ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1097/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 129 v obci Zbiroh, na pozemku st. parc.č. 238 a pozemku st.parc.č. 238 o výměře 486m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 1589 pro obec Zbiroh, katastrální území Zbiroh u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 16.05.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 22 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 17.05.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 129 v obci Zbiroh, na pozemku st. parc.č. 238 a pozemku st.parc.č. 238 o výměře 486m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 1589 pro obec Zbiroh, katastrální území Zbiroh u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1589 pro k.ú. Zbiroh ze dne 30.04.2013 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1589 pro k.ú. Zbiroh ze dne 15.05.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 15.05.2013 Znalecký posudek č. 1554-012/2013 ze dne 08.03.2013 Částečná projektová dokumentace Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení při prohlídce a dle posouzení znalce.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci.
3
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1589 ze dne 15.05. 2013 pro k.ú. Zbiroh Rajko Petr, Pod Zámkem 129, 338 08 Zbiroh Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Pod Zámkem čp. 129 Zbiroh Zbiroh Rokycany LV č. 1589
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 1589 pro k.ú. Zbiroh v příloze) Zástavní právo smluvní – pohledávka ve výši 3 000 000,- Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky a pohledávky na náhradu nákladů, to vše do celkové výše 300 000,- Kč, budoucí pohledávky do celkové výše 600 000,- Kč. Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, 114 07 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 30.05.2008. Zástavní právo soudcovské – pro pohledávku ve výši 24.329,- Kč pořadí zást.práva se řídí dnem 20.11.2012. Okresní správa sociálního zabezpečení Rokycany, Josefa Tomáška 100, 337 01 Rokycany. Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud. práva Okresní soud v Rokycanech 6 E-116/2012-4 ze dne 05.12.2012. Zástavní právo smluvní a zástavní právo soudcovské, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům s provozovnou restaurace při místní zpevněné komunikaci, ul. Pod Zámkem, v centrální části Zbiroha, v těsné blízkosti Masarykova náměstí, vedle kostela. Bezprostřední okolí je spíše stísněné, komunikace jsou úzké, bez možnosti parkování. Oceňovaný rodinný dům s provozovnou restaurace je samostatně stojící, nepravidelného půdorysu, svou obvodovou severovýchodní a severozápadní stěnou na hranici pozemku, se vstupem a vjezdem na pozemek z místní komunikace ze severozápadní strany, vstup do domu pak společně se vstupem do restaurace ze severozápadní strany u vjezdu a s druhým, samostatným vstupem do domu v úrovni suterénu a vjezdem do garáže ze severovýchodní strany. Odkanalizování splaškových vod z rodinného domu do bio. septiku, z provozovny restaurace přes lapač tuku, pitná voda z veřejného vodovodu, elektroinstalace světelná i motorová, plyn zaveden. Zbiroh patří do dřívějšího okresu Rokycany a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rokycany. Obec Zbiroh se rozkládá asi dvacet kilometrů severovýchodně od Rokycan. Počet trvale žijících osob tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 2600 obyvatel. Zbiroh se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Chotětín, Jablečno, Přísednice, Třebnuška a Zbiroh. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Zbiroh májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům s provozovnou restaurace, rodinný dům je převážně podsklepený, přízemní s podkrovím, provozovna restaurace je vystavěna z původních chlívků přestavbou a nástavbou nad původní garáží a je komunikačně propojena s rodinným domem. Dispozičně v úrovni suterénu pro rodinný dům chodba, sklepy a kotelna, pro restauraci garáž užívaná pro skladování, chladírna, kompresor pro výčep piva, sklady, v přízemí pro rodinný dům (se vstupem přes pivnici) chodba, kuchyně, čtyři pokoje a sociální zařízení (WC s umyvadlem a dvakrát sprchový kout s umyvadlem), které bylo 5
částečně užívané zaměstnanci restaurace. V přízemí pro restauraci vinárna (nad garáží), výčep, pivnice, sociální zařízení pro muže a pro ženy, schody na půdu. V podkroví rodinného domu je hala, sociální zařízení (vana, umyvadlo), samostatné WC, obývací pokoj s kuchyní a jídelnou a dva pokoje. Celkem rodinný dům v přízemí 4+1, v podkroví 3+kk. Rodinný dům s restaurací je komunikačně propojen, výškové úrovně jsou ude různé a dispozice je poměrně členitá. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, sokl kamenný, stropní konstrukce v suterénu betonové s rovným podhledem, ostatní dřevěné trámové s rovným podhledem , schodiště teracové, menší vyrovnávací schody v restauraci dřevěné, střešní krytina osinkocementová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky fasádní břízolitové, ostatní štukové, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna v části rodinného domu plastová, v části restaurace dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni v přízemí i podkroví kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení v přízemí sprchové kouty, umyvadla, WC samostatné, v podkroví vana, umyvadla, sprchový kout, WC samostatné, pro restauraci WC muži s pisoáry a WC ženy, rozvod teplé a studené vody proveden, ohřev vody pro rodinný dům el. bojler a plynový bojler v suterénu, pro restauraci plynový bojler na půdě, vytápění ústřední plynovým kotlem v suterénu domu a krby v pokojích, el. instalace světelná a motorová, na podlahách keramické dlažby, PVC, plovoucí a koberce. Byla doložena částečná projektová dokumentace. Původní stáří rodinného domu odhadnuto na 100 let, v 60 tých letech byla provedena jeho modernizace s nástavbou podkroví, v roce 1991 byla provedena provozovna restaurace z původního chlívku, nástavbou nad garáží a zastřešením volného prostoru původního dvorku. Toto zastřešení, resp. provozní propojení rodinného domu a restaurace není řádně zakresleno v evidenci Katastru nemovitostí. V roce 2008 pak byla provedena celková rekonstrukce restaurace a částečně rodinného domu (výměna oken, zaveden plyn a provedeno ústřední vytápění, byly provedeny nové podlahové krytiny v pokojích rodinného domu, sociální zařízení apod.). Provedené rekonstrukce a úpravy již splynuly s původní stavbou, celková životnost prodloužena na 130 let. Provoz restaurace byl ukončen v 11/2012, ke dni ocenění je rodinný dům a restaurace prázdné, bez využití. Opravy a údržba byly průběžně prováděny, stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídající stáří, předpokládají se lokální opravy (výskyt vlhkosti v suterénu a částečně v přízemí, v podkroví částečně bez podlahových krytin, vybavení a zařízení restaurace částečně chybí apod.). Oplocená předzahrádka na kamenné podezdívce před rodinným domem dle snímku a evidence Katastru nemovitostí nenáleží k rodinnému domu, je na pozemku Města Zbiroh.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, oplocení vč. vrat a vrátek, zpevněné plochy vjezdu a vchodu apod., v dobrém stavu.
Porosty Jedná se o okrasné keře a stromky v běžných druzích, udržované.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 238 o výměře 486m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem s restaurací, nezastavěná část je částečně zpevněný příjezd a částečně menší, zatravněná zahrádka s porosty. Podlahová plocha 300 m2
Zastavěná plocha RD 350 m2
6
Plocha pozemků celkem 486 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu s provozovnou restaurace, který je od 11/2012 prázdný, v dobrém, odpovídajícím stavebně technickém stavu.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Důvodem úpravy je rozmanitost konstrukčních systémů z různých období, komunikační propojení s křížením bydlení a provozu restaurace a skutečnost právního nesouladu, kdy skutečná zastavěná plocha není řádně zapsána a evidována v Katastru nemovitostí, což ovlivňují prodejnost nemovitosti. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,5450 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0815 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP (suterén) 10,60*5+10,40*7,00+4,00*4,00 1.NP (přízemí) 142,00+128,00+75,00 podkroví 13,40*10,60 7
= = =
[m2] 141,80 345,00 142,04
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 141,80 m2 2,65 m 345,00 m2 3,25 m 142,04 m2 2,60 m
Název 1.PP (suterén) 1.NP (přízemí) podkroví Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (suterén) 141,80*2,65 1.NP (přízemí) 142,00*3,50+128,00*3,00+75,00*2,50 zastřešení 142,00*4,50/1,50+128,00*1,50/2+75,00*2,40/2
= = =
[m3] 375,77 m3 1 068,50 m3 612,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP (suterén) 1.NP (přízemí) zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
mělké založení bez izolace smíšené dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové omítky sokl běžné keramické obklady teracové náplňové plastová koberec keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn litinové potrubí plynový sporák umyvadla, vany, sprchové kouty splachovací 8
Obestavěný prostor 375,77 m3 1 068,50 m3 612,00 m3 2 056,27 m3
Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
26. Ostatní
rozvod antén
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S
Obj. podíl [%] P S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= *
100 Upravený obj. podíl 2,48 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 97,08 0,9708
2 130,1, 0900 0,9708 1,0000 2,1460 1,0815
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 056,27 m3 * 5 231,09 Kč/m3
= =
5 231,09 10 756 533,43 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,923 %
-
8 274 248,21 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
2 482 285,22 Kč
9
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Důvodem úpravy je rozmanitost konstrukčních systémů z různých období, komunikační propojení s křížením bydlení a provozu restaurace a skutečnost právního nesouladu, kdy skutečná zastavěná plocha není řádně zapsána a evidována v Katastru nemovitostí, což ovlivňují prodejnost nemovitosti. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,5450 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0815 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. plyn 10%. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0815 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 46,43 1,00 2,1460 1,0815 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 parc.č. Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 238
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 486,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
118,54
Jedn. cena [Kč/m2] 118,54
Cena [Kč] 57 610,44 57 610,44
=
57 610,44 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2 482 285,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 482 285,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
57 610,40 Kč 10
2. Ocenění pozemků celkem
57 610,40 Kč 2 539 895,60 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 2 540 000,00 Kč Slovy: dvamilionypětsetčtyřicet tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Hlohovice, okr. Rokycany
Nabídková cena
1 890 000
Prodej hostince s bytovou jednotkou 2+kk a 3+1 v centru obce Hlovovice - část Hlohovičky. V přízemí se nachází: restaurace 43,68 m2, sál 109,62 m2, kuchyň 20,52 m2, sklad, chodba a schodiště, zádveří WC ženy, WC ženy, pisoáry WC muži, WC muži. V patře se nachází: bytová jednotka 2+kk a 3+1. K domu dále patří stodola o výměře 128,46 m2. Dům je po částečné rekonstrukci. Voda zavedena ze studny, elektřina 220/380, topen. Plocha pozemku: 858 m2, Užitná plocha: 450 m2 . Horší poloha.
Kč/m2 4.200
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,30
K4 1,00
Radnice, okr. Rokycany
K5 1,00
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 4.368,- Kč/m2 Nabídková cena
1 990 000
Nabízíme exkluzivně ke koupi patrový RD se dvěma bytovými jednotkami ve městě Radnice u Rokycan. Dům je podsklepený a náleží k němu zahrada o velikosti 788 m2, garáž, vedlejší stavby a bazén. Celková plocha pozemku je 1183 m2, z toho zastavěná plocha 395 m2. Dispozičně je dům řešený na přízemí s bytovou jednotkou 3+1 s koupelnou a samostatným WC, v patře bytová jednotka 1+1 s halou, koupelnou a samostatným WC. Část půdního prostoru je využita jako ukládací prostor. IS: voda z městského vod. řadu, kanalizace, plyn, elektrika. Dům je vytápěn kombinovaným kotlem plyn/tuhá paliva. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, okna a vchodové dveře v přízemí byly vyměněny za plastové a také byla zrekonstruovaná kuchymě, osazena novou kuchyňskou linkou se spotřebiči. Podlahy jsou betonové s PVC a dlažbou. Plocha pozemku: 788 m2, Užitná plocha: 395 m2. Horší poloha.
Kč/m2 5.038,-
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,30
K4 1,00
Zbiroh okr. Rokycany
K5 1,00
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 5.240,- Kč/m2 Nabídková cena
2 600 000
Prodej patrového domu z roku 1978, v roce 2005 částečná rekonstrukce, dům je z tvárnic a ytongu, 8+1, 2x WC, 2x koupelna, prádelna, u domu je velká dílna (původně kovářství a zámečnictví), garáž a další dílna (na dřevo). Pozemek celkem 1.034 m2, obecní vodovod, plyn, kanalizace, další možnost půdní vestavby, podlahy PVC, beton, plovoucí. Dům se nachází na okraji města. Plocha pozemku: 1034 m2, Užitná plocha: 337 m2.
Kč/m2 7.715 Hrádek okr. Rokycany
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,30
K4 1,00
K5 1,00 2 500 000
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 6.172,- Kč/m2 Nabídková cena
Předmětem prodeje je budova restaurace “U Džbánku” situovaná v Hutnické ulici v Hrádku u Rokycan. Jedná se o samostatně stojící objekt původně z roku 1924, který byl v roce 1973 přistavěn o část určenou pro ubytování personálu. Budova je pouze částečně podsklepená (přístavba) se 3 sklepními prostory, ve kterých byla původní kotelna. Přízemí domu je rozděleno na zádveří,
11
sál restaurace s výčepním pultem, kuchyň, 2 sklady, sociální zařízení pro personál a hosty, technickou místnost a bytovou jednotkou 2+1 s koupelnou s vanou, samostatným WC a komorou. Budova je vytápěna centrálně kotlem na plyn, vodu ohřívá el. bojler. K objektu náleží oplocený pozemek se zahradním posezením. Před restaurací je možné parkovat. Inženýrské sítě: elektřina, vodovod, kanalizace, plyn. Plocha pozemku: 329 m2, Užitná plocha: 273 m2. .
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 9.158 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 7.326,- Kč/m2 7.326,-Kč/m2 4.368,-Kč/m2 5.777,-Kč/m2 300m2 1.733.100,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 700 000,00 Kč Slovy: jedenmilionsedmset tisíc korun českých
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
2 540 000,00 Kč slovy: dvamilionypětsetčtyřicet tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
1 700 000,00 Kč slovy: jedenmilionsedmset tisíc korun českých
Jedná se o objekt rodinného domu s provozovnou restaurace, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a podnikání. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení spojenému s podnikáním. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – Zbiroh s dobrou občanskou a technickou vybaveností, provedené rekonstrukce domu, v dobrém stavu. Slabé stránky – stísněné okolí, menší pozemek, nadměrná velikost objektu, rozmanitost konstrukčních systémů z různých období, komunikační propojení s křížením bydlení a provozu restaurace a skutečnost právního nesouladu, kdy skutečná zastavěná plocha není řádně zapsána a evidována v Katastru nemovitostí, poptávka po obdobných nemovitostech je velmi malá, spíše žádná. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota 12
stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 16.05.2013
ve výši: 1 700 000,00 Kč Slovy: jedenmilionsedmset tisíc korun českých V Plzni, 17.05.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1097/2013 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
13
5.2. Fotodokumentace Mapy
společný vchod
přízemí - kuchyně
vstup do rodinného domu, chodba
sociální zařízení
14
pokoje
schody do podkroví
hala
sociální zařízení
15
pokoje
kuchyňský kout
schody do suterénu
krov
chodba
bojler
16
bojler
kotel
restaurační provozovna – garáž, sklad
chladírna
sklad
schody
kuchyně
schody na půdu
kompresor
umývárna
půda
bojler
17
sociální zařízení
restaurace
pohled západní
pohled jihozápadní
pohled jižní
18
pohled severní
pohled severovýchodní
pohled severozápadní
pohled východní
19
5.3. Doklady
20
21
22
