Znalecký posudek č. 3509 / 013 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Byt ve vlastnictví dokončený č. 882/14, garáž v domě č. 882/18 včetně spoluvlastnického podílu 960/13461 resp. 182/13461 na domě č.p. 882 a pozemku parc.č. St. 6061 Ulice: Luční Město : Klatovy Okres: Klatovy Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Klatovy Sídlo katastr. úřadu v Klatovech
Vlastník stavby: Jiří Šmíd Luční 882 Klatovy III Vlastník pozemku: Jiří Šmíd Luční 882 Klatovy III Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 08064/15 Znalecký posudek je zpracován ke dni 13.1.2016
č.p. 882 PSČ Identifikační kód: 665797
podíl: 1/1 podíl: 1/1
2
Vypracoval:
Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091
verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 26.1.2016
3
Obsah Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek.......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor................................................................ 5 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 11 F. Územní plán ......................................................................................................................... 12 G. Právní stav ........................................................................................................................... 12 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ..................................................................... 12 Rekapitulace ............................................................................................................................. 13
Přílohy výpis z KN z LV 2326 č.ze dne 2.12.2015 kopie snímku z KN ze dne 23.11.2015 Znalecká doložka
4
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 13.1.2016 od 11,00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Nepřítomni: p. Jiří Šmíd
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Klatovy, město Klatovy, list vlastnictví č. 2326, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovech dne 2.12.2015 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Klatovy, mapový list č. Klatovy 4-3/44, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovech dne 23.11.2015 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - částečné proj. podklady z archivu Města Klatovy zajištěné znalcem 5. Doklady o stáří a době užívání - Dům byl postavený v roce 2006 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 13.1.2016 - údaje sdělené vedoucím stav. úřadu v Klatovech
5
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Klatovy je významným městem regionu a má 22479 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Klatovy. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Byt se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 1,5 km. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože se jedná o novou lokalitu bytových domů s napojením na inž. sítě a úplnou obč. vybaveností. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Údaje o oceňovaném bytu Oceňovaný byt se nachází v tradiční cihelné zástavbě. Nachází se v 5.nadzemním podlaží. Užitná plocha bytu je 81.8 m2. Po roce 2006 k převodu bytu nedošlo. Jedná se o byt zkolaudovaný.
B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení.
6 Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden.
Byty Výčet bytů 1. Byt č. 882/14 2. Garáž 882/18 Popis, výměry, výpočet ceny 1. Byt č. 882/14 Obec : Klatovy Katastrální území : Klatovy Ulice : Luční Dům č.p. 882 Spoluvlastnický podíl na budově : 960/13461 Popis budovy : Zděný dům o pěti nadz. podlažích. V 1.NP jsou garáže a sklepy, v dalších podlažích bytové jednotky. Dům má plochou střechu , živičnou krytinu, klemp . prvky z pozink. plechu, bleskosvod, schody s keram. dlažbou, plastová okna, omítka – kontaktní zateplovací systém. Umístění a popis bytu : Byt se nachází v 5.NP předmětného domu. Prohlídka bytu ani garáže nebyla umožněna, předpokládá se standardní provedení a vybavení bytu z doby výstavby. 5.nadzemní podlaží o podlahové ploše 82 m2
7
Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 5.nadzemní podlaží chodba koupelna WC kuchyně obývací pokoj ložnice ložnice Výměra celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
11.30 6.00 1.30 9.80 23.20 14.50 15.70 81.80
K bytu patří terasa o výměře 11,1 m2 a sklepní koje o výměře 2,9 m2 Dispoziční řešení: 3+1+terasa Technický stav budovy : velmi dobrý Rekonstrukce, modernizace: není –novostavba z roku 2006 Stáří budovy : 10 roků Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena bytu CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená 2. Garáž 882/18 Obec : Klatovy Katastrální území : Klatovy Ulice : Luční Dům č.p. 882
Kč Kč Kč Kč %
28 221.00 256 034.00 1 019 228.00 1 303 483.00 152.00 1.10
Kč AL %
2 179 423.58 2006 80 12.50
Kč Kč Kč
1 906 995.63 4.37 1 907 000.00
8
Spoluvlastnický podíl na budově : 182/13461 Popis budovy : - Viz popis při ocenění bytu Umístění a popis nebytových prostor : Garáž umístěná v 1.NP domu má plechová vyklápěcí vrata, betonovou podlahu, rozvod elektro 230 V, jinak bez vybavení. 1.nadzemní podlaží o podlahové ploše 18 m2 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 1.nadzemní podlaží garážová stání Výměra celkem
m2 m2
18.20 18.20
Kč Kč Kč Kč %
6 279.00 0.00 125 762.00 132 041.00 152.00 1.10
Kč AL %
220 772.55 2006 80 12.50
Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
193 175.98 24.02 193 200.00
Rekapitulace 1. Byt č. 882/14 2. Garáž 882/18 Byty
Kč Kč Kč
1 907 000.00 193 200.00 2 100 200.00
Dispoziční řešení:-volný prostor ke garážování Technický stav budovy : velmi dobrý Rekonstrukce, modernizace:-není – novostavba z roku 2006 Stáří budovy : 10 roků Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena bytu CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Klatovy Katastrální území: Klatovy Vlastník stavby: Jiří Šmíd Luční 882 Klatovy III Vlastník pozemku: Jiří Šmíd Luční 882 Klatovy III
podíl: 1/1 podíl: 1/1
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití St. 6061 344 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení Výměra pozemků celkem
m2
344.00
m2 Kč/m2 Kč
344.00 2 000.00 688 000.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Klatovy, k.ú. Klatovy, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Spoluvlastnický podíl celkem: 1142/13461 Výpočet ceny : 688 000 ,-Kč*1142/13461 Pozemek ( podíl 1142/13461 )
Kč
=
688 000.00
58 368,-Kč 58 400,-Kč
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po bytech o srovnatelné velikosti, t.j. Byt ve vlastnictví dokončený, v dané lokalitě, a při srovnatelném vybavení je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění bytu, jeho velikosti a vybavení, jsem názoru, že oceňovaný byt včetně garáže je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) BJ Klatovy, Plánická ul., v 1.NP , zděný dům, byt v novostavbě, balkon, sklep, užitná plocha( dále jen UP) 80 m2 Nabídková cena: 2 020 000,-Kč Ukazatel UP: 25 250,-Kč/m2 2) BJ Klatovy, K Čínovu ul., v 1.NP , zděný dům, byt v novostavbě, balkon, sklep, užitná plocha( dále jen UP) 87 m2 Nabídková cena: 2 057 000,-Kč Ukazatel UP: 23 644,-Kč/m2 3) BJ Klatovy, K Čínovu ul., v 4.NP , zděný dům, byt v novostavbě nadstandardně vybaven, balkon, sklep, užitná plocha( dále jen UP) 79 m2 Nabídková cena: 2 330 000,-Kč Ukazatel UP: 29 494,-Kč/m2
Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám , srovnatelnému nebo horšímu techn. stavu, ale navíc s garáží stanovuji UP na: 22 500,-Kč/m2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 81,8 m2 x 22 500, -Kč/m2 1 840 500,-Kč
11
Garáž Srovnatelná hodnota celkem
Srovnatelná hodnota:
150 000,-Kč 1 990 500,-Kč
2 000 000,-Kč
E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Byt se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
12
F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Klatovy a katastrální území Klatovy byl schválen územní plán dne 16.11.1994. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení městské.
G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla předložena částečná a neověřená. Místním šetřením bylo zjištěno, že předložená dokumentace je v souladu se skutečným stavem užívání a nepředpokládá se, že je reálně možný jiný stav užíváni. Proto je byt, nebytový prostor oceňován podle stávajícího způsobu využití.
H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.13.1.1. Byt ve vlastnictví dokončený č. 882/14 a garáž 882/18 Město: Klatovy Okres: Klatovy Kat. území: Klatovy
ulice : Luční č.p. 882
Nákladová cena staveb po opotřebení Stavby po opotřebení celkem Pozemky ( spoluvlastnický podíl 1142/13461) Celkem
Kč Kč Kč
2 100 200.00 58 400.00 2 158 600.00
Srovnávací hodnota
Kč
2 000 000.00
Rizika : nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bytová jednotka 3+1 s terasou, garáží v domě a sklepní kojí v novostavbě z roku 2016. Prohlídka nebyla umožněna, dispozice včetně stav. plánů byla získána na stavebním úřadě v Klatovech. Předpokládá se standardní provedení a vybavení jako u novostaveb z těchto let. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
Obvyklá cena (podíl 1/1): 2 000 000.00 Kč
Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Práva - nejsou známa
Kč
0.00
Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Závady – nejsou známy
Kč
0.00
14
Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinné nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva . Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
