Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3440/306/2013 6
Bytová jednotka č. 735/1 v bytovém domě čp. 735 na pozemku p.č. st. 1406 vč. příslušenství a podílu na společných částech domu čp.735 a na pozemku p.č. st. 1406, to vše v k.ú. Lanškroun obce Lanškroun. Zborovská 735 / 735, Lanškroun - Žichlínské Předměstí Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú. 678929, LV 3357 st. 1406 SJM Milan Koblížek, Zborovská 735, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Hana Koblížková, Zborovská 735, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby:
EURODRAŽBY. CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 617/2013-N, 5.11.2013 Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 9 stran
V Borohrádku, dne 27.11.2013
e-mail:
[email protected]
pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
19.11.2013
Datum zpracování :
27.11.2013
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
změna stavby v r.
Rekonstrukce stavby: ostatní Rekonstrukce jednotky:
okna, dveře
celková
stavba dokončena v r. 1935 rekonstrukce v r. dílčí střecha zateplení, fasáda
celková
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
3
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
735/1
1.NP
Typ
4+kk
okna
dveře
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
podlahy
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba 10 117 (setrvalý stav) dobře udržovaná dobře udržovaná lokální - plyn
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
2
Počet bytů/nebytů
4/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
ks
m2
m2
59,74
0,00
9,02
0
68,76
64,25
Kč/m2
1/1
7 782 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 525 180 Kč 0 Kč 317 662 Kč 500 000 Kč 0 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v širším centru města s velmi dobrou občanskou vybaveností a s dobrou nabídkou pracovních příležitostí. Bytová jednotka je umístěna ve starším bytovém domě, použité konstrukce a vybavení jsou většinou původní, popř. modernizované před více jak 30-ti lety, spíše v podstandardním provedení. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí LV 3357 vyhotovený dálkovým přístupem dne 5.11.2013 Lanškroun je město 10 160 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banky, sportoviště, koupaliště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji města v soustředěné zástavbě bytových a rodinných domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny viz zápis na LV 3357 oddíl C.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Jedná se o byt v panelovém bytovém domě o jednom vchodu čp. 735 a o dvou nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží s plochou střechou. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy z šablony z hliníkového plechu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové, v domě není výtah.
Popis bytové/nebytové jedn.
Oceňovaný byt se nachází v 1. NP vchodu čp. 735, nalevo od schodiště. Okna jsou dřevěná rámová, dveře plné a částečně prosklené, podlahy vlýskové s textilií + keramická dlažba, topení lokální na zemní plyn, TUV rovněž. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC v zděném jádře. 4+1 Oceňovaný dům pochází z roku 1935). Byt je v původním stavu, s mírně zanedbanou údržbou.???
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou zcela zastavěny stavbou bytového domu.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 1406
Výměra m2 163
Jednotková cena Kč/m2 163
Spoluvlastnický podíl 229 / 1 000 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 0 0
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj pokoj pokoj chodba koupelna a WC sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 5,54 m2 15,42 m2 12,56 m2 9,49 m2 9,09 m2 4,66 m2 2,99 m2 9,02 m2 68,76 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 5,54 m2 15,42 m2 12,56 m2 9,49 m2 9,09 m2 4,66 m2 2,99 m2 4,51 m2 64,25 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 68,76 21 000 1 443 916 100,00 78 22 78,00 317 662
-4-
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Lanškroun bytová jednotka v typovém zděném bytovém domě zděný bytový dům.
64,25
1.NP/2
4+1
X X
X
X
X
0,66
9 215
0,56
9 190
0,76
6 416
0,56
7 874
Srovnávané jednotky Lanškroun - Havlíčkova
Byt 3+kk ve druhém nadzemním podlaží dvoupodlažního cihlového domu na ulici Havlíčkova. Dispozici bytu tvoří 3 pokoje, kuchyňský kout, koupelna s WC a chodba. Byt je vybaven plastovými okny. Plynové ústřední topení z roku 2011 (nové deskové radiátory, rozvody v mědi a plynový kotel). Ohřev vody zajišťuje bojler. Většina konstrukcí původní, ve standardním provedení, byt udržovaný. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; zděný bytový dům
53,00
2.NP/2
3+kk
740 000
13 962
Lanškroun - Kežmarská
Družstevní byt 1+1 ve třetím patře zděného bytového domu v Lanškrouně. Dispozice: předsíň, kuchyně s novou kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem a lednicí, obývací pokoj, z kterého je vstup na balkon, koupelna s rohovou vanou společná s WC. Vytápění je zajištěno z ústřední domovní plynové kotelny. K bytu náleží sklepní koje a lze využívat společné prostory domu (kočárkárna, sušárna). Veškeré poplatky (úvěr, anuita) splaceny. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; zděný bytový dům
39,00
3.NP/4
1+1
640 000
16 410
Lanškroun - Třešňovecká
Byt 2+1 v přízemí zděného bytového domu v Dolním Třešňovci. Dispozice: chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC s komorou, kotelna. Byt je po částečné rekonstrukci (nová plastová okna se žaluziemi, snížené stropy). V roce 2006 proběhla rekonstrukce koupelny a zároveň byl osazen nový elektrický bojler. Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na elektřinu, přípojka plynu na chodbě domu. K bytu náleží dvě sklepní kóje, úložný prostor na půdě, k dispozici je i prostorná oplocená zahrada. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; zděný bytový dům
77,00
1.NP/2
2+1
650 000
8 442
Lanškroun - Kežmarská
Družstevní byt 2+1 v Lanškrouně v ul. Kežmarská. Byt je bezbariérový a nachází se v přízemí čtyřpodlažního zatepleného domu, kolaudovaného v roce 2005. Byt se skládá z chodby, koupelny s WC, ložnice a kuchyně propojené s obývacím pokojem. Vytápění a ohřev vody zajišťuje samostatná kotelna pro celý dům, radiátory jsou opatřeny termohlavicemi. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba;
zděný bytový dům
49,00
1.NP/4
2+1
689 000
-5-
14 061
Variační koeficient před úpravami: 22,14 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Variační koeficient po úpravách:
Porovnávací hodnota
525 180 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3357 ze dne 5.11.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 19.11.2013.
Znalecká doložka:
14,08 % 2 8 174 Kč/m 2 64,25 m
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
