Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 209/4179-722/2014 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Mistra Martina 178, Volyně Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Volyně, k.ú. Volyně, kód k.ú. 784958, LV 183 garáž 333, 334 Michal Filip, Mistra Martina 178, 38701 Volyně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Michal Filip, Mistra Martina 178, 38701 Volyně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK, JUDr. Pazderka Stanislav, soudní exekutor, JUDr. Stanislav Pazderka; č. obj.:117 EX 1000/14-19, 2.6.2014
Adresa objednatele: Prokopova 339 / 14, 370 20 Písek telefon: 380 120 602 IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Stanislav Koumar
Adresa zhotovitele:
Plánkova 397, 386 01 Strakonice telefon: 603 75 00 66 IČ:
Účel úvěru:
koupě
výstavba
Datum místního šetření: 8 stran
změna stavby
rekonstrukce
Současný stav 1 305 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail: DIČ:
19.6.2014 Počet příloh:
Ve Strakonicích, dne 23.6.2014
5
Datum zpracování :
leasing
jiné
Budoucí stav 23.6.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.31 Otisk razítka
Ing. Stanislav Koumar
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
rekonstrukce v r. 2004 zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 3 010 (pokles) neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
prodejná do 6 měsíců
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1, 3+1, 2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 275 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 550
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 426
m2 165
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 305 000 Kč 0 Kč 2 560 332 Kč 1 305 000 Kč 247 500 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 5 830 080 Kč 5 702 080 Kč 128 000 Kč
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena současná byla odvozena z ceny porovnávací Z obce je dobré dopravní spojení do Strakonic.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Volyně se nachází při silnici Strakonice - Strážné, cca 10 km ze Strakonic. Oceňovaný RD se nachází ca 1 km od centra města, v historické původní části. Ve městě je úplná občanská vybavenost.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Dle usnesení soudního exekutora JUDr. Stanislava Pazderky z 2.6.2014 pod č.j. 117 EX 1000/14-19 jsem byl ustanoven jako znalec k ocenění nemovitosti č.p. 178 v obci Volyně a pozemku p.č. 333 a 334 v k.ú. Volyně dle LV (listu vlastnického) č. 183. Místní prohlídku nemovitostí v této věci jsem svolal a přizval účastnka řízení a vlastníka nemovitosti pana Michala Filipa, bytem Mistra Martina 178 na 19. června 2014 se zahájením v 9,00 hod. na místě samém (u domu č.p. 178 ve Volyni. Bohužel pan Filip se neomluvil ani nezúčastnil a místní šetření bylo uskutečněno pouze venkovním ohledáním a změřením. Sousedy bylo sděleno, že se nachází asi ve Skotsku. Stavba RD je původní, odhadem z r. 1900, po částečné rekonstrukci ca v r. 2004 v jižní části stavby v přízemí a rekonstrukci střechy RD - v části nový krov, na celém RD nová krytina a oplechování. Stavba byla řádně povolena (viz stavební povolení v příloze), je před dokončením rekonstrukce. Půdorys je tvaru nepravidelného obdélníkového. Nosnou konstrukcí je zdivo cihelné a smíšené konstr. tl. do 60 cm. Základy kamenné. Vnější povrchy budou zčásti bez fasády a v části s původní omítkou štukovou. Střecha je sedlová s novou krytinou z r. 2004. Konstrukce krovu celodřevěná z trámů a krokví. Příčky - zděné s hladkou vápenoštukovou omítkou. Stropy zřejmě trámové. - s podhledem, omítky vápenoštukové hladké. Podlahy nebylo možno ověřit.. Okna - zdvojená a dřevěná ven a dovnitř (u původní části nerekonstruované).. Podkroví se šikmými stropy, sádrokarton s isolací. Dveře - náplňové dřevěné. Vytápění - lokální na TP a krbové v části přízemí. Rozvod vody - studené, teplé - el. boiler. Sanitární vybavení WC, lázeň. Dispozice : dle nepřímého zjištění : Přízemí sestává y 2 1. byt - chodba, kuchyně, 2 pokojů, WC, koupeln - p.pl 50 m 2. byt zbytu 3+1 - celkem obytná p.pl. 70 m2 Suterén - sestává z garáže a skladovacích prostor - celkem115 m2 Podkroví tvoří byt 2+1, lázeň, WC, chodba - 45 m2
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. 2004 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2273 pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 2273
Vlastník pozemku/komunikace - komentář komunikace - ul. Mistra Martina - vlastník je Město Volyně
-3-
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností
Rizika ostatní
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 183 Kraj: Obec: Ulice:
CZ031 Jihočeský 551970 Volyně Mistra Martina
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0316 Strakonice 784958 Volyně
Vlastníci FO
Podíl
RČ:
Michal Filip
Mistra Martina 178, 38701 Volyně
Stavby část obce Volyně
Pozemky 333 334
1/1
je součástí č.p. 178 na pozemku p.č. 333 Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
360 m 2 190 m
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží přízemí suterén podkroví
Zastavěná plocha 164,80 m2 164,80 m2 164,80 m2
Započitatelná plocha podlaží 120,00 m2 57,50 m2 40,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti
Podlahová plocha -4-
Koeficient
Započitatelná plocha
přízemí 1. byt - chodba, kuchyně, 2 pokojů, WC, koupelny - p.pl 50 m2 přízemí - celkem suterén Suterén - sestává z garáže a skladovacích prostor - celkem115 m2 suterén - celkem podkroví Podkroví tvoří byt 2+1, lázeň, WC, chodba - 45 m2 podkroví - celkem
120,00 m2
1,00
120,00m2
120,00 m2 115,00 m2
120,00 m2 0,50
57,50m2
115,00 m2 40,00 m2
57,50 m2 1,00
40,00m2
40,00 m2
40,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název přízemí suterén podkroví Obestavěný prostor - celkem:
(8,00*20,60)*(3,10) (8,00*20,60)*(3,30) (8,00*20,60)*(2,25)
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy výplňové zdivo dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky chybí chybí kovové náplňové dřevěná, zdvojená PVC keramická dlažba kamna na tuhá paliva třífázová chybí ocelové trubky, studená voda bojler chybí litinové potrubí elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC, bidet splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
165 1 425,52 4 000 100,00 5 702 080 113 37 60,00 2 280 832
-5-
Obestavěný prostor 510,88 m3 543,84 m3 370,80 m3 1 425,52 m3
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název garáž
Popis Parc. číslo zděná s pultovou střechou 333 z r. 1960 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 32,00 m2
JC 4 000 Kč/m2
RC Opotřebení 128 000 Kč 75 %
VH 32 000 Kč 32 000 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je ucelený, rovinný. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obvyklá cena stavebních pozemků v místě odpovídá 550,00 Kč/m2. Informace z OÚ. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků:
333 334
Výměra m2 360 190 550
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 450 1/1 450 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 162 000 85 500 247 500
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Blatná 206,00 1 359 2 700 000 13 107 0,540 Rodinný dům Blatná, 3. Rodinný dům č.p. 447 se nachází v Sadové ulici v Blatné.Přízemní zděná budova se sedlovou střechou s podkrovím a částečným podsklepením.V přízemí je byt 3+1, v podkroví 2+1, vše I. kat.. Obestavěný prostor – 915,20 m2, podlahová plocha bytů – 206,40 m2. pozemek – 1359 m2, příslušenství – garáž, zděná kolna. Napojení na inženýrské sítě – VV, VK, elektro 3 fáze, ZP. Přístup – z veřejné komunikace, stáří RD – z r. 1930. Prodej celková cena nemovitostí 2 700 000,00 Kč, zdroj informace – údaj z KS – od vlastníků.
Upravená cena Foto Kč/m2 7 078
Hodnocení: Zdůvodnění koeficientu Kc: nedokončené nízké provedení, celkový stav Vodňany
136,00
750
1 500 000
11 029
0,480
Rodinný dům Vodňany, Rodinný dům Vodňany - č.p.903 v Šumavské ulici
je samostatný, zděný se sedlovou střechou, krytina z pálených tašek, podsklepený s přízemím a podkrovím, dokončený v r. 1965. Rodinný dům o zastavěné ploše přízemí 72,60 m2 je s jedním nadzemním podlažím s celkovým podsklepením a podkrovím, zděný se sedlovou střechou, krytina z pálených tašek, dokončen v r. 1965. Fasáda je břizolitová, okna zdvojená dřevěná, podlahy ve sklepě betonové, obytné vlisy a koberce a dlažby, obestavěný prostor je 536,88 m3 Přízemí tvoří bytovou jednotku 2+1 s verandou, chodbou a spíží, WC, lázeň, topení přímotopy el. a na TP lokální, podlahy vlisy, dlažba, stropy trámové s podledem. Podlahová plochy je 57,28 m2 Podkroví sestává ze dvou obytných místností - 31,54 m2, Sklep tvoří garáž, prádelna, dílna, sklad. Podlahová plocha 47,30 m2. Celková -6-
5 294
podlahová plocha RD je 136,12 m2, Prodej - celková cena nemovitostí 1 5000 000,00 Kč, zdroj informace – dle KS. Hodnocení: Zdůvodnění koeficientu Kc: nedokončené nízké provedení, celkový stav Volyně 92,00 0 1 360 000 14 783 0,540 Rodinný dům Volyně, Volyně, RD v ul. Mistra Martinů 203 - Stavba samostatná, zděná, přízemní. Půdorys je tvaru obdélníkového. Nosnou konstrukcí je zdivo cihelné konstr. tl. 60 cm. Základy betonové. Vnější povrchy stavby vápenoštukové, zateplená fasáda. Střecha sedlová. Konstrukce krovu celodřevěná z trámů a krokví. Střešní krytina z tašek bobrovky. Příčky - zděné, převážně s hladkou vápenoštukovou omítkou. Stropy polospalné - s podhledem, omítky vápenoštukové hladké. Podlahy - převážně keramické a plovoucí. Okna - plastová. Dveře - dýhované. Vytápění - ÚT na ZP a TP. Rozvod vody studené, teplé - el. bopiler. Sanitární vybavení - WC, lázeň.Přízemí sestává ze zádveří, bytu 3+kk, WC, koupelny, kotelna, spíže a garáže - celkem p.pl. 92,00 m2. Kupní cena 1 360 000,00 Kč -vlastní ocenění.
7 983
Hodnocení: Zdůvodnění koeficientu Kc: nedokončené nízké provedení, celkový stav Volyně 113,00 0 1 100 000 9 735 0,360 Rodinný dům Volyně, Rodinný dům č.p. 382, Vimperská ul., Volyně. Jedná se o přízemní RD s částečným podsklepením, sedlová střechy, bez podkroví z r. 1929, modernizovaný – ÚT, kuchyně, WC, lázeň. Podlahová plocha místností činí 112,80 m2. Pozemek 708 m2. Prodej za cenu 1100000,00 Kč
3 505
Hodnocení: Zdůvodnění koeficientu Kc: nedokončené nízké provedení, celkový stav Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
15,89 % Variační koeficient po úpravách: 2 3 505 Kč/m Minimální cena: 5 965 Kč/m2 Průměrná cena: 7 983 Kč/m2 Maximální cena: 6 000 Porovnávací hodnota: Kč/m2
28,81 % 762 338 Kč 1 297 388 Kč 1 736 303 Kč 1 305 000 Kč
Rekapitulace ocenění Obvyklá cena současná byla odvozena z ceny porovnávací Z obce je dobré dopravní spojení do Strakonic.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 305 000 Kč 0 Kč 2 560 332 Kč 1 305 000 Kč 247 500 Kč
-7-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x 0 Kč 5 830 080 Kč 5 702 080 Kč 128 000 Kč
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti Nemovitost se nachází v historické části města.
Slabé stránky nemovitosti Stavba není celkově dokončená a je v rekonstrukci - v části bez omítek, celkově není využita.
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1,00 %
1 305 000Kč 0Kč 13 050Kč 247 500Kč 1 044 450Kč 2 217,50m 2 4 802Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Snímek katastrální mapy - náhled. Usnesení soudního exekutora z 2.6.2014. Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 16.7.1980 č.j. Spr.1156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne 10.11.1999 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/12 s platností do 16.10.2017.
-8-
-9-
z ulice Hradčanská
- 11 -
z ulice Mistra Martina a ze dvora
- 12 -
- 13 -
