Znalecký posudek - obvyklá cena , tržní
č. 1372-0106/2013 o ceně rodinného domu č.p.97 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.129 v k.ú. Stránské, obci Rýmařov, okres Bruntál.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny - obvyklé, tržní ceny nemovitosti. č.j. 102 EX 00295/12-062
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10. 6. 2013. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran.
V Ostravě, 10. 6. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 5. 2013
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Stránské, obec Rýmařov, okres Bruntál, list vlastnictví č. 114, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Bruntál Rýmařov Stránské (744620)
List vlastnictví číslo: 114 Vlastníci: 1. Gorčík Luboš Stránské 97, 79351 Rýmařov
Podíl: 1/2
2. Poláchová Pavla Stránské 97, 79351 Rýmařov
Podíl: 1/2
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 114
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Bruntál Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
a) Rodinný dům – § 26a Jedná se o rodinný dům č.p.97 postavený na pozemku p.č. 192/1. Objekt rodinného domu je podsklepen v malém rozsahu, má jedno nadzemní podlaží, zastřešen sedlovou střechou. V celém objektu jsou vyměněna plastová okna v bílé barvě. Je zde vytápění na tuhá paliva. Střešní krytina taška. Dům částečně rekonstruován. Podlaží: Název 1 PP 1 NP podkroví Součet: Podlažnost:
Výška 2,00 m 2,65 m 1,90 m 6,55 m
Zastavěná plocha 3,1×2 8,8×9,7+5,6×1,6 8,8×9,7
185,88 / 6,20
= = =
6,20 m2 94,32 m2 85,36 m2 185,88 m2
= = =
12,40 m3 249,95 m3 162,18 m3 424,53 m3
= 29,98
Obestavěný prostor (OP): 2,00 × 3,1×2 1 PP 1 NP 2,65 × (8,8×9,7+5,6×1,6) podkroví 1,90 × 8,8×9,7 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Rýmařov Počet obyvatel: 8 609 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 273,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
Ti –0,05 0,00
–4– 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
I. Negativní
–0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci I. Obecní úřad III. Vnitřní území obce 3 Poloha nemovitosti v obci III. Převažující objekty pro bydlení 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí I. Žádné zdravotnické zařízení nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,04 –0,05 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,880
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 příslušenství k RD II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–5– 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) 1,0 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
0,00 1,05*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
1,050
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,880 × 1,050 = 0,832 3 273,– × 0,832 = 2 723,14 Kč/m3 424,53 × 2 723,14 = 1 156 054,62 Kč 1 156 054,62 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
b) Pozemky na LV číslo 114 – § 28, 32 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 91,41 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (8 609 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 8 609 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Zdůvodnění nepoužití přirážek a srážek - pozemek bez většího významu zeměpisného, kultůrního a hospodářského. Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,146 Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 0,609 Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 129 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 92 91,41 119,4650
Cena [Kč] 10 990,78
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Zdůvodnění nepoužití přirážek a srážek - pozemek bez většího významu zeměpisného, kultůrního a hospodářského. Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,146 Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 0,609 Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 Název zahrada
Parc. č. 192/1
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 91,41 47,7860
[m2] základní 52
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 114 – zjištěná cena:
=
Cena [Kč] 2 484,87 13 475,65 Kč 13 475,65 Kč
–6–
C. Rekapitulace Administratívní cena: a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 114 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
1 156 054,62 Kč 13 475,65 Kč 1 169 530,27 Kč 1 169 530,– Kč
Zjištěná cena: 1 169 530,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostošedesátdevěttisícpětsettřicet Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Gorčík Luboš
Vlastnický podíl 1/2
Podíl ceny 584 765,– Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu podílu 1/2 rodinného domu č.p.97 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.129 v k.ú. Stránské, obci Rýmařov, okres Bruntál. Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč
V Ostravě, 10. 6. 2013 Ing. René Bystroň
450.000,-
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1372-0106/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–8–
Katastrální mapa parcely st. 129
–9–
Fotodokumentace
