Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3250/116/2013 6
Bytová jednotka č. 1082/3 vč. příslušenství a podílu na společných částech bytového domu čp. 1081, 1082 a na pozemcích p.č. st. 1286 a p.č. st. 1287, vše v k.ú. Nový Hradec Králové obce Hradec Králové. Prostějovská 1082, Hradec Králové - Nový Hradec Králové Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Nový Hradec Králové, kód k.ú. 647187, LV 23564 st. 1286, st. 1287 SJM Bc. Zdeněk Kot, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Romana Kotová, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Bc. Zdeněk Kot, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Romana Kotová, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:190/2013-N, 9.4.2013 U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 9 stran
Borohrádku, dne 24.4.2013
e-mail:
[email protected]
pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 400 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
23.4.2013
Datum zpracování :
24.4.2013
Počet příloh:
4
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
stavba dokončena v r. 1987 rekonstrukce v r. 2007 dílčí střecha, fasáda zateplení dílčí sociální zařízení kuchyňská linka
celková celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
5
Typ
1081, 1082; 1.NP/4 1082/3
4+1
okna, dveře podlahy
ostatní okna
dveře
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
změna stavby v r.
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba 93 490 () dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) prodejná od 6 do 12 měsíců
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
24/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
ks
m2
m2
79,37
3,37
2,10
0
84,84
82,11
Kč/m2
844 / 15 236
17 050 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 510 496 Kč 0 Kč 1 590 775 Kč 1 400 000 Kč 0 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 2 121 033 Kč
x 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaný byt se nachází v klidné lokalitě s horší dostupností centra, avšak se snadnou dosažitelností občanské vybavenosti, která je v nejbližším okolí nadstandardní (poliklinika, Fakultní nemocnice, škola, velké nákupní centrum a snadnou dopravní dosažitelností městského okruhu a velmi dobrou dosažitelností dálnice. Dům je udržovaný. Byt je po částečné modernizaci, nicméně údržba je v poslední době mírně zanedbaná. O byty je v dané lokalitě trvalý zájem, avšak nabídka v současné době převyšuje poptávku. Výhodou je, že se jedná o byt v menším bytovém domě. Z výše uvedených důvodu předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. -2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23564 k.ú.Nový Hradec Králové obce Hradec Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 9.4.2013. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji města Hradec Králové, v lokalitě Nový Hradec Králové, v zástavbě bytových domů podél ulice Prostějovská.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva a exekuce, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 23564 pro k.ú. Nový Hradec Králvé.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Jedná se o byt v panelovém bytovém domě o čtyřech nadzemních a jednom podzemním podlaží a s plochou střechou. V 1.PP jsou umístěny sklepy a společné technické prostory. Fasáda je břízolitová, krytina střechy živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody teracové, v domě není výtah. Oceňovaný byt se nachází v 1. NP vchodu čp. 1082, napravo od schodiště. Okna jsou plastová, dveře plné a částečně prosklené, podlahy betonové s PVC, topení ÚT z centrálního zdroje, TUV rovněž. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Lodžie je se zasklením. 4+1; 4 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, chodba, lodžie a sklepní kóje v 1.PP Oceňovaný bytový dům je v původním stavu, udržovaný. Bytová jednotka je po částečné modernizaci v roce 2007, nicméně údržba je mírně zanedbaná.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek je rovinatý a zcela zastavěn stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a plynu a na centrální rozvod tepla. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 1286 st. 1287
Výměra m2 228 230
Jednotková cena Kč/m2 458
Spoluvlastnický podíl 844 / 15 236 844 / 15 236 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 0 0 0
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj pokoj pokoj koupelna chodba WC lodžie zasklená sklepní kóje Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 12,59 m2 12,32 m2 14,28 m2 18,68 m2 8,10 m2 3,15 m2 8,95 m2 1,31 m2 3,37 m2 2,10 m2 84,84 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 84,84 25 000 2 121 033 100,00 26 74 25,00 1 590 775
-4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 12,59 m2 12,32 m2 14,28 m2 18,68 m2 8,10 m2 3,15 m2 8,95 m2 1,31 m2 1,69 m2 1,05 m2 82,11 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Hradec Králové, Nový Hradec Králové, ul. Prostějovská Byt v panelovém bytovém domě o velikosti 4+1. Panelový bytový dům.
82,11
1.NP/4
4+1
X X
X
X
X
0,81
18 811
0,73
18 250
0,69
18 126
Srovnávané jednotky Nový Hradec Králové, Milady Horákové
Byt 3+1, v družstevním vlastnictví. Součástí bytu je sklep a lodžie. Dům i byt v původním, ale udržovaném stavu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami;
Panelový bytový dům
76,00
6.NP/6
3+1
1 765 000
23 224
Nový Hradec Králové, Pod Zámečkem
Byt 3+1 s lodžií a sklepem. Dům v původním, byt po částečné modernizaci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami;
Panelový bytový dům
78,00
6.NP/6
3+1
1 950 000
25 000
Nový hradec Králové, Pod Zámečkem
Byt 3+1 s lodžií a sklepem. Dům v původním, byt po rozsáhlejší modernizaci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami;
Panelový bytový dům
78,00
5.NP/6
3+1
Variační koeficient před úpravami: 5,03 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
2 049 000
Variační koeficient po úpravách:
Porovnávací hodnota
1,62 % 2 18 396 Kč/m 2 82,11 m
1 510 496 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23564 ze dne 9.4.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 24.4.2013.
Znalecká doložka:
26 269
počet stran A4 v příloze: 1 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-5-
-6-
-7-
-8-
-9-
