Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3231/097/2013 6
Rodinný dům čp. 13 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 20 a pozemky p.č. st. 20, p.č. 13, p.č. 14 a p.č. 28, vše v k.ú. Zářecká Lhota obce Zářecká Lhota. Zářecká Lhota 13 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Zářecká Lhota, k.ú. Zářecká Lhota, kód k.ú. 791024, LV 8 st. 20, 13, 14, 28 Zdeněk Záruba, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavlína Zárubová, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Záruba, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavlína Zárubová, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Mgr. Radan Vencl Chmelova 357/2, 500 02 Hradec Králové
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 69879061 DIČ:
e-mail:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 17 stran
Borohrádku, dne 19.4.2013
e-mail:
[email protected]
pro potřeby insolvenčního řízení. (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
telefon: fax:
za podíl id. 1/2 9.4.2013
Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka
Současný stav 750 000 Kč 280 000 Kč 19.4.2013 12 Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
rekonstrukce v r. 1980,
Rekonstrukce: dveře
zateplení
stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. 2008 dílčí střecha, fasáda ostatní
celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Využití: Okolí : Příjezd: Přípojky:
/ plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD 185 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 90 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 2 065
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 721
m2 128
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 2 065
OP
ZP
m3 0
m2 0
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
záplavová a zátopová oblast
sociální riziko
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
pojištění proti zaplavení
předkupní právo
ano /
ostatní omezení
evidence v KN
ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 788 570 Kč 0 Kč 1 665 623 Kč 750 000 Kč 413 000 Kč
-2-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části malé obce s prakticky nulovou občanskou vybaveností a s velmi dobrou dosažitelností větších sídel (Choceň, Vysoké Mýto, Ústí nad Orlicí) u hlavní komunikace procházející obcí. Vlastní nemovitosti jsou v průměrném stavebně-technickém stavu (praskliny v zadní štítové zdi), s běžnou údržbou, průběžně modernizované. Použit konstrukce a vybavení jsou standardní. Příslušenství tvoří dvě větší vedlejší stavby využitelné jako garáž nebo sklad. Technický stav je spíše podprůměrný, vybavení podstandardní. U domu je nadstandardně velký pozemek, který je územním plánem obce celý určen k zastavění. Nabídka obdobných nemovitostí v daném regionu převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu spíše pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. V případě hodnoty ideálního spoluvlastnického podílu předpokládám cenu nižší, než odpovídá prostému poměru podílu, neboť spoluvlastnický podíl je sám o sobě velmi těžko prodejný a bývá většinou předmětem spekulativního nákupu.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8, k.ú. Zářecká Lhota obce Zářecká Lhota, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 24.4.2012. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Zářecká Lhota je obec se 185 obyvateli a s téměř nulovou občanskou vybaveností (OÚ). Je zde možnost napojení na veřejný rozvod vody a elektřiny. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální zastavěné části obce, po levé straně silnice vedoucí na Ústí nad Orlicí.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuce. Zástavní práva smluví, exekutorské, soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, viz. oddíl C LV č. 8.
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy bez izolací, obvodové konstrukce jsou kamenného z cihelného zdiva tl. 70 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří cementové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka břízolitová. Vnitřní obklady v běžném rozsahu. Okna jsou dřevěná dvojitá, francouzské okno je plastové, dveře dřevěné. Podlahy obytných místností jsou betonové s PVC, popř. s textilií, podlahy ostatních místností jsou z cementové dlažby. Vytápění je ústřední s krbovými kamny, plechové radiátory. Elektroinstalace je 220 a 380 V, jističe. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo, WC. Rodinný dům - bydlení 3+1 - kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, chodba Oceňované nemovitosti pochází z roku 1900, v roce 1980 proběhla částečná modernizace (sociální zázemí, podlahy, kuchyňská linka) V roce 2008 byla provedena rekonstrukce topení. Navazující hospodářská část a bývalá stodola
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Oceňovaný pozemek je rovinatý až mírně svažitý a je napojený na veřejný rozvod vody, elektřiny. Kanalizace je řešena vlastní jímkou. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
2
Ceny pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozpětí od 200,- do 250,- Kč za m , podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek umístěný v centru obce, napojený na veřejný rozvod elektřiny a vody, přístupný po zpevněné komunikaci. Cenu předpokládám spíše u spodní hranice výše uvedeného rozpětí.
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada Celková výměra pozemků
st. 20 13 14 28
Výměra m2 861 233 169 802 2 065
Jednotková cena Kč/m2 200 200 200 200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 172 200 46 600 33 800 160 400 413 000
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 128,09 m 89,60 m 2 2 89,60 m 1,00 89,60 m
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
6,85x18,70x(0,10+2,75+0,30) 6,85x18,70x(1,10+2,75÷2)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 128 720,54 4 967 100,00 3 579 000 113 65,00 1 253 000
-4-
= = =
Obestavěný prostor 403,50 m3 317,04 m3 720,54 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Koldín
820 000
60,00
1 400
Kč/m2 13 667
KC 0,81
Upravená cena Foto Kč/m2 11 070
Rodinný dům v původním stavu o dvou místnostech a předsíně. Půda je vhodná k vestavbě. Do domu je zavedena elektřina, plyn a veřejný vodovod na hranici pozemku, suché WC. Provedena izolace objektu. Dále navazují hospodářské objekty – stodola, chlévy. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Svatý Jiří
96,00
4 169
1 180 000
12 292
0,73
8 973
Zemědělská usedlost, obytná část domu je po celkové rekonstrukci. Přilehlá hospodářská stavení jsou vhodná po stavebních úpravách k případnému chovu zvířat či k vytvoření pracovních dílen. Rozsáhlá zahrada je částečně udržovaná. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad;
Velká Skrovnice
196,00
1 573
1 729 000
8 821
0,75
6 616
Rodinný dům 4+1. Dispozice: I. NP - kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. II. NP - 2 pokoje a koupelna. Součástí domu je přístavba, ve které se nachází kotelna s automatickým kotlem na TP, garáž a 2x technická místnost. V domě proběhla rekonstrukce ústředního topení, el. v mědi a vnitřních omítek. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Jehnědí
146,00
11 985
1 890 000
12 945
0,66
Rodinný dům s hospodářskými stavbami, v I.NP obývací pokoj, tři pokoje, kuchyň a zrekonstruovaná koupelnu s vanou, sprchovým koutem a WC. Z domu vejdeme na velký uzavřený dvůr se zahradou. V domě byla nově zavedena, elektřina i voda. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží pole, která jsou pronajata. Přípojky: el. 230 V, vodovod a kanalizace. ÚT na tuhá paliva. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Variační koeficient před úpravami: 15,59 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Porovnávací hodnota
17,98 % 2 8 801 Kč/m 2 89,60 m
788 570 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 ze dne 18.3.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 19.4.2013.
Znalecká doložka:
8 544
počet stran A4 v příloze: 2 9 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-5-
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
