Znalecký posudek. o ceně nemovitosti

Znalecký posudek číslo 876/5/13 o ceně nemovitosti okres Havlíčkův Brod, obec a katastrální území Havlíčkův Brod list vlastnictví č. 754 rodinný dům Chotěbořská čp. 2110

Účel posudku: exekuce prodejem nemovitostí č.j. 102 EX 00300/12

Posudek vyžádal:

Soudní exekutor Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo nám. 5 702 00 Ostrava

Posudek obsahuje: 22 stran včetně obálky a příloh

Posudek se předává ve 2 vyhotoveních.

Posudek vyhotoven dne: 20.2.2013

Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel.: mobil: 737 379 299 e-mail: [email protected]

strana 2

A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v okrese Havlíčkův Brod, obci a katastrálním území Havlíčkův Brod, zapsané na listu vlastnictví č. 754 jako rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 (ulice Chotěbořská) na parc. č. st. 630 a pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada). K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava, č.j. 102 EX 00300/12-046 ze dne 29.1.2013. Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je FIXCREDIT MONEY s.r.o., IČ 28594266, sídlo Poděbradova 909/41, 702 00 Ostrava, zast. advokát JUDr. Petr Langer PhD., LL.M., Podružkova 11/1683, 708 00 Ostrava - Poruba. Povinným je vlastník nemovitostí Jana Zápotočná, bytem Chotěbořská 2110, 580 01 Havlíčkův Brod. Úkolem je stanovit cenu podle platného cenového předpisu (úřední cenu) a obvyklou cenu předmětných nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství, a práva a závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozd. předpisů (dále jen "zákon" a "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 754 pro katastrálním území Havlíčkův Brod, ze dne 29.1.2013, zástavní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 5.5.2011, rozhodnutí o přípustnosti stavby přístavby a nástavby ze dne 11.3.1969, vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1969, rozhodnutí o přípustnosti stavby - změna projektu nástavby rod. domku a stavby garáže ze dne 2.9.1971, vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1971, povolení k trvalému užívání přístavby rod. domku a stavby garáže a dílny ze dne 17.12.1971, vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1971, stavební povolení přístavby patra rod. domku ze dne 24.2.1987, vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./Le/87/285, kolaudační rozhodnutí přístavby patra rod. domku ze dne 21.1.1992, vydal MěÚ v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./19/92/JI, sdělení k ohlášení udržovacích prací na stavbě rod. dům ze dne 6.5.1999, vydal MěÚ v Havlíčkově Brodě pod č.j. ST.529/99/Led, projektová dokumentace Stavební úpravy RD ověřená ve stavebním řízení dne 20.11.2003 pod č.j. ST/2059/03, vypracoval Projekt plus s.r.o., Havlíčkův Brod, projektová dokumentace Návrh garáže, vypracoval Projektové a výrobní družstvo Liberec v r. 1971, projektová dokumentace přístavby a nástavby ověřená ve stavebním řízení dne 11.3.1969 pod č.j. výst/1969, projektová dokumentace Přístavba části patra rod. domku ověřená ve stavebním řízení dne 24.2.1987 pod č.j. výst./Le/87/285, katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Městském úřadu Havlíčkův Brod,

znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013

strana 3

vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření bylo provedeno dne 7.2.2013 znalcem osobně za účasti Jany Zápotočné, bytem v oceňované nemovitosti.

B. POPIS - NÁLEZ Rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 na pozemku parc. č. st. 630 a pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a součástmi: Oceňované nemovitosti tvoří jednotný funkční celek a jsou umístěné v severní části zastavěného území okresního města Havlíčkův Brod při ulici Chotěbořská. Přístup přímo do domu je možný od nájezdu k ulici Chotěbořská; do garáže a na zahradu parc. č. 1026/3 je možný příjezd z ulice Brigádnická. Okolní zástavba je smíšená obytná a občanské vybavení ve vzdál. cca 70 m je samoobsluha, přes ulici Chotěbořská jsou skleníky. Terén je mírně svažitý směrem východním. Nemovitost je napojená na inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Hlavní stavba - rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 - je řadový rodinný dům umístěný uvnitř řady, který obsahuje 2 byty se společným vchodem. Původní část domu je určitě starší než 80 let a postupem času prošel řadou stavebních úprav, z nichž nejvýznamnější byly dokončeny v r. 1971 (přístavba a nástavba, podsklepení), v r. 1992 (přístavba patra) a v r. 2004 (přístavba patra). Dům je zděný, patrový s částečným podsklepením, se střechou v mírném spádu neumožňující zřízení podkroví. Venkovní omítka je břízolitová a hladká, keramické venkovní obklady soklu, stropy jsou rovné, podlahy betonové s povlaky (PVC, koberec, resp. plovoucí), příp. dlažba; okna jsou dřevěná dvojitá špaletová příp. plastová s izolačními skly; rozvod teplé i studené vody, ohřev vody v plynové karmě příp. v kombinovaném kotli ÚT; vytápění 2x plynový kotel; sociální zařízení 2x vana, sprcha, umyvadlo, splachovací záchod; vybavení kuchyní 2x - el. příp. kombinovaný sporák, kuchyňská linka. V podzemním podlaží jsou 2 sklepní místnosti a kotelna. V přízemí je vstupní chodba, kuchyň, 3 obytné místnosti, koupelna, záchod a spíž. V patře je kuchyň, 3 obytné místnosti, koupelna se záchodem. Konstrukční provedení a vybavení domu je standardní. Stavba je v průměrném technickém stavu při běžné údržbě. Zastavěná plocha domu 128 m2, obestavěný prostor celkem 976 m3 (z toho 302 m3 původní stavba, 521 m3 z r. 1971, 62 m3 z r. 1992 a 92 m3 z r. 2004) Příslušenství: a/ garáž s dílnou a skladem - přistavěné od severu k rodinnému domu v r. 1971, přízemní, zděné s pultovou střechou, zastavěná plocha 68 m2, obestavěný prostor celkem 170 m3; b/ venkovní úpravy - přípojky na inženýrské sítě, zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky, venkovní schody, (bazén umístěný na zahradě není zabudovaný - není součástí nemovitosti).


strana 4

Oceňované pozemky - parc. č. st. 630 je zvětšiny zastavěný rodinným domem, zbytek tvoří vnitřní dvůr, parc. č. 1026/3 je zčásti zastavěný garáží s dílnou, zbytek je volná zahrada. Trvalé porosty rostoucí na parc. č. 1026/3 jsou běžné ovocné a okrasné dřeviny. Charakteristika obce: okresní město Havlíčkův Brod cca 24570 obyv. obec s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem Dopravní dostupnost: silnice I. tř., vlak, autobus Inž. sítě v místě dostupné: elektřina, voda, kanalizace, plyn Pracovní příležitosti: omezené Infrastruktura: veškerá infrastruktura býv. okresního města Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): rodinný dům, 1/2 Počet bytů/velikost: 2 / 3+1 Konstrukční řešení budovy: zděná, střecha s mírným spádem, vytápění ústřední Parametry stavby: zast. plocha domu 128 m2 , obestavěný prostor 976 m3 Stáří: původní část více než 80 let (31 % celkového obest. prostoru), část z r. 1971 (54 %), část z r. 1992 (6 %), část z r. 2004 (9 %), Kvalita stavby: Konstrukční provedení a vybavení domu je standardní. Stavba je v průměrném technickém stavu při běžné údržbě. Příslušenství: garáž s dílnou a skladem a venkovní úpravy Pozemky:

poz. parc. č. st. 630, zastavěná plocha a nádvoří poz. parc. č. 1026/3, zahrada celkem

197 m2 373 m2 570 m2

Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, vázne na nemovitosti závada věcného břemene užívání. Nemovitost není pronajatá. Vlastník (dle výpisu z KN): Zápotočná Jana, Chotěbořská 2110, 580 01 Havlíčkův Brod Pozitivní faktory: + 2 samostatně uživatelné byty 3+1 + zavedené inženýrské sítě Negativní faktory: - konstrukční provedení a vybavení v původní části domu je podstandardní - v současné době nižší poptávka po obdobných nemovitostech.


strana 5

C. OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU 1. Rodinný dům (§ 26a vyhl): Nález:

údaje jsou uvedeny v kap. B.

Výměry:

obestavěný prostor celkem: 976 m3

Propočet ceny: Index trhu - příl.č. 18a, tab. č. 1 (IT): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) è.

Kvalitativní pásmo

Ti

1 Situace na dílèím (segmentu) trhu s nemovitostmi

II

-0.05

2 Vlastnictví nemovitostí

II

0.00

3 Vliv právních vztahù na prodejnost (napø. prodej podílu, pronájem) - váznoucí zástavní práva a vìcné bøemeno

II

-0.05

Celkem:

-0.10

Index trhu IT = 1 + sum(Ti) =

Index polohy - příl.č. 18a, tab. č. 6 (IP): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) è.

0.90

Kvalitativní pásmo

Pi

1 Poloha nemovitosti

III

0.00

2 Význam lokality

II

0.00

3 Okolní zástavba a āivotní prostøedí

II

-0.03

4 Dopravní spojení

II

0.00

5 Parkovací moānosti v okolí

II

0.00

6 Obyvatelstvo

II

0.00

7 Zmìny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

III

0.00

8 Vlivy neuvedené

II

0.00

Celkem:

-0.03

Index polohy IP = 1 + sum(Pi) =

0.97

Index konstrukce a vybavení - příl. č. 20a, tab. č. 2 (IV): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) Kvalitativní è. pásmo

Vi

0 Typ stavby

II

B

1 Druh stavby

II

-0.01

2 Provedení obvodových stìn

III

0.00

3 TloušAka obvodových stìn

I

-0.02

4 Podlaānost

II

0.01


strana 6

5 Napojení na veøejné sítì (pøípojky)

V

0.08

6 Zpùsob vytápìní stavby

III

0.00

7 Základní pøíslušenství v RD

III

0.00

8 Ostatní vybavení RD

I

0.00

9 Venkovní úpravy

II

-0.03

10 Vedlejší stavby tvoøící pøíslušenství k RD

II

0.00

11 Pozemky ve funkèním celku se stavbou

II

0.00

12 Kritérium jinde neuvedené

III

0.00

13 Stavebnì technický stav

II - D

0.74

Celkem (V1 aā V12)):

0.03

Index konstrukce a vybavení IV = (1 + sum(V1 aā V12)) * V13 =

0.76

Cena rodinného domu: OP (m3)

976.30 3

Základní cena: ZC dle pøíl. è. 20a tab. è. 1 (Kè/m )

3 770.00

Index trhu (IT)

0.90

Index polohy (IP)

0.97

Index konstrukce a vybavení (IV)

0.76

Index cenového porovnání (I = IT * IP * IV)

0.66

Základní cena upravená: ZCU = ZC * I

2 501.32

Rodinný dùm (Kè) (OP * ZCU) 2 442 038.33 Pozn. Cena rodinného domu zahrnuje i cenu venkovních úprav - § 26a, odst. 4 vyhl.

2. Garáž s dílnou a skladem (§ 24 vyhl): Nález:

údaje jsou uvedeny v kap. B.

Výměry:

obestavěný prostor celkem: 169,7 m3

Propočet ceny: Index trhu (IT): 0,900 Index polohy (IP): 0,970 (oba indexy stanoveny shodně podle rodinného domu) Index konstrukce a vybavení - příl.č. 18, tab. č. 2 (IV): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) Kvalitativní è. pásmo

Vi

0 Typ stavby

II

B

1 Druh stavby

I

-0.01

2 Konstrukce

II

0.00

3 Technické vybavení

II

-0.02

4 Pøíslušenství - venk. úpravy

II

-0.01


strana 7

5 Kritérium jinde neuvedené

III

0.00

6 Stavebnì technický stav

III-C

0.68

Celkem (V1 aā V6)):

-0.04

Index konstrukce a vybavení IV = (1 + sum(V1 aā V6)) * V7 =

0.65

Cena : OP (m3)

169.70 3

Základní cena: ZC dle pøíl. è. 18 tab. è. 1 (Kè/m )

2 315.00

Index trhu (IT)

0.90

Index polohy (IP)

0.97

Index konstrukce a vybavení (IV)

0.65

Index cenového porovnání (I = IT * IP * IV)

0.57

Základní cena upravená: ZCU = ZC * I Garáā s dílnou a skladem (Kè) (OP * ZCU)

1 313.65 222 925.85

3. Pozemky (§ 28 a násl. vyhl): Nález a výměry: Cenová mapa není. Přehled oceňovaných pozemků a jejich výměry jsou uvedeny v následující tabulce. Propočet ceny: stavební pozemky (§ 28/1-i vyhl): jedná se o město se sídlem býv. okresního úřadu, základní cena: 400,00 Kč/m2, úprava ceny podle přílohy č. 21 vyhl: pol. č. 1.2 - zast. území k.ú. sídelní části města +42 % pol. č. 2.11 - je možnost napojení na plyn +10 % Ki = 2,146; Kp = 1,070 Upravená cena stavebního pozemku: 400,00 * (1 + 42/100) * (1 + 10/100) * 2,146 * 1,070 = 1434,68 /m2 pozemky ve funkčním celku: 0,40 * 1434,68 = 573,87 Kč/m2 Poz. p. è. druh pozemku

Výmìra m2

vyuāití

st. 630, zastavìná plocha

197 Havlíèkùv Brod è.p. 2110, rod. dùm

1026/3, zahrada

373

Pozemky celkem: celkem

570

Základní Upravená cena cena Kè/m2 Kè/m2

Cena pozemku Kè (resp. èásti)

1 434.68

282 631.96

573.87

214 053.51 496 685.47

4. Trvalé porosty (§ 42 vyhl): smíšené trvalé porosty (§ 42, odst. 5) rostoucí na poz. parc. č. 1026/3. Cena je stanovena v procentní výši ze zjištěné ceny pozemku.


strana 8

pokryvná plocha (m2) cena pozemku (Kè/m2) koeficient ceny trvalých porostù Trvalé porosty (Kè)

35.00 573.87 0.07 1 305.55

5. Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu: poř. č. - nemovitost 1. Rodinný dům

Cena (Kč) 2 442 038.33

2. Garáž

222 925.85

3. Pozemky

496 685.47

4. Trvalé porosty

1 305.55 3 162 955.20

celkem po zaokrouhlení

3 162 960.00

Slovy: třimiliony-stošedesátdvatisíce-devětsetšedesát korun českých.

D. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen. Po provedeném rozboru a porovnání s úrovní obvyklých cen stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti takto:


strana 9

I. obvyklá cena nemovitosti Rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 na pozemku parc. č. st. 630 a pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a součástmi:

PorovCPOR cena návaný porovnávaného objekt objektu (Kè) è.

KZ

KPOR

zdroj

OC cena oceòovaného obj. odvozená z porovnávaného (Kè)

1

2 850 000

1.00

0.95

3 000 000

2

3 290 000

0.80

0.88

2 990 909

3

3 800 000

0.80

1.00

3 040 000

Celkem prùmìr

3 010 303

LEGENDA: KZ (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny KZ = až 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi KPOR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x KZ / KPOR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na 3 000 000,- Kč


strana 10

II. obvyklá cena závad na nemovitosti váznoucích Podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno užívání na dobu 12 let od uzavření smlouvy (5.5.2011). Oprávněnou z věcného břemene je firma FIXCREDIT MONEY s.r.o., IČ 28594266, sídlo Poděbradova 909/41, 70200 Ostrava, tedy tatáž firma jako oprávněná v exekučním řízení. Věcné břemeno vzniklo na základě čl. VI. zástavní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene uzavřené dne 5.5.2011 na dobu 12-ti let od uzavření, oprávněný z věcného břemene má právo užívat předmětné nemovitosti, věcné břemeno je zřízeno úplatně za jednorázovou odměnu 100,- Kč. Ocenění závady: formálně jde sice o věcné břemeno, obsahově však zjevně slouží k zajištění pohledávky, není ani fakticky využíváno a má spíše spekulativní účel, jeho cena je tedy nulová.


strana 11

D. ZÁVĚR I. obvyklá cena nemovitosti Nemovitost

Obvyklá cena (Kč)

List vlastnictví č. 754 v k.ú. Havlíčkův Brod: - rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 na pozemku parc. č. st. 630 - pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a součástmi: vše s příslušenstvím a součástmi:

3 000 000

Celkem

3 000 000 Slovy: třimiliony korun českých

II. obvyklá cena závad na nemovitosti váznoucích Věcné břemeno užívání 0,- Kč slovy: nula korun českých

V Havlíčkově Brodě dne 20.2.2013


strana 12

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 876/5/13 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel. T- mobile 737 379 299 email: [email protected]

PŘÍLOHY fotodokumentace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . porovnávané nemovitosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . zástavní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene . . . . . . . . . . katastrální mapa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

strana 13 - 14 strana 15 - 18 strana 19 - 21 strana 22


strana 13


strana 14


Znalecký posudek. o ceně nemovitosti

Recommend Documents