Znalecký posudek č. 3594 / 098 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 260/19 a ideální spoluvlastnický podíl 224/10000 na domě č.p. 259,260 a 261 a pozemku parc.č. 37 Ulice: Sokolovská Město : KARLOVY VARY Okres: Karlovy Vary Kraj: Karlovarský kraj Katastrální území: Rybáře Sídlo katastr. úřadu v Karlových Varech
Vlastník stavby: Jiří Beneš Komenského 1077, 35735 Chodov Vlastník pozemku: Jiří Beneš Komenského 1077, 35735 Chodov Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 09562/14 Znalecký posudek je zpracován ke dni 27.10.2016
č.p. 260 PSČ 36001
Identifikační kód: 663557
podíl: 1/1 podíl: 224/10000
2
Vypracoval:
Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091
verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 23.11.2016
3
Obsah Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor................................................................ 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 7 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 10 F. Územní plán ......................................................................................................................... 10 G. Právní stav ........................................................................................................................... 10 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ..................................................................... 10 Rekapitulace ............................................................................................................................. 11
Přílohy výpis z KN ze dne 8.9.2016 kopie kat. mapy ze dne 8.8.2016 Znalecká doložka
4
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 27.10.2016 od 9,45 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Nepřítomni: p. Jiří Beneš
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Rybáře, město KARLOVY VARY, list vlastnictví č. 3044, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne 8.9.2016 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Rybáře, mapový list č. Sokolov 0-5/24, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne 8.8.2016 v měřítku 1:1000. 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání -nebyly předloženy, dle odb. odhadu je stáří cca 50 roků 6. Ostatní podklady předložené objednatelem - fotodokumentace pořízená znalcem dne 27.10.2016 - prohlášení vlastníka budovy
5
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město KARLOVY VARY je významným lázeňským městem a má 50594 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Rybáře. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Nejbližší letiště je v místě. Byt se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 2 km. Okolní zástavbu tvoří bytové domy, objekty obč. vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože se jedná o běžnou polohu v obci s velmi dobrým dopravním napojením i kompletními inž. sítěmi.
Údaje o oceňovaném bytu Oceňovaný byt se nachází v tradiční cihelné zástavbě. Nachází se v 2.nadzemním podlaží. Užitná plocha bytu je 50.4 m2. Po roce 2006 k převodu bytu došlo na základě dědického řízení ze dne 30.11.2015. Jedná se o byt zkolaudovaný. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6
B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden.
Byty
Popis, výměry, výpočet ceny 1. BJ č. 260/19 Obec : KARLOVY VARY Katastrální území : Rybáře Ulice : Sokolovská Dům č.p. 260 Spoluvlastnický podíl na budově : 224/10000 Popis budovy : Zděný řadový dům o jednom podzemním a pěti nadzemními podlažími. Dům má plochou střechu s živičnou krytinou, klemp. prvky z pozink. plechu, bleskosvod, břízolitovou omítku Umístění a popis bytu : Bytová jednotka 2+1 se nachází ve 2.NP. Prohlídka nebyla umožněna, není tedy znám techn. stav bytu ani vybavení . 1.nadzemní podlaží o podlahové ploše 50 m2 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 1.nadzemní podlaží
7
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
9.80 20.50 12.28 2.10 0.94 4.74 50.36
Kč Kč Kč Kč %
45 701.70 111 799.20 584 755.14 742 256.04 152.00 1.15
Výchozí cena bytu CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 297 463.56 1966 100 30.00
Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
908 224.49 -24.49 908 200.00
kuchyně obývací pokoj pokoj koupelna WC chodba Výměra celkem K bytu patří balkon o výměře 1,87 m2 a sklep o výměře 2,47 m2 Dispoziční řešení: 2+1 Technický stav budovy : velmi dobrý Rekonstrukce, modernizace:-není známá Stáří budovy : - cca 50 roků
Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně.
8
Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: KARLOVY VARY Katastrální území: Rybáře Vlastník stavby: Jiří Beneš Komenského 1077, 35735 Chodov Vlastník pozemku: Jiří Beneš Komenského 1077, 35735 Chodov
podíl: 1/1 podíl: 224/10000
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 37 625 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení Výměra pozemků celkem
m2
625.00
m2 Kč/m2 Kč
625.00 3 000.00 1 875 000.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město KARLOVY VARY, k.ú. Rybáře, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Spoluvlastnický podíl celkem: 224/10000 Výpočet ceny : 1 875 000 ,-Kč*224/10000 Pozemek ( podíl 224/10000)
Kč
1 875 000.00
42 000,-Kč 42 000,-Kč
9
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po bytech o srovnatelné velikosti, t.j., v dané lokalitě, a při srovnatelném vybavení mírně převyšuje nabídku. Proto s přihlédnutím k umístění bytu, jeho velikosti a vybavení, jsem názoru, že oceňovaný byt je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :
1) BJ Karlovy Vary - Dvory, 3.NP, cihla, byt v původním provedení,balkon, sklep, dům po revitalizaci, užitná plocha( dále jen UP) 45 m2 Nabídková cena: 950 000,-Kč Ukazatel UP: 21 111,-Kč/m2 2) BJ Karlovy Vary - Drahovice, 3+1, 4.NP, cihla,byt v původním provedení, sklep, dům v původním provedení, užitná plocha( dále jen UP) 68 m2 Nabídková cena: 1 270 000,-Kč Ukazatel UP: 18 676,-Kč/m2 3) BJ Karlovy Vary - Rybáře, 1.NP, cihla, byt po částečné rekonstrukci, sklep, dům v původním provedení, užitná plocha( dále jen UP) 65 m2 Nabídková cena: 1 450 000,-Kč Ukazatel UP: 22 308,-Kč/m2
Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám , srovnatelnému nebo horšímu techn. stavu, zvýšené hlučnosti a prašnosti stanovuji UP na: 20 000,-Kč/m2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 1 007 200,-Kč 50,36 m2 x 20 000, -Kč/m2
Srovnatelná hodnota:
1 000 000,-Kč
10
E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Byt se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec KARLOVY VARY a katastrální území Rybáře byl schválen územní plán dne 14.10.1997. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení městské.
G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
11
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení)
Město: KARLOVY VARY Okres: Karlovy Vary Kat. území: Rybáře
ulice : Sokolovská č.p. 260
Nákladová cena staveb po opotřebení Stavby po opotřebení celkem Pozemky (podíl 224/10000) Celkem
Kč Kč Kč
908 200.00 42 000.00 950 000.00
Srovnávací hodnota
Kč
1 000 000.00
Rizika Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bytová jednotka 2+1 ve 2.NP řadového zděného domu. Dům je umístěn na rušné městské komunikaci. Prohlídka nebyla umožněna, není tedy známý ani techn . stav bytu ani vybavení. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
Obvyklá cena (podíl 1/1): 1 000 000.00 Kč
Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Práva - nejsou známa
Kč
0.00
Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Závady – nejsou známy
Kč
0.00
12
Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva . Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
