Znalecký posudek - obvyklá cena nemovitosti číslo 1921 - 116/ 2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Rodinný dům č.p. 133 na stav. par.č. 82, vč. pozemků a příslušenství v k.ú. Hrabišín Hrabišín 133, PSČ 78804 Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Hrabišín, k.ú. Hrabišín, kód k.ú. 646521, LV 582 Vedlejší stavby, venkovní úpravy st.p.č. 82, par.č. 867, 869, 870, 873, 875/1, 876/1, 1254/1, PK par.č.129 a 130 Monika Dimitrovová, Hrabišín 133, 78804 Hrabišín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Monika Dimitrovová, Hrabišín 133, 78804 Hrabišín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 E U R O D R A Ž B Y.CZ, a.s. Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: 800900490 IČ: 25023217
e-mail:
[email protected] DIČ: CZ25023217
Rostislav Lovich Čsl. Armády 1099 / 56, 787 01 Šumperk telefon: 606257503 IČ: 15510956
e-mail:
[email protected] DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Odhad předmětu aukce (ocenění stávajícího stavu)
Účel :
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing směna aukce / insolvence vypořádání SJM omezení/věcná břemena jiné
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
V Šumperku, dne 10.11.2014
Současný stav 1 200 000 Kč 31.10.2014 20
Datum zpracování : Počet příloh:
Otisk razítka
Budoucí stav 10.11.2014 11
Rostislav Lovich
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1871 změna stavby v r. 1948 rekonstrukce v r. 1980 Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
ostatní / interiér
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 854 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva Kategorie E bez zátěže standardní / do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1, 5+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 322 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 7 341
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 2 126
m2 260
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 7 341
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Reprodukční cena - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Současný stav 1 590 000 Kč 3 022 336 Kč 1 200 000 Kč 570 000 Kč 9 912 914 Kč 5 720 914 Kč 4 192 000 Kč
Budoucí stav x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot, přičemž jsou zohledněny i všechny rozhodující faktory vztahující se k dané nemovitosti, které není možno doložit matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Výslednou obvyklou cenu ovlivňuje i skutečnost, že znalci nebyla umožněná prohlídka rodinného domu ze strany vlastníka/zástavce, jedná se o ocenění nemovitosti bez objektivního posouzení technického stavu a kvality vybavení. Na základě předloženého LV č. 582 pro k.ú. Šumperk ze dne 25.09.2014 jsou na oceňované nemovitosti evidována v části C (omezení vlastnických práv) zástavní práva a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti/nařízení exekuce. Obvyklá cena pro daný účel ocenění tj. „Odhad předmětu nedobrovolné dražby”, je stanovená podle porovnávací hodnoty s ohledem na rizika, která nejlépe vystihuje reálné ohodnocení majetku, zohledňuje veškeré, aspekty a dopady na cenu vzhledem k příslušné lokalitě, poloze nemovitosti, způsobu a účelu využití, dále ke geografickému a hospodářskému významu daného regionu, a to i za podmínek všeobecného poklesu poptávky na trhu s nemovitostmi vyvolané přetrvávající zhoršenou hospodářskou situací v regionu. Na základě vyhodnocení dostupných dat, informací a znalosti trhu jsem toho názoru, že současná reálná prodejní nebo kupní cena nemovité věci sestávající z rodinného domu č.p. 133 na stav. par.č. 82, vč. pozemků a příslušenství v k.ú. Hrabišín není standardně obchodovatelná, a to z důvodu tech. stavu, velikosti a využitelnosti areálu. -2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Hrabišín, jedná se o obec ležící cca 9 km jihovýchodně od okresního města Šumperk, obcí prochází státní silnice II.tř/446 ve směru Šumperk – Uničov, obec má k datu 1.2. 2014 dle údajů ČSÚ 854 obyvatel. V místě je zajištěna autobusová a železniční doprava, nejbližší zastávka autobusu je ve vzdálenosti cca 200 m, železniční stanice ve vzdálenosti cca 1,5 km. Budova je umístěná v zastavěném území, v širším centru obce nedaleko základní školy, pošty a obecního úřadu. Obec má základní obchodní a nákupní síť vč. služeb, obecní úřad, poštu, základní školu, pohostinství, dále je zde plně rozvinutá zemědělská výroba a drobná řemeslná výroba. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o dobrou lokalitu, která se nachází v nekonfliktní a snadno dostupné části obce. V příslušné oblasti nejsou známé žádné nadměrné výskyty radonu, nebo seismologické poruchy, nejedná se o aktivní záplavové území-zóna 3. Oceňovaná nemovitost je umístěná v souvisle zastavěném území obce, kde okolní zástavbu tvoří rodinné domy a zemědělské usedlosti. Poloha – střední část obce v souvislé zástavbě, bez negativních vlivů od okolní zástavby, neutrální poloha z pohledu využití stavby. V obci je možnost napojení na inženýrské sítě (elektřina, voda a kanalizace). Příjezd a přístup k nemovitosti je zajištěn z veřejné komunikace. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum – zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Vlastník/zástavce ke stanovenému datu prohlídky 31.10.2014 nebyl přítomen a neumožnil znalci přístup do domu, ale bylo se možno volně pohybovat po areálu a provést šetření externí. Základní popis a technický stav domu je proveden na základě vlastních podkladů a prohlídky z r. 2007 (ocenění pro úvěrové řízení), současný stav nemovitosti se od předchozí prohlídky nijak zásadně neliší, z tohoto důvodu usuzuji, že i vnitřní vybavení a zařízení domu se nebude od minulého šetření zásadním způsobem odlišovat. Předmětem ocenění je bývalý vodní mlýn, podle nápisu v omítce pocházející z roku 1871, původní stavba sloužila ke svému účelu do roku 1948, kdy byl zrušen vč. vodního přítoku. Po roce 1948 byl objekt stavebně a dispozičně upraven na rodinné bydlení se 2 byty, tento stav a využití stavby přetrval až do současné doby. Během uplynulých let (stav od roku 1948) byly na objektu prováděny pouze nezbytně nutné opravy a výměny prvků KDŽ, jediné stavební úpravy většího rázu byly provedeny v roce 1980 a týkaly se modernizace hygienického zařízení ve 2.NP. Ve dvorním traktu za rodinným domem se nachází hospodářské objekty (stodola, sklady a chlév) vzájemně na sebe navazující, půdorysného tvaru písmena-L, jedná se o stavby cca stejného stáří, neudržované a ve zhoršeném tech. stavu. Rodinný dům je postaven na stavebním pozemku č. 82, napojen na vodu z obecního řadu a ze studny, na elektřinu z venkovního vedení NN a na splaškovou kanalizaci svedenou do jímky na vyvážení, plyn není v obci zaveden. Rodinný dům je samostatně stojící, osazený částečně ve svahu, z malé části podsklepený, dvoupodlažní s nevyužitým podkrovím k bydlení, postavený na kamenných základech, zastřešený krovem vaznicové soustavy sedlového-valbového tvaru s eternitovou krytinou. Svislé obvodové a střední nosné konstrukce jsou masivní zděné vč. vnitřních dělících příček, vodorovné stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovným podhledem a klenuté. Střecha vaznicové soustavy, krovy z hraněného řeziva, krytina z eternitových šablon a vlnovek. Vnitřní omítky vápenné hladké a štukové, v hygienickém zařízení jsou pórovinové obklady stěn, vnější úprava povrchu (fasáda) je vápenocementová hladká, sokl kamenný z nepravidelných kvádrů. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné palubové (v 1.NP nesoudržné-prohnilé) a povlakové, podlahy v ostatních prostorách jsou z keramické dlažby a z betonové mazaniny s potěrem. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové (plné, prosklené), vnitřní schodiště je dřevěné. Vytápění je lokální na tuhá paliva, ohřev vody zajištěn lázeňskými válci, rozvody pouze studené vody, zařizovací předměty běžné standardní (2x vana, 4x umývadlo, 2x záchodová mísa), kuchyně vybaveny linkou s dřezem a uhelným sporákem, elektroinstalace 230 a 400V, objekt není opatřen hromosvodem. Vedlejší stavby (stodola, sklady, chlév) na stav. pozemku č. 82 tvoří ucelený komplex staveb vzájemně na sebe navazující, jedná se o nepodsklepené a jednopodlažní stavby s rozsáhlým půdním prostorem. Stavby jsou osazeny na kamenných základech, svislé konstrukce zděné (cihla+kámen), stropy dřevěné trámové a klenuté, zastřešení je provedeno dřevěným krovem sedlového tvaru s eternitovou a keramickou krytinou, objekty nejsou staticky narušené, nosné konstrukce poměrně zachovalé a vybavení na hranici životnosti. Dispoziční řešení: 1.PP – sklady paliva, 1.NP – vstupní středová chodba se schodištěm, komora, prádelna+dílna, vpravo z chodby je vstup do obytné části, kuchyně, dvou pokojů, koupelny+WC, vlevo z chodby je vstup do neobydlené části budovy, která sloužila pro účel mlýnice, v současné době jde o prostory využité ke skladování, 2.NP – chodba se schodištěm na půdu, kuchyně, pět pokojů, komora, koupelna, WC, Podkroví – půdní prostor nevyužitý k bydlení. Technický stav: Rodinný dům s převládajícími původními konstrukcemi a minimem opravených či vyměněných konstrukcí nebo prvků krátkodobé životnosti, přízemní zdivo a podsklepená část domu ve směru od silnice jeví známky vlhkosti. Stavebně-technický stav zabudovaných hlavních nosných konstrukcí je zachovalý i přes nepravidelně prováděnou údržbu, zařízení a vybavení na podstandardní úrovni, statické poruchy a deformace se nevyskytují, vady a poškození jsou viditelné na úpravách povrchů a výplních otvorů. Příslušenství: Příslušenství stavby hlavní tvoří hospodářské objekty (stodola, sklad, chlév), kopaná studna, jímky, přípojky IS (elektřina, voda, kanalizace-vlastní).
-3-
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1871 Změna stavby v r. 1948 Dílčí rekonstrukce/Stav. úpravy v r. 1980 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Kategorie E Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace nezpevněná pronájem
/ plyn / elektro telefon přes pozemky par. č. 1180, 1249, 1250, 866 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1180 1249, 1250 866
Vlastník pozemku/komunikace – komentář Olomoucký kraj (SSOK), LV 357, druh pozemku-ostatní plocha, způsob využití-silnice. Obec Hrabišín, LV 10001, druh pozemku-ostatní plocha, způsob využití-ostatní (místní) komunikace. Pozemek (parcela) není zapsána na listu vlastnictví.
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
K datu ocenění nebylo možno zjistit zda-li je nemovitost pronajímána, při místním šetření vykazovala stavba veškeré charakteristické znaky odpovídající nevyužívanému (neobydlenému) stavu.
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: dopad na snížení OC do 30 % Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti Zóna-3 se středním nebezpečím výskytu povodně. RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro ČR-vykonává Finanční úřad pro Olomoucký kraj. Zástavní právo smluvní, oprávnění pro Česká spořitelna, a.s. Zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Zápis na LV 582, část C-omezení vlastnických práv, KÚ pro Olomoucký kraj, KP Šumperk. RIZIKO ANO ANO ANO
Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti – exekuce, konkurs apod.
-4-
Rizika ostatní Stavby se zhoršeným technickým stavem, předpoklad provedení dílčí rekonstrukce. Prohlídka nemovitosti nebyla znalci umožněná, riziko objektivního posouzení tech. stavu rodinného domu. Rodinný dům vč. příslušenství (vedlejší stavby) je v současné době neužívaný, dům nejeví známky obydlení. RIZIKO ANO ANO
Popis rizika Nemovitosti vykazují viditelné technické vady omezující jejich další životnost Stavby neužívané
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 582 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0715 Šumperk Obec: 536091 Hrabišín Katastrální území: 646521 Hrabišín Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: Monika Dimitrovová Hrabišín 133, 78804 Hrabišín 1/1 Stavby je součástí část obce Hrabišín č.p. 133 na pozemku p.č. st. 82 Pozemky st. 82 Stavební parcela Parcela KN 1 856 m2 zastavěná plocha a nádvoří 867 Pozemková parcela Parcela KN 461 m2 zahrada 869 Pozemková parcela Parcela KN 1 360 m2 zahrada 870 Pozemková parcela Parcela KN 381 m2 zahrada 873 Pozemková parcela Parcela KN 561 m2 ostatní plochy 875/1 Pozemková parcela Parcela KN 165 m2 ostatní plochy 876/1 Pozemková parcela Parcela KN 212 m2 ostatní plochy 1254/1 Pozemková parcela Parcela KN 240 m2 ostatní plochy 129 Pozemková parcela Parcela ZE (PK) 1 548 m2 130 Pozemková parcela Parcela ZE (PK) 557 m2
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 21,00 m2 260,09 m2 260,09 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 151,55 m2 170,45 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP 1.PP 1.PP – celkem 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP – celkem 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP – celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
12,60 m2 12,60 m2
0,00
0,00m2 0,00 m2
107,70 m2 87,70 m2 195,40 m2
1,00 0,50
107,70m2 43,85m2 151,55 m2
145,50 m2 49,90 m2 195,40 m2
1,00 0,50
145,50m2 24,95m2 170,45 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení
7,00*3,00*2,80 21,05*(9,65+9,52)/2*2,62+9,50*(6,23+6,05)/2*2,60 21,05*(9,65+9,52)/2*3,40+9,50*(6,23+6,05)/2*2,86 9,58*4,85*1/6*(21,05*2+11,55)+(9,50*6,13*2,63)0,50*(6,54*6,54*4,85*1/3)
Obestavěný prostor – celkem: -5-
= = = =
Obestavěný prostor 58,80 m3 680,28 m3 852,82 m3 534,04 m3 2 125,94 m3
Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení / Odborný odhad Věcná hodnota (VH)
Popis kamenné zděné tl. 45 cm a více (smíšené) dřevěné trámové, cihelné klenuté krov dřevěný, vázaný eternitové šablony a vlnovka pozinkovaný plech VpC hladké, štukové vápenocementové hladké kamenný sokl běžné keramické obklady dřevěné náplňové dřevěná dvojitá dřevěné palubové, povlakové krytiny, keram. dlažba keramická dlažba, bet. mazanina lokální-kamna na tuhá paliva světelná, třífázová 230/400V chybí ocelové trubky, studená voda lázeňský válec chybí plastové a kameninové potrubí uhelný sporák umývadla, vana splachovací WC mříže, odvětrání [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
260 2 125,94 2 691 100,00 5 720 914 143 57 72,00 1 601 856
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Vedlejší stavby Stodola, sklady, chlév Venkovní úpravy Domovní přípojky IS, kopaná studna, jímka. Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Parc. číslo 82 82
Množství 3 400,00 m3 1,00 kpl.
JC 1 230 Kč/m3 10 000 Kč/kpl.
RC Opotřebení 4 182 000 Kč 80 % 10 000 Kč 0%
VH 836 400 Kč 10 000 Kč 846 400 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek par. č. 82 je svažitý a rovinatý, tvar nepravidelný, druh – zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – bydlení, (soulad s územním plánem sídelního útvaru obce), součástí je stavba stojící na pozemku-rodinný dům č.p. 133. pozemek par. č. 867 je rovinatý, tvar pravidelný, druh – zahrada JFC, způsob využití –zahrada, pozemek par. č. 869 je rovinatý, tvar nepravidelný, druh – zahrada JFC, způsob využití –zahrada, pozemek par. č. 870 je rovinatý, tvar pravidelný, druh – zahrada, způsob využití – zahrada, pozemek par.č. 873 je svažitý, tvar nepravidelný, druh – ostatní plocha, způsob využití – jiná/nevyužitá plocha, pozemek par.č. 875/1 je mírně svažitý, tvar nepravidelný, druh – ostatní plocha, způsob využití – jiná/nevyužitá plocha, pozemek par.č. 876/1 je svažitý, tvar nepravidelný, druh – ostatní plocha, způsob využití – jiná/nevyužitá plocha, pozemek par.č. 1254/1 je mírně svažitý, tvar nepravidelný, druh – ostatní plocha, způsob využití – jiná/nevyužitá plocha, pozemek PK par.č.129 a PK par.č.130 je mírně svažitý, tvar nepravidelný, druh – ostatní plocha,způsob využití – louka, Přístup a příjezd z krajské silnice, která má zpevněný asfaltový povrch. Možnost napojení na inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace), obec není plynofikovaná.
-6-
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena pozemku stanovena s ohledem na danou oblast, lokální polohu s přihlédnutím na okolní vlivy, způsob využití, přístup a příjezd, dostupnost, dopravní a technickou infrastrukturu, svažitost, velikost a tvar. Cena koresponduje s průměrnou cenou na trhu v místě a čase, s nabídkami a se skutečně realizovanými obchody. Obvyklá cena stavebních pozemků v lokalitě a v nejbližším okolí: rozpětí od 240,-Kč/m2 do 480,-Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy
st. 82 st. 82 867 869 870 873 875/1 876/1 1254/1 129 130
Celková výměra pozemků:
Výměra m2 1 000 856 461 1 360 381 561 165 212 240 1 548 557 7 341
Jednotková cena Kč/m2 250 80 80 80 30 30 30 30 30 30 30
Vlastnický podíl
Celková cena pozemku Kč 1/1 250 000 1/1 68 480 1/1 36 880 1/1 108 800 1/1 11 430 1/1 16 830 1/1 4 950 1/1 6 360 1/1 7 200 1/1 46 440 1/1 16 710 Hodnota pozemků celkem: 574 080
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění Kc m2 m2 k.ú. Hrabišín
221,00
3 256
Požadovaná Jednotková cena Korekce cena Kč
4+1, 3+kk
2 180 000
Kč/m2 9 864
KC 0,50
Upravená cena Foto Kč/m2 4 932
Rodinný dům, RD-dvoubytový 1.PP/1.NP+Podkr., vel. 4+1, 3+kk, původní stáří cca 130 r., dílčí rekonstrukce r. 1998, 2008 a 2011 (plastová okna, vnitřní dveře, hyg. zařízení, vytápění, vnitřní úpravy povrchů, instalace), konstrukce – zděný, nezateplená fasáda, (klasifikace budovy/ENS-kat.D), vybavenost – standardní, vytápěníústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody-zásobníkový ohřev, stavebně-tech. stav – dobrý/bez statických poruch, využitelnost – využité podkroví k bydlení do 1/2 ZP, příslušenství – stodola, chlévy, samostatná dvojgaráž, zastřešená terasa, kopaná studna, venkovní úpravy. Dostupnost – autobus (více 2x/den), příjezd a přístup z krajské silnice, která má zpevněný povrch, záplavové území – zóna 2. Infrastruktura- veřejné inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina, telefon), napojení RD na veškeré dostupné inženýrské sítě. Pozemek rovinatý, možnost napojení na IS, způsob využití dle ÚP obce/ stavby pro bydlení – obytná zóna/okrajová část obce. Zdůvodnění Kc: Redukce pramene ceny – zástava; Lokalita – shodná; Velikost objektu – zastavěná a užitná plocha, dispoziční řešení, využitelnost, obydlenost; Provedení a vybavení – k-ce zděná, technický stav a vybavenost-kvalitnější, údržba domu, tepelně technické vlastnosti obj.; Celkový stav – dobrý / dílčí rekonstrukce r. 1998, 2008 a 2011; Vliv pozemku – poloha, velikost, tvar, svažitost, přístup a příjezd, orientace, napojení na IS; Úvaha zpracovatele ocenění – technická a dopravní infrastruktura, dostupnost, kvalita díla, energetická náročnost, dokončenost, parkování, vlivy okolní zástavby, okolní vlivy-ostatní, záplavová oblast, zaměstnanost; Poloha – výhodnější; Příslušenství – stodola, chlévy, samostatná dvojgaráž, zastřešená terasa, kopaná studna, venkovní úpravy;
k.ú. Rapotín
245,00
2 466
2+1, 4+kk
2 740 000
11 184
0,45
Rodinný dům, RD-dvoubytový 1.PP/2.NP, vel. 2+1, 4+kk, původní stáří 92 r., dílčí rekonstrukce r. 2006 a 2013 (střecha, fasáda, plastová okna, vnitřní dveře, hyg. zařízení, vytápění, vnitřní úpravy povrchů, instalace), konstrukce – zděný, zateplená fasáda, (klasifikace budovy/ENS-kat.C), vybavenost – standardní, vytápění-ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody-zásobníkový ohřev, stavebně-tech. stav – dobrý/bez statických poruch, využitelnost – využité podkroví k bydlení do 2/3 ZP, příslušenství – stodola, sklad paliva, garážové stání, zastřešená terasa, kopaná studna, venkovní úpravy. Dostupnost – autobus a vlak (více 2x/den), příjezd a přístup z místní komunikace, která má zpevněný povrch, záplavové území – zóna 3. Infrastruktura- veřejné inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina, plyn, telefon), napojení RD na veškeré dostupné inženýrské sítě, kromě plynu. Pozemek rovinatý, možnost napojení na IS, způsob využití dle ÚP obce/ stavby pro bydlení – obytná zóna/okrajová část obce. -7-
5 033
Zdůvodnění Kc: Redukce pramene ceny – zástava; Lokalita – výhodnější; Velikost objektu – zastavěná a užitná plocha, dispoziční řešení, využitelnost, obydlenost; Provedení a vybavení – k-ce zděná, technický stav a vybavenost-kvalitnější, údržba domu, tepelně technické vlastnosti obj.; Celkový stav – dobrý / dílčí rekonstrukce r. 2006 a 2013; Vliv pozemku – poloha, velikost, tvar, svažitost, přístup a příjezd, orientace, napojení na IS; Úvaha zpracovatele ocenění – technická a dopravní infrastruktura, dostupnost, kvalita díla, energetická náročnost, dokončenost, parkování, vlivy okolní zástavby, okolní vlivy-ostatní, záplavová oblast, zaměstnanost; Poloha – výhodnější; Příslušenství – stodola, sklad paliva, garážové stání, zastřešená terasa, kopaná studna, venkovní úpravy; k.ú. Sobotín
262,00
3 049
3 200 000
12 214
0,40
4 886
Rodinný dům, RD-dvoubytový 1.PP/2.NP, vel. 4+kk, 4+1, původní stáří 73 r., dílčí rekonstrukce r. 1997 a 2009 (plastová okna-1/2, vnitřní dveře, hyg. zařízení, vytápění, vnitřní úpravy povrchů, instalace), konstrukce – zděný, nezateplená fasáda, (klasifikace budovy/ENS-kat.D), vybavenost – standardní, vytápěníústřední/etážové kotlem na tuhá paliva a el. přímotopy, ohřev vody-zásobníkový ohřev, stavebně-tech. stav – dobrý/bez statických poruch, využitelnost – nevyužité podkroví k bydlení, příslušenství - samostatná dvojgaráž+dílna, hospodářské stavení, kopaná studna, skleník, venkovní úpravy. Dostupnost – autobus a vlak (více 2x/den), příjezd a přístup z místní komunikace, která má zpevněný povrch, záplavové území – zóna 1. Infrastruktura- veřejné inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina, telefon), napojení RD na veškeré dostupné inženýrské sítě. Pozemek mírně svažitý, možnost napojení na IS, způsob využití dle ÚP obce/ stavby pro bydlení – obytná zóna/širší centrum obce. Zdůvodnění Kc: Redukce pramene ceny – vypořádání podíl. spoluvlastnictví; Lokalita – srovnatelná; Velikost objektu – zastavěná a užitná plocha, dispoziční řešení, využitelnost, obydlenost; Provedení a vybavení – k-ce zděná, technický stav a vybavenost-kvalitnější, údržba domu, tepelně technické vlastnosti obj.; Celkový stav – dobrý / dílčí rekonstrukce r. 1997 a 2009; Vliv pozemku – poloha, velikost, tvar, svažitost, přístup a příjezd, orientace, napojení na IS; Úvaha zpracovatele ocenění – technická a dopravní infrastruktura, dostupnost, kvalita díla, energetická náročnost, dokončenost, parkování, vlivy okolní zástavby, okolní vlivy-ostatní, záplavová oblast, zaměstnanost; Poloha – výhodnější; Příslušenství – samostatná dvojgaráž+dílna, hospodářské stavení, kopaná studna, skleník, venkovní úpravy;
Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
8,68 % 322,00 m2 4 886 Kč/m2 4 950 Kč/m2 5 033 Kč/m2 4 950 Kč/m2
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:
-8-
1,24 % 1 573 292 Kč 1 593 900 Kč 1 620 626 Kč 1 590 000 Kč
Rekapitulace ocenění Současný stav 1 590 000 Kč 3 022 336 Kč 1 200 000 Kč 570 000 Kč 9 912 914 Kč 5 720 914 Kč 4 192 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav x
Silné stránky nemovitosti Přístup a příjezd, dostupnost do vyššího správního celku, klidná a bezkonfliktní lokalita bez negativních vlivů od okolní zástavby, parkování na vlastním pozemku.
Slabé stránky nemovitosti Energetická náročnost stavby, velikost (ZP+OP) staveb, technický stav, vybavenost, celková údržba areálu, velikost a využitelnost areálu, pozemky pod úrovní hlavní / přístupové komunikace (napojení na veř. kanalizaci).
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl ostatních staveb a venkovních úprav na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
15,00 %
1 200 000 Kč 0 Kč 180 000 Kč 570 000 Kč 450 000 Kč 322,00 m2 ~ 1 400 Kč/m2
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23.3.1993 č.j. Spr. 1642/93 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1921-116/2014 Znalečné a náhr. nákl. (náhr. mzdy) účtuji podle připojené likv. na základě dokl. čís. 20141921/51 Podpis znalce
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze 3 6 1 1
Příloha Příloha č.1 / Fotodokumentace nemovitosti Příloha č.2 / Výpis z katastru nemovitostí LV 582 Příloha č.3 / Snímek z katastrální mapy Příloha č.4 / Orientační mapa území
-9-
Příloha č.1
Rodinný dům č.p. 133
Přístup a příjezd
Přístup a příjezd
pohled-uliční
pohled-SV
pohled-V
pohled-Z
pohled-JZ
pohled-JV
- 10 -
VS – stodola
- 11 -
VS – sklad, chlév
- 12 -
Příloha č.2
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Příloha č.3
- 19 -
Příloha č.4
Obec Hrabišín, k.ú. Hrabišín
- 20 -
