VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN
! %
“
Mijn sociale huisvestingsmaatschappij gaat een oude wijk afbreken. Wat moet er gebeuren met de lening die op de woningen rust?
Hoe kan ik als architect voldoen aan de EPB-eisen? Kunnen wij als sociaal verhuurkantoor een kandidaat-huurder, ingeschreven op onze wachtlijst, weigeren bij de toewijzing van een woning omdat hij in budgetbegeleiding zit?
Hoe stel ik een financieel plan op voor mijn maatschappij?
Wanneer gaan de infrastructuurwerken van mijn project in uitvoering en wat is de uitvoeringstermijn? Een ontlener, die via onze huisvestingsmaatschappij een dossier voor een Vlaamse Woonlening opstartte, heeft moeilijkheden om iedere maand te betalen. Wat kunnen wij adviseren? Onze huisvestingsmaatschappij wil haar website vernieuwen en uitbreiden. Hoe doen we dat?
Kan onze grondaankoop gesubsidieerd worden of niet? Een lid uit onze raad van bestuur is helaas overleden. Wij moeten deze persoon vervangen. Hoe pakken wij dit aan en waar moeten we op letten? Hoe bereken ik de maximumkostprijs van het sociaal woonproject van mijn maatschappij?
Waar vind ik goede voorbeelden van sociale dienstverlening?
Welke financiering is de meest voordelige voor mijn project? Op welke manier kan ik als aannemer mijn sociale last in natura verwezelijken? Hoe zitten de CBO- en Design and Build-procedures in elkaar?
22
nctie
%
ening
Een antwoord op uw vragen Voor een antwoord op deze en andere vragen kan u dagelijks terecht bij de medewerkers van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. De VMSW stimuleert, adviseert en begeleidt lokale woonactoren. Zo maken we samen kwaliteitsvol en betaalbaar sociaal wonen in Vlaanderen mogelijk.
ADVIES BIJ Bankfunctie PROJECTREALISATIE
Advies
In verschillende fases van het bouw- of renovatieproces ondersteunt en adviseert de VMSW.
Bankfunctie
Advies
!
%
Infrastructuur
De VMSW organiseert infosessies en netwerkmomenten en verzamelt, verwerkt en verspreidt actief kennis en goede Bankfunctie Advies praktijken uit de sector.
Infrastructuur
DE VLAAMSE WOONLENING
%
Infrastructuur
%
!
!
Bankfunctie
Woonlening
Aan particulieren met een beperkt inkomen biedt de Ondersteuning VMSW betaalbare woonkredieten.
WoonleningInfrastructuur Kenniscentrum
Advies
Advies
Kenniscentrum
%
!
%
Infrastructuur Woonlening Ondersteuning
Kenniscentrum Ondersteuning KREDIETVERLENING
EN FINANCIELE ONDERSTEUNING Woonlening
%
Kenniscentrum
De VMSW financiert projecten van lokale woonactoren en beheert voor de sociale huisvestingsmaatschappijen de financiële middelen op een zichtrekening.
Woonlening
Infras
!
!
INFRASTRUCTUURAANLEG Voor de aanleg Advies van wooninfrastructuur (rioleringen,Bankfunctie wegen, omgevingswerken) bij sociale woonprojecten kan de VMSW als bouwheer optreden.
!
KENNISCENTRUM
Ondersteuning
ONDERSTEUNING BIJ DE OPERATIONELE WERKING
Kenniscentrum
ONDERSTEUNING SOCIALE VERHUURKANTOREN
Onde
Nieuwe klanten van de VMSW zijn de sociale verhuurkantoren. De VMSW ondersteunt hun operationele werking en organiseert overleg- en vormingsmomenten.
Voor sociale huisvestingsmaatKenniscentrum Ondersteuning schappijen & sociale verhuurkantoren ontwikkelt en beheert de VMSW informaticatoepassingen en beantwoordt ze vragen over fiscaliteit, wetgeving, verhuring … 3
!
Samen uw project van idee tot sociale woning % realiseren
Advies
In
!
%
1
EEN AANKOOP AANMELDEN
In het projectportaal van de VMSW meldt de lokale woonactor de aankoop van een grond of gebouw aan. Hierbij wordt onder meer aangegeven op welke manier de woonactor de aankoop wil financieren. Bij voorkeur dient de woonactor meteen een aanvraagdossier in voor deze (pre)financiering. De VMSW controleert het dossier en de ingediende stukken, legt de nodige middelen vast en betaalt de koopsom en de kosten bij het verlijden van de akte.
2
EEN PROJECT AANMELDEN (BOUW, RENOVATIE OF INFRASTRUCTUUR)
Het project kan opgenomen worden op een projectlijst voor (gesubsidieerde) financiering, na de aanmelding en een gunstig advies van het agentschap Wonen-Vlaanderen. Bij infrastructuurprojecten dient de initiatiefnemer een aanvraagdossier in.
3
FINANCIËLE PLANNING
De VMSW toetst samen met de sociale huisvestingsmaatschappij het project af aan de financiële draagkracht. De VMSW stelt hiervoor jaarlijks een financiële planning op voor elke SHM en bespreekt deze met hen tijdens een overlegmoment. SHM’s in financiële moeilijkheden begeleidt de VMSW op maat. Voor deze maatschappijen is dat een voorwaarde om nog projecten te kunnen laten financieren.
4
PROGRAMMEREN
De VMSW – samen met o.a. Wonen Vlaanderen – programmeren het project op een meerjarenplanning of op een korte termijnplanning, afhankelijk van de stand van het dossier, de beleidscriteria en het budget. Programmeren kan pas als het project op het lokaal woonoverleg aanvaard is.
4
5
Woonlenin g
Kenniscen trum
INFRASTRUCTUURAANLEG
Ondersteu
Woonl Op vraag van eningde woonactor kan de Kenniscen voor de VMSW als bouwheer optreden trum infrastructuurwerken. In nauw contact met de woonactor, zorgt de VMSW voor onder meer de aanstelling van de ontwerper en de aannemer en de verdere projectopvolging tot aan de definitieve oplevering (incl. onderhoud). De VMSW woont de plenaire en overige vergaderingen bij. Als de woonactor zelf als bouwheer optreedt, zorgt de VMSW voor de subsidiëring en geeft ze advies en goedkeuring.
6
EEN ARCHITECT AANSTELLEN
De VMSW ondersteunt de sociale huisvestingsmaatschappijen bij het aanstellen van hun architecten(bureau), door onder meer te zetelen in de jury van een architectuurwedstrijd en door modelcontracten en barema’s ter beschikking te stellen. De VMSW controleert en betaalt ook de erelonen van de architecten.
7
HET VOORONTWERP
De sectorarchitect van de VMSW kijkt de plannen na op ruimtelijke kwaliteit en technische uitvoerbaarheid. Hij/zij controleert de volledigheid en conformiteit met de ontwerprichtlijnen van de VMSW en maakt de nota dossieradvies en een kostprijssimulatie. Voor projecten van privé-initiatiefnemers in het kader van het Grond- en Pandendecreet, reikt de VMSW een deelattest 1 uit bij conformiteit.
8
HET UITVOERINGSDOSSIER
De sectorarchitect van de VMSW kijkt het dossier administratief, financieel en (op vraag) technisch na en geeft advies.
nin
Onderste
nfrastructuu
euning
r
EEN PRAKTISCHE HANDLEIDING VOOR UW PROJECTREALISATIE EN INFRASTRUCTUURWERKEN
9
TOEWIJZING FINANCIERING EN BESTELLING AAN EEN AANNEMER
De VMSW woont op vraag de opening van de biedingen bij, adviseert de architect bij het nazicht van de offerte, geeft juridisch advies, kijkt op vraag van de woonactor het aanbestedingsverslag na, legt na haar gunstig advies de nodige kredieten vast en bij een gesubsidieerde lening maakt de VMSW een leningsovereenkomst op.
10
BESTELLING EN VERLOOP VAN DE WERKEN
11
VOORLOPIGE EN DEFINITIEVE OPLEVERING
De VMSW ondersteunt de woonactor met technisch en juridisch advies. De maandelijkse facturen worden door de VMSW betaald en gecontroleerd via een geldaanvraag van de woonactor. De sectorarchitecten van de VMSW zijn nauw betrokken bij de projecten en ondersteunen de woonactoren bij bouwtechnische aspecten en keuren contractwijzigingen goed.
De VMSW woont de voorlopige oplevering bij en controleert de eindafrekening. De VMSW betaalt de nog openstaande saldi en ondersteunt de woonactor bij het opmaken van de opleveringsdocumenten. De VMSW reikt in deze fase deelattest 2 uit aan privé-initiatiefnemers.
12
WONING VERHUREN / VERKOPEN
De verhuring van sociale woningen gebeurt conform het Kaderbesluit Sociale Huur. De helpdesk sociale huur verduidelijkt deze regelgeving voor de sociale woonactoren en ondersteunt hen bij de praktische toepassing ervan. De VMSW ondersteunt de woonactoren bij de verkoop van hun woningen en kavels door ondermeer advies te verlenen op basis van de geldende reglementering en door modelcontracten ter beschikking te stellen.
Bouwheren of ontwerpers kunnen bij de VMSW terecht voor een praktische handleiding voor sociale woningbouw. In deze handleiding vindt u ontwerprichtlijnen - concreet toegelicht met schema’s, planvoorbeelden en foto’s - en richtlijnen rond wetgeving onder de vorm van formulieren, typebrieven en modelcontracten. Een gestructureerd bestek, met artikels gaande van ruwbouw tot omgevingsaanleg en verwijzingen naar referentienormen en controleciteria, zorgt dat u aan de slag kan met het aanbestedingsdossier. Voor bouwheren van infrastructuur bestaat een vergelijkbare VMSWpublicatie met beschrijvingen, toelichtingen en richtlijnen en een focus op de duurzame ontwikkeling van de publieke ruimte. Meer informatie? De laatste versies van de handleidingen vindt u digitaal op www.vmsw.be.
OP ZOEK NAAR CREATIEF JONG GEWELD? Wanneer u op zoek bent naar nieuwe ontwerpers voor uw projecten, dan kan u als sociale huisvestingsmaatschappij deelnemen aan de tweejaarlijkse architectuurwedstrijd voor jonge ontwerpers. De Vlaamse raad van de Orde van Architecten en NAV, de Vlaamse Architectenorganisatie, organiseren deze wedstrijd ‘Jonge architecten aan zet’ samen met de VMSW en een sociale huisvestingsmaatschappij. De wedstrijd richt zich tot net afgestudeerde architecten, architect-stagiairs of naar jonge architecten die maximum 30 jaar zijn. Uit de kandidaten worden vijf ontwerpers gekozen. Zij mogen een ontwerp indienen en krijgen een geldprijs. De laureaat krijgt een architectuurcontract voor de uitvoering van het ontwerp. U kan de deelnemerslijst van de voorbije edities raadplegen op de website van de VMSW.
5
Het financieel beheer van uw projecten
Bankfunct
%
BANKFUNCTIE
Initiatiefnemers van sociale woningbouw kunnen bij de VMSW terecht voor gesubsidieerde kredieten voor de aankoop van grond, de opbouw of de renovatie van huur- of koopwoningen. Voor bepaalde projecten, zoals wanneer een sociale huisvestingsmaatschappij een nieuwe zetel wil bouwen of een investering wil doen boven een bepaalde limietkost, worden soms ook kredieten verstrekt zonder subsidie.
Sociale huisvestingsmaatschappijen hebben een zichtrekening bij de VMSW, zoals particulieren bij een bank. Van daaruit betaalt de VMSW, voornamelijk namens de sociale huisvestingsmaatschappijen, Woonlenin g aannemers en architecten en onroerende voorheffing op huurpatrimonium. Ook beleggingen op één jaar zijn mogelijk via de VMSW. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen door de VMSW huurwaarborgen laten beheren om het rendement te halen dat ze aan hun huurders moeten volgens het Sociaal Huurbesluit.
% Ondersteuning
sociale verhuurkantoren Een recente opdracht van de VMSW is de ondersteuning aan sociale verhuurkantoren. De VMSW biedt ondersteuning op het vlak van private en sociale huurwetgeving, huurdersbegeleiding en -administratie, erkenning en subsidiëring … Ook de ondersteuning van de relatie met de eigenaar-verhuurder en van het
A
!
FINANCIERING & KREDIETEN
!
6
ie
onderhoud en de verbetering van de woningkwaliteit van de ingehuurde woningen zijn belangrijke opdrachten. Daarnaast wordt ook vorming aangeboden en gaat veel aandacht naar ervarings- en informatie-uitwisseling tussen de SVK’s onderling en met de diverse betrokken overheden.
Kenniscent r
! % Woonlenin g
Kenniscentrum Kenniscen tr
um
Ondersteu
DESKUNDIGE PARTNER De VMSW bundelt, actualiseert en verspreidt kennis en informatie op diverse domeinen binnen de sociale huisvesting, waaronder duurzaam bouwen, boekhouding, projectontwikkeling, wonenwelzijn, goede praktijken, financiering en financiële planning, wet op de overheidsopdrachten … De VMSW stimuleert en ondersteunt ook actief voorbeeld- en pilootprojecten rond duurzaamheid, welzijn en vernieuwende woonvormen. Deze informatie stelt de VMSW dagelijks ter beschikking aan de sector, vooral in dagelijks contact tussen medewerkers van de VMSW en haar klanten. Overkoepelend voor de hele sector beheert en actualiseert de VMSW deze kennis en informatie in verschillende databanken. Dit wordt ontsloten in rapporten, statistieken en kaartoverzichten, generiek op de website of op maat bij aanvraag. De VMSW organiseert ook (structureel of wanneer actueel) infosessies en overlegmomenten, om kennisuitwisseling in de sector te stimuleren.
INFOSESSIES Via talrijke informatiekanalen en in infosessies komen belangrijke veranderingen in beleid en/of praktijk aan bod. Voor startende directeurs en project-
ning
verantwoordelijken uit de sector biedt de VMSW een tweedaagse opleiding ‘Projectontwikkeling binnen sociale huisvesting’ aan.
OVERLEGMOMENTEN Om de uitwisseling van praktijkvoorbeelden en ervaringen te stimuleren, organiseert de VMSW geregeld overlegplatformen. Medewerkers van de sociale diensten van sociale huisvestingsmaatschappijen ontmoeten elkaar halfjaarlijks om te discussiëren over welzijnsthema’s zoals preventie uithuiszetting, leefbaarheid … De sociale verhuurkantoren komen samen op het Vlaams en provinciaal overleg. Collega’s van de technische diensten wisselen op het ‘energieplatform’ van gedachten rond energiethema’s.
WOONFORUM Voor iedereen die professioneel betrokken is bij sociaal wonen in Vlaanderen, is er de jaarlijkse studiedag Woonforum. De VMSW, biedt u, in samenwerking met heel wat partners uit de sector, inhoudelijk sterke workshops en lezingen. Het is ook het moment bij uitstek om te netwerken met collega’s die vanuit verschillende invalshoeken actief betrokken zijn bij sociaal wonen.
7
%
ning
Kenniscen tr
um
Ondersteu
ning
Lokale woonactoren kunnen voor een antwoord op praktische, dagelijkse vragen terecht bij de medewerkers van de VMSW. Daarnaast is er specifieke ondersteuning voor:
Ondersteuning bij uw operationele werking
INFORMATICA
KADERBESLUIT SOCIALE HUUR
• informaticatechnische ondersteuning • toegang tot Woonnet als beveiligde werkomgeving en een aantal gegevensbronnen zoals de Kruispuntbank Sociale Zekerheid en het Financieel Informatiesysteem • opstart en hosting van een website
• concrete vragen over sociale huurwetgeving • wijzigingen aan het Kaderbesluit Sociale Huur
WETGEVING • updates over de meest recente wetwijzigingen • juridische ondersteuning bij de operationele werking van lokale woonactoren • toegang tot sectorrelevante regelgeving, gebundeld in het juridisch vademecum
BOEKHOUDING & FISCALITEIT • vragen over verlaagde BTW-tarieven, over boekhoudkundige regels van de Vlaamse overheid voor huisvestingsmaatschappijen, over relaties met bedrijfsrevisoren … • het invullen van vennootschapsbelastingBTW-aangiften, Banen kfunctie • fiscale controles, de opmaak Adviesvan de jaarrekening, financiële analyses
SOCIALE KOOP
Infra
!
• concrete vragen over sociale koop • wijzigingen aan het overdrachtenbesluit • financiering en subsidiëring verwervingen
De Vlaamse Woonlening VOORDELIG WOONKREDIET De Vlaamse Woonlening is een voordelig woonkrediet voor gezinnen en alleenstaanden. Particulieren die bij de VMSW willen lenen, moeten voldoen aan een aantal voorwaarden: inkomen, eigendom, financiële draagkracht …
8
% Woonlenin g
Kenniscen trum Een Vlaamse Woonlening aanvragen kan bij O bepaalde sociale huisvestingsmaatschappij-ndersteun en, die de kandidaat-ontlener begeleiden bij het opmaken van een dossier.
MEER INFORMATIE NODIG? Lees de gedetailleerde leningenbrochure op www.vlaamsewoonlening.be.
Informatie voor de sector >>Professionele documentatie, handleidingen en naslagwerken >>Sectorrelevante wetgeving >>Toepassingen zoals de Kruispuntbank Sociale Zekerheid (KSZ) en het Financieel Informatiesysteem (FIS)
... vindt u op Woonnet, het beveiligd online informatieplatform tussen de VMSW en sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, gemeentelijke - en OCMW-woonambtenaren … U vindt er formulieren, documenten, memo’s, nieuws, agendapunten en meer over de sector van sociaal wonen. ... vindt u in memo’s, e-mailberichten met daarin belangrijke juridische, financiële en projectmatige informatie over de sector.
>>Actueel nieuws >>Praktijkvoorbeelden en sterke opinies >>Opleidingen ... leest u in Woonwoord, het gratis driemaandelijkse vakblad van de VMSW voor professionelen en iedereen die zich bij de sociale huisvestingssector betrokken voelt. Op www.woonwoord.be abonneert u zich en vindt u een digitaal archief waarin u meer gericht kan zoeken. NIEUW
... leest u in de digitale nieuwsbrief, maandelijks in uw mailbox. Abonneer u via www.vmsw.be.
>>Interactief met de VMSW @VMSW VMSW & Vlaamse Woonlening De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
9
Extra‘s UW ORGANISATIE IN DE MEDIA U kan dagelijks de berichtgeving over de sector in de Vlaamse nationale en regionale media raadplegen in het online persplatform op Woonnet.
150 JAAR GESCHIEDENIS VOOR UW EVENEMENT Voor net dat extraatje op uw woonevenement, is er de gratis mobiele tentoonstelling ‘150 jaar sociaal wonen’. De tentoonstelling vertelt de evoluties in het sociaal wonen in de 19de en 20ste eeuw tegen een achtergrond van sociale en economische veranderingen, maar ook van architectuur, beleid, huishoudelijk comfort en technologie. Om de tentoonstelling te kunnen ontlenen, kijk op www.vmsw.be.
SOCIAAL WONEN VERKLAARD Met het zakboekje ‘Sociaal wonen in 100 begrippen’ bent u meteen mee met de spelers op het veld, het wetgevend kader en het bouw-, huurof koopproces. Het zakboekje legt begrippen kort en helder uit, verwijst door naar uitgebreidere informatiebronnen en maakt snel opzoeken mogelijk. Erg handig voor nieuwkomers in de sector.
10
Wie is de VMSW? De VMSW is een extern verzelfstandigd agentschap binnen het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed van de Vlaamse overheid.
BESTUUR
CONTROLE
ORGANISATIE
De VMSW is een burgerlijke naamloze vennootschap van publiek recht met een algemene vergadering en een raad van bestuur van 13 leden. De algemene vergadering bestaat uit aandeelhouders van het Vlaams Gewest en de vijf Vlaamse provincies. De Vlaamse Regering benoemt de raad van bestuur voor een hernieuwbare termijn van vijf jaar en bepaalt de werking ervan. De raad van bestuur vergadert gemiddeld één keer per maand.
De VMSW staat onder controle van de Vlaamse ministers van Wonen en Financiën. De regeringsafgevaardigden wonen de vergaderingen bij en hebben een raadgevende stem. Net zoals alle andere sociale woonactoren staat de VMSW onder toezicht van het Agentschap Inspectie.
Bij de VMSW werken ongeveer 280 personeelsleden. Zij zijn verdeeld over vier afdelingen in Brussel: projectrealisatie, financiën, planning & programmatie en ondersteuning. Een deel van het personeel is tewerkgesteld in de regionale kantoren, in Gent en Herentals. Deze kantoren staan in voor het onderzoek, de behandeling en de goedkeuring van ingediende leningaanvragen door particulieren.
WELKOM OP DE VMSW
Bijkomend heeft de raad van bestuur onder zijn leden een auditcomité samengesteld, dat de raad bijstaat in zijn toezichtsfunctie en in het bijzonder bij de controle van financiële informatie die zowel voor de aandeelhouders als voor derden is bestemd.
Wij ontmoeten u graag op de VMSW bij een volgend overlegmoment, infosessie … Nieuwe directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen en nieuwe personeelsleden van sociale huisvestingsmaatschappijen of sociale verhuurkantoren worden uitgenodigd op de VMSW voor een kennismaking. Tijdens deze ontmoeting nemen we de tijd u te leren kennen, uw vragen te beantwoorden en geven we u meer informatie over de dienstverlening van de VMSW. 11
sociaal w o n e n mogelijk m a k e n
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Koloniënstraat 40 • 1000 Brussel
[email protected] • www.vmsw.be
v.u. Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW, Koloniënstraat 40, 1000 Brussel
