Znalecký posudek o odhadu tržní ceny nemovitosti číslo 2336-41/2016 Odhadce: Ing. Jaroslav Mlčoch Kvítková 4323, 760 01 Zlín, 603 207 393,
[email protected] Datum objednání: Datum místního šetření: 13.4.2016 Místní šetření proběhlo za účasti: pana Lukáše Coufala Datum převzetí kompletních podkladů: 14.4.2016 Vlastník jednotky: Lukáš Coufal, Zábraní 1368, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Lukáš Coufal, Zábraní 1368, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 23 / 1000 Klient: insolvenční správce pana Lukáše Coufala, Mgr. ing. Jiří Skopalík, Podlesí 5407, 760 01 Zlín, 603 472 577,
Základní údaje Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Předmět ocenění:
Byt 2+1, č. 1328/1 s příslušenstvím. Nábřeží 1328 / 1328, Napajedla Bytová jednotka - byt, číslo jednotky 1328/1 v budově č.p. 1328,1329,1330,1331 na pozemku p.č. st. 1980 včetně spoluvlastnického podílu 23/1000 na společných částech domu včetně pozemku p.č. st. 1980 v k.ú. Napajedla. Pro účely insolvečního řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - KSBR 33 INS 16233/2015
Účel ocenění: Katastrální údaje Kraj: Obec: Ulice: List vlastnictví č.: Číslo jednotky:
Zlínský Napajedla Nábřeží 3537, 4142 1328/1
ÚČEL OCENĚNÍ:
Okres: Katastrální území: Číslo popisné Parcelní čísla pozemků: Spoluvlastnický podíl:
Zlín Napajedla 1328,1329,1330,1331 st. 1980 23 / 1 000
Pro účely insolvečního řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - KSBR 33 INS 16233/2015 (ocenění stávajícího stavu)
Rizika + Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) + Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 - Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) + Bez reálných břemen a služebností - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 461/11, 117/1
OBVYKLÁ CENA
Současný stav 1 100 000 Kč
JEDNOTKOVÁ CENA
17 118 Kč/m2 Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.21
Počet stran: Ve Zlíně, dne 14.4.2016
20 stran
Počet příloh: Otisk razítka
12 Ing. Jaroslav Mlčoch
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Napajedla je průmyslovým městem a má 7 249 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Napajedla, v širším centru města, na ulici Nábřeží, na největším sídlišti Nábřeží. Jedná se o průmyslové město s dobrou polohou a významem v regionu, strategicky velmi dobře umístěné - hlavní komunikace I. tř. č. 55, ve směru Přerov - Uherské Hradiště. Město je vyhledávané z hlediska bydlení, je odděleno řekou Morava od rušné komunikace I. třídy č. 55, ve směru Přerov Uherské Hradiště. Vlastní město patří mezi kvalitní a vyhledávaná města Zlínského kraje. Nemovitost je umístěna v širším centru města Napajedla, na ulici Nábřeží, sídlišti Nábřeží. Oceňovaný byt se nachází v žb. panelové zástavbě. Tato část sídliště je velmi dobře komunikačně dostupná (integrované MHD), zastávka cca 250 m. V místě je možné parkování os. automobilů. Občanská vybavenost města Napajedla, je na dobré úrovni (supermarket, škola, školka). Nejbližší správní centrum je město Zlín, od kterého je nemovitost vzdálena cca 12.0 km. Město Napajedla, leží při silnici č. 55, která spojuje město Přerov s městem Uherské Hradiště. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 2,20 km. Byt je umístěn v sídlištní zóně, v širším centru města Napajedla. Okolní zástavbu tvoří žb. bytové panelové domy a objekty občanské vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, je zde dobrá komunikační dostupnost do centra města Napajedla, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi, dále dobrá občanská vybavenost města Napajedla, blízkost stanice ČSAD (integrovaný dopravní systém). Pro město byl schválen územní plán v 6/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou bytových domů. V místě se nachází záplavové území řeky Moravy - záplavová zóna 3.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o žb. panelový montovaný bytový dům, řadový krajní, nepodsklepený, čtyřpodlažní, systém P 1.11, zastřešený plochou střechou s živičnou krytinou. Jedná se o bytový dům s využitím k bydlení. Dispozičně objekt obsahuje čtyři sekce se čtyřmi čísly popisnými č.p. 1328, 1329, 1330 a 1331 se 44 bytovými jednotkami. Dispozičně byt obsahuje bytovou jednotku 2+1, umístěnou v 1.NP, vpravo. Bytový dům je užíván od roku 1977 a je po provedené celkové revitalizaci z roku 2010. Byt je v současné době po částečné rekonstrukci z roku 2016 (keramický obklad umakartového prefajádra). Příslušenství se nevyskytuje.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: 44 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 461/11, 117/1 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 461/11 117/1
Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace ostatní plocha - jiná plocha
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Město Napajedla, č.p. 89, 76361 Napajedla Město Napajedla, č.p. 89, 76361 Napajedla
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele -2-
Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nemovitost není ke dni ocenění pronajímána.
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti bez rizika
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Rok zaplavení: 1997 Rozsah poškození:
nebyla v minulosti zaplavena není nutné úroveň přízemí
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti V místě se nachází záplavové území řeky Moravy - zóna 3. - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č. 5217, k.ú. Napajedla, vázne stávající rozsáhlé omezení vlastnického práva. Tato skutečnost není zohledněna v odhadu ceny obvyklé.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik bez rizika
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3537 CZ072 Zlínský 585513 Napajedla Nábřeží
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0724 Zlín 701572 Napajedla 1328
Vlastníci
Podíl
RČ: 791029/4117
FO
Lukáš Coufal
Zábraní 1368, 76361 Napajedla
stavba je součástí pozemku NE
Stavby část obce Napajedla
Bytový dům
č.p. na pozemku p.č. st. 1980 1328,1329,133 0,1331
Pozemky st. 1980
Stavební parcela
Parcela KN
1 213 m
2
zastavěná plocha a nádvoří
LIST VLASTNICTVÍ číslo 4142 Kraj: Obec:
CZ072 Zlínský 585513 Napajedla
23 / 1 000
Okres: Katastrální území: -3-
CZ0724 Zlín 701572 Napajedla
Nábřeží
Ulice:
č.o.:
1328
Vlastníci FO
RČ: 791029/4117
Podíl Lukáš Coufal
Zábraní 1368, 76361 Napajedla
Číslo jednotky: 1328/1
Spoluvlastnický podíl: 23 / 1 000
1/1
Jednotky Byt
Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o žb. panelový montovaný bytový dům - systému P 1.11, nepodsklepený, čtyřpodlažní, zastřešený plochou střechou s živičnou krytinou. Dispozičně byt obsahuje : 1.NP - pokoj, pokoj, šatna, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, spíž - sklep mimo byt Technický stav a opotřebení : Bytový dům je užíván od roku 1977 a je po provedené celkové revitalizaci z roku 2010. Technický stav je velmi dobrý. Byt je v současné době po částečné rekonstrukci z roku 2016 (keramický obklad umakartového prefajádra) a výměna oken a částečně podlah z roku 2010. Technický stav bytu je průměrný. Při stáří 39 let, je předpoklad další životnosti 61 let. Výpočet opotřebení je lineární.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry pokoj byt pokoj byt šatna byt kuchyně byt předsíň byt koupelna byt WC byt spíž byt sklep byt lodžie byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 18,81 m2 16,21 m2 2,77 m2 12,64 m2 6,78 m2 2,72 m2 0,96 m2 0,36 m2 1,44 m2 4,57 m2 67,26 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní
žb. monolitické s vodorovnou hydroizolací panelové betonové sendvičové - systém P 1.11 - tl. 30 cm železobetonové montované plochá jednoplášťová živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech - žlaby, svody a parapety dvouvrstvé vápenné omítky PPS tl. 10 cm + stěrková omítka, marmolinový obklad soklu keramický obklad - kuchyně, koupelny žb. monolitické s teracovým povrchem hladké plné dveře a prosklené chybí plastová s izolačním zasklením PVC a kobercové, keramická dlažba, laminátové plovoucí dálkové ÚT, radiátory jsou litinové žebrové světelná, třífázová bleskosvod teplá a studená voda z kuchyně, koupelny a WC zemní plyn dálkový kuchyňská linka WC, umyvadlo, vana chybí domácí telefon, PC a STA rozvody -4-
Započítaná plocha 18,81 m2 16,21 m2 2,77 m2 12,64 m2 6,78 m2 2,72 m2 0,96 m2 0,36 m2 0,72 m2 2,29 m2 64,26 m2
Instalační pref. jádra
instalační šachty, koupelny a WC - umakartové prefajádro s keramickým obkladem
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
67 64,26 25 000 100,00 1 606 500 39 61 39,00 979 965
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek st. 1980 (zast.plocha), pod bytovými domy č.p. 1328, 1329, 1330 a 1331. Z inž. sítí je v místě vodovod, kanalizace, plynovod a elektrorozvod. Přístup je po pozemku p.č. 461/1, který je ve vlastnictví Města Napajedla.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
st. 1980
Výměra m2 1 213 1 213
Jednotková cena Kč/m2 600
Spoluvlastnický Celková cena pozemku podíl Kč 23 / 1 000 16 739 Hodnota pozemků celkem: 16 739
Výpočet porovnávací hodnoty Město Napajedla je vyhledávaným z hlediska bydlení. V našem případě se jedná o žb. panelový byt 2+1 po částečné rekonstrukci, s umakartovým prefajádrem - keramicky obloženým, na ulici Nábřeží, na největším sídlišti Nábřeží, umístěný ve zrevitalizovaném žb. panelovém bytovém domě. V současné době nejsou na realitním trhu nabídky podobných bytů. Proto vycházím z nabídek bytů 2+1 v místě a nejbližším okolí. V místě je velmi dobrá občanská vybavenost, plná zainvestovanost inž. sítěmi, blízkost služeb vč. obchodů. 2 Cena za 1 m /započitatelné plochy se v místě u podobných bytů pohybuje max. v rozmezí 16 500 - 18 000,- Kč, v závislosti na umístění, technickému stavu bytu a revitalizaci bytového domu a možnosti parkování. Vzhledem k těmto skutečnostem považuji za současnou možnou cenu obvyklou částku 1 100 000,- Kč.
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2
Oceňovaná jednotka žb. panelový montovaný bytový dům - systému P 1.11, nepodsklepený, čtyřpodlažní, po revitalizaci, zastřešený plochou střechou s živičnou krytinou bytový dům 62,45 1.NP 2+1 Srovnávané jednotky
město Napajedla, okres Zlín, ulice Nábřeží, širší centrum města
Byt 2+1
město Napajedla, ulice Jiráskova 2
zděný byt 2+1, umístěný ve 2.NP, o velikosti 55 m , stáří 55 let, částečná rekonstrukce v roce 2012, bez revitalizace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 04/2016 - BEN REALITY, Zlín koeficient 0,90; Lokalita - město napajedla, ulice Jiráskova, širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1 - 55 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům koeficient 0,90; Celkový stav - dobrý - koeficient 0,95; Vliv pozemku - pozemek pod budovou koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v dobrém technickém stavu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: byt dispozice 2+1, zděný, technický stav dobrý, podobné
umístění
bytový dům
55,00
2.NP
2+1
1 199 000
Byt 2+1
21 800
0,77
16 786
město Napajedla, ulice Nábřeží -5-
2
žb. panelový byt 2+1, umístěný ve 4.NP, o velikosti 58 m , stáří 41 let, částečná rekonstrukce v roce 2014, revitalizace bytového domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 04/2016 - EVROPA realitní kancelář ZLÍN, Zlín - koeficient 0,90; Lokalita - město Napajedla, ulice Nábřeží, širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1 - 58 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - žb. panelový byt i bytový dům - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý - koeficient 0,95; Vliv pozemku - pozemek pod budovou - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v dobrém technickém stavu koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: byt dispozice 2+1, žb. panelový, technický stav dobrý,
podobné umístění
bytový dům
58,00
4.NP
2+1
1 230 000
21 207
Byt 2+1
0,86
18 238
město Otrokovice, část Trávníky, ulice Lidická 2
žb. panelový byt 2+1, umístěný ve 4.NP, o velikosti 51 m , stáří 46 let, částečná rekonstrukce v roce 2010, revitalizace bytového domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 04/2016 - Ivona Riečičiarová, Otrokovice - koeficient 0,80; Lokalita - město Otrokovice, část Trávníky, ulice Lidická - koeficient 0,95; Velikost objektu - 2+1 - 51 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - žb. panelový byt i bytový dům - koeficient 1,00; Celkový stav - velmi dobrý - koeficient 0,90; Vliv pozemku - pozemek pod budovou - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt ve velmi dobrém technickém stavu koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: byt dispozice 2+1, žb. panelový, technický stav velmi dobrý,
lepší umístění
bytový dům
51,00
4.NP
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
2+1 9,80 %
1 340 000
26 275
Variační koeficient po úpravách: 62,45 m2 16 786 Kč/m2 Minimální cena: 17 665 Kč/m2 Průměrná cena: 18 238 Kč/m2 Maximální cena: 17 700 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
0,68
17 972 3,57 % 1 048 286 Kč 1 103 179 Kč 1 138 963 Kč 1 105 365 Kč
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: Kč Nemovitost není předmětem prodeje, ale bude sloužit jako podklad pro insolvenční řízení (odhad ceny obvyklé, tržní, obecné).
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí O žb. panelové byty dispozice 2+1 je v městě Napajedla zájem, poptávka je v souladu s nabídkou. V našem případě se jedná o žb. panelový byt 2+1 s průměrným technickým stavem a s umakartovým prefajádrem, které je keramicky obloženo, umístěný ve 1.NP, nízkopodlažního bytového domu. Nemovitost není předmětem prodeje, ale bude sloužit jako podklad pro insolvenční řízení. Za cenu obvyklou v současném stavu považuji částku 1,10 tis. Kč, vč. započtení podílu ceny podílu na pozemku.
Podmínky vhodnosti zástavy Rozsáhlé omezení vlastnického práva.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 105 365 Kč 0 Kč 996 704 Kč 1 100 000 Kč 16 739 Kč
-6-
Silné stránky nemovitosti - umístění bytu v 1.NP - bez závislosti na funkčním výtahu - velmi dobrá občanská vybavenost centra města Napajedla - celková revitalizace bytového domu - možnost parkování vedle bytových domů - blízkost obchodů a služeb
Slabé stránky nemovitosti - rozsáhlé omezení vlastnického práva - byt má původní umakartové prefajádro, byť keramicky obloženo - možnost záplavového území řeky Moravy - sídlištní forma bydlení
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1 100 000Kč 0Kč 0Kč 1 100 000Kč 2 64,26m 2 17 118Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4142 ze dne 30.10.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3537 ze dne 14.4.2016 Snímek katastrální mapy ze dne 14.4.2016 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze 3 5 1 2 1
Koncesní listina Vydal: Magistrát města Zlína – živnostenský úřad, náměstí Míru 12, Číslo jednací: Z-804/06-F, ev.č. 370500-86507. Dne: 07.08.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. IČ : 628 65 609
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.2.1990, č.j. Spr. 438/90 pro obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné.
-7-
LV č. 4142
-8-
-9-
- 10 -
LV č. 3537
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Snímek katastrální mapy
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Mapový list Zlínského kraje, město Napajedla, okres Zlín
Zlínský kraj
Město Napajedla
Bytový dům č.p. 1328
Letecký snímek
- 19 -
Rekapitulace odhadu (vyplňuje odhadce) Stávající stav Kč
Ceny dle odhadce
996 704 39,00 % 1 606 500 16 739 14 0 1 105 365 1 100 000
Věcná hodnota nemovitosti (staveb i pozemků) Procento opotřebení * Reprodukční cena (cena hl. stavby bez opotřebení) Odhad obvyklé ceny pozemku (ů) * Cena za m2 pozemku (hlavní části) * Výnosová hodnota Srovnávací hodnota Odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) Poznámka: Odhadce (jméno a podpis)
Číslo odhadu
Datum odhadu
.......................................................... Ing. Jaroslav Mlčoch
2336-41/2016
14.4.2016
- 20 -
