ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 746/2011 Ocenění nemovitostí: budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 75, LV:142, budova bez čp/če, tech.vyb., stojící na parcele st.parc.č. 76, LV:141, budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 80, LV:142, budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcelách st.parc.č. 81/1, LV: 142, st.parc.č. 81/2, LV: 144, st.parc.č. 81/3, LV: 144 a st.parc.č. 81/4, LV:10002, budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 82, LV: 142, budova bez čp/če, ze,.stav., stojící na parcele st.parc.č. 83, LV: 142 a budova bet čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 84, LV:10002. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 155 pro obec i katastrální území Řeřichy u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník.

Objednatel posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8

Účel posudku:

Podklad pro dražbu

Dle stavu ke dni 10.10.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 28 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 11.10.2011

SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty

2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.

Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění

3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.

Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu

3.2.

Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace

4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.

Osvědčení Fotodokumentace Doklady

2

1.

ÚVOD

1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 75, LV:142, budova bez čp/če, tech.vyb., stojící na parcele st.parc.č. 76, LV:141, budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 80, LV:142, budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcelách st.parc.č. 81/1, LV: 142, st.parc.č. 81/2, LV: 144, st.parc.č. 81/3, LV: 144 a st.parc.č. 81/4, LV:10002, budova bez čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 82, LV: 142, budova bez čp/če, ze,.stav., stojící na parcele st.parc.č. 83, LV: 142 a budova bet čp/če, zem.stav., stojící na parcele st.parc.č. 84, LV:10002. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 155 pro obec i katastrální území Řeřichy u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník.

1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 155 pro k.ú. Řeřichy ze dne 13.09.2011 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby

1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 155 pro k.ú. Řeřichy ze dne 10.10.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 10.10.2011 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna.

1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.

1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)

1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. 3

Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.

2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. 1 2 3 4 5 6 7

koeficient Redukce pramene ceny Velikost objektu Poloha Provedení a vybavení Celkový stav Vliv pozemku Úvaha zpracovatele

ozn. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7

2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného rodinného domu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..

NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 155 ze dne 10.10. 2011 pro k.ú. Řeřichy Beneš Libor, Řeřichy 55, 270 35 Petrovice u Rakovníka Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:

Řeřichy bez čp/če Řeřichy Řeřichy Rakovník LV č. 155

4

3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní k zajištění peněžitých pohledávek a jejich příslušenství vyplývajících ze smlouvy o úvěru č. 318-050-03 do výše 3.500.000,-Kč, zajišťuje i závazek zástavce v případě, že zástavní věřitel odstoupí od smlouvy o úvěru nebo prohlásí úvěr za splatný v jím určené lhůtě. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 Krč, 140 00 Praha. Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.č N1 318-050-03 ze dne 11.11.2003. - Nařízení exekuce – Listina: Unesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň – jih 9 Nc-1622/2008-12 ze dne 31.01.2008, Listina. Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 101 EX-101/2008 ze dne 06.08.2008. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina: Exekuční příkaz 101 EX-101/2008-9 ze dne 17.03.2008. - Nařízení exekuce – Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň – jih 9 Nc-2187/2008-4 ze dne 10.04.2008. - Nařízení exekuce – Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň – jih 9 Nc-2188/2008-4 ze dne 10.04.2008. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina: Exekuční příkaz 108 EX-04005/2008004 ze dne 24.06.2008. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina: Exekuční příkaz 108 EX-04006/2008004 ze dne 24.06.2008. - Dražební vyhláška – Listina: Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání 101 EX-101/2008-46 ze dne 05.08.2008 -Nařízení exekuce – Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň – jih 9 Nc-3420/2008-7 ze dne 09.07.2008. Listina: Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Soudního exekutora JUDr. Jiří Doležal 16-EX-11478/2008 ze dne 11.12.2008. - Exekuční příkaz k podeji nemovitosti – Listina: Exekuční příkaz 16 Ex-11478/2008 ze dne 10.09.2008. Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkazy a dražební vyhláška, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.

3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o objekty bývalého zemědělského areálu při místní nezpevněné komunikaci (polní cesta), v okrajové části obce. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné v obci jsou převážně rodinné domy, původní zemědělské usedlosti a rekreační chalupy. Oceňované budovy bývalého zemědělského areálu stojí na pozemcích jiného vlastníka, rovněž i pozemky okolo objektů jsou jiného vlastníka, jsou oplocené pod uzamykatelnou vjezdovou bránou z jižní strany. Budovy lze rozdělit na objekt karantény (odchov prasniček) na st.parc.č. 75, vodárnu na st.parc.č. 76, která leží mimo areál, dále pak budovu administrativní na st.parc.č. 80, budovu porodny a jalovárny na st.parc.č. 81/1, st.parc.č. 81/2, st.parc.č. 81/3 a st.parc.č. 81/4, budovu odchovny selat na st.parc.č. 82, kdy tyto budovy (administrativní, porodna a jalovárna, odchovna selat) jsou provozně navzájem propojeny a budou oceněny jako celek (jeden objekt), dále pak objekt dílny a garáží na st.parc.č. 83 a objekt vodojemu na st.parc.č. 84. Areál byl zásobován pitnou vodou ze tří vrtů cca 30m hlubokých, které se nachází na pozemku jiného vlastníka (čerpání vody není smluvně ošetřeno, vrty nejsou zahrnuty do ocenění), přes vodárnu do vodojemu, odkanalizování bylo do dvou podzemních jímek na vyvážení, které jsou zřejmě nefunkční a nejsou zahrnuty do 5

ocenění, el. instalace světelná a motorová, bez plynu. Rovněž sila, která jsou nefunkční nejsou zahrnuta do ocenění. Bývalý zemědělský areál byl vystavěn pravděpodobně v letech 19501960, kdy většinově probíhala výstavba obdobných areálů, stáří odhadnuto na 55 let, od roku 2007 je areál prázdný bez využití, opuštěný. V té době byly odpojeny a vypuštěny veškeré instalace a technologie, lze předpokládat, že již budou nefunkční, morálně zastaralé. Vesnička Řeřichy patří územně do okresu Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Řeřichy se rozkládá asi jedenáct kilometrů západně od Rakovníku. Na území této malé vesničky žije trvale zhruba 100 obyvatel. Řeřichy se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Nový Dvůr a Řeřichy. V obci je malá občanská a technická vybavenost (knihovna, úřad, veřejný vodovod), bez pracovní příležitosti, s dobrou dojezdovou vzdáleností do Rakovníka, autobusové spoje cca 6x denně, vlaková zastávka cca 3Km.

Popis a stav objektů Budova na st.parc.č. 75 (karanténa, odchovna prasniček) Objekt je situován v přední (jižní) části areálu, je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, zastřešený sedlovou střechou s krytinou taškovou. Nosná konstrukce je provedena zřejmě na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce z menší části pouze zavěšený podhled z plechových vlnitých desek, z větší části klenby do ocelových nosníků, konstrukce krovu dřevěná vaznicová, schodiště není, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou betonové, omítky vápenné, okna jednoduchá, dveře dřevěné, v objektu byl dříve rozvod vody a kanalizace svedena do jímky, el.instalace světelná a motorová, bez vytápění. Objekt je vnitřně dělen na betonové a železné boxy pro chov prasniček. Objekt je prázdný, opuštěný, bez využití, instalace a technologie zřejmě nefunkční, střechou zatéká, omítka opadává, objekt již delší dobu chátrá a je ve zhoršeném stavebně technickém stavu.

Budova na st.parc.č. 76 (vodárna) Objekt je situován jihovýchodně mimo prostor areálu, na pozemku jiného vlastníka, který je oplocený a zarostlý, k objektu vodárny nebyl možný přístup a jeho zaměření a prohlédnutí. Dle vlastníka je objekt půdorysně 3,00*3,00m, výšky 3,50m, je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, zastřešený plochou střechou s krytinou plechovou. Nosná konstrukce je provedena zřejmě na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce pravděpodobně betonová, bez krovu, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou betonové, omítky vápenné, okna jednoduchá, dveře dřevěné. Objekt byl dříve využíván pro čerpání vody z vrtů a její přečerpání do vodojemu. Objekt je prázdný, opuštěný, bez využití, instalace a technologie zřejmě nefunkční, objekt již delší dobu chátrá a je zřejmě ve zhoršeném stavebně technickém stavu.

Budova na st.parc.č. 80 (administrativa), budova na st.parc.č. 81/1, st.parc.č. 81/2, st.parc.č. 81/3, st.parc.č. 81/4 (porodna, jalovárna) a budova na st.parc.č. 82 (odchovna selat) Objekty jsou vzájemně provozně propojeny, kdy celek je přibližně ve tvaru písmene „U“, kdy v čele je administrativní část, delší stranu tvoří porodna, jalovárna, kratší stranu tvoří odchovna selat. Administrativní část je přízemní nepodsklepená, bez podkroví, zastřešená plochou střechou s krytinou plechovou. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce jsou betonové, bez krovu, schodiště není, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou betonové, omítky vápenné, okna jednoduchá, dveře dřevěné, v objektu byl dříve rozvod vody a kanalizace svedena do jímky, el.instalace světelná a motorová, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v kotelně 6

s uhelnou. V objektu se nachází chodba, dvě kanceláře, dvě šatny se sociálním zázemím (WC, sprcha, umyvadla) a jedna místnost. Objekt je prázdný, opuštěný, bez využití, instalace a technologie zřejmě nefunkční, objekt již delší dobu chátrá a je ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Porodna, jalovárna a odchovna selat jsou přízemní, nepodsklepené, bez podkroví, zastřešeny sedlovou střechou s krytinou plechovou. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce nejsou, pouze zavěšené podhledy, krov dřevěný, schodiště není, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou betonové, omítky vápenné, okna jednoduchá, dveře dřevěné, v objektu byl dříve rozvod vody a kanalizace svedena do jímky, el.instalace světelná a motorová, vytápění ústřední navazující kotelnou na lehké topné oleje. Objekt je vnitřně dělen na betonové a železné boxy pro chov selat. Objekt je prázdný, opuštěný, bez využití, instalace a technologie zřejmě nefunkční, objekt již delší dobu chátrá a je ve zhoršeném stavebně technickém stavu.

Budova na st.parc.č. 83 (dílna, garáž) Objekt je situován v přední (jižní) části areálu, je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, zastřešený plochou střechou s krytinou plechovou. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce betonové, konstrukce krovu není, schodiště vnitřní betonové, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou betonové, omítky vápenné, okna jednoduchá, dveře dřevěné, el.instalace světelná a motorová, vytápění lokální. Objekt je vnitřně dělen na dílnu a dvě garáže. Objekt je prázdný, opuštěný, bez využití, instalace a technologie zřejmě nefunkční, střechou zatéká, omítka opadává, objekt již delší dobu chátrá a je ve zhoršeném stavebně technickém stavu.

Objekt na st.parc.č. 84 (vodojem) Jedná se o věžový vodojem, který zvyšuje hydrostatický tlak v zásobovacím řadu vodovodu. Vlastní akumulační nádrž vodojemu je tvořena válcovitým tělesem postaveným na tubusu. Středem této nádrže zřejmě prochází "dřík" se žebříkem aby bylo možno vylézt až na vrchol vodojemu. Voda tedy zaujímá prostor mezi obvodovým pláštěm válce a vnitřním pláštěm dříku. Vyplňuje mezikruží. Ve vodojemu se zřejmě nachází rozvaděč telemetrie, vnitřkem dříku vedou zřejmě dvě potrubí, jedno pro zásobování vodojemu vodou a druhé na odvod vody z přepadu. Vodojem je bez využití, instalace a technologie zřejmě nefunkční, objekt již delší dobu chátrá a je zřejmě ve zhoršeném stavebně technickém stavu.

Pozemky Pozemky, na kterých stojí objekty a rovněž i pozemky okolní jsou jiných vlastníků. Jedná se o pozemky oplocené, rovinné, okolo objektů svažité, zarostlé náletovými neudržovanými trvalými porosty, částečně zpevněné již dožilou asfaltovým a betonovým povrchem. Podlahová plocha 2669,00 m2

Zastavěná plocha 3559,00 m2

Plocha pozemků celkem 0 m2

Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti bývalého zemědělského areálu pro chov prasat, který je již řadu let prázdný, nevyužívaný. Objekty jsou bez oprav a bez údržby, chátrají a jejich stavebně technický stav je zhoršený, morálně zastaralé. Pozemky jsou jiného vlastníka, což předpokládá dalších investic na případný odkup těchto pozemků. Pro jakékoli další využití objektů je třeba finančních nákladů na odstranění nefunkčních technologií a zařízení a na celkovou rekonstrukci všech objektů, které jsou v nevyhovujícím stavebně technickém stavu, morálně zcela zastaralé. 7

3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty

Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.

Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Celková životnost vzhledem k výše uvedenému je stanovena na 70 let. Koeficient Kp je snížen o 30% z důvodu odchylky od běžných podmínek, zejména kdy se oceňované nemovitosti nachází na pozemcích jiných vlastníků a rovněž okolní pozemky jsou jiných vlastníků.

a) Hlavní stavby a1) Zemědělská stavba karanténa (odchov prasniček) - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 12713

Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 23,60*7,20 Název podlaží přízemí: Součet

169,92 m2

=

Zastavěná plocha 169,92 m2 169,92 m2

Konstrukční výška 3,50 m

Součin 594,72 m3 594,72 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 594,72 / 169,92 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 169,92 / 1 = 169,92 m2 Obestavěný prostor: přízemí: 23,60*7,20*3,50 zastřešení: 23,60*7,20*5,50/2

= =

594,72 m3 467,28 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

1 062,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha:

betonové pasy zděné betonové dřevěný vázaný

8

Hodnocení standardu S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

tašková pozinkovaný plech omítky omítky

S S S S X C S S S S X S C S S X C X C X C X

chybí dřevěné dřevěná jednoduchá betonová světelná třífázová chybí ocelové trubky litinové chybí chybí chybí

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 7,00 0,30 2,40 2,30 0,40 2,30 5,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 10,80 1,00 25,60 1,00 11,70 1,00 6,90 1,00 2,80 1,00 0,70 1,00 4,40 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 2,40 1,00 1,80 1,00 4,30 1,00 3,20 1,00 7,00 0,00 0,00 1,00 2,40 1,00 2,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 89,40 0,8940

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3680 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2576 Ocenění: 9

Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 695,- Kč/m3 0,9390 0,9588 0,9000 0,8940 0,8500 2,2020 0,2576

Základní cena upravená

=

941,27 Kč/m3

=

999 628,74 Kč

-

785 418,30 Kč

Plná cena:

1 062,00 m3 * 941,27 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 70 = 78,571 %

Zemědělská stavba karanténa (odchov prasniček) - zjištěná cena 214 210,44 Kč

=

a2) Zem.stav. (administrativa, odchovna selat, porodna a jalovárna) - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

N. vodní hospodářství zděná 125113

Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 2070,00+13,60+857,00+37,00+258,00 Název podlaží přízemí: Součet

Zastavěná plocha 3 235,60 m2 3 235,60 m2

3 235,60 m2

=

Konstrukční výška 3,50 m

Součin 11 324,60 m3 11 324,60 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 11 324,60 / 3 235,60 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 3 235,60 / 1 = 3 235,60 m2 Obestavěný prostor: přízemí: 3235,60*3,50 zastřešení: 2927*2,00/2

= =

11 324,60 m3 2 927,00 m3


=

14 251,60 m3


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce:

betonové pasy zděné podhledy sedlová plechová pozinkovaný plech

10

Hodnocení standardu S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

omítky omítky

S S X C S S S S X S C S S X C X C X C X

chybí dřevěné dřevěná jednoduchá betonová světelná třífázová chybí ocelové trubky litinové chybí chybí chybí

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 2,30 3,20 0,30 4,20 3,10 7,10 0,30 3,30 3,10 0,40 2,70 5,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 10,30 1,00 23,90 1,00 13,10 1,00 6,10 1,00 2,20 1,00 0,60 1,00 5,30 1,00 3,20 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 0,30 1,00 4,20 1,00 3,10 1,00 7,10 0,00 0,00 1,00 3,30 1,00 3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 89,00


0,8900

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3680 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2576 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

= * 11

3 247,- Kč/m3 0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * * * * *

0,9220 0,9000 0,8900 0,8500 2,1330 0,2576


=

1 051,64 Kč/m3

=

14 987 552,62 Kč

-

11 775 869,97 Kč

Plná cena:

14 251,60 m3 * 1 051,64 Kč/m3


Zem.stav. (admin., odchovna selat, porodna a jalovárna) - zjištěná cena 3 211 682,65 Kč

=

a3) Vodojem - § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN: 800 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub ocelových Hloubka uložení potrubí: 2,00 m Kód CZ - CC: 2222 Množství: 30,00 m Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5390 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3773 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 5): Koeficient za hloubku uložení potrubí: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

9 978,- Kč/m 1,0000 0,8500 2,3220 0,3773


=

7 430,39 Kč/m

=

222 911,70 Kč


-

153 251,79 Kč

Vodojem - zjištěná cena

=

69 659,91 Kč

Plná cena:

30,00 m * 7 430,39 Kč/m

12

b) Vedlejší stavby b1) Dílna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: přízemí: 7,00*6,10*2,80+7,00*6,70*4,00

=

307,16 m3


=

307,16 m3


Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm betonové dřevěný neumožňující podkroví plechová pozinkovaný plech omítky dřevěné jednoduchá betonová

Hodnocení standardu S S S S S S S X S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80


Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 100,00 1,0000

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: 13

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0930 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7651 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1130 0,7651


=

1 717,70 Kč/m3

=

527 608,73 Kč


-

414 547,46 Kč

Dílna - zjištěná cena

=

113 061,27 Kč

Plná cena:

307,16 m3 * 1 717,70 Kč/m3

b2) Tech.vybavení (vodárna) - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: přízemí: 3,00*3,00*3,50

=

31,50 m3


=

31,50 m3


Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm betonové dřevěný neumožňující podkroví plechová pozinkovaný plech omítky dřevěné jednoduchá betonová

14

Hodnocení standardu S S S S S S S X S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

12. Elektroinstalace

S

100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 100,00


1,0000

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5390 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3773 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1130 0,3773


=

847,06 Kč/m3

=

26 682,39 Kč


-

20 964,62 Kč

Tech.vybavení (vodárna) - zjištěná cena

=

5 717,77 Kč

Plná cena:

31,50 m3 * 847,06 Kč/m3

15

Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Hlavní stavby a1) Zemědělská stavba karanténa (odchov prasniček) a2) Zem.stav. (admin., odchovna selat, porodna a jalovárna) a3) Vodojem b) Vedlejší stavby b1) Dílna b2) Tech.vybavení (vodárna) Výsledná cena nemovitosti činí celkem

= = =

214 210,44 Kč 3 211 682,65 Kč 69 659,91 Kč

= =

113 061,27 Kč 5 717,77 Kč 3 614 332,04 Kč

Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 3 600 000,00 Kč Slovy: třimilionyšest tisíc korun českých

3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků

Kč

Novosedly, okr.Rakovník

Foto

300 000,-

Prodej bývalého kravína v Novosedlích u Rakovníka CP 820 m2. Jedná se o budovu na pozemku jiného vlastníka. Je možnost pronájmu pozemku okolo stavby o výměře 3100 m2. Možno využít jako výrobní nebo skladovací prostory. Plocha pozemku: 0 m2 Užitná plocha: 820 m2 Kč/m2 365,85,-

K1 0,80

K2 1,00

K3 1,00

Krupá, okr. Rakovník

K4 1,00

K5 1,00

K6 1,00

K7 1,00

Nabídková cena

Uprav.jedn.cena 292,68 Kč/m2 Nabídková cena

3 500 000 000

Prodej zemědělské usedlosti v obci Krupá. Objekt je po částečné rekonstrukci, nová střecha, nové rozvody vody v plastu, elektřina, celý objekt je nově oplocen. V patře je byt 2+1 s přísl. Vhodné pro chovatele koní. Plocha pozemku: 5666m2 Užitná plocha: 2000 m2 Kč/m2 1.750,Hořovičky, Okr.Rakovník

K1 0,80

K2 1,00

K3 0,85

K4 1,00

K5 0,80

K6 0,40

K7 1,00

2 500 000

Zemědělská usedlost z r. 1926. Předmětem prodeje je patrová obytná budova (8+1) a několik hospodářských budov (stáje pro chov koní nebo jiných hosp. zvířat, sýpka, stodola, sušárna chmele), které tvoří uzavřený obdélníkový. Na pozemku se nacházejí 2 studny, jímka, el. přívod 380/220V. Nutná rekonstrukce objektů dle účelu, předmět prodeje vhodný zejména pro rekreaci a chov koní nebo komerční účely (sklady, dílny). Plocha pozemku: 5511 m2 Užitná plocha: 5511 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 453,0,80 1,00 0,85 1,00 1,00 0,40 1,00 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek

16

Uprav.jedn.cena 308,80 Kč/m2 Nabídková cena

Uprav.jedn.cena 123,22 Kč/m2 308,80Kč/m2 123,22Kč/m2 241,57Kč/m2 2669,-m2 644.750,33 Kč

Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 650 000,00 Kč Slovy: milionšestsetosmdesát tisíc korun českých

3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:

3 600 000,00 Kč slovy: třimilionyšest tisíc korun českých

Porovnávací hodnota:

650 000,00 Kč slovy: šestsetpadesát tisíc korun českých

Jedná se o objekt bývalého zemědělského areálu pro chov prasat. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení ev. k rekreaci. Oceňované nemovitosti vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání a poloze je vhodné využívat nadále pro zemědělství. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – nemovitosti jsou v okrajové části obce, kdy jejich další využití nebude rušit obyvatele, v místě je poptávka po pracovních místech. Slabé stránky – zejména skutečnost, že nemovitosti se nachází na pozemcích jiných vlastníků, dále pak zhoršený stavebně technický stav a morální zastarání nemovitostí, kdy je nutno vynaložit finanční prostředky na jejich znovuzprovoznění. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem a také zejména vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, kdy zájem potencionálních kupujících o koupi nemovitostí je malý, pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout obvyklou cenu s větším přihlédnutím k hodnotě porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh obvyklé ceny dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 10.10.2011

ve výši: 700 000,00 Kč Slovy: sedmset tisíc korun českých V Plzni, 11.10.2011 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň

4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 746/2011 znaleckého deníku.

17

5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

5.2. Fotodokumentace mapy

Karanténa, odchov prasniček – st.parc.č. 75

18

Administrativa st.parc.č. 80

19

Porodna, jalovárna st.parc.č. 81/1, 81/2, 81/3, 81/4

Odchovna selat st.parc.č. 82

20

Dílna, garáž st.parc.č. 83

Vodojem st.parc.č. 84

21

5.3. Doklady

22

23

24

25

26

27

28

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

Recommend Documents