Znalecký posudek o odhadu tržní ceny nemovitosti číslo 2283-118/2015 Odhadce: Ing. Jaroslav Mlčoch Kvítková 4323 4323, 760 01 Zlín, 603 207 393,
[email protected] Datum objednání: Datum místního šetření: 13.11.2015 Místní šetření proběhlo za účasti: paní Dany Buiglové Datum převzetí kompletních podkladů: 16.11.2015 Vlastník jednotky: Dana Buiglová, Palackého 100/20, 75002 Přerov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Dana Buiglová, Palackého 100/20, 75002 Přerov, spoluvlastnický podíl: 675 / 12953 Klient: insolvenční správnce paní Dany Buiglové, Ing. Jiří Skopalík, Podlesí 5407, 760 05 Zlín, ,
[email protected]
Základní údaje Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Předmět ocenění:
Bytová jednotka 2+1, č. 100/1 s příslušenstvím. Palackého 100 / 100/20, 75002 Přerov Bytová jednotka - byt, číslo jednotky 100/1 v budově č.p. 100 na pozemku p.č. 456 včetně spoluvlastnického podílu 675/12953 na společných částech domu včetně pozemku p.č. 456 v k.ú. Přerov. Insolvenční řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné).
Účel ocenění: Katastrální údaje Kraj: Obec: Ulice: List vlastnictví č.: Číslo jednotky:
Olomoucký Přerov Palackého 13198, 13547 100/1
ÚČEL OCENĚNÍ:
Okres: Katastrální území: Číslo popisné Parcelní čísla pozemků: Spoluvlastnický podíl:
Přerov Přerov 100 456 675 / 12 953
Insolvenční řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné). (ocenění stávajícího stavu)
Rizika + Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) + Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 - Poloha nemovitosti v chráněném území + Bez reálných břemen a služebností - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 4926/1, 4926/3
OBVYKLÁ CENA
Současný stav 800 000 Kč
JEDNOTKOVÁ CENA
12 251 Kč/m2
Počet stran:
20 stran
Ve Zlíně, dne 23.11.2015
Počet příloh: Otisk razítka
12 Ing. Jaroslav Mlčoch
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Přerov je okresním městem a má 44 538 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Přerov, na ulici Palackého, v širším centru města Přerov. Předmětem ocenění je zděný byt 2+1, č. 100/1, s příslušenstvím nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. K oceňovanému bytu přináleží podíl 675/12953 na společných prostorách bytových domu č.p. 100 a pozemku st. 456 (zast.plocha). Nejbližší správní centrum je město Olomouc, od kterého je nemovitost vzdálena cca 15 km. Město Přerov leží při silnici č. 55, která spojuje město Otrokovice s městem Olomouc. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 100 m. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 0,90 km. Byt je umístěn v zóně zděných bytových domů, vzdálené od centra města 0,20 km. Okolní zástavbu tvoří bytové zděné bytové a polyfunkční domy a objekty občanské vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, bytovým dům se nachází ve vyhledávané části města, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost do centra města, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi, dále velmi dobrá občanská vybavenost města. Pro město byl schválen územní plán v 09/2014. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou bytových domů. Tato část města Přerov, ulice Palackého se nenachází v záplavovém území - územní 100 leté vody.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jde o zděný, vnitřní řadový, podsklepený, čtyřpodlažní bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou. Jedná se o bytový dům s využitím k bydlení a k podnikání. Dispozičně stavba obsahuje 15 bytových jednotek a 4 nebytové jednotky. Vlastní byt 2+1 je umístěný ve 2.NP. Bytový dům je užíván od roku 1946. V roce 2012, byla provedena celková revitalizace bytového domu a výměna oken. Byt je po částečné rekonstrukci z roku 2012 (dveře). Příslušenství se nevyskytuje.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: 15 / 4
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 4926/1, 4926/3 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 4926/1
Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace
4926/3
ostatní plocha - ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov IMěsto, 75002 Přerov Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov IMěsto, 75002 Přerov
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu
Nemovitost není ke dni ocenění pronajímána. -2-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti bez rizika
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti V místě se vyskytuje záplavové území, doporučuji pojištění proti záplavám a povodním. Nemovitost se nachází v památkové zóně. Tato skutečnost nemá vliv na cenu obvyklou.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č. 13547, k.ú. Přerov, vázne rozsáhlé omezení vlastnického práva. Toto omezení není v odhadu ceny obvyklé zohledněno.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik bez rizika
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 13198 CZ071 Olomoucký 511382 Přerov Palackého
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0714 Přerov 734713 Přerov 100/20
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 535219/135
Dana Buiglová
Palackého 100/20, 75002 Přerov
stavba je součástí pozemku NE
Stavby část obce Přerov
Bytový dům
č.p. 100
na pozemku p.č. 456
Pozemky 456
Pozemková parcela
Parcela KN
675 / 12 953
553 m
2
zastavěná plocha a nádvoří
LIST VLASTNICTVÍ číslo 13547 CZ071 Olomoucký 511382 Přerov Palackého
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0714 Přerov 734713 Přerov 100/20
Podíl
Vlastníci FO
RČ: 535219/135
Dana Buiglová
Palackého 100/20, 75002 Přerov
Číslo jednotky: 100/1
Spoluvlastnický podíl: 675 / 12 953
1/1
Jednotky Přerov, č.p. 100, LV 13198
-3-
Byt
Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o podsklepený, čtyřpodlažní, zděný bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou. Dispozičně byt obsahuje : 1.NP - sklep 2.NP - kuchyně, pokoj, pokoj, předsíň, WC, koupelna, spíž, sklep Technický stav a opotřebení : Stavba je užívána od roku 1946. V roce 2012, byla provedena celková revitalizace bytového domu a výměna oken. Byt je po částečné rekonstrukci z roku 2012 (vnitřní dveře). Součastný technický stav je průměrný , je prováděna pravidelná údržba v bytě. Při stáří 69 let, je předpoklad další životnosti min. 60 let. Výpočet opotřebení je lineární.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry kuchyně byt pokoj byt pokoj byt předsíň byt WC byt koupelna byt spíž byt sklep byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 12,00 m2 19,80 m2 14,30 m2 13,20 m2 1,20 m2 2,60 m2 0,90 m2 3,50 m2 67,50 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 12,00 m2 19,80 m2 14,30 m2 13,20 m2 1,20 m2 2,60 m2 0,45 m2 1,75 m2 65,30 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové monolitické pasy s izolací vodorovnou zděné tl. 45 cm - plná cihla železobetonové monolitické, dřevěné trámové s podhledem sedlová pálená taška dvoudrážková žlaby, svody a parapety z pozink. plechu vápenné omítky štukové PPS tl. 10 - 12 cm + stěrková omítka a marmolinový obklad soklu keramický obklad - kuchyně, koupelny žb. monolitické s teracovým povrchem dřevěné hladké a prosklené, dýhované chybí plastová s izolačním zasklením dřevěné parketové, keramická dlažba ÚT na ZP v bytovém domě, radiátory jsou litinové žebrové světelná a motorová bleskosvod ocelové trubky - teplá a studená litinové potrubí - z kuchyně, koupelny a WC zemní plyn dálkový kuchyňská linka, kombinovaný sporák vana, umyvadlo a WC chybí rozvod antén zděné soc. jádro s keramickým obkladem
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků %
68 65,30 30 000 100,00 1 959 000 69 60 53,49 -4-
Věcná hodnota (VH)
Kč
911 170
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Bytový dům č.p. 100, je postavený na pozemku p.č. 456 (zast.plocha). Pozemek je v podílovém vlastnictví majitelů bytů. K oceňovanému bytu přináleží podíl 675/12953. Pozemek je rovinný s východní orientací. Z inž. sítí je v místě vodovod, kanalizace, plynovod a elektrorozvod. Přístup je po zpevněné komunikaci ulice Palackého - p.č. 4926/1, a přes p.č. 4926/3, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Přerov.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
456
Výměra m2 553 553
Jednotková cena Kč/m2 600
Spoluvlastnický Celková cena pozemku podíl Kč 675 / 12 953 17 291 Hodnota pozemků celkem: 17 291
Výpočet porovnávací hodnoty 2
Podobné zděné bytové jednotky 2+1 se v městě Přerov zobchodovávají v cenovém rozmezí 12 000 - 14 000 Kč/m podlahové plochy. Cenotvornými faktory jsou poloha, technický stav, rekonstrukce, umístění v rámci podlaží, možnost parkování u bytového domu. Oceňovaná bytové jednotka je situovaná v širším centru města Přerov, na ulici Palackého, bytový dům je po provedené revitalizaci, technický stav bytu je průměrný.
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2
Oceňovaná jednotka podsklepený, čtyřpodlažní, zděný bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou bytový dům 65,30 2.NP 2+1 Srovnávané jednotky byt 2+1 Přerov
město Přerov, ulice Palackého, širší centrum města Přerov město Přerov, ulice Čapka Drahlovského
2
zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 56 m , bytového domu 1/4, stáří 75 let, rekonstrukce v roce 2014, zrevitalizovaný bytový dům
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 -Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Přerov - koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice Čapka Drahlovského, širší centrum koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1 - 56 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - velmi dobrý technický stav koeficient 0,90; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt po provedené rekonstrukci - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Byt po generální rekonstrukci, podobné dispozice, podobné
podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, revitalizace bytového domu.
bytový dům
56,00
2.NP
2+1
899 000
byt 2+1 Přerov
16 054
0,77
12 281
město Přerov, ulice nábřeží dr. E.Beneše
-5-
2
zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 53 m , bytového domu 1/6, stáří 45 let, částečná rekonstrukce v roce 2012, nezrevitalizovaný bytový dům
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 -Realitní kancelář STING, s.r.o., Přerov - koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice dr. E.Beneše, širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1 - 53 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - průměrný technický stav - koeficient 1,00; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt po částečné rekonstrukci - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Byt po částečné rekonstrukci, podobné dispozice, podobné
podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, bez revitalizace bytového domu.
bytový dům
53,00
2.NP
2+1
880 000
16 604
byt 2+1 Přerov
0,85
14 113
město Přerov, ulice Žerotínovo náměstí 2
zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 53 m , bytového domu 1/6, stáří 55 let, částečná rekonstrukce v roce 2006, zrevitalizovaný bytový dům
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 - Montana Reality Olomouc koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice Žerotínovo náměstí širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1 - 53 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý technický stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt po částečné rekonstrukci - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Byt po částečné rekonstrukci, podobné dispozice, podobné
podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, bez revitalizace bytového domu.
bytový dům
53,00
2.NP
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
2+1 3,92 %
800 000
15 094
0,81
Variační koeficient po úpravách: 65,30 m2 12 188 Kč/m2 Minimální cena: 12 861 Kč/m2 Průměrná cena: 14 113 Kč/m2 Maximální cena: 12 900 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
12 188 6,89 % 795 876 Kč 839 823 Kč 921 579 Kč 842 370 Kč
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Oceňovaná nemovitost není předmětem prodeje, ale bude sloužit jako podklad pro insolvenční řízení.
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí O zděné byty dispozice 3+1, je v městě Přerov, v širším centru zájem, poptávka je v souladu s nabídkou. Byty o podlahové 2 ploše kolem 55 - 65-ti m , jsou nabízeny na realitním trhu v cenovém rozmezí 800 - 900 tis. Kč a to v závislosti na umístění, podlahové ploše bytu, provedené rekonstrukci, umístění v rámci bytového domu, provedené revitalizaci a možnosti parkování. Tyto ceny musí být redukovány váhovým koeficientem min. 0,90 - 0,85. V našem případě se jedná o částečně zrekonstruovaný, zděný byt 2+1, umístěný ve 2.NP, zděného bytového domu, po celkové revitalizaci. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 800 tis. Kč, a to vzhledem k umístění, podlahové ploše a technickému stavu. Rozsáhlé omezení vlastnického práva.
-6-
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 842 370 Kč 0 Kč 928 461 Kč 800 000 Kč 17 291 Kč
Silné stránky nemovitosti - umístění v širším centru města - zděný byt i bytový dům - bytový dům je po revitalizaci - v místě jsou všechny IS - velmi dobrá občanská vybavenost města - blízkost zastávek MHD
Slabé stránky nemovitosti - rozsáhlé omezení vlastnického práva - byt prakticky v původním stavu - omezené parkování - stagnace na trhu s nemovitostmi
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
800 000Kč 0Kč 0Kč 800 000Kč 2 65,30m 2 12 251Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13457 ze dne 16.11.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13198 ze dne 16.11.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2015 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze 5 3 1 2 1
Koncesní listina Vydal: Magistrát města Zlína – živnostenský úřad, náměstí Míru 12, Číslo jednací: Z-804/06-F, ev.č. 370500-86507. Dne: 07.08.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. IČ : 628 65 609
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.2.1990, č.j. Spr. 438/90 pro obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13198
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Snímek katastrální mapy
- 16 -
Fotodokumentace
- 17 -
- 18 -
Mapový list Zlínského kraje, město zlín, část Padělky
Město Přerov
Bytový dům č.p. 100
Letecký snímek
- 19 -
Rekapitulace odhadu (vyplňuje odhadce) Stávající stav Kč
Ceny dle odhadce
928 461 53,49 % 1 959 000 17 291 31 0 842 370 800 000
Věcná hodnota nemovitosti (staveb i pozemků) Procento opotřebení * Reprodukční cena (cena hl. stavby bez opotřebení) Odhad obvyklé ceny pozemku (ů) * Cena za m2 pozemku (hlavní části) * Výnosová hodnota Srovnávací hodnota Návrh obvyklé ceny pro insolvenční řízení * Poznámka: Odhadce (jméno a podpis)
Číslo odhadu
Datum odhadu
.......................................................... Ing. Jaroslav Mlčoch
2283-118/2015
23.11.2015
- 20 -
