Znalecký posudek č. 3476 / 082 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) insolvenčního řízení pro Administrace insolvencí CITY TOWER v.o. s. Předmět ocenění: Ideální spoluvlastnický podíl ½ k nemovitosti – pozemek parc.č. 1880 , jehož součástí je stavba č.p. 158 a pozemek parc.č. 1881 se všemi součástmi a příslušenstvím – vše v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, Plzeňský kraj Ulice: U Pražské dráhy 5 Město : PLZEŇ Okres: Plzeň-město Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Doubravka Sídlo katastr. úřadu v Plzni
Vlastník stavby: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Vlastník pozemku: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5
č.p. 158 PSČ Identifikační kód: 722677
podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2
2
Objednavatel: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 140 78 Praha č.j.KSPL 52 INS 10845/2013-A-17 Znalecký posudek je zpracován ke dni 21.9.2015 Vypracoval:
Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091
verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran textu (z toho 4 strany příloh) a předává se ve 2 vyhotoveních. V Plzni, dne 02.10.2015
3
Obsah Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek.......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Radonové riziko ................................................................................................................... 12 F. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 13 G. Územní plán......................................................................................................................... 14 H. Právní stav ........................................................................................................................... 14 I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví....................................................................... 14 Rekapitulace ............................................................................................................................. 15
Přílohy výpis z KN ze dne 19.3.2015 kopie kat. mapy fotodokumentace Znalecká doložka
4
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 21.9.2015 od 15,00 hod. Nemovitost byla částečně zpřístupněna a to jen 2.NP. Do 1.NP nebyl zajištěn přístup. Dle informace od p. Albína Bugoše je dispozice 1.NP srovnatelná se 2.NP
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Doubravka, město PLZEŇ, list vlastnictví č. 703, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzni dne 19.3.2015 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Doubravka, mapový list č. Plzeň 7-4/13, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzni dne 2.4.2015 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady projektové podklady archívní z archivu města Plzně 5. Doklady o stáří a době užívání - Dle archívních podkladů byl dům postavení v roce 1898, rekonstrukce proběhla v letech 1978. Další stavební úpravy či rekonstrukce nejsou známy 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 21.9.2015
5
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město PLZEŇ je významným městem regionu a má 167302 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Doubravka. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (autobus, trolejbus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 3 km. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu nepříznivou, protože se jedná o polohu v blízkosti žel.tratě Plzeň - Praha s rušným provozem. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je rovinný. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je řadová. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 158 (vlastní parcela č. 1880) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 158 Budova je postavena na vlastní parcele č. 1880. Jedná se o řadový objekt zděný se sedlovým krovem, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, vnější omítka břízolitová s keram. obkladem soklu a vchodu, okna plastová. Bytová jednotka 4+kk umístěná ve 2.NP má plastová okna , dveře dýhované, podlahy převážně s keram. dlažbou, topení etážové plynové, kuchyňská linka v mírném nadstandardu, rozvody ST i TUV s ohřevem vody v kombi kotli, koupelna se sprchovým koutem a 2x umyvadlo, WC extra Celkový stav velmi dobrý. Dle informace od p. Albína Bugoše je bytová jednotka v 1.NP velmi srovnatelná jak z hlediska dispozice a velikosti, tak z hlediska vnitřního v ybavení. 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 13,0*11,5+0,85*3,75 = 153 m2 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 13,0*11,40+0,85*3,6+1,25*2,1 = 154 m2 2.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 13,0*11,40+0,85*3,6+1,25*2,1 = 154 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (153 m2) 1.nadzemní podlaží (154 m2)
m3 m3
427.52 538.60
7
2.nadzemní podlaží (154 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3
538.60 1 504.72
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Dispoziční řešení: 1.PP - sklepy 1.NP - byt 4+kk 2.NP - byt 4+kk Užitná plocha: 1.PP – cca 99,0 m2 1.NP – cca 115 m2 2.NP – 47,7+15,4+23,3+7,3+5,6+1,4+14,2 Užitná plocha celkem: - z toho obytná cca
= 99,0 m2 = 115,0 m2 = 114,9 m2 329,0 m2 230 m2
Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Na základě provedené prohlídky stanoveno opotřebení ve výši 40% Rekonstrukce, modernizace: -rekonstrukce bytů Stáří budovy: 2015 - 1898 = 117 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (153 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (154 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (154 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
315 464.25
Kč Kč Kč Kč %
1 664 675.47 1 695 735.76 1 485 144.14 5 161 019.61 152.00 1.15
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
9 021 462.28 1898 150 40.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
5 412 877.30 +22.70 5 412 900,00
8
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 158 1. Budovy
Kč Kč
5 412 900.00 5 412 900.00
Kč Kč
5 412 900.00 5 412 900.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: PLZEŇ Katastrální území: Doubravka Vlastník stavby: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Vlastník pozemku: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5
podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 1880 315 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 1881 110 zahrada zahrada Výměra pozemků celkem
m2
425.00
9
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
m2 Kč/m2 Kč
425.00 2 000.00 850 000.00
Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město PLZEŇ, k.ú. Doubravka, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem
Kč
850 000.00
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) RD Plzeň-Doudlevce, okr. Plzeň - město Zděný objekt o dvou nadz. podlaží ,2+1 a 3+1, garáž, objekt v dobrém techn. stavu, topení ÚT plyn, užitná plocha obytná cca 192 m2, pozemek 441 m2 Nabídková cena : 3 900 000,-Kč
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí:
11
- horší technický stav - srovnatelná užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - horší příslušenství - srovnatelný pozemek
2) RD Plzeň-Skvrňany, okr. Plzeň - město Zděný objekt o jednom podzemním a dvou nadz. podlaží , 2+1 a 3+1, objekt po částečné rekonstrukci v dobrém techn. stavu, topení ÚT plyn, užitná plocha obytná cca 190 m2, pozemek 722 m2 Nabídková cena : 3 988 000,-Kč
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší technický stav - srovnatelná užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - horší příslušenství - menší pozemek 3) RD Plzeň-Lobzy , okr. Plzeň - město Zděný objekt o dvou nadz. podlaží ,2+1 a 2+1, stodola,dílna, objekt v průměrném technickém stavu po část. rekonstrukci, topení ÚT plyn, užitná plocha obytná cca 180 m2, pozemek 643 m2 Nabídková cena : 3 500 000,-Kč
12
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - srovnatelný technický stav - větší užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - horší příslušenství - menší pozemek Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k techn. stavu, velikosti užitné plochy a velikosti pozemku
Srovnatelná hodnota(podíl 1/1):
3 800 000,- Kč
E. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu může být : 1. podloží pod objektem 2. stavební materiály 3. užitková voda 1. Podloží pod objektem
13
Mezi parametry podloží ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Plzeňský kraj se nachází PLZEŇ, Doubravka ve II. kategorii - střední radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. 1.1. Typ objektu. Stručný popis : Zcela podsklepený objekt Z toho vyplývá, že kontaktní konstrukce nejsou v kontaktu s podložím. Z daného typu objektu vyplývá, že pravděpodobnost překročení je nulová. 1.2. Těsnost spodní stavby. Betonová deska, nebo hydroizolaci lze považovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloží. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde může půdní vzduch volně proudit z podloží do interiéru. Z projektové dokumentace bylo zjištěno : konstrukce umožňující proudění vzduchu a z toho vyplývá pravděpodobnost velmi nízká. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně.
F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány.
14
Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
G. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec PLZEŇ a katastrální území Doubravka byl schválen územní plán dne 30.1.2009. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené BČ - bydlení čisté.
H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
15
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.1.1. Rodinný dům dokončený Město: PLZEŇ Okres: Plzeň-město Kat. území: Doubravka
ulice : U Pražské dráhy 5 č.p. 158
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 158 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
5 412 900.00 5 412 900.00 5 412 900.00 850 000.00 6 262 900.00
Srovnávací hodnota
Kč
3 800 000.00
Rizika Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
Obvyklá cena(podíl 1/1) : 3 800 000.00 Kč
Obvyklá cena(podíl 1/2) : 1 800 000.00 Kč Pozn. Menšinový podíl nebo podíl ½ se prodává zpravidla za cenu nižší, než je matematický podíl.
Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Práva - nejsou známa
Kč
0.00
16
Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Závady – nejsou známy
Kč
0.00
Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva.
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Ing. Jan Balihar
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
17
FOTODOKUMENTACE
příslušenství
Kuchyně ve 2.NP
18
Interiér bytu ve 2.NP
Znalecký posudek č. 3476 / 082 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) insolvenčního řízení pro Administrace insolvencí CITY TOWER v.o. s. Předmět ocenění: Ideální spoluvlastnický podíl ½ k nemovitosti – pozemek parc.č. 1880 , jehož součástí je stavba č.p. 158 a pozemek parc.č. 1881 se všemi součástmi a příslušenstvím – vše v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, Plzeňský kraj Ulice: U Pražské dráhy 5 Město : PLZEŇ Okres: Plzeň-město Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Doubravka Sídlo katastr. úřadu v Plzni
Vlastník stavby: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Vlastník pozemku: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5
č.p. 158 PSČ Identifikační kód: 722677
podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2
2
Objednavatel: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 140 78 Praha č.j.KSPL 52 INS 10845/2013-A-17 Znalecký posudek je zpracován ke dni 21.9.2015 Vypracoval:
Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091
verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran textu (z toho 4 strany příloh) a předává se ve 2 vyhotoveních. V Plzni, dne 02.10.2015
3
Obsah Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek.......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Radonové riziko ................................................................................................................... 12 F. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 13 G. Územní plán......................................................................................................................... 14 H. Právní stav ........................................................................................................................... 14 I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví....................................................................... 14 Rekapitulace ............................................................................................................................. 15
Přílohy výpis z KN ze dne 19.3.2015 kopie kat. mapy fotodokumentace Znalecká doložka
4
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 21.9.2015 od 15,00 hod. Nemovitost byla částečně zpřístupněna a to jen 2.NP. Do 1.NP nebyl zajištěn přístup. Dle informace od p. Albína Bugoše je dispozice 1.NP srovnatelná se 2.NP
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Doubravka, město PLZEŇ, list vlastnictví č. 703, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzni dne 19.3.2015 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Doubravka, mapový list č. Plzeň 7-4/13, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzni dne 2.4.2015 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady projektové podklady archívní z archivu města Plzně 5. Doklady o stáří a době užívání - Dle archívních podkladů byl dům postavení v roce 1898, rekonstrukce proběhla v letech 1978. Další stavební úpravy či rekonstrukce nejsou známy 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 21.9.2015
5
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město PLZEŇ je významným městem regionu a má 167302 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Doubravka. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (autobus, trolejbus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 3 km. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu nepříznivou, protože se jedná o polohu v blízkosti žel.tratě Plzeň - Praha s rušným provozem. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je rovinný. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je řadová. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 158 (vlastní parcela č. 1880) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 158 Budova je postavena na vlastní parcele č. 1880. Jedná se o řadový objekt zděný se sedlovým krovem, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, vnější omítka břízolitová s keram. obkladem soklu a vchodu, okna plastová. Bytová jednotka 4+kk umístěná ve 2.NP má plastová okna , dveře dýhované, podlahy převážně s keram. dlažbou, topení etážové plynové, kuchyňská linka v mírném nadstandardu, rozvody ST i TUV s ohřevem vody v kombi kotli, koupelna se sprchovým koutem a 2x umyvadlo, WC extra Celkový stav velmi dobrý. Dle informace od p. Albína Bugoše je bytová jednotka v 1.NP velmi srovnatelná jak z hlediska dispozice a velikosti, tak z hlediska vnitřního v ybavení. 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 13,0*11,5+0,85*3,75 = 153 m2 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 13,0*11,40+0,85*3,6+1,25*2,1 = 154 m2 2.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 13,0*11,40+0,85*3,6+1,25*2,1 = 154 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (153 m2) 1.nadzemní podlaží (154 m2)
m3 m3
427.52 538.60
7
2.nadzemní podlaží (154 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3
538.60 1 504.72
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Dispoziční řešení: 1.PP - sklepy 1.NP - byt 4+kk 2.NP - byt 4+kk Užitná plocha: 1.PP – cca 99,0 m2 1.NP – cca 115 m2 2.NP – 47,7+15,4+23,3+7,3+5,6+1,4+14,2 Užitná plocha celkem: - z toho obytná cca
= 99,0 m2 = 115,0 m2 = 114,9 m2 329,0 m2 230 m2
Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Na základě provedené prohlídky stanoveno opotřebení ve výši 40% Rekonstrukce, modernizace: -rekonstrukce bytů Stáří budovy: 2015 - 1898 = 117 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (153 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (154 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (154 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
315 464.25
Kč Kč Kč Kč %
1 664 675.47 1 695 735.76 1 485 144.14 5 161 019.61 152.00 1.15
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
9 021 462.28 1898 150 40.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
5 412 877.30 +22.70 5 412 900,00
8
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 158 1. Budovy
Kč Kč
5 412 900.00 5 412 900.00
Kč Kč
5 412 900.00 5 412 900.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: PLZEŇ Katastrální území: Doubravka Vlastník stavby: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Vlastník pozemku: Albín Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5 Július Bugoš 31200 Plzeň, U Pražské dráhy 158/5
podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 1880 315 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 1881 110 zahrada zahrada Výměra pozemků celkem
m2
425.00
9
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
m2 Kč/m2 Kč
425.00 2 000.00 850 000.00
Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město PLZEŇ, k.ú. Doubravka, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem
Kč
850 000.00
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) RD Plzeň-Doudlevce, okr. Plzeň - město Zděný objekt o dvou nadz. podlaží ,2+1 a 3+1, garáž, objekt v dobrém techn. stavu, topení ÚT plyn, užitná plocha obytná cca 192 m2, pozemek 441 m2 Nabídková cena : 3 900 000,-Kč
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí:
11
- horší technický stav - srovnatelná užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - horší příslušenství - srovnatelný pozemek
2) RD Plzeň-Skvrňany, okr. Plzeň - město Zděný objekt o jednom podzemním a dvou nadz. podlaží , 2+1 a 3+1, objekt po částečné rekonstrukci v dobrém techn. stavu, topení ÚT plyn, užitná plocha obytná cca 190 m2, pozemek 722 m2 Nabídková cena : 3 988 000,-Kč
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší technický stav - srovnatelná užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - horší příslušenství - menší pozemek 3) RD Plzeň-Lobzy , okr. Plzeň - město Zděný objekt o dvou nadz. podlaží ,2+1 a 2+1, stodola,dílna, objekt v průměrném technickém stavu po část. rekonstrukci, topení ÚT plyn, užitná plocha obytná cca 180 m2, pozemek 643 m2 Nabídková cena : 3 500 000,-Kč
12
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - srovnatelný technický stav - větší užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - horší příslušenství - menší pozemek Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k techn. stavu, velikosti užitné plochy a velikosti pozemku
Srovnatelná hodnota(podíl 1/1):
3 800 000,- Kč
E. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu může být : 1. podloží pod objektem 2. stavební materiály 3. užitková voda 1. Podloží pod objektem
13
Mezi parametry podloží ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Plzeňský kraj se nachází PLZEŇ, Doubravka ve II. kategorii - střední radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. 1.1. Typ objektu. Stručný popis : Zcela podsklepený objekt Z toho vyplývá, že kontaktní konstrukce nejsou v kontaktu s podložím. Z daného typu objektu vyplývá, že pravděpodobnost překročení je nulová. 1.2. Těsnost spodní stavby. Betonová deska, nebo hydroizolaci lze považovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloží. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde může půdní vzduch volně proudit z podloží do interiéru. Z projektové dokumentace bylo zjištěno : konstrukce umožňující proudění vzduchu a z toho vyplývá pravděpodobnost velmi nízká. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně.
F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány.
14
Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
G. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec PLZEŇ a katastrální území Doubravka byl schválen územní plán dne 30.1.2009. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené BČ - bydlení čisté.
H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
15
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.1.1. Rodinný dům dokončený Město: PLZEŇ Okres: Plzeň-město Kat. území: Doubravka
ulice : U Pražské dráhy 5 č.p. 158
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 158 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
5 412 900.00 5 412 900.00 5 412 900.00 850 000.00 6 262 900.00
Srovnávací hodnota
Kč
3 800 000.00
Rizika Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
Obvyklá cena(podíl 1/1) : 3 800 000.00 Kč
Obvyklá cena(podíl 1/2) : 1 800 000.00 Kč Pozn. Menšinový podíl nebo podíl ½ se prodává zpravidla za cenu nižší, než je matematický podíl.
Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Práva - nejsou známa
Kč
0.00
16
Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Závady – nejsou známy
Kč
0.00
Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva.
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Ing. Jan Balihar
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
17
FOTODOKUMENTACE
příslušenství
Kuchyně ve 2.NP
18
Interiér bytu ve 2.NP
