Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 1520-020/2014
o ceně rodinného domu č.p.985/4 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.4062 v k.ú. Střekov, obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 26. 1. 2014. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran.
V Ostravě, 26. 1. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 12. 2013 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 1 234, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Ústecký Ústí nad Labem Střekov (775258)
List vlastnictví číslo: 1234 Vlastník: Binderová Jana Koperníkova 985/4, Střekov, 40003 Ústí nad Labem
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) RD č.p.985/4 b) Pozemky na LV číslo 1234
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 5 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,000 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
–4–
a) RD č.p.985/4 – § 35 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům v obci Ústí nad Labem, v okrese Ústí nad Labem, katastrální území Střekov. Nemovitost je dobře dostupná po obecní asfaltové komunikaci. Dům má dvě nadzemní podlaží s půdou. RD je celkově podsklepen. Nemovitost má dvě byt.jednotky, kde každá má svůj sam.vchod. V 1NP byt.jednotka 4+1, V 2NP byt.jednotka 3+1 se soc.zařízením , chodbou a zádveřím v 1NP. K RD patří celkově oplocená zaharada, rovný travnatý terén s ovocnými a okrasnými stromy. V zimních měsících je nemovitost vytápěna z kotle na tuhá paliva s ústředním rozvodem. Dům je v zástavbě rodinných domů. Dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Kompletní občanská vybavenost v místě, klidná lokalita, v okolí řeka Labe, nákupní centrum PENNY vzdáleno 3 minuty, centrum města vzdáleno 10 minut jízdy autobusem. Rekonstrukce proběhly v roce 1995 - 2010 : nová přístavba (dětský pokoj, jídelna, WC, koupelna, hala, zádveří), vstupní dveře, 2x plastové okno, kuch.linka, ker.dlažba Podlaží: Název 1 PP 1 NP podkroví Součet:
Výška 2,30 m 3,20 m 1,90 m 7,40 m
Podlažnost:
275,40 / 67,00
Zastavěná plocha 67+64+10,4
=
67,00 m2 141,40 m2 67,00 m2 275,40 m2
= = =
154,10 m3 452,48 m3 127,30 m3 733,88 m3
= 4,11
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,30 × 67 1 NP 3,20 × (67+64+10,4) podkroví 1,90 × 67 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 94 258 Základní cena (ZC): 2 296,– Kč/m3 i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 377,60 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,000 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 733,88 × 1 377,60 × 1,000 × 1,000 =
1 010 993,09 Kč
RD č.p.985/4 – zjištěná cena:
1 010 993,09 Kč
b) Pozemky na LV číslo 1234 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Ústí nad Labem Název okresu: Ústí nad Labem Základní cena pozemku: ZC = 1 620,– Kč/m2
–5– Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,000 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 620,0000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 331 4062 zastavěná plocha a nádvoří
Cena [Kč] 536 220,–
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 486,0000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 4063 zahrada 220
Cena [Kč] 106 920,–
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 1234 – zjištěná cena:
=
643 140,– Kč 643 140,– Kč
–6–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
551 m2
Výsledné ceny včetně opotřebení: - administratívní cena a) RD č.p.985/4 b) Pozemky na LV číslo 1234 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 010 993,09 Kč 643 140,– Kč 1 654 133,09 Kč 1 654 130,– Kč
Zjištěná cena: 1 654 130,– Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetpadesátčtyřitisícejednostotřicet Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.985/4 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.4062 v k.ú. Střekov, obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Kč 1.400.000,Slovy:
jedenmiliónčtyřistatisíc Kč
V Ostravě, 26. 1. 2014 Ing. René Bystroň
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1520-020/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–8–
Katastrální mapa parcely 4062
–9–
Fotodokumentace
