Znalecký posudek č. 3584 / 088 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Nebytový (provozní) objekt dokončený bez č.p. na pozemku parc.č. St. 910 a pozemek vlastníka parcela č. St. 90 Ulice: Město : Merklín Okres: Plzeň-jih Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Merklín u Přeštic Sídlo katastr. úřadu v Plzeň
Vlastník stavby: Václav Petráš 334 52 Buková č.p. 7 Vlastník pozemku: Václav Petráš 334 52 Buková č.p. 7 Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 08970/15 Znalecký posudek je zpracován ke dni 11.10.2016
č.p. - bez č.p. PSČ
Identifikační kód: 693197
podíl: 1/1 podíl: 1/1
2
Vypracoval:
Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091
verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 16 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 25.10.2016
3
Obsah Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 7 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 11 F. Územní plán ......................................................................................................................... 11 G. Právní stav ........................................................................................................................... 11 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ..................................................................... 11 Rekapitulace ............................................................................................................................. 12
Přílohy výpis z KN ze dne 8.9.,2016 kopie kat. mapy Znalecká doložka
4
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 11.10.2016 od 9,30 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Nepřítomni: p. Václav Petráš
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Merklín u Přeštic, město Merklín, list vlastnictví č. 51, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň dne 8.9.2016 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Merklín u Přeštic, mapový list č. přeštice 5-4/21, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň dne 14.7.2016 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - o stáří se nezachovaly žádné doklady, předpokládané stáří je více jak 150 roků 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 11.10.2016
5
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Merklín je běžnou obcí a má 1160 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Merklín u Přeštic. Nejbližší správní centrum je Plzeň, od kterého je nemovitost vzdálena cca 31.00 km. Budova se nachází v širším centru obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože běžnou polohu při silnice na Krchleby s napojením na rozvody elektro i vodovod s možností napojení na další inž. sítě – K,P. Souhrnné informace o nemovitosti: Pozemek parc.č. St. 90, na pozemku stojí stavba bez č.p. - vše v k.ú. Merklín u Přeštic. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je částečně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení.
1.Budovy: Výčet budov 1.1. Nebytový objekt
(vlastní parcela č. St. 90)
Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Nebytový objekt Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 90. Zděný objekt ( kamenné a smíšené zdivo) s polovalbovým krovem , krytina tašková, fasáda štuková a stříkaná, okna jednoduchá a zdvojená, stropy dřevěné masívní, schody dřevěné, topení v 1.NP lokální na pevná paliva, rozvod elektro 230/400 V. Prohlídka nebyla umožněna, není tedy známé dispoziční provedení ani vybavení 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 22,7*11.2 = 254 m2 2.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 22,7*11,2 = 254 m2 3.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 22,7*11,2 = 254 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (254 m2) 2.nadzemní podlaží (254 m2) 3.nadzemní podlaží (254 m2) Celkový obestavěný prostor
Počet nadzemních podlaží: 3
m3 m3 m3 m3
762.72 762.72 762.72 2 288.16
7
Dispoziční řešení: 1.NP - dílenské a skladovací prostory 2.NP - bez využití 3.NP- bez využití Užitná plocha: 1.NP – 254*0,7 2.NP - 254*0,7 3.NP- 254*0,7 Užitná plocha celkem
= 177,8 m2 = 177,8 m2 = 177,8 m2 533,4 m2
Počet garážových stání: 0 Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Stáří budovy: 2016 - 1866 = 150 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (254 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (254 m2) Výchozí cena 3.nadzemního podlaží (254 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
335 088.32
Kč Kč Kč Kč %
2 628 841.60 2 628 841.60 2 628 841.60 8 221 613.12 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
12 496 851.94 1866 85.00
Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 874 527.79 -27.79 1 874 500.00
Rekapitulace 1.1. Nebytový objekt 1. Budovy
Kč Kč
1 874 500.00 1 874 500.00
Kč Kč
1 874 500.00 1 874 500.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
8
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Merklín Katastrální území: Merklín u Přeštic Vlastník stavby: Václav Petráš 334 52 Buková č.p. 7 Vlastník pozemku: Václav Petráš 334 52 Buková č.p. 7
podíl: 1/1 podíl: 1/1
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití St. 90 255 zastavěná plocha a nádvoří Výměra pozemků celkem
m2
255.00
m2 Kč/m2 Kč
255.00 400.00 102 000.00
Kč
102 000.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Pozemky celkem
9
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytový (provozní) objekt dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :
1) Nebytové objekty Merklín, okr. Plzeň - jih Několik objektů pro kovovýrobu – výrobna, sklady, soc. zařízení, ÚT na pevná paliva, velikost pozemku není známá ,v průměrném techn. stavu .Užitná plocha 470 m2. Nabídková cena (NC) : 2 700 000,-Kč Ukazatel NC: 5 745,-Kč/m2
10
-
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: Horší techn. stav horší příslušenství pravděpodobně menší pozemek menší užitná plocha užívaná srovnatelné napojení na inž. sítě srovnatelná poloha Srovnatelné dopr. napojení Srovnatelná obč. vybavenost
2) Nebytový objekt Nepomuk – Dvorec , okr. Plzeň - jih Několikapodlažní objekt ( bývalý mlýn) – sklady, soc. zařízení, kanceláře, podprůměrný techn. stav, pozemek 2050 m2. Užitná plocha 1 430 m2. Nabídková cena (NC) : 1 790 000,-Kč Ukazatel NC: 1 252,-Kč/m2
-
Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: srovnatelný techn. stav horší příslušenství menší pozemek menší užitná plocha užívaná srovnatelné napojení na inž. sítě srovnatelná poloha horší dopr. napojení horší obč. vybavenost
Oceňovaný objekt je po technické stránce více srovnatelný s druhou nemovitostí, napojení na inž. sítě srovnatelné, výměra užívané plochy výrazně menší .Na základě vyhodnocení stanovuji ukazatel užitné plochy užívané (1.NP) na 2 000,-Kč/m2.
Výpočet ceny: 177,8 m2 x 2000,-Kč/m2
Srovnatelná hodnota:
= 355 600,-Kč
360 000,-Kč
11
E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Merklín a katastrální území Merklín u Přeštic byl schválen územní plán dne 1.10.2015. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení.
G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
12
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.6.1. Nebytový (provozní) objekt dokončený Město: Merklín Okres: Plzeň-jih Kat. území: Merklín u Přeštic
ulice : č.p. bez č.p.
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Nebytový objekt 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
1 874 500.00 1 874 500.00 1 874 500.00 102 000.00 1 976 500.00
Srovnávací hodnota
Kč
360 000.00
Rizika Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Nebytový objekt - bývalá sýpka. V současné době je jen částečně využívána v 1.NP jako dílna a sklad. Další podlaží nejsou využívány. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
Obvyklá cena (podíl 1/1): 360 000.00 Kč
Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Práva - nejsou známa
Kč
0.00
13
Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Závady – nejsou známy
Kč
0.00
Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinné nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva . Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
