Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3430/296/2013 6
Rodinný dům čp. 157 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 192 a pozemky p.č. st. 192 a p.č. 70/10, to vše v k.ú. Lhotka u České Třebové obce Česká Třebová. Lhotka 157 / 157 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Česká Třebová, k.ú. Lhotka u České Třebové, kód k.ú. 681377, LV 38 st. 192, 70/10 SJM Petr Burian, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Renata Burianová, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petr Burian, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Renata Burianová, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 588/2013-N, 22.10.2013 Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 12 stran
V Borohrádku, dne 26.11.2013
e-mail:
[email protected]
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
12.11.2013
Datum zpracování :
26.11.2013
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: ostatní
stavba dokončena v r. 1944 2004-2010 dílčí střecha
celková
změna stavby v r. fasáda, zateplení
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. okna, dveře
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD 15 994 (setrvalý stav) dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 178 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 617
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 664
m2 106
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 617
OP
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 316 259 Kč 0 Kč 1 662 024 Kč 1 200 000 Kč 0 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji města s velmi dobrou občanskou vybaveností, u rušné komunikace I.třídy. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, dům je udržovaný. U domu je menší svažitý pozemek. Na pozemku u domu ani před domem není možné parkování. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí LV 38 k.ú. Lhotka u České Třebové obce Česká Třebová. Město Česká Třebová se nachází v okrese Ústí nad Orlicí cca 8 km jižně od bývalého okresního města. Městem prochází silnice I. tř. č. 14 Svitavy - Hradec Králové a několik dalších silnic nižšího řádu. Dopravní spojení s okolím veřejnou autobusovou dopravou. V místě je významná železniční stanice na trati Praha - Ostrava. Významné město regionu, úplná občanská vybavenost, dobrá dopravní obslužnost. Nepoškozené životní prostředí, relativní dostatek pracovních příležitostí, nevyskytují se stavby působící negativně na životní prostředí. Lhotka je místní část města Česká Třebová. V minulosti byla Lhotka samostatná obec. Nachází se na severu České Třebové a se sídelní částí je stavebně srostlá. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části Lhotky, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél silnice do Ústí nad Orlicí.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekuce a exekuční příkazy k prodeji viz zápisy na LV 38 oddíl C.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Základové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce ze zdiva tl. 45 cm. Stropy rovné, krytina střechy z kanadského šindele, klempířské konstrukce z měděného plechu. Fasádní omítka vápenocementová, vnitřní omítky vápenné. Vnější obklady nejsou provedeny, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Schody betonové, dveře hladké plné nebo částečně prosklené, okna plastová s dvojsklem. Podlahy obytných místností z prken na sraz, podlahy ostatních místností z teraca a keramické dlažby. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je el. bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchový kout, vana, umývadlo a WC.
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Rodinný dům - bydlení. 1.PP - kotelna, sklad paliva 1.NP - kuchyň, 2 pokoje, spíž, prádelna, WC, chodba, zádveří. Podkroví - 2 pokoje, koupelna, WC, chodba Nemovitost je v dobrém stavebně technickém stavu. malá dřevěná kolna
Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou svažité a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, vody a kanalizace. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Pozemky Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Parcela č.
Výměra m2 132 485 617
st. 192 70/10
Jednotková cena Kč/m2
Celková cena pozemku Kč
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP podkroví
Zastavěná plocha 38,38 m2 106,16 m2 100,49 m2
Započitatelná plocha podlaží 23,30 m2 84,90 m2 70,30 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.PP - celkem 1.NP 1.NP 1.NP - celkem podkroví podkroví podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
23,30 m2 23,30 m2
1,00
23,30m2 23,30 m2
84,90 m2 84,90 m2
1,00
84,90m2 84,90 m2
70,30 m2 70,30 m2
1,00
70,30m2 70,30 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
39,38*1,90 106,16*3,23 100,49*(0,80+3,30/2)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 245 663,92 5 563 100,00 3 693 000 69 55,00 1 662 000
-4-
= = = =
Obestavěný prostor 74,82 m3 342,90 m3 246,20 m3 663,92 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Česká Třebová - Pazouška
180,00
1 855
Kč 2 350 000
Kč/m2 13 056
KC 0,46
Upravená cena Foto Kč/m2 6 006
RD 3+1,2+1, po částečné rekonstrukci, Dispozice: I.NP - 3+1, prádelna, zádveří, WC, II. NP - 2 x pokoj, koupelna, kuchyň. Elektroinstalace je v mědi v celém domě, rozvody topení v mědi, radiátory korado, ve sklepě je kotel na tuhá paliva Viadrus, do domu je zavedený plyn, kanalizace městská, vodovodní přípojka v plastu, okna jsou 2 stará dřevěná ostatní jsou nová plastová. Střešní krytina Tondach. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - rovinatý větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Česká Třebová - U Rybníčka
240,00
1 312
3 490 000
14 542
0,42
6 120
Prostorný cihlový dům 5+2 s garáží a zahradou, který je ve výborném stavu, po částečné rekonstrukci a nachází se v nejlukrativnější části České Třebové hned vedle parku Javorka. Rodinný dům má nová plastová okna a fasádu, částečně rekonstruované elektrorozvody, novou koupelnu v patře a nové dlažby. Do přízemí se vchází vstupní verandou do haly se schodištěm do patra a vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, koupelny, spíže, WC a dále do malé předsíňky odkud je možno vyjít do zahrady přes terasu anebo do sklepa. Ve sklepě je kotelna s novým kondenzačním plynovým kotlem. V patře je nová koupelna s rohovou vanou a samostatným elektrickým podlahovým vytápěním, dále dětský pokoj, jeden malý pokojík a celý zbytek patra tvoří dvě portálem propojené místnosti sloužící dříve jako kuchyně s jídelnou a obývacím pokojem. Dům je tedy připraven i na dvougenerační bydlení. Zahrada s okrasnými dřevinami. Garáž s výklopnými vraty obsahuje část pro uskladnění zahradní techniky a dílnu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - rovinatý větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Česká Třebová - Dvořákova
120,00
488
1 150 000
9 583
0,67
6 421
Rodinný domek 2+1 nedaleko centra České Třebové – ulice Dvořákova. Objekt je v původním udržovaném stavu. Do domu se vstupuje přes zádveří do předsíně se schodištěm do patra a vstupy do kuchyně, přes kterou je možno pokračovat do obývacího pokoje, dále do koupelny, WC, komory pod schodištěm a do předsíňky ústící na zahradu. V patře je jedna obytná místnost, půda a balkón. Zahrada je rovinatá, za domem se nachází kolna na zahradní nářadí a malá dílnička. Topení zajišťují lokální plynová kamna, ohřev vody karmou. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Česká Třebová - Čechova
141,00
296
2 190 000
15 532
0,57
RD 3+1 s garáží a stáním pro 1 automobil. Dispozice: I.NP - kuchyň, obývací pokoj, garáž, prádelna, dílna, zádveří, WC, podkroví - 2 x pokoj, koupelna. Elektroinstalace je nová mědi, nová kanalizační, plynová a vodovodní přípojka, vyměněna okna a vstupní dveře, střešní krytina /azbestová šablona/, vytápění plynový kotel Junkers, radiátory korado, do obývacího pokoje je možnost umístit krbová kamna. K domu náleží udržovaná zahrada Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - menší, avšak rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad;
-5-
8 853
Česká Třebová - Cechovní
142,00
516
2 690 000
18 944
0,50
9 472
Rodinný dům po kompletní rekonstrukci o velikosti 4+1, s garáží. Dispozice: I.NP zádveří, obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, koupelna, pokoj, podkroví - dva pokoje. Do podkroví jsou přivedeny veškeré sítě k vybudování horní koupelny. Sklep 12m2. Dům je po kompletní rekonstrukci: plastová okna, kompletní rekonstrukce elektriky v mědi /220/380V/, topení v mědi radiátory korado. Topení je plynovým kotlem, nový komín.Na zahradě menší bazén a venkovní posezení. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: 21,38 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Porovnávací hodnota
20,06 % 2 7 374 Kč/m 2 178,50 m
1 316 259 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 38 ze dne 23.10.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 12.11.2013.
počet stran A4 v příloze: 2 3 1
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
