Samen werken aan beter wonen
Jaarplan 2015
Inhoudsopgave
Voorwoord
blz. 2
1. Bewoners en markt
blz. 4
2. Fysiek
blz. 14
3. Financieel
blz. 18
4. Intern
blz. 23
1 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Voorwoord Beste lezer, Voor u ligt ons Jaarplan 2015. U ziet hierin hoe wij invulling geven aan onze missie: De Leeuw van Putten zet zich maximaal in voor het vervullen van de individuele woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder. Ook ziet u hoe wij onze strategie concreet vormgeven. Deze strategie staat in de Meerjarenvisie 2013-2017 ‘Een goede toekomst in Spijkenisse – Voor en met huurders’ en luidt als volgt: Wij leveren een wezenlijke bijdrage aan een ongedeelde samenleving zodat mensen prettig kunnen wonen en leven. Wij dragen bij aan gemengd wonen qua inkomen, afkomst of plek in de samenleving. Ook ziet u onze strategie terug in de prestatieafspraken met de gemeente. Blik op de toekomst Uit het Jaarplan blijkt dat wij ook in 2015 onze kerntaken goed overeind kunnen houden. De zorg voor onze klanten, ons bezit en de leefomgeving zijn gewaarborgd. Naast de reguliere taken die wij elk jaar uitvoeren, staan er een aantal projecten op stapel. Deze projecten worden in belangrijke mate bepaald door een verbreding van de kansen die we in Spijkenisse zien om onze maatschappelijke taak verder in te vullen. De afgelopen jaren is veel tijd en energie gestoken in het op lange termijn veiligstellen van De Leeuw van Putten als een gezond bedrijf. Ook al zijn er veel onzekerheden, toch ervaren we dat we de koers en onze rol in de sociale huisvesting op lange termijn gewaarborgd hebben. Dat kader biedt het vertrouwen om te kijken waar we nog meer willen en kunnen doen. De eerste lijn is het beter en intensiever betrekken van onze huurders bij de invulling van onze taken. Op individueel, complex en bezitsniveau zijn er wat ons betreft mogelijkheden om samen er voor te zorgen dat huurders werkelijk op een positieve manier ervaren dat ze bij ons huren. De andere lijn is om samen met externe partijen, met name zorgpartijen, te zoeken naar slimme samenwerkingsvormen om te zorgen dat onze huidige en toekomstige huurders niet onbedoeld tussen de wal en het schip vallen door de overheveling van taken naar de gemeente op het gebied van zorg, participatie en jeugd. Daarnaast zullen wij nog projecten uitvoeren in het kader van energiebesparing, willen we resterende woningen die asbest bevatten bij mutatie saneren en ons eigen intranet opleveren. Wij zullen ons ook bezig moeten houden met de herzieningswet; deze zal consequenties voor ons hebben. We zullen ons voorbereiden op de splitsing DAEB en niet-DAEB die door het hele bedrijf loopt.
2 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Contact Heeft u vragen of opmerkingen na het lezen van dit Jaarplan? Neemt u dan gerust contact met ons op. U bereikt ons op telefoonnummer (0181) 60 13 33. Maarten de Booij directeur-bestuurder
3 (2014* = 3e kwartaal 2014)
1. Bewoners en markt 1.1 Kwaliteit van dienstverlening Onze dienstverlening In 2015 blijven wij werken aan de kwaliteit van onze dienstverlening. Wij willen dat onze klanten tevreden zijn over onze dienstverlening. Daarom stellen wij hoge eisen aan onze eigen medewerkers en aan partijen die voor ons werken. Ook geven wij steeds nieuwe impulsen aan de kwaliteit van onze dienstverlening. Via enquêtes meten wij voortdurend de kwaliteit van onze vier kernprocessen. Daarvoor versturen wij vier verschillende enquêtes naar verschillende klantgroepen: nieuwe bewoners vertrokken bewoners bewoners van woningen waar een reparatieverzoek is uitgevoerd bewoners van woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd In de volgende paragrafen ziet u per onderdeel de uitkomsten van 2013 en 2014 en de gewenste uitkomst voor 2015. Op dit moment worden de enquêtes nog op papier uitgezet. Bij voldoende opbouw van de e-mailadressen via ons klantportaal van onze klanten, willen we kijken of we kunnen omschakelen naar enquêtes per e-mail. Van belang in het kader van een legitieme deelname aan de landelijke benchmark is dat de enquêtes onpartijdig zijn. Zoals het er nu voor staat, moeten de enquêtes door een extern bureau worden afgenomen om aan die onafhankelijkheid te voldoen. We zullen een afweging maken of wij vinden dat dit past bij wie wij zijn en wat onze huurders van ons verwachten. Klantwaardering verschillende kernprocessen Nummer 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4
Prestatie Indicator (rapportcijfer) Tevredenheid huurders over verhuurproces Klantwaardering voor de huuropzegging Klantwaardering voor de afhandeling reparatieverzoeken Klantwaardering voor het planmatig onderhoud
2013 7,7 7,5 7,8
2014* 7,5 7,8 7,8
2015 ≥ 7,5 ≥ 7,5 ≥ 7,5
7,3
7,5
≥ 7,5
Klantwaardering afhandeling reparatieverzoeken Nummer 1.1.5 1.1.6
Prestatie Indicator Afhandelingsduur van reparatieverzoeken (in dagen) Gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning
2013 10 1,4
2014* 10 1,6
2015 10 1,5
De afhandelingsduur is belangrijk maar geeft niet goed weer wat wij belangrijk vinden. We vinden dat de klant moet bepalen wanneer wij kunnen langskomen. Soms vraagt de klant zelf om een afspraak verder in de tijd dan 10 werkdagen. Overigens vragen wij de klant niet alleen of hij tevreden is over het feit dat hij zelf de afspraak kan inplannen. Ook vragen wij naar zijn mening over de technische kwaliteit en
4 (2014* = 3e kwartaal 2014)
de werkwijze van de aannemer. Als er een onvoldoende wordt gescoord op een onderdeel, dan bespreken we dit met de – externe of interne – verantwoordelijke. De feedback van onze huurders moet op die manier direct terug te vinden zijn in een verbetering van onze dienstverlening. Klantwaardering voor het planmatig onderhoud De waardering voor planmatig onderhoud gaat niet alleen over onze inzet. Ook het soort werkzaamheden is van grote invloed op de beoordeling. Werkzaamheden waarvoor men thuis moeten blijven, ervaart men als belastend. Deze scoren daardoor over het geheel lager. Als een specifiek werk of een specifieke aannemer onvoldoende scoort, hebben wij een gesprek daarover om verbeterpunten door te voeren. Aantal klachten gemeld bij de klachtencommissie Nummer 1.1.7
Prestatie Indicator Aantal klachten bij de klachtencommissie
2013 1
2014* 1
2015 0
In 2014 is er één klacht gemeld bij de klachtencommissie. Er was een geschil over de afrekening van mutatieonderhoud. Deze klacht is ongegrond verklaard. Verbeteren van de inrichting van de ontvangstruimte Wij willen graag dat onze klanten het prettig en zinvol vinden om ons kantoor te bezoeken. Om die reden zijn wij in 2014 gestart met het verbeteren van de ontvangstruimte (inclusief de etalage). Hierbij wordt een link gelegd met de huisstijl. De architect van ons kantoor is gevraagd een ontwerp te maken. De nieuwe ontvangstruimte moet aansluiten bij onze huisstijl en wat wij daarmee willen uitstralen: een betrouwbaar en solide bedrijf, dat in staat is om goed te luisteren en mee te bewegen met klantenwensen.
1.2 Passende woningvoorraad Gemiddeld aantal reacties op advertenties Nummer 1.2.1
Prestatie Indicator Gemiddeld aantal reacties op advertenties
2013 97
2014* 55
2015 50
De gegevens van Woonnet geven aan dat het gemiddeld aantal reacties momenteel gedaald is naar 55. Dit is een behoorlijke daling ten opzichte van eerdere jaren. De marktdruk en de mutatiegraad zijn in de hele stadsregio afgenomen. Dat wordt veroorzaakt door een afname van de doelgroep door de aangescherpte inkomenseisen en doordat er gerichter wordt gereageerd. Gemiddelde derving leegstand Nummer 1.2.2
Prestatie Indicator Gemiddelde derving leegstand
2013 1,09%
2014* 0,34%
2015 1,0%
5 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Er is geen marktleegstand. De leegstand wordt veroorzaakt door de duur van het verhuurproces, onze wens om asbest waar mogelijk in een lege woning te saneren en de weigeringen door woningzoekenden op een aanbieding Strategisch voorraadbeheer In 2014 hebben we de laatste actualisatie uitgevoerd. Conclusie is dat er geen grote problemen zijn voor de marktpositie van ons bezit. Wel zijn er enkele aandachtspunten voor met name de meergezinswoningen zonder lift en de seniorencomplexen. Het lijkt erop dat onze seniorcomplexen steeds minder goed presteren in de huidige markt. Dit vraagt om een nadere analyse van de verschillende seniorencomplexen. Wij gaan voorraadscenario’s maken van minimaal twee complexen. In 2015 wordt er weer een nieuwe actualisatie uitgevoerd. De keuze van de complexen waar we scenario’s voor willen ontwikkelen wordt bepaald door de marktpositie zoals die uit ons strategisch voorraadbeleid blijkt. 90% doelgroep toewijzing Nummer 1.2.3
Prestatie Indicator 90% doelgroep toewijzing
2013 98%
2014* 95%
2015 90%
De inkomensgrens voor 2014 is vastgesteld op € 34.678. Ook in 2014 sturen wij op volledige toewijzing aan de doelgroep. In de eerste drie kwartalen van 2014 hebben wij 95% van de voorraad sociale huurwoningen toegewezen aan de doelgroep. Alleen voor schrijnende gevallen maken wij een uitzondering. In 2015 sturen wij hier ook op en gaan de 10% overige ruimte maximaal benutten voor de doelgroep met een inkomen boven de inkomensgrens. Wij sturen bij de toewijzing momenteel niet op de aftoppingsgrenzen. In 2015 zullen we afwegen of wij het wenselijk vinden om dat wel te doen. De enige grens waar wij nu rekening mee houden is de maximale huurgrens voor de huurtoeslag (sociale huurgrens). In 2015 is dat € 710,68. Deze grens wordt in 2016 door de overheid voor drie jaar bevroren. Daardoor hebben wij steeds minder ruimte om geriefsverbeteringen door te voeren en in de huur door te berekenen. Een nieuw Huurbeleidsplan 2015 In 2015 wordt het Huurbeleidsplan 2015 vastgesteld en uitgevoerd. Uitgangspunt bij het Huurbeleidsplan 2015 is om de huren in 2015 met het door de overheid toegestane percentage te verhogen. Dit is afhankelijk van de inflatie. Wij richten ons huurbeleid zo in dat het maatschappelijk bijdraagt aan de betaalbaarheid, en tegelijkertijd een verantwoorde prijs/kwaliteitverhouding in stand houdt. We zorgen ervoor dat het Huurbeleidsplan in het eerste kwartaal van 2015 klaar is en bespreken het met de Huurdersvereniging. Hieronder ziet u wat de kaders zijn waarmee wij rekening moeten houden bij de totstandkoming van het Huurbeleidsplan. In 2013 en 2014 kregen we te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor 2015 is de verwachting dat we een huursombenadering moeten hanteren bij de huurverhoging. In het woonakkoord van februari 2013 heeft de regering toegezegd dat zij eind 2014 met een wetsvoorstel voor de huursombenadering komt. Wij vinden dat de
6 (2014* = 3e kwartaal 2014)
huursombenadering veel meer kansen geeft om recht te doen aan de relatie tussen de huur en de kwaliteit van de woning en daardoor meer evenwicht op de woningmarkt kan brengen. Inmiddels is gebleken dat in 2015 waarschijnlijk nog steeds de ruimte wordt geboden om inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Wij hebben met de nodige kanttekeningen er voor gekozen om dit in 2013 en 2014 te doen. Met de huurdersvereniging is dat ook zo gecommuniceerd. In principe willen wij onze toezegging gestand houden en zullen dan geen gebruik maken van de mogelijkheid om nogmaals een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Voor de huuraanpassing van 1 juli 2015 moeten we ons bovendien baseren op het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is het puntensysteem waarmee de huur van sociale huurwoningen wordt berekend. Het voorstel ligt nu bij de Tweede Kamer en gaat waarschijnlijk op 30 juni 2015 in. Een belangrijke verandering is dat de WOZwaarde van woningen meer invloed krijgt op de huurprijs. We hebben een aantal complexen benoemd die geschikt zijn voor vrije sector huur. Binnen deze woningen kunnen wij dan verbeteringen zonder belemmeringen in de huur onderbrengen. De mogelijkheden hiervoor binnen de sociale huur worden namelijk steeds beperkter. Zeker nu de sociale huurgrens voor (minimaal) drie jaar wordt bevroren (op € 710,68) is er steeds minder ruimte om verbeteringen zoals dubbel glas of schuttingen kostendekkend in de huur onder te brengen. Bovendien gaan deze huurverhogingen ook ten koste van de huurruimte die we zelf nodig hebben bij mutaties (huurharmonisatie) en reguliere huurverhogingen. Hoe we dit onderwerp uiteindelijk in het Huurbeleidsplan gaan onderbrengen, hangt af van de mogelijkheden in het kader van de splitsing DAEB en niet-DAEB bezit. Daar zullen we ons op voorbereiden in 2015.
1.3 Bewonersparticipatie en communicatie Klantportaal op de nieuwe website In 2015 bouwen wij de mogelijkheden en functies verder uit en trekken wij meer klanten naar het klantportaal. In 2014 is ons klantportaal opgeleverd. Onze klanten hebben via onze website nu toegang tot ‘Mijn portaal’. Hier kunnen zij hun persoonsgegevens wijzigen, een medehuurder inschrijven en een reparatieverzoek indienen. Zo kunnen wij de klant nog beter van dienst zijn. In de toekomst komen er nog meer mogelijkheden en functies. Overigens stond het onderdeel ‘reparatieverzoeken doorgeven’ eerst op onze website. Doordat die nu via het klantportaal gaat, hebben wij direct de gegevens van de klant. Wij kunnen hem daardoor sneller helpen. Groot voordeel van het klantportaal is dat wij nu van steeds meer bewoners het emailadres hebben. Hierdoor kunnen wij in de toekomst: 1. onze kwaliteitsenquêtes gaan digitaliseren; 2. ons bewonersblad digitaal versturen; 3. de bewonersparticipatie verbreden. Aandachtspunt is dat nog lang niet al onze klanten zich hebben aangemeld bij het klantportaal. Daarom organiseren we in het eerste kwartaal van 2015 een actie om meer
7 (2014* = 3e kwartaal 2014)
klanten naar het klantportaal te trekken. Zo krijgen wij van steeds meer klanten hun digitale gegevens. Onze verwachting is dat dit niet snel zal gaan, maar dat dit vooral onderdeel is van een langetermijnvisie op optimale dienstverlening. We willen naast onze persoonlijke benadering van huurders ook huurders van dienst zijn die kiezen voor het regelen van zaken via e-mail en internet. Deze benadering via twee sporen van communicatie is volgens ons van belang om geen huurders uit te sluiten. Eind derde kwartaal hebben zich 32 bewoners op het klantportaal aangemeld. Klantenpanel met Luisterpunt In 2015 nemen we de verbeterpunten uit het klantenpanel mee en houden we nog een klantenpanel. Wij vinden de mening van onze klanten belangrijk en willen deze mening ook gebruiken voor de strategie- en beleidsvorming van ons bedrijf. Als we (beter) weten wat bewoners willen, kunnen we onze middelen en mensen gerichter inzetten. Daarom organiseerden wij samen met Luisterpunt een klantenpanel. In juni 2014 spraken tien huurders uit Spijkenisse in een klantenpanel over hun ervaringen met ons. Alle deelnemers zijn in 2013 of 2014 verhuisd en hebben dus recente ervaring opgedaan met ons verhuur- en mutatieproces. Het klantenpanel werd live geobserveerd door medewerkers van De Leeuw van Putten. Dankzij het klantenpanel kunnen wij beter rekening houden met wensen van onze klanten. Met de uitkomsten van dit klantenpanel scherpen wij de procedures aan. Ook pakken wij een aantal suggesties aan voor de verbetering van onze dienstverlening, zoals het schoner maken van de woningen bij mutatie. Ook zijn er goede suggesties gedaan omtrent de informatievoorziening naar toekomstige huurders en het actiever benaderen van nieuwe huurders over onze dienstverlening. De bijeenkomst is verhelderend en stimulerend geweest om verbeterkansen te vinden. Wij waren aangenaam verrast over het positieve beeld dat wij hebben bij huurders, dat goed bleek aan te sluiten bij wat we willen zijn: een verhuurder die elke huurder persoonlijk als medemens benadert en die actief meedenkt in het zoeken naar oplossingen voor klanten. In 2015 houden we nog een klantenpanel. Dan willen wij hun mening horen over het proces bij de uitvoering van grote werken, met aandacht voor de communicatie- en informatiestromen. Communicatieplan In 2015 werken wij de actiepunten uit het communicatieplan verder uit. Wij hebben een communicatieplan met daarin een integrale visie op communicatie. Aan de hand van dit plan hebben wij de nieuwe huisstijl laten ontwerpen, het nieuwe bewonersblad geïntroduceerd, briefpapier en interne systemen aangepast. Veel van de kleine klussen die aan de huisstijl gekoppeld zijn, zijn afgerond. De nieuwe website is opgeleverd in 2013 en het klantportaal in 2014. In ons communicatieplan staan nog de volgende actiepunten: - imago-onderzoek laten uitvoeren - website verder optimaliseren
8 (2014* = 3e kwartaal 2014)
-
intranet ontwikkelen en opleveren tevredenheidsonderzoek medewerkers uitvoeren calamiteitenplan inclusief communicatietraject maken participatieplan opstellen communicatie met belanghouders verder vorm geven verbeterpunten sociale media doorvoeren
De genoemde punten zijn niet geïsoleerd als onderdeel van onze communicatie te zien. We zoeken bewust naar nieuwe wegen om bewoners te betrekken bij ons beleid Communicatie-onderdelen die daar direct een verbinding mee hebben zijn bijvoorbeeld de website, het participatieplan en sociale media. Huurdersvereniging De Leeuw van Putten In 2015 gaan we breder invulling geven aan de inspraakmogelijkheden. Wij hebben een actieve huurdersvereniging die de belangen van onze huurders behartigt. De vereniging heeft invloed op ons beleid en in onze samenwerkingsovereenkomst staan duidelijke afspraken. De vereniging maakt gebruik van onze kantoorruimte aan de Schrijnwerker. Hier vergadert het bestuur en werkt de redactie van de huurderskrant. Ook houden ze hier spreekuur voor huurders die vragen hebben. Wij steunen de huurdersvereniging met een jaarlijkse financiële bijdrage. Het overleg met de huurdersvereniging loopt goed. We bespreken de technische zaken in een apart overleg. Dat blijkt een goede beslissing. Ook zijn er duidelijke afspraken over de rolinvulling. Uit het visitatierapport kwam naar voren dat de inspraakmogelijkheid breder kan worden ingevuld. Dit pakken we op in 2015. We willen kijken welke onderwerpen op welk niveau het best besproken kunnen worden: op het niveau van complexen, ons bezit of juist met individuele huurders. Gemeente en collega-corporaties In 2015 blijven wij intensief samenwerken met de partners binnen de nieuwe (fusie)gemeente. Per 1 januari 2015 fuseren de gemeente Bernisse en Spijkenisse tot gemeente Nissewaard. De nieuwe gemeente krijgt minder geld van de overheid dan de twee gemeentes apart. Vraag is dan ook of de gemeentelijke lasten gaan stijgen in 2015. Wij volgen de lastenontwikkeling nauwgezet. De samenvoeging raakt vooral de gemeentelijke organisatiestructuur en dienstverlening. Wel wordt woningcorporatie De Zes Kernen uit Abbenbroek een nieuwe gesprekspartner voor ons door de fusie. Verder verandert de markt volkshuisvestelijk niet. Ook de prestatieafspraken 2010-2020 blijven onveranderd. Deze prestatieafspraken zijn op 21 april 2011 door de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties ondertekend. Het akkoord over het geactualiseerde uitvoeringsprogramma 2011-2015 wordt ook voortgezet. Het thema voor de komende jaren blijft leefbaarheid in de wijken. Alle plannen worden gebundeld in Wijkontwikkelingsplannen. Het eerste WOP (Wijkontwikkelingsplan) voor Spijkenisse Zuidwest is al opgesteld. De uitvoering van dit plan is in 2014 opgestart. Daarna gaan we het proces evalueren. Met de uitkomsten gaan
9 (2014* = 3e kwartaal 2014)
we in 2015 verder met het opstellen van een volgend wijkontwikkelingsplan. Wij dragen de wijk De Hoek daarvoor aan in de stuurgroep. Het wijkontwikkelingsplan Zuidwest biedt naast de fysieke ingrepen ook een uitgelezen kans om de sociale structuur van de wijk te verbeteren. Dat doen we door bij het vormgeven van fysieke projecten veel wijkbewoners te betrekken. Binnen het kader van een aanpak voor Zuidwest is ook het atelier Rijksbouwmeester gevraagd om ideeën aan te dragen voor een verbetering van de wijk. Belangrijk probleempunt is de stedenbouwkundige onoverzichtelijkheid. Je verdwaalt makkelijk in de bloemkoolwijken. Zonder grootschalige ingrepen in de verkeerstructuur of door sloop van woningen is het atelier er in geslaagd om een plan te presenteren wat bijdraagt aan een betere oriëntatie in de wijk. Dat wordt gedaan door een groen assenkruis aan te leggen in de reeds bestaande versnipperde groenplekken. Daarmee kunnen wijkdoorsnijdende zichtlijnen worden gecreëerd. Binnen het WUP (Wijkuitvoeringsplan) zal nu gezocht worden naar mogelijkheden om de uitvoering op korte termijn te starten. De gemeente blijft uiteraard de eerstverantwoordelijke voor de stedenbouwkundige kwaliteit. Getracht wordt om de aanpak te combineren met zoveel mogelijk al geplande onderhoudsmomenten. De keuze van de invulling van de elementen die onderdeel zijn van het assenkruis wordt nadrukkelijk met buurtbewoners samen gedaan. Een gezamenlijk ondertekend convenant voor de aanpak van tuinen biedt voldoende ruimte aan ons om ons eigen tuinbeleid uit te kunnen voeren. Met Welplaat is een overeenkomst getekend. Wij betalen hen € 15,- per uur voor tuinonderhoud. Onze klanten betalen ons € 7,50 per uur. Op deze manier helpen wij de klanten die zelf niet hun tuin kunnen onderhouden. Op 1 januari 2015 gaat de Wmo naar de gemeente. Wij moeten daarom afspraken maken over de gevolgen van de extramuralisering van de groep mensen met een lage ZZP (Zorgzwaartepakket). Het is van groot belang dat de zorg vanuit de Wmo goed geregeld wordt voor onze klanten en dat we de zorg samen met de zorgpartners inrichten. Wij zijn al gestart met gesprekken met de zorgpartijen om helder te krijgen hoe we optimaal kunnen samenwerken. Vooral de invulling van de gemeentelijke rol is van cruciaal belang. Het is minimaal een punt van aandacht om dat goed te volgen en te zoeken naar mogelijkheden voor optimale samenwerking. Woonnet Rijnmond In 2015 wordt het nieuwe systeem voor woonruimteverdeling in gebruik genomen. Binnen de Maaskoepel wordt gewerkt aan een nieuwe methode om woningen te verhuren. Belangrijke aspecten zijn doelgroepdifferentiatie (reguliere zoekers, spoedzoekers, oriënterenden) en een betere segmentering van het aanbod. Maarten de Booij had zitting in de adviesgroep Woonruimtebemiddeling. Deze adviesgroep heeft de kaders geschetst voor een nieuw model. Er is inmiddels overeenstemming over de opzet van een vernieuwde woonruimteverdeling. Dit moet omgezet worden in een programma van eisen zodat er opdracht kan worden gegeven voor de bouw van een nieuwe website.
10 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Momenteel zit het ontwerp in de conceptfase. De volgende documenten worden opgeleverd die leidend zijn voor het bouwen, inrichten en testen van het systeem: • interactieontwerp website en portaal • grafisch ontwerp website en portaal • functioneel ontwerp easyMatch • functioneel ontwerp Regionaal Vangnet • functioneel ontwerp koppelingen • conversieplan • infrastructuurplan De verwachting is dat het nieuwe systeem op 1 juli 2015 klaar is voor gebruik. De regionale discussie over het al dan niet opstellen van een huisvestingsverordening kan mogelijk nog verstorend werken in de planning. Het einddoel is dat we een systeem krijgen, dat beter inspeelt op de verschillende soorten woningzoekenden in de regio. Maaskoepel De Federatieraad van Maaskoepel heeft op 27 juni 2013 de ‘Maaskoepelvisie Woonruimtebemiddeling, perspectief tot en met 2016’ vastgesteld. De visie geeft richting voor de komende jaren voor woonruimtebemiddeling binnen Maaskoepel. In de visie zijn de doelen en randvoorwaarden bepaald en is een eerste vertaling gemaakt naar de praktijk van Woonnet Rijnmond. Op 12 februari 2014 stelde de stadsregio de Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014 vast. Het was de bedoeling dat de verordening per 1 juli 2014 in zou gaan. De ingangsdatum is echter uitgesteld, want de verordening past niet binnen de nieuwe Huisvestingswet die 1 januari 2015 in werking treedt. De stadsregio benut 2014 om samen met de gemeenten te bepalen welke doelen met woonruimtebemiddeling worden nagestreefd en in hoeverre de Huisvestingswet bijdraagt aan het behalen van deze doelen. De regionale discussie gaat over het bepalen of, en zo ja, bij welke woningen er ongewenste effecten zijn als gevolg van schaarste. De spanning zit tussen de randgemeenten die menen dat de markt het best functioneert met minimale regelgeving en de gemeente Rotterdam die streeft naar maximale regelgeving. Benchmark Aedes In 2015 dragen wij actief bij aan de Aedes-benchmark. Aedes is samen met corporaties en PwC een meerdimensionale benchmark aan het inrichten. Om dat voor elkaar te krijgen werkt Aedes samen met het ministerie van BZK, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Met de benchmark wordt ingezet op eenduidige en hanteerbare vergelijkingscijfers. Zo kunnen corporaties straks nog beter hun meerwaarde onderbouwen. Ook kunnen cijfers onderling vergeleken worden en kan er geleerd worden van elkaar. Zo komt er meer inzicht. Daarnaast maakt dit het gesprek met de samenleving en de politiek beter en transparanter: we kunnen tenslotte exact laten zien wat we wel en wat we niet doen. Tijdens het Aedes-congres op 20 november 2014 presenteert Aedes al een eerste benchmark-brancherapport aan minister Blok. In het eerste jaar richt de benchmark zich
11 (2014* = 3e kwartaal 2014)
op (elementen uit) de bouwstenen bedrijfsvoering en kwaliteit. Tot en met 2016 werken we toe naar een volledige Aedes-benchmark. Ook wij doen hier aan mee. Wij hebben gegevens aangeleverd voor beide bouwstenen (bedrijfsvoering en kwaliteit). We meldden al eerder dat we afwegen of het extern laten uitvoeren van tevredenheidsenquêtes opweegt tegen de mogelijke meerwaarde die de benchmark biedt.
1.4 Leefbare woonomgeving Waardering leefbaarheid (Leefbaarheidsmonitor) In 2014 voeren we de Leefbaarheidsmonitor uit. Nummer 1.4.1
Prestatie Indicator (rapportcijfer) Waardering leefbaarheid
2010 7
2012 7,1
2014 ≥7
In het laatste kwartaal van 2012 is het onderzoek naar de leefbaarheid in Spijkenisse weer uitgevoerd. Dit hebben wij samen met de gemeente Spijkenisse en de andere corporaties gedaan. In 2012 werd de leefbaarheid in Spijkenisse gewaardeerd met een 7,1. De volgende meting wordt uitgevoerd eind 2014. Verwachting is dat de cijfers daarvan bekend zijn in het begin van 2015. Goed om te weten: de Leefbaarheidsmonitor gaat niet alleen om de woning. Hij beslaat veel gebieden en geeft een algemeen beeld over de ervaring die bewoners hebben bij hun leefomgeving. De waardering voor de woning is slechts één van de punten. Het blijkt erg moeilijk om de cijfers te verbeteren. Zelfs na een zeer intensieve wijkingreep, zien we dat de cijfers eerst stijgen maar daarna toch weer teruglopen. Bewaking van de leefbaarheid is een permanent proces. Participatieplan In 2015 stellen we een participatieplan op. Belangen en hiermee ook (bewoners)betrokkenheid komen samen op het schaalniveau van de directe leefomgeving, de leefwereld van individuen. Eén van de laagste schaalniveaus waarop deze betrokkenheid aanwezig is en/of gestimuleerd kan worden is het woningcomplex. Daar kunnen wij als corporatie invloed op uitoefenen. In 2015 gaan wij samen met onze klanten aan de hand van een participatieplan verbeteringen in de leefbaarheid realiseren. Dat doen we niet alleen vanuit ons perspectief, maar ook vanuit het perspectief van onze klanten. Want: hoe verhoudt ons beeld op de woningen, het woningcomplex en de buurt zich tot het beeld van bewoners? Het antwoord hierop krijg je door de verschillende perspectieven en kennisniveaus bijeen te brengen, zowel binnen als buiten de organisatie. Zo ontstaat er meer begrip tussen bewoners en corporatiemedewerkers. Deze wederkerige participatie kan leiden tot een bottom-up én top-down samenwerking. Om dit te bereiken, kiezen wij voor een complexgerichte aanpak, gelinkt aan het strategisch voorraadbeleid. Het ontwikkelproces bestaat uit vier stappen:
12 (2014* = 3e kwartaal 2014)
1. 2. 3. 4.
Kijken Richten Ontwikkelen en Ondernemen Nabeschouwen
Bij Kijken en Richten gaat het om aandachtspunten die bewoners en de corporatie hebben aangedragen. En om ideeën over oplossingen en de eventuele eigen rol van bewoners hierbij. Bij Ontwikkelen en Ondernemen gaat het om het gezamenlijk en zo transparant mogelijk maken van keuzes: wat gaan we doen en waarom? Maar ook: wat doen we niet en waarom niet? Bij het Nabeschouwen kijken we samen met de bewoners of bereikt is wat voor ogen stond en of het proces goed is verlopen. Dit participatieplan geeft ons meer inzicht in participatiekracht, het activeren en enthousiasmeren van bewoners, het opbouwen van vertrouwen en het begeleiden en managen van het gehele proces. Met als directe doelstelling dat we projecten van de grond krijgen die verbeteringen in de dagelijkse leef- en woonomgeving opleveren. Buurtpreventie In 2015 richten we ten minste één extra buurtpreventieteam op. In verschillende wijken werken wij met buurtpreventieteams. De teams lopen met ondersteuning van de politie regelmatig door de wijk. Zij geven hun bevindingen door aan een buurtcoördinator. Deze zorgt ervoor dat de gemeente, de politie of de woningcorporatie ermee aan de slag gaat. Het doel is vooral om het veiligheidsgevoel te verhogen en de sociale cohesie in de buurt te bevorderen. Vrijwilligers krijgen vooraf een intensieve training en ze worden uitgerust met het benodigde materiaal zoals kleding, telefoon en wijkkaarten. Nieuwe huurders krijgen van ons een brief over het project Buurtpreventie. Als we genoeg vrijwilligers hebben, richten we samen met de gemeente ook in andere wijken buurtpreventieteams op. Ons doel voor 2015 is dat er in ieder geval één extra buurtpreventieteam bijkomt. Aïdastraat In 2015 verbeteren we samen met de bewoners het wooncomplex. Samen met de bewoners van Aïdastraat 41-89 willen wij kijken hoe het wooncomplex verbeterd kan worden. Om samen ideeën op te doen en te kijken wat haalbaar is en wat niet, betrekken wij de bewoners op verschillende manieren. Hiertoe experimenteren wij ook met de inzet van verschillende communicatiemiddelen zoals sociale media en projectwebsites.
13 (2014* = 3e kwartaal 2014)
2. Fysiek 2.1 Stedelijke vernieuwing Aantal nieuwbouwprojecten In 2015 blijven we ons focussen op de kwaliteit van ons bestaande bezit. Wij hebben geen concrete nieuwbouwprojecten. Binnen Spijkenisse is er momenteel al een overschot aan nieuwbouwaanbod en de bevolking krimpt. Dat maakt het logisch om de focus op de kwaliteit van het bestaande bezit te houden en niet naar kwantitatieve uitbreiding te zoeken. Daarnaast zijn de kasstromen zwaar onder druk gekomen door de recente overheidsplannen en de verschillende heffingen. Dat beperkt de mogelijkheden voor nieuwbouw ook aanzienlijk. In lijn met wat regionaal is afgesproken (van kwantiteit naar kwaliteit) zal onze opgave vooral gericht zijn op de kwaliteit van het bestaande bezit.
2.2 Levensloopbestendige stad Aantal parkeerplaatsen scootmobielen In 2015 verbeteren wij de toegang voor scootmobielen aan de Verdilaan. Er komen steeds meer scootmobielen in Spijkenisse door de sterke vergrijzing van de bevolking. Natuurlijk moet er ook ruimte zijn om deze te parkeren. In overleg met de gemeente zorgen wij daarvoor. Bij seniorcomplexen maken wij daar waar mogelijk overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen. Maar ook bij reguliere woningen zorgen wij voor parkeermogelijkheden. In 2015 gaan wij de toegang voor scootmobielen tot het complex Verdilaan verbeteren door het verbreden van de toegangsdeuren en het vernieuwen van het straatwerk. Aankoop en verkoop bezit In 2015 verkopen wij geen woningen maar eventueel wel bedrijfsruimten. Wijkvereniging De Kreek is per 1 augustus 2014 zelfstandig huurder geworden van Kreek 123. Op die dag heeft de gemeente Spijkenisse het pand verkocht aan ons. Op 10 september 2014 is de huurovereenkomst getekend tussen Wijkvereniging De Kreek en De Leeuw van Putten. Wijkvereniging de Kreek is de eerste wijkvereniging in Spijkenisse die zelfstandig haar ruimte huurt. Na jarenlange verbintenis met de gemeente gaan zij de komende jaren zelfstandig verder. Het bestuur en heel veel vrijwilligers zorgen ervoor dat de bewoners uit Spijkenisse Zuidwest elkaar kunnen blijven ontmoeten en kunnen deelnemen aan talrijke activiteiten. Het programma staat op www.wijkverenigingdekreek.nl. Wij ondersteunen de wijkvereniging en zullen met hen de leefbaarheid in Zuidwest stimuleren. Het functioneren van de wijkverenging heeft meerdere functies. Het bindt mensen in de buurt, maar we krijgen als verhuurder door onze contacten ook feedback wat we kunnen doen voor de buurt.
14 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Wij verkopen geen woningen. Wij zijn wel bereid om onze bedrijfsruimten te verkopen. Dit vanwege het risico in deze krimpende markt en omdat dit niet tot onze kerntaak behoort.
2.3 Planmatig onderhoud Grote werken 2015 In 2015 voeren wij de hieronder genoemde grote werken uit. -
Hoek 1: geveltimmerwerk, plaatsing isolerende beglazing en buitenschilderwerk Centrum 1: sanering geveltimmerwerk en buitenschilderwerk en vervanging mechanische ventilatie Centrum 2: vervanging mechanische ventilatie en vervanging cv-installatie Hoek 2: vervanging keukens en vervanging mechanische ventilatie (laagbouw) Hoek 3: vervanging mechanische ventilatie en vervanging keukens Gildenwijk 1: vervanging mechanische ventilatie Gildenwijk 2: vervanging keukens, wijziging keukenraam en vervanging cvinstallaties en vervanging mechanische ventilatie Akkers 1: vervanging keukens Akkers 2: vervanging mechanische ventilatie Akkers 3: vervanging mechanische ventilatie Akkers 4: vervanging mechanische ventilatie Akkers 6: vervanging mechanische ventilatie Akkers 11: vervanging cv-installatie Hekelingen: vervanging mechanische ventilatie en vervanging cv-installatie Vogelenzang 4: buitenschilderwerk Schenkel 11c: vervanging sanitair Maaswijk 16: vervanging keukens Maaswijk Waayer: buitenschilderwerk Havenplein: buitenschilderwerk
Bij de vervanging van de cv-installatie wordt altijd een HR ketel geplaatst. Bij de vervanging van de mechanische ventilatie wordt daar waar mogelijk een CO2 vraaggestuurde ventilator geplaatst. Ons planmatig onderhoud koppelen wij direct aan de kansen om de energieprestaties van ons bezit te verbeteren. De algemene lijn van ons fysieke beheer, is dat al onze complexen worden doorgeëxploiteerd. Dat betekent dat ons onderhoud geen afbouw kent. Op basis van de geplande complexscenario’s is het mogelijk dat we voor delen van ons bezit gaan differentiëren in het onderhoud dat we uitvoeren. Projecten in het kader van leefbaarheid In 2015 ronden we drie projecten op het gebied van Leefbaarheid af. Wij hebben een Begroting Leefbaarheid gemaakt met daarbinnen meerdere plannen. Doel is om kleine ongemakken op het terrein van leefbaarheid te verhelpen. Wij zorgen daarom ook voor een duidelijke koppeling met planmatig onderhoud. Al deze plannen moeten worden uitgevoerd aan de hand van het participatieplan dat we momenteel aan het opstellen zijn.
15 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Onderstaande projecten zijn we in 2014 gestart en ronden we in 2015 af: Renoveren en afsluiten trappenhuizen Frambozengaard (gestart in 2014 en afronding in 2015) en aansluitend de trappenhuizen aan de Indigodreef (2015). Afsluiten trapopgangen Rigolettostraat door middel van aanbouwen trappenhuis (gestart in 2014 en afronding in 2015). Facelift toegang en gemeenschappelijke ruimten Aïdastraat (gestart in 2014 en afronding in 2015). Asbestverwijdering In 2015 verwijderen we bij mutatie het zichtbare asbest in de resterende woningen. Wij hebben begin 2013 een overzicht gemaakt van asbest in onze complexen op basis van een scan van het bezit. Vervolgens hebben we besloten om het bij de inventarisatie geconstateerde zichtbare asbest in alle woningen te verwijderen via een planmatige aanpak in 2013 en 2014. Dit is uitgevoerd en afgerond in 2014. Er zijn echter nog enkele woningen waar het asbest aanwezig is doordat niet alle bewoners wilden meewerken, omdat zij de werkzaamheden als te belastend ervaren. Voor deze woningen hebben we afgesproken dat het asbest wordt verwijderd zodra de huidige bewoner verhuist. De komende jaren verwijderen wij het asbest dus bij mutatie. Energiebesparing In 2015 gaan wij verder met onze maatregelen om energiebesparing te realiseren. Wij doen mee aan het Energieconvenant van Aedes. Dit doen wij samen met de andere corporaties en de gemeente. Het is ook onderdeel van de prestatieafspraken. In het convenant staat dat we een energiebesparing van 2% per jaar moeten halen. Het blijkt voor alle partijen moeilijk om daaraan te voldoen. Reden hiervoor is dat het huidige bezit reeds van een hoge kwaliteit is en daardoor een goede energieprestatie heeft. Dit maakt investeringen op het gebied van energiebesparing relatief kostbaar voor ons. In het woonakkoord wordt de energieprestatieverbetering als een inspanningsverplichting gezien. Daarmee zal dit landelijk minder versnelling krijgen als werd gehoopt. Wij gaan verder met onze geplande besparingsmaatregelen. Pilot: energiebesparing doorvoeren in overleg met bewoners Wij zijn gestart met een pilot om bij het complex Akkers 5 een energiebesparing en labelverbetering door te voeren in overleg met de bewoners. Er wordt daarbij wel een huurverhoging gevraagd. Dit is voor ons een proef om te kijken in hoeverre energiebesparing samen met de bewoners vorm is te geven en of dit rendabel te krijgen is. Het project krijgt daarmee een fysieke component, maar ook een component van het betrekken van bewoners bij ons beleid. Het is een tastbare en directe manier van participatie. Doelstellingen 2015: Bij planmatig onderhoud letten wij erop dat er gekozen wordt voor energiezuinige systemen en materialen. Wij willen hiermee een verdere energiebesparing leveren.
16 (2014* = 3e kwartaal 2014)
-
-
Wij gaan verder met het project om de energieprestatie van complex Akkers 5 te verbeteren. Doelstelling is om in samenspraak met de bewoners van 93 woningen in dit complex het energielabel op B te krijgen. Voor de lange termijn (2020) hebben wij met de gemeente afgesproken om het hele bezit op gemiddeld energielabel C te brengen. Dit doel hebben wij al gerealiseerd. Wij bekijken of dat ook zo is in de nieuwe systematiek.
Nieuw systeem energielabels In 2015 bepalen we hoe en wanneer we de nieuwe energielabels invoeren. Vanaf 1 januari 2015 komt er een nieuw systeem voor de vaststelling van energielabels. Het energielabel bestaat daarbij uit een getal dat samenhangt met de berekeningssystematiek, de Energie-index. De geplande opheffing van de indeling in labelklassen (A tot en met G) gaat niet door. Voor de huursector blijft de letter van het energielabel bestaan. Dit wordt vastgesteld op basis van 10 stappen in plaats van de huidige 150. Het energielabel (de letter) speelt een belangrijke rol in communicatie over energiebesparing. Het is onderdeel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en bepaalt dus mede de hoogte van de huur. Voor huurders en de verhuurders is het daarom belangrijk dat het energielabel juist is. Als het label verandert, leidt dat tot onduidelijkheid bij veel huurders die al met het bestaande systeem vertrouwd zijn. Bovendien leidt het tot extra kosten voor de verhuurder en tot mogelijke huurgeschillen. Wij bestuderen in 2015 de nieuwe methodiek en voeren deze in als dat haalbaar is maar we vinden het nog meer van belang als het voor de huurder toegevoegde waarde heeft.
17 (2014* = 3e kwartaal 2014)
3. Financieel 3.1 Goede financiële positie We kunnen constateren dat de financiën bij ons op orde zijn. We worden door externe partijen als gezond beoordeeld. Daar zijn we trots op. We blijven er voor zorgen dat we op dat punt in control blijven. Onderstaande kengetallen geven invulling aan onze koers. Resultaat voor belasting Doelstelling 2015: € 396.000,-. Realisatie 2014 (3e kwartaal geschat): € 1.772.000,-. Solvabiliteit Doelstelling 2015: 16,4% Realisatie 2014 (geschat): 16,2% Historie 2013: 14,1% Historie 2012: 12,8% Liquiditeit Doelstelling 2015: < 1% Realisatie 2014 (3e kwartaal): positief saldo, circa € 2,7 miljoen. Continuïteitsoordeel CFV Doelstelling 2015: ‘Voldoende solvabiliteit’ Realisatie 2014 (3e kwartaal): ‘Voldoende solvabiliteit’ Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Verwachting 2015: € 467.880 Realisatie 2014: € 787.598 Verhuurderheffing Verwachting 2015: € 2.136.779 Realisatie 2014: € 1.813.446 Naar de toekomst zien we dat we financieel verder versterken. Dat biedt kansen om ons goed voor te bereiden op ingrepen die weliswaar niet op korte termijn nodig zijn, maar die zeker verder in de toekomst op ons af zullen komen. Bij een doorkijk naar de financiën op lange termijn spelen twee zaken die mogelijk een grote impact zullen hebben op onze financiële positie. Dat is ten eerste de waardering van ons vastgoed, waarbij de tendens is dat dit tegen marktwaarde moet gebeuren. Ten tweede is de stijging van de waarde van ons bezit, die in de fiscale jaarrekening kan leiden tot een aanslag van de vennootschapsbelasting.
18 (2014* = 3e kwartaal 2014)
3.2 Financiering op maat WSW beoordelingssystematiek In de Begroting 2015 houden wij rekening met de financieringskengetallen van het WSW. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is in 2014 overgestapt op een nieuwe systematiek om de borgbaarheid van een corporatie te toetsen. Uitgangspunt is een jaarlijks beschikbaar te stellen borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie op enig moment in het betreffende kalenderjaar mag hebben bij het WSW. Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de financieringsbehoefte, zoals deze blijkt uit de investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2014 tot en met 2016 conform de dPi. De risicobeoordeling weegt mee bij de vaststelling van het borgingsplafond. De door het WSW gehanteerde (nieuwe) financieringskengetallen zijn in de Begroting 2015 opgenomen. WSW wil in 2015 alle corporaties indelen in risicoklassen. Het is nu nog niet bekend, wanneer het WSW dat voor ons zal doen. Omdat terecht begonnen wordt met de beoordeling van risicovolle corporaties zijn wij naar verwachting niet snel aan de beurt. Op korte termijn is dat ook geen enkel probleem. Borgingsplafond WSW Doelstelling 2015: € 119.956.000 Realisatie 2014: € 126.897.000 De herbeoordeling 2014 heeft medio 2014 plaatsgevonden. Wij hebben voor 2014 en 2015 na de transacties ultimo 2013 geen financieringsmiddelen voor nieuwe activiteiten of herfinanciering nodig. Beheersing renterisico Dit is het percentage van de totale leningportefeuille dat in één kalenderjaar vrijvalt. Doelstelling 2015: < 15% Realisatie 2014 (3e kwartaal): <15% Actuele vermogenskostenvoet Doelstelling 2015: 3,31% Realisatie ultimo 2014: 3,31% Historie 2013: 4,3% Aantal bijeenkomsten treasury-commissie In 2015 blijven we kijken naar mogelijkheden om leningen voordelig te herfinancieren. We hebben twee keer per jaar een bijeenkomst met de externe treasury-adviseur. Als er op die momenten kansen zijn, dan spelen we daar op. Mogelijk komen er nog (financieel aantrekkelijke) kansen voor herfinanciering van leningen die nu nog een looptijd hebben tot 2020. Op dat moment moeten we in ieder geval een risicobeoordeling van het WSW krijgen.
19 (2014* = 3e kwartaal 2014)
3.3 Leegstand en betalingsachterstand Mutatiegraad Nummer 3.3.1
Prestatie Indicator Mutatiegraad
2013 8,5%
2014* 8,3%
2015 8%
De mutatiegraad stabiliseert naar verwachting rond de 8 procent. Dit komt mede door de Europese regelgeving en de economische situatie. Klanten met een inkomen boven de € 34.678 (2014) die nu in een sociale huurwoning wonen, komen daar nooit meer voor in aanmerking bij een verhuizing. Dat zorgt er voor dat de verhuisgeneigdheid is afgenomen. Financieel betekent dat overigens ook dat we minder snel onze huren bij mutaties kunnen harmoniseren. Aantal leegstaande woningen Nummer 3.3.2
Prestatie Indicator Aantal leegstaande woningen op 31/12
2013 34
2014* 11
2015 20
We hebben geen structurele leegstand. Huurachterstand zittende huurders Nummer 3.3.3
Prestatie Indicator (%) Huurachterstand zittende huurders
2013 1,15%
Nummer 3.3.4
Prestatie Indicator (bedrag) Huurachterstand zittende huurders
2013 282.532
2014* 1,13%
2015 ≤ 1,4%
2014* 288.535
2015 350.000
Wij kunnen het betaalgedrag van huurders moeilijk beïnvloeden. Wel houden wij de achterstanden goed bij en reageren alert en snel op ontstane achterstanden. Klanten krijgen snel achter elkaar drie aanmaningen bij achterblijvende betalingen. En we zorgen ervoor dat vorderingen na ongeveer 35 dagen bij de deurwaarder terechtkomen. Omdat onze klanten in de praktijk de neiging hebben om zich terug te trekken bij betalingsproblemen, hebben we er voor gekozen om zelf het contact te leggen. Als dit niet telefonisch lukt, dan gaan we, ook buiten kantoortijd, langs bij de betreffende huurder. In 2014 zijn we speciaal voor de slepers (klanten die structureel te laat betalen) begonnen met huisbezoeken. De eerste ervaringen zijn dat deze huurders dit bezoek waarderen en aangeven actie te zullen nemen om weer naar betaling te willen gaan op het afgesproken tijdstip, voor de eerste van de maand. Helaas merken wij dat steeds meer huurders betaalproblemen krijgen. Er zijn gelukkig ook veel huurders met een betalingsachterstand die wel contact met ons zoeken voor het maken van betalingsafspraken. Ook neemt het aantal schuldsaneringszaken via de gemeente toe. Doordat er een verbod is gekomen op het in rekening brengen van de eerste aanmaning, blijkt dat veel huurders daarop wachten alvorens de huur te betalen.
20 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Bij analyse van de achterliggende oorzaak van de stijgende huurachterstand blijkt er een veelheid aan redenen te zijn, zoals traag verstrekte uitkeringen bij werkloosheid, schuldhulpverleningsklanten, latere stornering door SEPA-invoering en er komen meer slepers. De verwachting is dat de achterstand blijft stijgen in deze financieel moeilijke tijden. Wij sturen bij nieuwe verhuringen zoveel mogelijk op automatische betalingen. Ook worden cadeaubonnen verloot onder trouwe betalers. Toch geven veel huurders er de voorkeur aan om zelf over te schrijven in plaats van een incassomachtiging af te geven. We denken dat achterstanden toch veel aandacht nodig hebben de komende jaren. De economische teruggang zien we direct terug bij onze huurders. Huurachterstand vertrokken huurders Nummer 3.3.5
Prestatie Indicator (bedrag) Huurachterstand vertrokken huurders
2013 176.335
2014* 223.143
2015 200.000
2013 351.895
2014* 430.234
2015 400.000
Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten) Nummer 3.3.6
Prestatie Indicator (bedrag) Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten)
Huurders die vertrekken blijken vaak amper rekening te hebben gehouden met het feit dat ze nog werkzaamheden aan de woning moeten doen, zowel qua tijd als qua geld. Bij een deel van de huurders die we door ons gemaakte kosten in rekening brengen, is letterlijk niets meer te halen. Dat zien we terug in oplopende achterstand bij herstelkosten. Woningontruimingen Nummer 3.3.7
Prestatie Indicator (aantal) Woningontruimingen
2013 16
2014* 15
2015 20
We zien dat er veel meer aanzeggingen tot ontruiming zijn, dan dat er werkelijk wordt ontruimd. Dat geeft aan hoeveel huurders wij helpen om ontruiming te voorkomen. Maar helaas lukt dat bij een aantal niet. Ook daar is een stijging te verwachten door financiële problemen. Overeenkomst Belastingdienst en vennootschapsbelasting De Belastingdienst heeft met belastingadviseurs als BDO een nauwe samenwerking, zodat het toezicht op de corporaties beperkt kan worden. Dit wordt samengevat onder de noemer ‘metatoezicht’. De Belastingdienst beperkt zich dan tot steekproeven, omdat BDO verklaart dat alles compleet en correct is verwerkt in de aangiftes. Wij zijn akkoord gegaan dat BDO dit op een dergelijke manier voor ons behandelt. Voordelen zijn: minder tijdsbeslag door ons en een snellere afwikkeling.
21 (2014* = 3e kwartaal 2014)
We verwachten dat we in de periode 2011 t/m 2017 geen vennootschapsbelasting moeten betalen vanwege de dalende WOZ-waarden. Bij de berekening van de te betalen vennootschapsbelasting over 2008 t/m 2012 is uitgegaan van de herbestedingsreserve of lagere waardering op basis van de WOZ-waarde. Deze waardering leidt tot nihil aanslagen voor vennootschapsbelasting tot en met in ieder geval 2013. De herbestedingsreserve in 2012 bedroeg € 42 miljoen. De huidige stand van zaken is per 1 oktober 2014 als volgt: Jaar
Aanslag ontvangen
Status
Opmerkingen
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ja -
Voorlopig Aangifte Aangifte (mei 2013) Aangifte (juni 2014) 2015 -
Teruggaaf -
Betaald/ ontvangen Ja N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
De komende jaren verwachten wij geen stijging van de WOZ-waarde van ons bezit. Mocht dat in de toekomst gaan gebeuren, dan kan dit leiden tot een aanslag vennootschapsbelasting. Over de WOZ-waarde stijging is 25% vennootschapsbelasting verschuldigd. In de meerjarenbegroting 2015 is deze belasting vanaf 2018 opgenomen. Treasuryzaken Wij kiezen al gedurende geruime tijd voor gedeeltelijke financiering op korte termijn, ofwel financiering met een roll-over lening (flexibel, maximaal € 5 miljoen) en met rekening-courant krediet (2014: maximaal € 6 miljoen). Deze keuze maken wij bewust gezien de zeer lage rente die over deze vormen van krediet is verschuldigd (oktober 2014 respectievelijk Euribor 1maand: 0,006% en Euribor 3maanden: 0,081%). Voor geheel 2015 verwachten wij overigens geen gebruik te maken van dit krediet. In de eerstvolgende Treasury-commissie eind november 2014 evalueren we een en ander weer. Onze externe treasury-adviseur Thésor heeft in 2014 een nieuw Treasury-statuut opgesteld dat na vaststelling in de Raad van Commissarissen het oude statuut vervangt. De beweeglijkheid van de geld- en kapitaalmarkt is echter zodanig dat een halfjaarlijkse vergaderfrequentie te laag bleek. Thésor heeft opdracht voor het doorlopend uitvoeren van de treasurybewaking.
22 (2014* = 3e kwartaal 2014)
4. Intern 4.1 Goede bedrijfsvoering Visitatierapport In 2015 pakken we de aandachtspunten uit het visitatierapport verder op. In januari 2014 gaven wij Raeflex opdracht om een visitatie uit te voeren. Deze visitatie vond plaats tussen mei en augustus 2014. De visitatiegesprekken hebben plaatsgevonden op 21 mei 2014. Het definitieve rapport is in augustus 2014 verschenen. We hebben hiervoor niet alleen gekozen omdat we dit verplicht elke vier jaar moeten doen. We wilden onszelf ook een spiegel voorhouden. Zodat wij een beeld hebben van ons functioneren en de ontwikkeling die wij hebben doorgemaakt sinds de vorige visitatie (2010). Daarnaast zien wij deze visitatie als manier om ons te verantwoorden naar de samenleving over onze maatschappelijke prestaties. De algemene conclusie is, dat we het goed hebben gedaan. We krijgen waardering voor het feit dat we niet alleen doen wat er van ons verwacht wordt, maar dat we op veel fronten dit beter doen en meer doen dan gevraagd. De tekst van het rapport ademt een positieve toon uit. Toch meent de visitatiecommissie dat we deze comfortabele positie niet moeten gebruiken om achterover te leunen, maar juist om te kijken waar wij meer en beter ons werk kunnen doen. In dit jaarplan hebben wij die handschoen opgepakt. We willen de complexen met de slechtste marktpositie nader bekijken op potentie voor de stad of voor andere doelgroepen. Dat haakt in op de aanbevelingen omtrent onze rol in de gemeente Spijkenisse, het scherper bedienen van bijzondere doelgroepen en meer ondernemerschap. Dat laatste willen we overigens ook binnen samenwerking op het gebied van de WMO zoeken. Daarbij is een benadering waarbij bedrijfswaarde een integraal onderdeel is, voor ons een vanzelfsprekendheid. Er wordt ook aandacht gevraagd voor de energetische kwaliteit van ons bezit. Met het project Akkers 5 willen we graag een bijdrage leveren in dit veld. En er wordt gesignaleerd dat we onze stakeholders meer kunnen betrekken bij ons werk. Dat wordt ook in 2015 goed opgepakt. Zeker op het gebied van participatie en ingrepen op complexniveau willen we ons actief opstellen naar degene die daar het meest bij betrokken is: de huurder. Dat deze omslag ook veel vraagt voor onze organisatie is duidelijk. We denken dat dit niet alleen een intensivering van het werk is, maar dat dit ook een verfrissend effect heeft op de manier waarop we naar ons bezit kunnen kijken. Ook intern heeft deze koers dus zijn weerslag. Bovenstaande punten zijn deels al in 2014 opgepakt. In 2015 gaan we hiermee verder.
23 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Werkprocessen digitaliseren In 2015 gaan wij verder met de digitalisering van onze processen en complexgegevens. Wij blijven onze interne processen verbeteren en actualiseren. Daarom gaan wij door met het digitaliseren van delen van ons bedrijf. Veel werkprocessen zijn al gedigitaliseerd. Momenteel zijn we bezig met het digitaliseren van relevante delen van het technisch archief. Voor het digitaliseren van de technische complexgegevens hebben wij een model gemaakt om op kleine schaal te testen of alle functionaliteiten goed functioneren. In 2015 completeren we dit project. Ook actualiseren wij de digitale werkprocessen. Om deze procedures en processen goed en helder beschikbaar te hebben voor alle medewerkers maken wij een intranet. Intranet In 2015 zorgt intranet voor een verbetering van informatievoorziening en communicatie. Wij zijn in de tweede helft van 2014 gestart met het ontwikkelen van een intranet. Doel hiervan is om de interne informatievoorziening en communicatie verder te verbeteren. Op intranet komen onder andere de procedures, werkprocessen en belangrijkste documenten van onze organisatie te staan. De planning is om dit intranet in het eerste kwartaal van 2015 op te leveren. Digitale veiligheidscheck In 2015 actualiseren we ons ICT calamiteitenplan en trekken we meer klanten naar het klantportaal. Bureau Hoffmann heeft een onderzoek uitgevoerd naar de veiligheid van onze ICT. Aanleiding was primair om ervoor te zorgen dat er geen ongewenste acties door externen kunnen plaatsvinden via het klantportaal. Dit klantportaal is op 16 juni 2014 opgeleverd. Vervolgens hebben we gewerkt aan het verder optimaliseren van de administratieve functies van het systeem. Uitkomst van het onderzoek is dat we op aspecten van beveiliging goed scoorden. Wel zijn er een aantal mogelijk zwakke plekken die we gaan aanpassen. Zo hebben we besloten om de wachtwoordverstrekking en autorisaties aan te passen. Dit gebeurt voor het eind van 2014. In 2015 zullen we ons ICT calamiteitenplan naar aanleiding van de genoemde punten actualiseren. In het eerste kwartaal van 2015 gaan we een actie uitvoeren om meer klanten te trekken naar het klantportaal. We denken dat we hiermee klanten die bij voorkeur digitaal communiceren met ons, beter van dienst zijn. De reguliere manier van communiceren per post telefoon of langskomen op kantoor blijft nog volledig operationeel omdat we door veel onze klanten hier juist op worden gewaardeerd. Onderdeel van de herijking van onze communicatie is ook om te onderzoeken of wij onze post op een nieuwe manier kunnen verzenden. Onze klanten zouden dan kunnen kiezen of ze hun post digitaal of op papier willen ontvangen.
24 (2014* = 3e kwartaal 2014)
4.2 Personeel Percentage ziekteverzuim In 2015 daalt het ziekteverzuim tot ruim onder de 5%. Nummer 4.2.1
Prestatie Indicator Ziekteverzuim
2013 6,2%
2014* 3,7%
2015 ≤ 5%
Er was één medewerker langdurig ziek. Na arbeidsdeskundig onderzoek is geconstateerd dat deze medewerker haar werk niet meer kon hervatten. Het dienstverband met de medewerker is per 1 juli 2014 met wederzijds goedvinden beëindigd. Ter vervanging is een medewerker aangenomen in vaste dienst. Zij voert de functie naar tevredenheid in. De verwachting is dat het ziekteverzuim in de loop van 2014 weer zal afnemen en dat deze in 2015 ook weer ruim onder de 5% blijft. Kantoor In 2015 is het binnenklimaat op kantoor verbeterd. Wij gaan ervan uit dat we ons kantoor de komende jaren blijven gebruiken. Daarom gaan we investeren in een aantal punten om het binnenklimaat te verbeteren. Zo worden de cv-installatie en de luchtbehandeling van ons kantoor vernieuwd. Daarnaast wordt de ontvangstruimte opgeknapt en wordt de binnenzijde van het kantoor geschilderd. Werkkostenregeling In 2015 passen wij de Werkkostenregeling (WKR) toe. De WKR start definitief op 1 januari 2015 en is op enkele punten aangepast. Dat staat in het Belastingplan 2015. De basis van de WKR, die in 2011 is geïntroduceerd, blijft ongewijzigd. De werkkostenregeling zorgt voor een administratieve lastenverlichting. Voortaan hoeft nog maar één keer per jaar vastgesteld te worden wat de verschuldigde belasting voor de WKR is. Wij hebben al inzichtelijk wat valt onder het noodzakelijkheidscriterium en wat onder de vrije ruimte. Vanaf 1 januari 2015 passen wij de WKR toe en toetsen of in het afgelopen kalenderjaar met de vergoedingen en verstrekkingen de vrije ruimte is overschreden. Wet Werk en Zekerheid In 2015 houden wij bij arbeidscontracten rekening met de verplichtingen uit de WWZ. In 2014 is de Wet Werk en Zekerheid (WWZ) aangenomen. De wet zorgt voor grote veranderingen in het arbeidsrecht en vooral in het ontslagrecht. De introductie van de transitievergoeding maakt ontslag bijvoorbeeld minder kostbaar voor werkgevers en richt de aandacht meer op het vinden van een nieuwe baan. De wet treedt in 2015 en 2016 gefaseerd in werking. Bij het opstellen van arbeidscontracten houden wij rekening met de verplichtingen van deze nieuwe wet.
25 (2014* = 3e kwartaal 2014)
Participatiewet In 2015 bekijken wij welke verplichtingen de Participatiewet met zich meebrengt en voeren we deze verplichtingen in. De Participatiewet treedt 1 januari 2015 in werking. Het is één regeling voor iedereen die in staat is te werken en geldt dus ook voor mensen met een arbeidsbeperking. In 2015 worden de bijstand (deels), de Wet Sociale Werkvoorziening en de Wajong (Wet Werk en Arbeidsondersteuning Jonggehandicapten) hierin opgenomen. Instroom in de Wajong is vanaf 2015 alleen nog mogelijk voor mensen die blijvend geen arbeidsmogelijkheden hebben. In het sociaal akkoord (tussen kabinet en sociale partners) hebben het kabinet en werkgevers afgesproken dat ze extra banen gaan creëren voor mensen met een arbeidsbeperking. In totaal gaat het om 125.000 extra banen die in 2026 gerealiseerd moeten zijn; 100.000 in de marktsector en 25.000 bij de overheid. De Participatiewet legt de banenafspraak uit het sociaal akkoord wettelijk vast en regelt hoe het aantal gerealiseerde extra banen wordt gemeten. Als stok achter de deur bevat de wet een uitgewerkte quotumregeling. Met deze quotumregeling krijgen werkgevers met 25 medewerkers of meer de verplichting om een bepaald percentage mensen met een arbeidsbeperking in dienst te nemen. Indien werkgevers daar niet aan voldoen, betalen zij een heffing voor niet vervulde plekken. Het quotum wordt pas geactiveerd als werkgevers de aantallen banen uit de banenafspraak niet realiseren. Dit gebeurt na overleg met gemeenten en sociale partners. De gemeente is vanaf 1 januari 2015 verantwoordelijk voor mensen met arbeidsvermogen die ondersteuning nodig hebben. Wij zullen in overleg met de gemeente kijken of er mogelijkheden zijn voor mensen met een arbeidsbeperking om bij ons te werken. Opleidingen In 2015 blijven we onze medewerkers opleidingsmogelijkheden bieden. Wij zijn aangesloten bij de Corporatie Academie. Dit is een servicebureau in opleidingen voor de corporatiesector. Hiermee kunnen medewerkers op een makkelijke manier zoeken naar opleidingen. Ook kunnen we goed volgen welke opleidingen de medewerkers gevolgd hebben.
26 (2014* = 3e kwartaal 2014)
