Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3322/188/2013 6
Bytová jednotka č. 524/12 v bytovém domě čp. 524 na pozemku p.č. st. 470, včetně příslušenství a podílu na společných částech domu čp. 524, to vše v k.ú. Dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové nad Labem. Fügnerova 524, Dvůr Králové nad Labem Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Dvůr Králové nad Labem, k.ú. Dvůr Králové nad Labem, kód k.ú. 633968, LV 7958 st. 470 SJM Josef Stehno, Fügnerova 524, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ing. Lenka Stehnová, Fügnerova 524, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby:
Ing. Lenka Stehnová; č. obj.:, Fügnerova 524, 544 01 Dvůr Králové nad Labem
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření: 16 stran
V Borohrádku, dne 3.7.2013
telefon: 605 555 455 fax:
e-mail:
[email protected]
Pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
při platnosti stávající nájemní smlouvy 20.6.2013
Současný stav 450 000 Kč 0 Kč
Datum zpracování :
3.7.2013
Počet příloh:
9
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
změna stavby v r.
Rekonstrukce stavby: ostatní Rekonstrukce jednotky:
okna, dveře
celková
stavba dokončena v r. 1910 rekonstrukce v r. 2005 dílčí střecha zateplení, fasáda
celková
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
524/12
3
Typ
1.NP/3
2+1
okna
dveře
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
podlahy
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř úzké centrum - historická část 16 101 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
6/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
ks
m2
m2
50,10
0,00
0,00
0
50,10
50,10
Kč/m2
1/1
8 982 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 453 305 Kč 0 Kč 420 840 Kč 450 000 Kč 0 Kč
-2-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7958, k.ú. Dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové nad Labem, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 24.4.2012. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Dvůr Králové nad Labem je město s velmi dobrou občanskou vybaveností (soustava úřadů, obchodů a služeb), s rozvinutou infrastrukturou a se širokou nabídkou pracovních příležitostí. Jedná se o středisko daného regionu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru města, v soustředěné zástavbě domů podél Fügnerovy ulice, cca 200 m severně od náměstí T.G. Masaryka.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Stavba je na pozemku ve vlastnictví města Dvora Králové nad Labem. Tato skutečnost nijak výrazně neovlivňuje hodnotu nemovitostí.
RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 7958.
RIZIKO Ostatní rizika: ANO Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Komentář: Nájemné je dle nájemní smlouvy ze dne 16.10.2006 stanoveno ve výši fondu údržby a správy domu, s nejasnou dobou trvání smlouvy (na dobu neurčitou do doby splacení hypotečního úvěru).
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Oceňovaná jednotka se nachází v 1. NP bytového domu čp. 524. Bytový dům je zděný, nepodsklepený, má tři nadzemní podlaží a sedlovou střechu se štítem. V podkroví je půda. Fasádní omítka je vápenocementová, krytina střechy z pozinkovaného plechu, klempířské konstrukce rovněž, schody betonové, v domě není výtah. Popis bytové jednotky je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Oceňovaný byt se nachází v 1. NP v pravé části domu (při pohledu z ulice). Okna jsou dřevěná špaletová, dveře plné nebo částečně prosklené, podlahy jsou dřevěné a z keramické dlažby, topení ÚT s kotlem na zemní plyn, který zajišťuje i ohřev teplé vody. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. 2+1 Bytový dům je neudržovaný, nutná rekonstrukce. Bytová jednotka je běžně udržovaná a průběžně modernizovaná. Podle použitých konstrukcí předpokládám dobu vzniku na počátku minulého století. V dalších výpočtech uvažuji s rokem 1910.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Oceňovaný pozemek je rovinatý a je napojený na kompletní inženýrské sítě. Přístup je přímo z veřejné komunikace.
-3-
OCENĚNÍ
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytové jednotky.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 470
Výměra m2 420
Jednotková cena Kč/m2 420
Spoluvlastnický podíl 5 010 / 39 935 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 0 0
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název pokoj pokoj kuchyň koupelna s WC chodba Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 17,33 m2 11,34 m2 15,37 m2 4,54 m2 1,52 m2 50,10 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 17,33 m2 11,34 m2 15,37 m2 4,54 m2 1,52 m2 50,10 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 50,10 21 000 1 052 100 100,00 103 60,00 420 840
-4-
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Dvůr Králové nad Labem Byt ve zděném bytovém domě. bytový dům
50,10
X 1.NP/3
2+1
X
X
X
X
0,67
6 392
0,65
9 282
0,56
8 567
0,97
10 913
Srovnávané jednotky Dvůr Králové nad Labem
Byt 2+1 s dvěma balkóny. Okna jsou původní, na podlahách je dlažba, PVC nebo parkety. Teplo z dálkového zdroje. Dům je napojený na městskou vodu a odpady jsou svedeny do městské kanalizace. K bytu náleží dva sklepy. Parkování je zajištěno u domu. Nízké provozní náklady. Výhodná poloha nedaleko centra. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům
57,00
4.NP/5
2+1
540 000
9 474
Dvůr Králové nad Labem
Byt 3+1. Koupelna je zděná s vanou, WC je zvlášť. Dům má novou střechu, balkóny a nové vchodové dveře. K bytu náleží společné prostory a sklep. Parkování u domu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům
73,00
3.NP/4
3+1
1 050 000
14 384
Dvůr Králové nad Labem
Byt 1+kk, po rekonstrukci, v přízemí zděného domu. Plastová okna, nová koupelna. Dispozice bytu: zádveří, vstupní chodba s vestavěnou skříní, komora, koupelna s WC a prostorný pokoj s kuchyňskou linkou. Podlahy jsou betonové s PVC a kobercem, v koupelně je dlažba. Vytápění je plynovými kamny WAW, na ohřev vody je el. boiler. K bytu lze využít půdu a kůlnu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - malý snáze prodejný byt; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům
29,00
1.NP/2
1+kk
440 000
15 172
Dvůr Králové nad Labem
Byt o vel. 1+1 v osobním vlastnictví v 1. patře zděného bytového domu ve Dvoře Králové n/L. Disp.: předsíň s WC a samostatnou koupelnou, kuchyň s jídelnou, pokoj. Elektřina, voda, kanalizace, plyn a telefon - vše městské. rozvody. Topení lokální plynovými topidly. K bytu náleží oddělený půdní prostor. Nutná rekonstrukce. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům
40,00
1.NP/5
1+1
450 000
-5-
11 250
Dvůr Králové nad Labem
Byt 2+1, v 1 patře zděného staršího bytového domu. Byt je po částečné rekonstrukci – 2009 nová plastová okna, 2006 nové ústřední topení vč. nového plynového kotle. Disp.: kuchyň, malá ložnice, obývací pokoj, koupelna se sprch. koutem a s WC. K bytu patří na chodbě spíž, komora a spol. půda Dále k bytu patří u domu plechová garáž, pergola, dřev. kolna a posezení, Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům
51,00
1.NP/3
650 000
12 745
0,82
10 428
0,71
8 378
0,63
9 375
Dvůr Králové nad Labem
Byt 2+kk. Dům má novou střechu, fasádu a nové komíny. Koupelna je s vanou a WC je zvlášť. Nízké náklady na bydlení. Dále k bytu náleží garáž a zahrada o velikosti 200 m2, garáž a zahrada už jsou v ceně bytu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - součástí ceny garáž; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům
50,00
1.NP/2
2+kk
590 000
11 800
Dvůr Králové nad Labem
Prostorný byt 2+1 (84 m2) s lodžii ve 2.NP zděného bytového domu ve Dvoře Králové n. L. Byt prošel 2004 rekonstrukcí. Nová koupelna, WC, kuchyně, renovace podlah, rozvody elektřiny, vody a odpadů, nový bojler. Koupelna s vanou a sprchovým. koutem, samostatné WC. K bytu náleží sklep a půda. Vytápění/ohřev vody plynovým kotlem. Městský vodovod, kanalizace. Parkování na parkovišti za domem. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší obtížněji prodejný byt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům
84,00
2.NP/4
2+1
Variační koeficient před úpravami: 15,31 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
1 250 000
14 881
Variační koeficient po úpravách:
Porovnávací hodnota
15,22 % 2 9 048 Kč/m 2 50,10 m
453 305 Kč
-6-
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaný byt se nachází v centrální části města s dobrou občanskou vybaveností. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Cenu bude pozitivně ovlivňovat poloha bytového domu a velikost bytové jednotky. Negativní vliv budou mít stavebně-technický stav bytového domu, právní závady váznoucí na bytové jednotce a nabídka obdobných nemovitostí výrazně převyšující poptávku. Vliv umístění bytového domu na pozemku jiného vlastníka je vzhledem k tomu, že se jedná o pozemek ve vlastnictví obce minimální a tato skutečnost byla v porovnávací metodě zohledněna. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu oceňované bytové jednotky na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav nejsou v obvyklé ceně zohledněny. Vzhledem k tomu, že nájemné stanovené ve stávající nájemní smlouvě je nižší než příspěvek do fondu oprav a že za předpokladu pravidelné úhrady je smlouva v podstatě nevypověditelná je výnosová hodnota jednotky záporná. Za těchto okolností je bytová jednotka neprodejná a její hodnotu stanovuji jako nulovou. Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu.
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7958 ze dne 3.7.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2013.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 1 7 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
