANALYSE VAN DE WOONMARKT 9.1 Vlaamse woonmarkt Op basis van de Woonsurvey 2005 kan besloten worden dat de trend naar een steeds hoger aandeel eigenaars zich doorzet. 74,4% van de Vlaamse huishoudens is eigenaar van zijn woning, terwijl 24,1% zijn woning huurt en 1,5% gratis woont. 18,5% van de Vlaamse huishoudens huurt privaat, terwijl 5,6% een beroep doet op de sociale huursector. Deze stijgende trend (het aantal eigenaars is sinds 1981 gestegen met 8,8%, sinds 1991 met 5,6% en sinds 2001 met 1,4%) zorgt voor een toenemende druk op de huurmarkt.
Voor meer informatie over de Vlaamse woonmarkt wordt verwezen naar het onderzoek WONEN IN VLAANDEREN - De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouw 2005 (januari 2007).
9.2 Vlaamse sociale woonmarkt Het Belgische huisvestingsbeleid, dat teruggaat tot het einde van de 19de eeuw, is hoofdzakelijk gericht geweest op het stimuleren van eigendomsverwerving door particulieren (zie o.a. Goossens, 1982, Descamps, 1997, De Meulder e.a., 1999). Met de ‘Wet Moyersoen’ (1922) en de ‘Wet Detaeye’ (1948) werden aan kandidaat-eigenaars aanzienlijke premies toegestaan. Bovendien werden fiscale gunsten toegekend voor eigendomsverwerving. Tijdens de jaren ’90, na het overdragen van de huisvestingsbevoegdheid naar de regio’s, wordt in het Vlaamse huisvestingsbeleid de klemtoon verlegd van eigendomsverwerving naar ondersteuning van huurders. Dit blijkt duidelijk uit de bestedingen van de Vlaamse overheid ten gunste van eigenaars en huurders. Waar in 1994 de uitgaven voor beide sectoren nog
even groot waren, worden vanaf dan in verhouding jaar na jaar meer middelen ingezet ten gunste van de huursector. In 2003 gaan ongeveer driemaal zoveel Vlaamse overheidsmiddelen naar de huursector als naar de eigendomssector.
28
Toch houdt ook de federale overheid belangrijke instrumenten in handen met een grote impact op de woningmarkt. Zo gaan via de huisvestingsfiscaliteit voordelen naar eigenaars van woningen voor een veelheid van het budget dat de Vlaamse overheid ter beschikking heeft voor het voeren van een woonbeleid. Als gevolg hiervan worden Vlaamse gezinnen nog steeds sterk aangemoedigd een eigen woning te verwerven (Doms e.a., 2001). Verder kenmerkt de huurwetgeving, die eveneens tot de federale bevoegdheid is blijven behoren, zich als een sterk liberale wetgeving, door o.a. een sterke bescherming van het eigendomsrecht, de contractuele vrijheid van de partijen, de veronderstelde gelijkheid van de partijen en het grotendeels suppletief karakter van de wetgeving (Goossens, 1997). De sociale huursector vindt haar oorsprong eveneens op het einde van de 19de eeuw, maar met de uitbouw werd vooral gestart na de tweede wereldoorlog met de ‘Wet Brunfaut’ (1949) (Descamps, 1997). De sector was oorspronkelijk gericht op een breed publiek. Pas in 1961 werden voor het eerst inkomensgrenzen ingevoerd (Goossens, 1997). Op dat ogenblik kwam 60% van de bevolking in aanmerking voor een sociale huurwoning. Als gevolg van niet-indexering daalde het bereik tot ongeveer 20% in 1971, waarna de grenzen werden opgetrokken zodat opnieuw 60% van de bevolking in aanmerking kwam. Weerom leidde niet-indexering tot een zeer selectief bereik, dat in 1984 nog 10% bedroeg. Daarna werden de grenzen regelmatig terug opgetrokken, zodat het bereik ongeveer 60% bleef bedragen (De Decker, 2004). Winters e.a. (2004) ramen op basis van de Panel Studie Belgische Huishoudens dat in 2002 nog 43% van de alleenstaanden in Vlaanderen onder de inkomensgrenzen valt en 29% van de andere huishoudens. In de periode 1950-1995 werd 83% van de nieuwbouw in België gerealiseerd door particulieren, waarvan ongeveer één derde met overheidssubsidies. De socialehuisvestingsmaatschappijen stonden in voor 16% van de nieuwbouwwoningen. Hiervan was 2/3de bestemd voor verkoop en 1/3de voor verhuring (Descamps, 1997). Bij de wederopbouw werd daarmee veel minder dan in andere Europese landen een beroep gedaan op de sociale huisvesting. Wat betreft de woningtypologie kenmerkt de sociale huurmarkt zich t.o.v. het totale Vlaamse woningpatrimonium door een sterke oververtegenwoordiging van appartementen, een lichte oververtegenwoordiging van halfopen en gesloten bebouwing en een sterke ondervertegenwoordiging van open bebouwingen. Sociale woningen zijn gemiddeld van recentere datum dan de andere woningen. Iets meer dan de helft van de sociale woningen werd gebouwd tussen 1951 en 1980. Sociale woningen beschikken over meer comfort en zijn beter uitgerust dan private huurwoningen (Pannecoucke e.a., 2001). Sociale huurders hebben een inkomen dat gemiddeld heel wat lager ligt dan doorsnee Vlaamse gezinnen. In 2003 had 43,2% van de sociale huurders een belastbaar inkomen
beneden de 10 000 euro, terwijl deze groep in de Vlaamse bevolking 15,8% bedroeg. Deze lagere inkomens zijn mede te verklaren door een relatief hoog aandeel alleenstaanden in de sociale huisvesting. Dit aandeel was in 2003 28,4% voor het Vlaams Gewest (NIS, op basis van Rijksregister), tegenover 41,2% voor de sociale huisvesting (jaarverslag Vlaamse Huisvestingsmaatschappij). Ook surveygegevens tonen dat de sociale huurder een zwak socio-economisch profiel heeft in vergelijking met de Vlaamse gezinnen. Bij de sociale huurders zijn er relatief meer laaggeschoolden, meer werklozen, meer zieken, meer invalide gezinshoofden. In de sociale huisvesting wonen ook relatief meer huishoudens waarvan het gezinshoofd van Marokkaanse, Turkse of niet EU-nationaliteit is (Pannecoucke e.a., 2001).
In 2007 werd ook een tevredenheidsenquête gestart bij particulieren die een lening aangegaan waren bij de VMSW. Ook hier bleek de tevredenheid in het algemeen zeer goed. De ontleners waren wel minder tevreden over de bekendheid van het product “bijzondere sociale lening”.
Vaak wordt gesteld dat de inkomens van de sociale huurders alsmaar lager worden. Cijfers van de vroegere Vlaamse Huisvestingsmaatschappij tonen dat dit inderdaad het geval was in de periode 1994-2000. Het aandeel gezinnen met een inkomen beneden de 10 000 euro steeg toen van 28,0% naar 34,3%. Vanaf 2001 stabiliseerde dit aandeel, en tussen 2003 en 2004 nam het zelfs af (Jaarverslag Vlaamse HuisOnderzo vestingsmaatschappij, 2004). Achter eks Ruimte e ter Sien Winters dit gemiddelde beeld kunnen echter n Wonen van het Steunpu . grote verschillen schuilgaan. Zo is nt het mogelijk dat de inkomens van de instromers dalen, zonder dat dit in de gemiddelde inkomens van alle huurders tot uiting komt. Ook kunnen de bewonersprofielen tussen socialehuisvestingsmaatschappijen sterk verschillen, waarbij het mogelijk is dat de gemiddelde inkomens in de steden dalen, terwijl ze stijgen in de andere gebieden. De stelling dat als gevolg van de inkomensdaling van de sociale huurders de socialehuisvestingsmaatschappijen steeds minder inkomsten verwerven en hun financiële positie erop achteruitgaat, moet dus vanuit deze achtergrond zeker genuanceerd worden. De woontevredenheid in de sociale huisvesting is relatief goed te noemen. Uit een bevraging bij sociale huurders (Pannecoucke e.a., 2001) blijkt dat 79% graag tot zeer graag in de woning verblijft en dat 75% graag tot zeer graag in de buurt woont. In vergelijking met een onderzoek dat werd uitgevoerd in 1982 bleek bovendien de woontevredenheid erop vooruit te zijn gegaan. De tevredenheid is hoog voor de meeste bevraagde items, o.a. wat betreft burenrelaties, privacy, leefbaarheid van de buurt. Relatief het minst tevreden zijn de bewoners met het (gebrek aan) buurtleven en met de bevolkingssamenstelling, hoewel slechts 10% zich negatief uitspreekt over de eigen buren. Deze cijfers wijzen erop dat de meeste sociale huurders zich goed voelen in hun sociale woning. Ze relativeren het vaak in de pers opgehangen beeld van een marginale sector overheerst door leefbaarheidsproblemen en conflicten. Toch gaan achter dit algemene beeld weer opnieuw verschillen schuil naargelang de ouderdom van de woningen, het woningtype, het comfortniveau.
29
10
NIEUWE WETGEVING VANAF 1 JANUARI 2008 10.1 Kaderbesluit sociale huur
ADL-woning (Activiteiten van het Dagelijks Leven). Deze woningen zijn specifiek aangepast voor mensen met een bepaalde handicap; • de woning in mede-eigendom is van de kandidaat-huurder, waarvoor de echtscheiding wordt ingeleid of waarvan de wettelijke samenwoning zal worden beëindigd.
Vanaf 1 januari 2008 is het nieuwe kaderbesluit sociale huur van kracht. De sociale huurreglementering verandert hierdoor ingrijpend. Voor de precieze bepalingen en meer achtergrondinformatie wordt verwezen naar www.vmsw.be of een lokale socialehuisvestingsmaatschappij. In algemene bewoordingen vindt u hieronder de belangrijkste nieuwigheden op het gebied van inschrijvingsvoorwaarden, de nieuwe huurprijsberekening en de toewijzingsregels.
De eigendomswoning moet steeds uiterlijk 1 jaar na de toewijzing van de sociale huurwoning worden verkocht of aan de socialehuisvestingsmaatschappij worden verhuurd.
Voorwaarden
Taal- of inburgeringsbereidheid
Om huurder te kunnen worden van een sociale woning, moet men zich kandidaat stellen bij een socialehuisvestingsmaatschappij. Zij zal de kandidaat dan inschrijven in het inschrijvingsregister. Om dat te kunnen, moet wel aan de volgende voorwaarden voldaan zijn: • meerderjarig zijn; • voldoen aan de inkomensvoorwaarde; • voldoen aan de eigendomsvoorwaarde; • voldoen aan de taal- of inburgeringsbereidheid; • ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister.
Inkomensvoorwaarde
Men kan aan de taalbereidheid voldoen als één van de volgende documenten voorgelegd kan worden: • een getuigschrift van het basisonderwijs of een getuigschrift/ diploma van het secundair onderwijs of een diploma van het hoger onderwijs in een door de Vlaamse Gemeenschap of in een door Nederland erkende onderwijsinstelling; • een studiebewijs, getuigschrift, diploma (of een ander document) waaruit onmiskenbaar blijkt dat de kandidaat een niveau van het Nederlands haalt dat ten minste overeenkomt met het niveau A.1 Breakthrough van het Europees referentiekader voor vreemde talen; • een vrijstelling voor het niveau A.1 Breakthrough op basis van een toelatingsproef van een centrum voor Basiseducatie of Volwassenenonderwijs.
De bovengrenzen voor het inkomen zijn: • 17 900 euro voor alleenstaanden zonder personen ten laste; • 19 400 euro voor een alleenstaande gehandicapte; • 26 850 euro, vermeerderd met 1 500 euro per persoon ten laste, in andere gevallen. Sommige socialehuisvestingsmaatschappijen kunnen hogere inkomensgrenzen toestaan.
Eigendomsvoorwaarde Op het ogenblik van de inschrijving of toewijzing van een woning moet men voldoen aan de eigendomsvoorwaarde: de kandidaat of een ander lid van zijn/haar gezin mag geen woning of geen perceel bestemd voor woningbouw in binnen- of buitenland in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben (een naakte eigendom is dus geen probleem). Voor de toepassing van deze voorwaarde wordt geen rekening gehouden met een in het Vlaamse Gewest gevestigd campingverblijf. Van de eigendomsvoorwaarde kan in bepaalde omstandigheden worden afgeweken, indien: • de woning wordt onteigend en door de kandidaat bewoond; • de woning, gelegen in het Vlaamse Gewest, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is maximaal twee maanden voor de inschrijving en door de kandidaat-huurder die minstens 65 jaar oud is op de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring, werd bewoond en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; • de kandidaat gehandicapt is en ingeschreven is voor een
30
Indien men niet in het bezit is van een dergelijk document, kan men een beroep doen op het Huis van het Nederlands. Een gesprek van enkele minuten (soms zelfs enkel telefonisch in aanwezigheid van de verhuurder) zal dan meestal volstaan om alsnog te voldoen aan deze voorwaarde. Soms zal een taalcursus nodig zijn. Indien de gezondheidstoestand van een persoon het voldoen aan deze voorwaarde blijvend onmogelijk maakt, wordt een vrijstelling van deze voorwaarde toegestaan mits voorlegging van een medisch attest.
Vanaf 2011 Inkomen Om de huurprijs te berekenen, wordt vertrokken van 1/55 van het geïndexeerde netto belastbaar inkomen. Zo wordt voor de huurprijs van 2008 het inkomen van 2005 genomen dat wordt geïndexeerd naar juni 2007 (een verhoging van ongeveer 3%). Als het netto belastbaar inkomen in 2005 bijvoorbeeld 12 000 euro was, betaalt men maximaal 224,7 euro huur per maand (12 360 euro gedeeld door 55).
Gezinskorting Per persoon ten laste betaalt de sociale huurder 15 euro per maand minder. Niet-samenwonende ouders krijgen ieder 7,5 euro korting per kind, ook wanneer het kind niet bij de betrokken ouder is gedomicilieerd. Beide ouders dienen wel een verklaring te ondertekenen. Als de huurder 2 kinderen heeft, betaalt hij/zij in het voorbeeld dan nog 194,7 euro (224,7 euro min 30 euro). Deze aftrek voor personen ten laste noemen we de gezinskorting.
Kwaliteit
Huis van het Nederlands aan de Philippe de Champagnestraat in Brussel.
Indien de kandidaat een verplichte inburgeraar is, dient hij/zij desgevallend bereid te zijn het inburgeringstraject te volgen volgens het Inburgeringsdecreet. Men kan aan de inburgeringsbereidheid voldoen als één van de volgende documenten voorgelegd kan worden: • een attest van inburgering; • een attest van vrijstelling; • het inburgeringscontract; • een attest van aanmelding, uitgereikt door het Onthaalbureau Inburgering.
Inschrijving bevolkings- of vreemdelingenregister Om zich in te schrijven voor een woning of om een woning toegewezen te krijgen, moet de kandidaat ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister.
Nieuwe huurprijs vanaf 1 januari 2008 Sinds 1 januari 2008 wordt de huurprijs van een sociale woning anders berekend dan in 2007. Voor 2008, 2009 en 2010 is er een speciale regeling. In 2011 verandert de berekening van de sociale huurprijs volledig. Het inkomen, de gezinssituatie en de kwaliteit van de woning zullen dan centraal staan.
Er wordt uitgegaan van de markthuurwaarde van de woning. Dat is de huurprijs die een woning van hetzelfde type, ouderdom en onderhoud op de private markt zou kosten. Afhankelijk van de markthuurwaarde wordt er nog een korting gegeven. Sociale woningen met een lage markthuurwaarde (bijvoorbeeld oudere woningen of woningen in een minder aantrekkelijke buurt) krijgen een grote korting. Hoe goedkoper de woning, hoe groter de extra korting. Dit wordt de patrimoniumkorting genoemd. Als de private huurmarkt duurder wordt, wordt deze korting aangepast. Zo blijven sociale woningen betaalbaar.
Minimum en maximum Men betaalt dus nooit meer dan 1/55 van het inkomen maar ook nooit meer dan de marktwaarde van de woning. Het laagste van beide is dus het maximum. Er is ook een absoluut minimum. Op basis van de marktwaarde betaalt een gezin met een heel laag inkomen nooit minder dan 100 euro per maand voor de goedkopere sociale huurwoningen en 200 euro voor de duurdere woningen.
Duidelijkheid Iedereen zal gemakkelijk kunnen zien hoeveel de ene woning meer kost dan de andere: de patrimoniumkorting en de minimale prijs worden duidelijk geafficheerd.
Formule De maandhuur: 1/55 van het inkomen min de gezinskorting en min de patrimoniumkorting. We gebruiken deze formule om de huur te berekenen vanaf 1 januari 2011. En in tussentijd ?
31
Op weg naar 2011 De marktwaarde van de woning, en van alle andere sociale woningen, is momenteel nog niet bekend zodat de patrimoniumkorting en de minimale huurprijs van de woning nog niet bepaald kunnen worden. Bovendien is de nieuwe berekeningsmethode helemaal verschillend van de oude. De oude was gebaseerd op een referentiehuurprijs. De nieuwe start bij het inkomen. Opdat door de overgang van het oude naar het nieuwe systeem niet ineens abnormaal grote verschillen ontstaan qua huurprijs, is er een overgangsfase van 2008 tot en met 2010. Voor elk van deze drie jaren is er een aparte formule. Zo worden drie stappen gezet naar de nieuwe huurprijsberekening en wordt de marktwaarde van de woning steeds belangrijker. Iedere formule heeft twee hoofdtermen. De eerste wordt overheerst door de referentiehuurprijs, de tweede door het inkomen. Geleidelijk aan zal de invloed van de eerste term dalen en de invloed van de tweede stijgen waardoor een overgang ontstaat van het oude naar het nieuwe systeem.
Toewijzing De toewijzing van een woning gebeurt steeds op basis van de chronologische lijst van de in aanmerking te nemen kandidaten, rekening houdend met de rationele bezetting en de eventuele voorrangsregels. Dit wordt gedaan door de raad van bestuur van de socialehuisvestingsmaatschappij, of door een delegatie die door de raad wordt aangesteld. Er wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan : 1. mensen met een bepaalde handicap of mensen van 55 jaar en ouder indien de woning hieraan specifiek aangepast is; 2. mensen van wie het beroep tegen een onterecht(e) (geweigerde) toewijzing ontvankelijk en gegrond werd verklaard; 3. mensen die vanwege specifieke bepalingen uit de Vlaamse Wooncode wettelijk moeten worden herhuisvest; 4. gezinnen met een gewijzigde gezinssituatie, die volgens de principes van rationele bezetting recht hebben op een grotere of kleinere woning en deze aanvragen bij dezelfde socialehuisvestingsmaatschappij waar ze al bij huren; 5. mensen van wie de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen;
32
De cel Actorenbegeleiding staat o.m. in voor informatieverstrekking over de sociale verhuring.
6. mensen die wonen in een onroerend goed, dat in een proces-verbaal vastgesteld werd als niet hoofdzakelijk bestemd voor wonen; 7. mensen die wonen in een woning die ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard; 8. mensen die wonen in een woning op de datum waarop die het voorwerp is van een onteigeningsbesluit. De socialehuisvestingsmaatschappijen hebben ook het recht een voorrangsregeling toe te passen voor inwoners van de gemeente of de streek. Dit kan, afhankelijk van de bepalingen opgenomen in het intern toewijzingsreglement van de socialehuisvestingsmaatschappij, gaan over mensen die: • tijdens minimaal 3 van de laatste 6 jaar in de gemeente hebben gewoond waar de toe te wijzen woning gelegen is; • tijdens minimaal 3 van de laatste 6 jaar in een gemeente hebben gewoond in het werkgebied van de socialehuisvestingsmaatschappijen. Daarnaast kan de socialehuisvestingsmaatschappij ook besluiten voorrang te verlenen aan mensen die nog geen huurder zijn van een sociale verhuurder of die geen huurovereenkomst voor onbepaalde duur hebben met een socialehuisvestingsmaatschappij. In sommige gevallen zijn de betrokken woningen gerealiseerd of gefinancierd onder bepaalde voorwaarden. Het is mogelijk dat deze ingrijpen op de toewijzingsregels die moeten worden toegepast. En ten slotte is het mogelijk dat er een afwijkend toewijzingsreglement van toepassing is, bijvoorbeeld voor bepaalde doelgroepen of ter bevordering van de leefbaarheid.
10.2 Nieuw financieringssysteem De vroegere financieringsmechanismen voor de sociale huursector waren niet sluitend, en vertrokken van een aantal achterhaalde vooronderstellingen. Een groot aantal socialehuisvestingsmaatschappijen werd hierdoor geconfronteerd met negatieve resultaten uit de gewone bedrijfsuitoefening. Vlaams minister voor Wonen Marino Keulen heeft daarom de opdracht gegeven te zoeken naar een oplossing. Als doel van het nieuwe financieringssysteem wordt een subsidiemechanisme/financieringssysteem vooropgesteld dat sluitend is voor zowel de VMSW als de socialehuisvestingsmaatschappijen tot bepaalde normen. Het is daarnaast ook belangrijk dat de subsidie de sector stimuleert haar beheer te optimaliseren en haar activiteiten verder uit te bouwen. Daarbij moet een goed evenwicht gevonden worden tussen responsabilisering en autonomie. De financiering van de sociale huursector wordt verzekerd via een tweedelig financieringssysteem: • een objectgebonden subsidie (een goedkope lening van de VMSW aan de socialehuisvestingsmaatschappij) voor de aankoop van een grond of een woning, voor sloop en de bouw en renovatie van een woning; • een jaarlijkse gewestelijke sociale correctie per socialehuisvestingsmaatschappij, berekend als het verschil tussen de genormeerde inkomsten en uitgaven. Voor alle projecten krijgt elke socialehuisvestingsmaatschappij van de VMSW een lening op 35 jaar tegen 0% interest. De VMSW zelf ontvangt hiervoor een kapitaalsubsidie van de Vlaamse overheid. Afhankelijk van het soort verrichting gelden er prijsplafonds. Indien een renovatie, bouw of aankoop meer kost dan het toegelaten bedrag, zal de socialehuisvestingsmaatschappij alles boven dat bedrag moeten financieren met eigen middelen, een marktconforme lening bij de VMSW, of met een subsidie van een andere overheid.
schrijdt. In het eerste geval zal de inzet van eigen middelen aanleiding geven tot een verrekening binnen de gewestelijke sociale correctie, waardoor de socialehuisvestingsmaatschappij wordt gestimuleerd om deze middelen in te zetten voor de realisatie van bouwprojecten. De gewestelijke sociale correctie is een jaarlijkse verrekening, waarbij de inkomsten uit de sociale verhuring voor het hele patrimonium van een socialehuisvestingsmaatschappij worden vergeleken met een aantal reële en een aantal genormeerde kosten. De gewestelijke sociale correctie houdt meer bepaald rekening met de volgende inkomsten en uitgaven: • theoretische huurinkomsten; • positieve interesten op eigen middelen (met een vrijgesteld gedeelte); • onroerende voorheffing (reële last); • leningslast, voornamelijk bij de VMSW; • huurachterstal en leegstand (norm); • onderhouds- en werkingskosten (norm); • financiële lasten voor erfpachtconstructies en rechten van opstal; • vergoeding voor sociale begeleiding (norm); • vergoeding voor geïnvesteerde eigen middelen (bonus voor het inzetten van eigen middelen). Het nieuwe financieringssysteem beoogt duidelijk een objectieve financiering van de socialehuisvestingsmaatschappijen, waarbij ongeacht het inkomen van de sociale huurders de financiering vanwege de Vlaamse overheid gegarandeerd wordt tot bepaalde normen: de invoering van prijsplafonds (bij de objectgebonden subsidie) en van kostennormen (bij de gewestelijke sociale correctie) verplicht elke socialehuisvestingsmaatschappij haar werking te optimaliseren en te professionaliseren.
Een socialehuisvestingsmaatschappij zal steeds kunnen beslissen om eigen middelen in te zetten. Deze inzet kan slaan op de realisatie van een project binnen de gestelde plafonds, of voor de financiering van de kost die de plafonds over-
33
11
DOELSTELLINGEN VMSW 2008-2010 De strategische doelstellingen van de VMSW voor de periode 2008-2010 zijn opgenomen in de beheersovereenkomst tussen de VMSW en de Vlaamse Regering. Een beheersovereenkomst is een wederzijdse overeenkomst tussen de Vlaamse Regering en een verzelfstandigd agentschap, waarbij het beleid van de Vlaamse Regering vertaald wordt naar de rol die het agentschap daarin te spelen heeft, in het bijzonder naar strategische projecten, de kernopdrachten en interne verbeterprojecten van het agentschap. Ze regelt de wederzijdse verantwoordelijkheden en verwachtingen in het kader van de doelstellingen.
De VMSW realiseert zelf als bouwheer de aanleg van de publieke ruimte, maar wel steeds in functie van (op vraag van) sociale woonactoren. De VMSW garandeert de bewoonbaarheid van de woningen bij de oplevering door een tijdige aanleg van de publieke ruimte. Werken die consecutief moeten uitgevoerd worden, moeten elkaar ook effectief zonder onderbreking opvolgen.
In de loop van 2007 heeft de VMSW de ontwerptekst van haar beheersovereenkomst voorbereid en overgemaakt aan de Vlaamse minister van Wonen. Op 25 april 2008 heeft de Vlaamse Regering de beheersovereenkomst principieel goedgekeurd en kan de tekst ondertekend worden. De beheersovereenkomst eindigt op 31 december 2010. De integrale tekst van de beheersovereenkomst van de VMSW vindt u vanaf de ondertekening terug op www.vmsw.be. De beheersovereenkomst van de VMSW bevat een aantal strategische en operationele doelstellingen voor de periode 20082010. Voor elk van de operationele doelstellingen zijn meetindicatoren en concrete streefcijfers bepaald. Er zijn doelstellingen geformuleerd met betrekking tot de kerntaken van de VMSW, alsook generieke/horizontale doelstellingen die gelden voor alle agentschappen van de Vlaamse overheid.
11.1 Functionele strategische en operationele doelstellingen Strategische doelstelling 1: de VMSW als deskundige partner van sociaal wonen Operationele doelstelling 1: de VMSW benut de investeringsbudgetten efficiënt en effectief De VMSW zorgt voor een efficiënte benutting van de verkregen investeringsbudgetten, d.w.z. effectieve benutting aan kwalitatieve projecten. Deze investeringsbudgetten omvatten het programma Subsidie Sloop en Infrastructuur en de andere programma’s binnen het uitvoeringsprogramma. De VMSW biedt ondersteuning bij het opstellen en coördineren van het investerings- en uitvoeringsprogramma, bij het ontwerp en uitvoering van sociale woonprojecten en draagt zorg voor de aanleg van de publieke ruimte.
Operationele doelstelling 2: de VMSW verzekert een correcte temporele afstemming tussen de oplevering van projecten en publieke ruimte
34
Samenwerking tussen de collega’s van de afdelingen Projecten en Gesubsidieerde infrastructuur.
Operationele doelstelling 3: de VMSW verstevigt haar imago als performante dienstverlener voor de realisatie van sociale woonprojecten De VMSW verstevigt haar imago als performante dienstverlener voor de realisatie van sociale woningen. Zij profileert zich als een partner die helpt bij de realisatie van projecten rond sociaal wonen en aanleg publieke ruimte. De VMSW zet in op een efficiëntere communicatie naar de directe klanten, de lokale sociale woonactoren.
Operationele doelstelling 4: de VMSW verzekert een efficiënte financiering en tijdige betaling van de projecten Deze doelstelling beoogt de efficiënte toekenning van een kredietopening aan de socialehuisvestingsmaatschappijen voor de financiering van de projecten, de tijdige betaling van de geldaanvragen en de informatieverstrekking over de verrichtingen.
Strategische doelstelling 2: de VMSW verzekert een kwaliteitsvolle hypothecaire dienstverlening Operationele doelstelling 1: de VMSW garandeert klantentevredenheid over haar hypothecaire kredietverlening De VMSW garandeert de klantentevredenheid in verband met haar hypothecaire dienstverlening zowel wat betreft de dienstverlening van de VMSW zelf als van de socialehuisvestingsmaatschappijen. Wat betreft de dienstverlening van de socialehuisvestingsmaatschappijen bestaat de taak van de VMSW erin de eerste lijn (de socialehuisvestingsmaatschappijen) bij hun hypothecaire activiteit te ondersteunen. Klantentevredenheid
heeft betrekking op toegankelijkheid, product- en procedurekennis, snelheid van de procedure,… Anderzijds garandeert de VMSW een optimalisering van de distributiekanalen van haar hypothecair krediet.
Operationele doelstelling 2: de VMSW garandeert een hypothecair product dat aangepast blijft aan doelgroep en marktevoluties Opdat de aangeboden hypothecaire kredietverstrekking voordelig zou blijven voor de doelgroep, volgt de VMSW de evoluties die zich op de private markt afspelen en voert de nodige aanpassingen door aan haar hypothecair product, zowel op het niveau van aangerekende rente als op het niveau van de modaliteiten van het product.
Operationele doelstelling 3: de VMSW verzekert de productbekendheid van haar hypothecair krediet en van sociale koopwoningen bij de particulieren als doelgroep De VMSW heeft vastgesteld dat particulieren vaak niet op de hoogte zijn van het feit dat ze in aanmerking komen voor een goedkope hypothecaire lening of voor een sociale koopwoning. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat zij kiezen voor een lening op de private markt die voor hen minder voordelig is of dat zij blijven huren omdat ze denken dat ze zich geen hypothecair krediet of geen sociale koopwoning kunnen veroorloven.
De cel Kennisbeheer brengt sociaal wonen in Vlaanderen in kaart.
Om haar dienstverlening inzake het verlenen van informatie omtrent het sociaal wonen te optimaliseren, maakt de VMSW verzamelde informatie op een gestructureerde manier toegankelijk voor haar werknemers en partners. De uitbouw van een kennisbank waarin allerhande informatie met inbegrip van “goede praktijken” omtrent de werkdomeinen van de VMSW op een gestructureerde manier wordt bijgehouden voor consultatie, zal haar dienstverlening en interne efficiëntie aanzienlijk verbeteren.
Strategische doelstelling 3: de VMSW ontwikkelt zich tot het kenniscentrum voor sociaal wonen Operationele doelstelling 2: de VMSW stimuleert voorbeeldprojecten Operationele doelstelling 1: de VMSW verzekert de uitbouw en het beheer van een kennisbank en kenniscentrum voor de praktische, kwaliteitsvolle en kostenefficiënte uitvoering van het sociale woonbeleid
Opzetten van en meewerken aan bijzondere initiatieven en voorbeeldprojecten zowel op bouwtechnisch gebied (duurzaam wonen, aanpasbaar bouwen, energiezuinig bouwen, architectuurwedstrijden,…) als wat specifieke doelgroepen betreft.
De laureaten van de ideeën- en ontwerpwedstrijd Huisvesting Herbekeken 4. 35
Strategische doelstelling 4: de VMSW focust op unieke en waardetoevoegende dienstverlening Operationele doelstelling 1: de VMSW garandeert klantgerichte (project)opvolging en ondersteuning en een permanent overleg met de (verenigingen van) sociale woonactoren.
Operationele doelstelling 3: de VMSW bundelt kennis via het aangaan van externe partnerschappen. De VMSW zet een structurele of projectgebonden samenwerking op met andere (overheids) organisaties als middel om de dienstverlening te verbeteren of om nieuwe diensten aan te kunnen bieden. Voorbeelden hiervan zijn Constructieve Benadering Overheidsopdrachten, Publiek-Private Samenwerking, ParticipatieMaatschappij Vlaanderen, Vlaamse Regulator voor Elektriciteits- en Gasmarkt, Contactpunt Vlaamse Infolijn (1700), Kruispuntbank Sociale Zekerheid, …
Operationele doelstelling 4: de VMSW verzorgt een aangepast informatiebeleid: fysieke, digitale en gedrukte kennisdeling De informatieverstrekking vanuit de VMSW berust op drie pijlers. Elk van deze drie is op zich onvoldoende. Digitaal: ICT kan worden ingezet om de uitwisseling van gestructureerde informatie te verbeteren of om de verspreiding van niet-gestructureerde informatie te bevorderen (www. vmsw.be, Woonnet). Fysiek: organiseren van infosessies. Gedrukt: via een tijdschrift achtergrondinformatie en nietgestructureerde informatie delen.
De VMSW wil haar samenwerking met haar klanten zoveel mogelijk uitbreiden. De promotie van deze samenwerking wordt gerealiseerd via meer accountmanagement en aangegane werkafspraken/ uitvoeringsovereenkomsten met als doelstelling een meer geïndividualiseerde benadering van de klant, in het bijzonder op het vlak van de begeleiding van Afspr sociale woonproaken nota tusse i.v.m n VM . hun jecten. Ook het SW, V onde rling LEM e rela en V tie e VH gestructureerd n hu n ove rleg overleg met koepelverenigingen van actoren kadert binnen deze doelstelling. In dat kader werd op 18 januari 2008 een afsprakennota ondertekend tussen de Vlaamse Vereniging van Huisvestingsmaatschappijen, de Vlaamse Erkende Maatschappijen en de VMSW. Die afsprakennota geeft vorm aan de door alle partijen gewenste onderlinge relatie en de wijze waarop zij overleg willen plegen. De VMSW zal ook initiatieven nemen om ook met andere koepelorganisaties zoals het Vlaams Overleg Bewonersbelangen en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten een dergelijk samenwerkingsprotocol af te sluiten.
Vlaam Kolon se Maats ch iënstr T 02 aat 40 appij voor 50 Socia 1000 info@ 5 45 45 Brusse al Wone vmsw F 02 .be n l 50 www. 5 42 00 vmsw .be
Operationele doelstelling 2: de VMSW brengt inzicht in de financiële situatie van de socialehuisvestingsmaatschappijen en de omgevingsfactoren
Bijeenkomst van het Overlegplatform sociale diensten.
36
Een duidelijk inzicht in de financiële situatie van de socialehuisvestingsmaatschappijen is onontbeerlijk voor de VMSW wil zij haar dienstverlening optimaliseren en proactief problemen detecteren en remediëren. Hiertoe wordt onder meer per socialehuisvestingsmaatschappij jaarlijks een financiële analyse opgemaakt. Doel is ook inzicht in de financiële situatie van de hele sector te verwerven en hiertoe jaarlijks een globale financiële analyse van de sector op te maken. Ten gevolge van dit inzicht in de financiële situatie van de socialehuisvestingsmaatschappijen en op basis van haar boekhoudkundige kennis, is de VMSW goed geplaatst om de socialehuisvestingsmaatschappijen te assisteren bij het opstellen van hun financiële planning.
Operationele doelstelling 3: de VMSW ondersteunt de socialehuisvestingsmaatschappijen bij het opzetten en uitbouwen van een systeem van interne controle Volgens de Vlaamse Wooncode moeten de socialehuisvestingsmaatschappijen zorgen voor een behoorlijk werkend systeem van interne controle. Dit is een erkenningsvoorwaarde waaraan ze blijvend moeten voldoen. De VMSW ondersteunt hen daarbij. Die interne controle is inherent aan de verantwoordelijke autonomie die aan de socialehuisvestingsmaatschappijen wordt toebedeeld.
Operationele doelstelling 4: de VMSW vertaalt wettelijke richtlijnen en normen naar de praktijk van sociale woonactoren Het spreekt voor zich dat alle aangeboden diensten van de VMSW conform de van kracht zijnde richtlijnen en normen inzake huisvesting zijn. De vertaling van deze regels en wetgevingen naar de praktische uitvoering van het sociaal wonen behoort tot de kerntaken van de VMSW. Op dit vlak biedt ze haar klanten toegevoegde waarde door de verworven kennis toe te passen doorheen alle diensten die ze levert.
Operationele doelstelling 5: de VMSW garandeert een toegankelijke en tijdige dienstverlening (via performante front- en backoffice en medewerkers met oog voor missie en visie) De VMSW kan de haar opgelegde doelstellingen enkel bereiken indien haar klanten ook effectief gebruikmaken van de aangeboden diensten. Bovendien moet deze dienstverlening zo efficiënt mogelijk verlopen, opdat men er ook in de toekomst een beroep op zou blijven doen. Hiervoor dienen de aangeboden diensten toegankelijk te zijn voor de klanten en dient men ze tijdig te kunnen afleveren. Die evolutie van controle naar dienstverlening impliceert een andere houding tegenover de klanten. Deze verandering moet ondersteund en opgevolgd worden.
Operationele doelstelling 6: de VMSW stemt haar bedrijfsprocessen af op een efficiënte dienstverlening en op wijzigingen binnen het werkdomein Naast het voortdurend optimaliseren van de aangeboden diensten dient men ook aandacht te besteden aan de voortdurende verbetering van de bedrijfsprocessen en van de bedrijfsorganisatie voor maximale efficiëntie. Hiertoe stemt de VMSW haar bedrijfsprocessen voortdurend af op een efficiënte dienstverlening en op mogelijke wijzigingen binnen het werkdomein
(nieuwe wetgeving, nieuwe systemen, reorganisaties…). Anderzijds dient de ICT de VMSW optimaal te ondersteunen bij deze aanpassing van haar interne werking aan de veranderende behoeften binnen haar werkdomein.
Strategische doelstelling 5: de VMSW is verantwoordelijk voor haar gezonde financiële toestand Operationele doelstelling 1: de VMSW optimaliseert haar eigen investeringen en kredietverlening De VMSW beheert de financiële middelen van de socialehuisvestingsmaatschappijen. Aan de beleggingskant wordt in de eerste plaats gestreefd naar een minimalisering van de risico’s, maar binnen dat kader van risicobeheersing moet toch een zeker rendement kunnen gehaald worden uit de beleggingen. Aan de kant van de financiering van de investeringen dient erover te worden gewaakt dat voldoende liquide middelen voorhanden zijn om de betalingen uit te voeren.
Operationele doelstelling 2: de VMSW bewaakt de doorstorting van de gelden van de socialehuisvestingsmaatschappijen De VMSW beheert de financiële middelen van de socialehuisvestingsmaatschappijen, zo is decretaal vastgelegd in de Vlaamse Wooncode. Middelen die de socialehuisvestingsmaatschappijen niet nodig hebben voor hun dagelijks beheer, moeten zij maandelijks doorstorten aan de VMSW. Dit is belangrijk want zo krijgt de VMSW een beter inzicht in het totaal aan geldmiddelen dat beschikbaar is in de sector. Bovendien laat het de VMSW toe een herverdelende rol op te nemen binnen de sector – overschotten kunnen tijdelijk uitgeleend worden aan wie tekorten heeft. De VMSW volgt dus ook op of de individuele socialehuisvestingsmaatschappijen zich houden aan een afgesproken normering over de middelen die buiten de VMSW aangehouden mogen worden voor “dagelijks beheer”.
Operationele doelstelling 3: de VMSW garandeert een inzichtelijke kosten- en opbrengststructuur en een transparantie in haar financiering. Inzicht in de kosten- en opbrengstenstructuur en transparantie in de financiering ervan met de bedoeling de werkingsbudgetten en de reële kosten per proces en takengroep te kunnen inschatten. Dit leidt tot de creatie van een instrument voor het beheersen van de werkingskost van de VMSW zodat de operationele resultatenrekening structureel in evenwicht is rekening houdende met de bijdragen en andere (financiële) inkomsten. Nieuwe investeringen of projecten moeten worden beoordeeld in functie van de budgetten en corresponderende bijdragen.
37
11.2 Horizontale strategische en operationele doelstellingen Onderlinge samenwerking binnen en buiten het beleidsdomein De terreinkennis en informatie van de VMSW wordt ter beschikking gesteld van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed en van de minister om beleidsvoorstellen voor te bereiden en uit te werken. De VMSW staat ook borg voor een goede samenwerking met de entiteiten van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, onder meer door gezamenlijk databeheer, het ontwikkelen van een gezamenlijke strategie voor informatica of de ontwikkeling van toepassingen.
Kwaliteitsbeleid De VMSW werkt mee aan het brede kwaliteitsbeleid van de Vlaamse overheid (inclusief wetsmatiging en e-government). Ze tekent een eigen beleid op maat uit en zet verschillende kwaliteitsprojecten op ter verbetering en vereenvoudiging van de externe dienstverlening. De VMSW onderschrijft volledig de kwaliteitsdoelstellingen zoals vermeld in de beleidsnota Bestuurszaken 2004-2009 inzake enerzijds een kwalitatieve dienstverlening, en meer bepaald een toegankelijke, luisterende en diligente overheid, en anderzijds goede regels, eenvoudige procedures en innovatie.
De Vlaamse overheid als voorbeeldige werkgever
r
je verkee eer in -werk Vario w on
De Vlaamse overheid heeft onmiskenbaar een voorbeeldfunctie tegenover alle andere actoren in onze samenleving: burgers, ondernemingen, middenveldorganisaties en andere overheden. Richtlijnen die aan deze actoren door de Vlaamse overheid worden opgelegd, moeten door de agentschappen van diezelfde overheid uiteraard ook worden nageleefd. De VMSW verbindt zich ertoe om aan dergelijke richtlijnen, bijvoorbeeld inzake energiezorg, milieuzorg, mobiliteit, enz. zelf consequent uitvoering te geven, vanuit de voorbeeldfunctie die zij heeft als deel van de Vlaamse overheid.
stellen dit jaar k een Ook wer r 2008. naar je mei lpar tne weg t 11 carpoo n. Alle en me r die de een ere 5 tot voo kyoto’, te combin keer.be. van even r ie ‘ik ieuw ver initiati de act ar ver voe erinhet er opn uwe ek is en aan openba w.varie en nie eer-we meedo fiets en ules op ww r n-en-w cesform Zo kun je d je . zen doo meer vin De Hee ende suc ken prij ma veel leuke we bek genamer ken op ies en nog aan s ma stuk act of kan deze vinden tie over informa
Correct en aantrekkelijk werkgeverschap
Tel
zet!
lsga ? onee r info pers mee erk: januari de Telew op 16 Lees
38
u?
or jo
ts vo
k, ie ewer
Door zorg te dragen voor een aangename werksfeer en een verrijkende werkomgeving profileert de Vlaamse overheid zich als een aantrekkelijke werkgever. Dat bevordert niet enkel het aantrekken van kwaliteitsvol en positief ingesteld personeel, maar heeft vooral een onmiddellijk effect op de motivatie, het rendement en de betrokkenheid
van de medewerkers. De betrokkenheid van alle medewerkers moet een rode draad zijn doorheen het personeelsbeleid op elk niveau, dus ook op het niveau van elk agentschap. De VMSW garandeert de mogelijkheid tot onder meer interne jobrotatie, tot telewerken, vorming aan personeel, themasessies voor leidinggevenden en een heldere en vlotte interne communicatie.
Diversiteitsbeleid Met het actieplan ‘Gelijke kansen en diversiteit’ wil de Vlaamse overheid een evenredige vertegenwoordiging van kansengroepen bereiken. Dat kadert in het beleidsplan Diversiteit 20052010. Het actieplan Wervend Werven van kansengroepen moet leiden tot een grotere instroom van personen met een arbeidshandicap en personen van allochtone afkomst in de Vlaamse overheid. De VMSW onderschrijft de principes van het beleidsplan Diversiteit 2005-2010 en bijhorende actieplannen en verbindt zich ertoe deze plannen tijdens de looptijd van de beheersovereenkomst agentschapsspecifiek te vertalen om zo het diversiteitsbeleid van de VMSW concreet vorm te geven. Het goedgekeurde diversiteitsplan van de VMSW kan als addendum aan de beheersovereenkomst worden gehecht. De VMSW stelt met betrekking tot het beleid inzake gelijke kansen en diversiteit de streefcijfers voorop die overeengekomen zijn binnen het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed met betrekking tot: • aandeel personen van beide geslachten op niveau van het middenkader (afdelingshoofd); • aandeel personen van allochtone afkomst in het personeelsbestand of aandeel in de personeelsinstroom; • aandeel personen met een arbeidshandicap in het personeelsbestand of aandeel in de instroom.
Duurzaam en ethisch verantwoord aankoopbeheer en interne milieuzorg De VMSW zal bij de aankoop van haar producten de normen die gelden bij de Vlaamse overheid met betrekking tot energie en milieuzuinigheid respecteren en waakt erover dat deze producten in menswaardige omstandigheden werden geproduceerd (eerlijke handel).
Beheersrapportering Met betrekking tot het P&O-beleid en de efficiënte werking van de diensten, moet op basis van vooraf afgesproken formaten, aan te leveren door het Departement Bestuurszaken, kunnen worden aangetoond: • hoe de personeelsbehoeften en de personeelsbezetting evolueren (bijvoorbeeld voltijdse equivalenten in het personeelsplan en het aantal effectief tewerkgestelden, in-, dooren uitstroom van personeel, personeelskenmerken zoals bijvoorbeeld geslacht, diploma, niveau, statuut en leeftijd,...); • in welke mate het personeel doelmatig wordt ingezet en er geïnvesteerd wordt in het menselijke kapitaal in de organisatie (motivatie, competentie, ruime inzetbaarheid, ontwikkelkansen en ontwikkelingsinspanningen, ...); • dat er een correct en aantrekkelijk werkgeversschap wordt gerealiseerd met oog voor betrokkenheid, evenwicht werkprivé, welzijn op het werk, een positief arbeidsklimaat en diversiteit op de werkvloer.
Interne controle Tegen uiterlijk eind 2010 dient de VMSW over een gedocumenteerd systeem van interne controle te beschikken. De VMSW zal daartoe tegen uiterlijk eind 2008 een stappenplan opstellen waarin aangegeven wordt hoe de organisatiebeheersing binnen de VMSW wordt ingebed en waarbij aangegeven wordt hoe tijdens de duurtijd van deze beheersovereenkomst alle thema’s die in de leidraad interne controle - organisatiebeheersing zijn aangegeven, afgedekt worden. De VMSW zal tegen eind 2010 een organisatiebeheersingssysteem opzetten dat voldoet aan de toets van maturiteitsniveau 3 van het maturiteitsmodel bij de voor de VMSW relevante thema’s.
De VMSW’ers drinken ‘eerlijke’ koffie.
Integriteitsbeleid De VMSW zal binnen het integriteitsbeleid: • de missie en waarden die de Vlaamse overheid wil uitdragen, op een duidelijke en aantrekkelijke manier voorstellen bij externe en interne communicatie omtrent vacatures; • in de fase van personeelsrekrutering integriteit als belangrijk inhoudelijk item in competentieprofielen, interviews en vaardigheidstests aan bod laten komen; • startende werknemers, zowel statutaire als contractuele, een introductie en een trainingspakket inzake ambtelijke integriteit aanbieden; • het volgen van de deontologische code en de aanwezigheid van eventuele integriteitsschendingen opnemen als een formeel evaluatiecriterium bij personeelsevaluaties; • het integriteitsaspect ten volle integreren in het aanbod Vorming, Training en Opleiding voor het VMSW-personeel, dit zowel voor leidinggevenden als voor anderen. De VMSW onderschrijft volledig de inhoud van het algemene dienstverleningscharter van de Vlaamse overheid.
Meten van beleidseffecten De VMSW verbindt er zich toe om actief en constructief deel te nemen aan het project dat op het niveau van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed wordt opgestart met als doel het (leren) identificeren van één set van maatschappelijke effecten met betrekking tot Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, en het opzetten van een meetsysteem om de geïdentificeerde effecten te (leren) meten, met het oog op de formulering en opvolging van strategische doelstellingen voor de tweede generatie van beheers- en managementovereenkomsten.
39
12
UITDAGINGEN VLAAMSE WOONMARKT 2009-2020 Betaalbaar wonen staat in Vlaanderen momenteel onder druk, niet in het minst omwille van de vaak erbarmelijke prijs/kwaliteitsverhouding op een goed deel van de private huurwmarkt. Enkele cijfers over de stijgende grondprijzen en de sterk toegenomen bouwkostprijzen: • sinds 1973 zijn de prijzen van de woningen in Vlaanderen meer dan verzesvoudigd; • bij de bouwgronden is de stijging nog sterker: een vertienvoudiging; • hierdoor is het aandeel van de grondprijs in de totale kostprijs van een woningproject toegenomen van 25-30% in 1993 tot bijna 50% vandaag.De cijfers tonen aan dat de prijsstijgingen voornamelijk hebben plaatsgevonden sinds eind jaren ’90 en vooral de voorbije jaren verder accelereerden.
fiek voorontwerp van decreet op het grond- en pandenbeleid. Momenteel kunnen reeds heel diverse instrumenten ingezet worden in het kader van een grond- en pandenbeleid, bijvoorbeeld de leegstandsheffingen, de diverse voorkooprechten, het sociaal beheersrecht en het recht van wederinkoop en de onteigening ten algemene nutte. Deze vaak zeer specifieke maatregelen worden nu aangevuld door een hele reeks algemeen geldende mogelijkheden die, onder lokale verantwoordelijkheid, moeten toelaten om een meer omvattend grond- en pandenbeleid te voeren. Ze betreffen enerzijds een aantal stimulerende en anderzijds een aantal sanctionerende maatregelen die vooral het effectief op de markt brengen van bijkomende percelen beogen. Parallel hiermee wordt ook een aantal maatregelen getroffen met het oog op de realisatie van een groter aanbod aan betaalbare woningen, zowel via een sociaal woonaanbod van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels als via de verwezenlijking van een zogenaamd bescheiden woonaanbod. Hiermee wordt een antwoord gegeven aan de wens van vele lokale besturen om een dwingender optreden mogelijk te maken wat, binnen de actuele context van de ruimtelijke ordeningsregelgeving, slechts in zeer beperkte mate mogelijk is.
De gemiddelde woonquote (dat is het percentage van het inkomen dat aan wonen wordt besteed) is sinds 1976 verdubbeld. De gemiddelde Vlaming, huurder of afbetalende koper, besteedt bijna 25% van zijn inkomen aan wonen. Ondanks de bijkomende kredieten blijft de spreiding van de sociale woningen over de Vlaamse gemeenten zeer divers waardoor het recht op sociaal wonen niet evenzeer voor alle inwoners van Vlaanderen kan verzekerd worden: • met een Vlaams gemiddelde aan sociale huurwoningen van 6%; • zijn er anno 2008 nog steeds 56 gemeenten op de 308 die minder dan 1,5% sociale huurwoningen hebben, gerealiseerd via socialehuisvestingsmaatschappijen; • aan de andere kant van het spectrum zijn er dan weer 7 gemeenten met meer dan 14% sociale woningen. Al deze elementen hebben de Vlaamse Regering ertoe aangezet om op 11 april 2008 principieel in te stemmen met een speci-
40
Bart Vranken en Olivier Moelaert bij een Vlabinvest-project in Wezembeek-Oppem.
Volgende maatregelen worden er inzake sociaal woonaanbod vooropgesteld: 1. De Vlaamse Regering stelt op basis van een nulmeting een bindend sociaal objectief vast aan sociale huur- en koopwoningen en sociale kavels, via een minimum- en maximumpercentage dat door de provincies kan worden verhoogd mits inbreng van bijkomende middelen. 2. De individuele gemeenten leggen een eigen doelstelling (en subdoelstellingen) vast binnen de vork van de Vlaamse Regering/provincie (bij stilzitten treedt de Vlaamse Regering in de plaats). 3. Deze doelstellingen kunnen zowel door de klassieke sociale woonactoren, via constructies van publiek-private samenwerking als door private actoren worden gerealiseerd. 4. De realisatie van deze sociale objectieven gebeurt via het opleggen van sociale percentages in de (bouw- of verkavelings)vergunning: een gewestelijke verordening sociaal wonen zal worden goedgekeurd bij besluit van de Vlaamse Regering en deze zal: • gelden voor vergunningen in woongebied of aansnijdbare woonuitbreidingsgebieden; • een vork bepalen met minima- en maximapercentages sociaal woonaanbod die kunnen worden opgelegd; • terwijl voor gronden in handen van overheden geldt dat minimaal 25% sociaal woonaanbod moet worden gerealiseerd; • voor projecten die resulteren uit bestemmingswijzigingen via ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) kan de overheid sociale verplichtingen opleggen. Indien overheden daarvan gebruikmaken, gelden de volgende percentages: • 40% sociaal woonaanbod indien gronden in publieke handen; • 20% sociaal en 20% bescheiden woonaanbod voor private actoren. Zolang een gemeente haar sociaal objectief niet heeft gehaald, is de oplegging van de sociale verplichtingen (en van de hierboven vermelde percentages) verplicht bij omzetting van woonreservegebieden en niet-aansnijdbare woonuitbreidingsgebieden. 5. Voor private actoren wordt gewerkt via realiseringsovereenkomsten die moeten gesloten worden voor de afgifte van de vergunning en die verplicht voorzien dat: • de gerealiseerde woningen onder dezelfde prijs-, kwaliteits- en toezichtseisen vallen als deze van socialehuisvestingsmaatschappijen; • deze conformiteit wordt geattesteerd door de VMSW; • waarbij deze attestering aanleiding geeft tot een verlaagd btw- en registratietarief; • én een gegarandeerde overname voor sociale huurwoningen, aan de plafonds van het nieuw financieringssysteem, door socialehuisvestingsmaatschappijen, andere woonactoren of de VMSW (cascadesysteem); • én een verkoopsaanbod via socialehuisvestingsmaatschappijen voor de sociale koopwoningen en kavels met een grondprijs aan 75, respectievelijk 85% van de venale waarde.
Opening biedingen (afdeling Gesubsidieerde infrastructuur)
6. De private actoren kunnen zelf, mits kwaliteitsattestering door de VMSW, infrastructuur aanleggen en hiervoor vergoed worden: • via de overkoop van het geheel door socialehuisvestingsmaatschappijen (en gefinancierd via het nieuw financieringssysteem) of; • via een nieuw subsidiesysteem voor koopwoningen of kavels. Het hierboven beschreven bindend sociaal objectief werd door de Vlaamse Regering inzake sociale huurwoningen kwantitatief vastgelegd op 45 000 bijkomende sociale huurwoningen in de periode 2009-2020: • de helft daarvan wordt gedekt via het gewone uitvoeringsprogramma; • de andere helft is een bijzondere inhaaloperatie, waarvan er, binnen de tijdsperiode 2009-2020, minimaal de helft (ongeveer 11 000) moeten worden gerealiseerd in deze gemeenten die momenteel onder de helft van het Vlaamse gemiddelde vallen, zijnde afgerond 3% sociale huurwoningen. De weerslag van dit decreet op de Vlaamse gemeenten is niet onaanzienlijk, zelfs zeer ingrijpend. Zij worden nu op dwingende wijze in een regierol inzake grond- en pandenbeleid geplaatst; niet vrijblijvend maar met echt belangrijke maatschappelijke impact. De sociale huisvesters, de klassieke sociale huisvestingssector, zien zich belast met een enorme inhaaloperatie maar worden nu ook geconfronteerd met private actoren die, zij het onder identieke voorwaarden, nu ook hun tot nu toe “gereserveerd terrein” betreden; een zekere concurrentie- en competitiestrijd wordt geïnstalleerd. Het zal erop aankomen de gemeenten te overtuigen van de geboden opportuniteit. De VMSW wordt uitdrukkelijk belast met de prijs- en kwaliteitstsattestering van projecten en infrastructuren gerealiseerd door deze private initiatiefnemers en voelt zich aldus bevestigd als professioneel kenniscentrum voor sociaal wonen maar tegelijk bekleed met een grote kwaliteitsverantwoordelijkheid. Inzake randvoorwaarden is het duidelijk dat 45 000 bijkomende sociale huurwoningen, met daarnaast nog een evenwichtig aanbod aan sociale koopwoningen en kavels, ook belangrijke budgettaire verbintenissen vereist die onontbeerlijk zijn om deze beleidsdoelstelling te realiseren. 41
De 45 000 bijkomende huurwoningen, de koopwoningen en de kavels leggen niet alleen een belangrijke ruimte-eis op tafel maar zullen ook in heel wat vooral landelijke gemeenten botsen met de ruimtegebruikbeperkingen die vervat zijn in het Ruimtelijke Structuurplan Vlaanderen; een afweging van belangen en prioriteiten dringt zich op. Ten slotte is er de allicht meest ingrijpende structurele maatregel die voorziet in een directe, zij het project-, kwaliteits- en kostprijsgekoppelde toegang tot de sociale huisvesting voor private initiatiefnemers. Hierbij moeten corresponderende verplichtingen inzake transparantie, kwaliteit en kostprijs centraal gesteld worden. Er wacht dus nog een hele uitdaging met veel werk op de plank. Het hoeft geen betoog dat om dit ambitieuze doel te realiseren de verschillende lokale sociale woonactoren hun samenwerking verder zullen moeten versterken, elke gemeente werk zal moeten maken van een uitgetekend woonbeleid en dat het lokaal woonoverleg echt op gang wordt getrokken. Laten we ook in 2008 en volgende jaren samen Sociaal wonen mogelijk maken.
42
Contactgegevens voor inlichtingen over de bijzondere sociale leningen van de VMSW Contacteer voor meer informatie over de bijzondere sociale leningen van de VMSW één van de 23 kredietbemiddelende socialehuisvestingsmaatschappijen, of de VMSW zelf. PROVINCIE ANTWERPEN Klein Brabant Guido Gezellelaan 49 bus 1, 2870 Puurs - T 03 889 18 48 -
[email protected] Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arro Antwerpen Gijsbrecht Van Deurnelaan 22, 2100 Antwerpen - T 03 663 77 20 -
[email protected] Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom van Mechelen en omstreken Oscar Van Kesbeeckstraat 72, 2800 Mechelen - T 015 20 74 12 -
[email protected] Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom Turnhout Campus Blairon 777, 2300 Turnhout - T 014 42 22 57 -
[email protected] Kleine Landeigendom Zuiderkempen Tongerlodorp 1, 2260 Westerlo - T 014 54 41 83 -
[email protected] PROVINCIE LIMBURG Vooruitzien Onze-Lieve-Vrouwstraat 39, 3580 Beringen - T 011 42 39 25 -
[email protected] Landwaarts Heerstraat 28, 3910 Neerpelt - T 089 32 30 80 -
[email protected] Kleine Landeigendom Pliniuswal 1/2, 3700 Tongeren - T 012 23 68 68 -
[email protected] PROVINCIE OOST-VLAANDEREN SHM Denderstreek Heilig Hartlaan 44, 9300 Aalst - T 053 77 15 18 -
[email protected] Sociale Huisvestingsmaatschappij Vlaamse Ardennen Sint-Jozefsplein 18, 9700 Oudenaarde - T 055 31 62 14 -
[email protected] Wonen Marcel Mollelaan 17, 9060 Zelzate - T 09 344 54 59 -
[email protected] Sociale bouw- en kredietmaatschappij Arrondissement Dendermonde Begijnhoflaan 24, 9200 Dendermonde - T 052 22 23 54 -
[email protected] Het Volk Ravensteinstraat 12, 9000 Gent - T 09 223 50 45 -
[email protected] Waasse Landmaatschappij Monseigneur Stillemansstraat 45, 9100 Sint-Niklaas - T 03 777 25 92 -
[email protected] PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Providentia Brusselsesteenweg 191, 1730 Asse - T 02 452 72 43 -
[email protected] Sociaal Wonen arro Leuven Wijgmaalsesteenweg 18, 3020 Herent - T 016 31 62 00 -
[email protected] Brabantse Huisvestingsmaatschappij voor kredietverlening & verkoop voor het arrondissement Halle-Vilvoorde Brusselstraat 22/5, 1740 Ternat - T 02 582 41 27 -
[email protected]
43
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Vivendo Koningin Astridlaan 134/1, 8200 Brugge - T 050 44 61 10 -
[email protected] Eigen Haard is Goud Waard Stuiverstraat 401, 8400 Oostende - T 059 80 40 39 -
[email protected] Ons Onderdak Hovelandlaan 1, 8900 Ieper - T 057 21 92 20 -
[email protected] De Mandel Botermarkt 30, 8800 Roeselare - T 051 20 12 83 -
[email protected] Woonmaatschappij IJzer & Zee Zuidstraat 17, 8630 Veurne - T 058 31 22 40 -
[email protected] Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij Damkaai 5/1, 8500 Kortrijk - T 056 23 01 20 -
[email protected]
De VMSW heeft tevens twee kantoren die naast het verstrekken van inlichtingen instaan voor het onderzoek, de behandeling en de goedkeuring van de ingediende kredietaanvragen. De regionale kantoren zijn gehuisvest: • Regio Oost (voor de provincies Antwerpen en Limburg) Begijnenstraat 1 bus 1, 2200 Herentals - T 014 23 29 21 • Regio West (voor de provincies West-Vlaanderen en Oost-Vlaanderen) Socrates Business Center, 4de verdieping, Kortrijksesteenweg 404, 9000 Gent - T 09 220 20 22 Ook op www.vmsw.be, Particulieren, Lenen kunt u terecht voor meer informatie over de bijzondere sociale leningen van de VMSW.
44
