Znalecký posudek
- tržní, obvyklá cena
č. 1430-0164/2013 o ceně rodinného domu č.p 24 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.225/1 v k.ú. Zbytiny, obci Zbytiny, okres Prachatice. LV 194.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10. 9. 2013. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Nemocniční 2902/13 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran.
V Ostravě, 10. 9. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 8. 2013.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zbytiny, obec Zbytiny, okres Prachatice, list vlastnictví č. 194, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Jihočeský Prachatice Zbytiny Zbytiny (792179)
List vlastnictví číslo: 194 Vlastník: SJM Urbánek Jaromír a Urbánková Ludmila Blažejovice 24, 38301 Zbytiny
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 194
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Prachatice Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
a) Rodinný dům – § 26a Polořadový RD v obci Zbytiny (310 ob.) , část Blažejovice, okres Prachatice, kraj Jihočeský. Vzdálenost od okresního města je cca 9 km a od města Volary cca 7 km. Dům je situován na rovném oploceném pozemku na samotném kraji řadové zástavby domů. Na pozemku se nacházejí samostatné přístavky, které zřejmě slouží jako skladový prostor.. Základní občanská vybavenost je v obci Zbytiny, která je vzdálená cca 2 km. Podlaží: Název 1 PP 1 NP 2 NP Součet:
Výška 2,50 m 2,60 m 2,60 m 7,70 m
Podlažnost:
123,12 / 41,04
Zastavěná plocha 5,7×7,2 5,7×7,2 5,7×7,2
= = =
41,04 m2 41,04 m2 41,04 m2 123,12 m2
= = =
102,60 m3 106,70 m3 106,70 m3 316,00 m3
= 3,00
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,50 × 5,7×7,2 1 NP 2,60 × 5,7×7,2 2 NP 2,60 × 5,7×7,2 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Zbytiny Počet obyvatel: 303 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 663,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
Ti –0,10 0,00
–4– 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
I. Negativní
–0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,850
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. Základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 –0,10
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,890
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední , etážové , dálkové 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8
Vi O –0,01 –0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 –0,01 0,40*
–5– 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,291
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,850 × 0,890 × 0,291 = 0,220 3 663,– × 0,220 = 805,86 Kč/m3 316,00 × 805,86 = 254 651,76 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
254 651,76 Kč
b) Pozemky na LV číslo 194 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 303 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 225/1 nádvoří ostatní plocha - jiná 341/13 plocha Součet:
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 41 70,– 199,1917 1 122
70,–
199,1917
2,146 1,326 Cena [Kč] 8 166,86 223 493,09
1 163
231 659,95
Pozemky na LV číslo 194 – zjištěná cena:
231 659,95 Kč
–6–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
1 163 m2
Výsledné ceny včetně opotřebení: - administratívní, vyhlášková cena a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 194 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
254 651,76 Kč 231 659,95 Kč 486 311,71 Kč 486 310,– Kč
Zjištěná cena: 486 310,– Kč Cena slovy: čtyřistaosmdesátšesttisíctřistadeset Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p 24 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.225/1 v k.ú. Zbytiny, obci Zbytiny, okres Prachatice. LV 194. Kč Slovy:
čtyřistatisíc Kč
V Ostravě, 10. 9. 2013 Ing. René Bystroň Nemocniční 13 702 00 Ostrava
400.000,-
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1430-0164/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–8–
Katastrální mapa parcely st. 225/1
–9–
Fotodokumentace
