2012 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)

Znalecký posudek č. 2561 / 2012 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účely nedobrovolné dražby č.j. 052/2012-A

Předmět ocenění: Ulice: Velichov Město : Velichov Okres: Karlovy Vary Kraj: Karlovarský kraj Katastrální území: Velichov Sídlo katastr. úřadu v Vlastník stavby: Bret Group a.s. , Boží Dar 46 362 62 Boží Dar Vlastník pozemku: Bret Group a.s. , Boží Dar 46 362 62 Boží Dar Objednavatel: EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8

Znalecký posudek je zpracován ke dni 14.4.2012 Vypracoval:

Eva Chmelíková

č.p. 111 PSČ

Identifikační kód: 777943

podíl: 100% podíl: 100%

2

Na Hradčanech 2336/1, Kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary 350 02 Cheb licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0511 verze ACONS 10.27, platná od 1.1.2012 Tento znalecký posudek obsahuje vyhotoveních. V Karlových Varech , dne 21.4.2012

stran textu (z toho

stran příloh) a předává se ve 2

3

Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 4 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek.......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................. 15 C. Pozemky............................................................................................................................... 15 D. Výnosové ocenění................................................................................................................ 17 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 23 F. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 24 G. Právní stav ........................................................................................................................... 25 Rekapitulace ............................................................................................................................. 26

Znalecká doložka

4

Úkol znalce Úkolem znalce je : Stanovení ceny obvyklé dle požadavků objednatele podle stavu ke dni místního šetření , dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb

Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 14.18.4. 2012 od 9-12 hod. Nemovitost nebyla zcela zpřístupněna, byly zpřístupněny pouze tyto části: ... Přítomni: 1.Nájemník dvou garáží , který v těchto prostorách podniká – oprava karoserií 2. Nájemník části stavby – kotelna + výrobní hala . Nepřítomni: vlastník

Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Velichov, město Velichov, list vlastnictví č. 288, vyhotovený 6.2.2012. 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Velichov- internetová verze 3. Doklady o nabytí předložené objednatelem Část původní dokumentace z let 1962-63 . Smlouva o prodeji části podniku a dohodu o zřízení předkupního práva jako práva věcného č.j. 113 V 14-4432/98 ,PÚ k 8.9. 2008 4. Ostatní podklady předložené objednatelem Nahlédnutí do nájemní smlouvy nájemců části nemovitostí : Neúplné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly dodány a dohledány dne 20.4.2012.

5

Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Za práva a závady se v tomto případě považuje : Závady : Zástavní právo smluvní , exekutorský příkaz k prodeji – exekutor JUDr. Olga Wolfová , Karlovy Vary , veškeré specifikace v listu vlastnictví 288 , který je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku .: ... Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Velichov je obcí lokálního významu situovanou jihovýchodně od Karlových Varů ve směru na Ostrov nad Ohří , má 538 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Velichov. Nejbližší správní centrum je v Karlových Varech , od kterého je nemovitost vzdálena cca 16.00 km od Ostrova nad Ohří ve vzdálenosti 6 km.. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 3.00 km.ve Vojkovicích . Areál se nachází na okraji obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy , bytové domy . Z pohledu polohy oceňovaného areálu se jedná o polohu bez velkého významu v obci ( původně zemědělské ) . Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je 12 413... m2. Souhrnná velikost pronajímaných ploch činí 550. m2. Údaje o oceňovaném areálu Areál je napojen na inženýrské sítě – veřejný vodovodní řad , kanalizační řad , veřejná přípojka el. energie .. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je mírně sklonitý v části. Orientace pozemku je převážně na západ. Ke . dni ocenění je částečně využíván. Současné využití areálu spočívá v garážování a oprava karoserií - dvě garáže , druhý objekt ( kotelna s uhelnou a výrobní hala ) je využívána částečně ( drobná výroba bez strojů a jeřábových drah ) . Dva objekty – sklady , administrativní objekt a dvě třetiny objektů garáží jsou bez využití . V areálu s ohledem na jeho současné využití, umístění, komunikační dostupnosti, velikosti obce, kde se nachází, jakož i okolí, dále technický stav , lze předpokládat, že využití celého areálu bude pravděpodobně problematické .

6

Prostory v tomto rozsahu: administrativa .212. m2, skladové plochy vytápěné .684.. m2, skladové plochy nevytápěné .212.. m2, Podezření na staré zátěže nelze posoudit .

B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se považují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení.

1.Budovy: Výčet budov 1.1. Objekt č.p. 111 na st.p. 140 (vlastní parcela č. 140)- bývalá vrátnice se skladem 1.2. Správní budova st.p. 161 (vlastní parcela č. 161) – administrativní budova 1.3. Dílny a kotelna na st.p.162 (vlastní parcela č. 163) 1.4. Garáže na st.p.164 (vlastní parcela č. 164) – halové garáže Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Objekt č.p. 111 na st.p. 140 Budova je postavena na vlastní parcele č. 140.

7

Jedná se o budovu volně stojící , původně využívanou jako vrátnice a sklad , v současné době nevyužívanou , objekt na pokraji své životnosti . Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: plochá střecha. Střešní krytina: vlnitý eternit. Svislé nosné konstrukce: zděné . Obvodové stěny: zděné. Vnější úprava povrchů: hrubé vápené omítky. Stropy: dřevěné trámové . Schodiště: ne. Vnitřní úprava stěn: omítky štukové. Okna: dřevěná zdvojená . Dveře: hladké lakované. Vrata: kovová. Podlahy obytných místností: cementový potěr. Vytápění: ne. Elektro: světelná. Rozvod vody: studená na WC. Vybavení WC: WC- rozbité. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (253 m2) Celkový obestavěný prostor

m3 m3

921.81 921.81

m2 m2

212.00 212.00

Počet nadzemních podlaží: 1 Nebytové prostory sklady sklady VÝMĚRA CELKEM

8

Dispoziční řešení: Stavba sloužila ke skladování v celé ploše , je zde rovněž bývalá vrátnice a sociálná zařízení 1.NP : nevyužité skladovací prostory , vzhledem ke špatnému stavu nelze využívat Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : poškozená úprava vnějších povrchů v rozsahu cca 80%, poškozené výplně otvorů v rozsahu cca 80...%, poškozená střešní krytina v rozsahu cca 100%, poškozené úpravy vnitřních povrchů v rozsahu cca 80% stropy napadeny hnilobou část se propadá vlivem zatékání do střechy Rekonstrukce, modernizace: Ne Stáří budovy: 2012 - 1962 = 50 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (253 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa

Kč

373 774.00

Kč Kč %

2 828 560.00 3 202 334.00 151.00 1.00

Výchozí cena budovy CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Opotřebení

Kč %

4 835 524.34 1962 80.00

Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

967 104.87 -4.87 967 100.00

1.2. Správní budova st.p. 161 Budova je postavena na vlastní parcele č. 161.

9

Jedná se o budovu volně stojící , nepodsklepenou , jednopodlažní s plochou střechou , původní využití bylo jako kanceláře se sociálním zázemím . V současné době je objekt bez využití a přesto , že je po modernizace vnitřních prostorů , dochází zde k vandalismu – poničené podlahové krytiny , vytrhané slaboproudé kabely . Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: pultový. Střešní krytina: pozinkovaný plech. Ostatní vybavení: Kotel na el. energii Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 45 cm. Vnější úprava povrchů: omítka vápenná hladká s nástřikem. Stropy: betonové montované. Schodiště: ne. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: plastová s dvojsklem. Dveře: hladké dýhované , rámové . Vrata: ne. Podlahy obytných místností: cementový potěr a textilními krytinami . Podlahy nebytových místností: keramická dlažba. Vytápění: ústřední s kotlem na el. energi. Elektro: světelný rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: ne. Zdroj teplé vody: bojler. Vybavení kuchyně: ne. Vybavení koupelny: ne.

10

Vybavení WC: 2* Hygienické zázemí pro muže a ženy vybaveno WC a umyvadly. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (245 m2) Celkový obestavěný prostor

m3 m3

973.86 973.86

m2 m2

208.00 208.00

Počet nadzemních podlaží: 1 Nebytové prostory 1. NP. kanceláře VÝMĚRA CELKEM

Dispoziční řešení: Zádveří , chodba , 8* kancelář , technická místnost , 2* sklad , hygienické zázemí pro muže , hygienické zázemí pro ženy . 3 kanceláře nejsou funkční - nebyla dokončena rekonstrukce , která dle odborného odhadu probíhala průběžně od roku 2008 - 2010 . Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : Vzhledem k tomu , že objekt není využívaný , je patrné , že v objektu přebývají pravděpodobně cizí osoby , kteří poškozují vnitřní zařízení ( rozbitá okna , poškozené rozvody ) . Rekonstrukce, modernizace: Rekonstrukce a oprava objektu probíhala průběžně od roku 2008 - 2010. Byly vyměněny okna v celém objektu , provedeny nové rozvody vody , kanalizace , el. instalace . Provedeny nové omítky , podlahy , v levé sekci vyměněny dveře , osazen kotel na el. , zřízeno hygienické zázemí pro ženy a muže . Stáří budovy: 2012 - 1960 = 52 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (245 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa

Kč

362 137.50

Kč Kč %

3 095 296.88 3 457 434.38 151.00 1.00


Kč %

5 220 725.91 1960 70.00


Kč Kč Kč

1 566 217.77 -17.77 1 566 200.00

11

1.3. Dílny a kotelna na st.p.162 Budova je postavena na vlastní parcele č. 162.

Jedná se o budovu volně stojící , nepodsklepenou , jednopodlažní s plochou střechou . Objekt postavený na základě dodané částečné dokumentace v roce 1962- 1965 . Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: plochá střecha. Střešní krytina: těžké izolační pásy. Svislé nosné konstrukce: montovaný prefabrikovaný skelet. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 30 cm. Vnější úprava povrchů: omítka hrubá.

12

Stropy: žebírkové panely bez podhledu. Schodiště: ne. Vnitřní úprava stěn: omítka vápená jednovrstvá. Okna: kovová. Dveře: hladké lakované. Vrata: ocelová. Podlahy nebytových místností: betonová mazanina. Vytápění: ústřední s kotlem na pevná paliva. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: ne. Zdroj teplé vody: ne. Vybavení kuchyně: ne. Vybavení koupelny: ne. Vybavení WC: kombi WC , pisoár vše 1*. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (806 m2) Celkový obestavěný prostor

m3 m3

4 204.66 4 204.66

m2 m2

684.00 684.00

Počet nadzemních podlaží: 1 Nebytové prostory 1. NP. dílny s kotelnou VÝMĚRA CELKEM

Dispoziční řešení: 1.NP : garážové stání , uhelna , kotelna , chodba , WC , 4* sklad , hala Počet garážových stání: 1 Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : Dožilá krytina střechy , dožilé rozvody vody , okna na pokraji své životnosti , vnitřní i vnější omítky poškozené . Rekonstrukce, modernizace: Není známo Stáří budovy: 2012 - 1965 = 47 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (806 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index

Kč

1 192 561.80

Kč Kč %

10 120 659.60 11 313 221.40 151.00

13

Opravný index místa

1.00


Kč %

17 082 964.31 1965 75.00


Kč Kč Kč

4 270 741.08 -41.08 4 270 700.00

1.4. Garáže na st.p.164 Budova je postavena na vlastní parcele č. 164. Jedná se o budovu halových garáží , objekt nepodsklepený , jedno nadzemní podlaží , pultové zastřešení .

Jedná se o budovu volně stojící. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: plochá střecha. Střešní krytina: těžké izolační pásy. Svislé nosné konstrukce: betonový prefabrikovaný skelet . Obvodové stěny: cihelné vyzdívky do 30 cm. Vnější úprava povrchů: omítky hrubé. Stropy: betonové žebírkové. Schodiště: ne. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka. Okna: jednoduchá ocelová. Dveře: ne. Vrata: ocelová. Podlahy nebytových místností: betonová mazanina. Vytápění: ne. Elektro: 220. Rozvod vody: ne. Rozvod kanalizace: ne.

14

Rozvod plynu: ne. Zdroj teplé vody: ne. Vybavení kuchyně: ne. Vybavení koupelny: ne. Vybavení WC: ne. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (455 m2) Celkový obestavěný prostor

m3 m3

1 887.45 1 887.45

Počet nadzemních podlaží: 1

Dispoziční řešení: 10* garážových boxů , dále v severní části nedokončená betonová konstrukce dalších garáží . Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : Dožilé konstrukční prvky : krytina , vnitřní i vnější omítky , podlahy , vrata , rozvody el. instalace Rekonstrukce, modernizace: Ne Stáří budovy: 2012 - 1970 = 42 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (455 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa

Kč

673 115.54

Kč Kč %

5 280 318.56 5 953 434.10 151.00 1.00


Kč %

8 989 685.49 1970 70.00


Kč Kč Kč

2 696 905.65 -5.65 2 696 900.00

Rekapitulace 1.1. Objekt č.p. 111 na st.p. 140 1.2. Správní budova st.p. 161 1.3. Dílny a kotelna na st.p.162 1.4. Garáže na st.p.164 1. Budovy

Kč Kč Kč Kč Kč

967 100.00 1 566 200.00 4 270 700.00 2 696 900.00 9 500 900.00

15

2.Inženýrské sítě: Výčet inženýrských sítí:

Inženýrské sítě tvoří 0.2 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení

Kč % Kč

72 300.00 60 28 900.00

3.Venkovní úpravy: Výčet venkovních úprav: Oplocení , betonová zpevněná plocha ve spodní části areálu , plochy zarostlé drnem , neupravené . Příjezdní komunikace v areálu nezpevněná . Venkovní úpravy tvoří 0.1 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Venkovní úpravy po opotřebení

Kč % Kč

36 100.00 60 14 500.00

Kč Kč Kč Kč

9 500 900.00 28 900.00 14 500.00 9 544 300.00

Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy 2. Inženýrské sítě 3. Venkovní úpravy Stavby celkem

C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Velichov Katastrální území: Velichov Vlastník stavby:

podíl:

16

Bret Group a.s. , Boží Dar 46 362 62 Boží Dar Vlastník pozemku: Bret Group a.s. , Boží Dar 46 362 62 Boží Dar

100% podíl: 100%

Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 140 234 zastavěná plocha a nádvoří ostatní stavební objekty 160 67 zastavěná plocha a nádvoří ostatní stavební objekty 161 250 zastavěná plocha a nádvoří ostatní stavební objekty 162 729 zastavěná plocha a nádvoří ostatní stavební objekty 163 19 zastavěná plocha a nádvoří bez stavby 164 756 zastavěná plocha a nádvoří objekt dopravy 948/1 8175 ostatní plocha manipulační plochy 948/11 2183 ostatní plocha manipulační plochy Výměra pozemků celkem

m2

12 413.00

m2 Kč/m2 Kč

12 413.00 100.00 1 241 300.00

Kč

1 241 300.00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem

17

D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace na základě shora uvedeného, uvažuji s úrokovou mírou ve výši 12.0 %.

1. 1 Objekt č.p. 111 na st.p. 140 – bývalá vrátnice a sklady

18

V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 12.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory sklady sklady nevytápěné 212 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: 200 Kč /m2/rok Nebytové prostory sklady sklady nevytápěné 212 m2 * 200 Kč/m2/rok

Výpočet ročního příjmu: sklady nevytápěné 212 m2 * 200 Kč/m2/rok

Kč

42 400.00

Celkem

Kč

42 400.00

Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)

% Kč

30.00 29 680.00

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1 200.00 2 400.00 9 700.00 48 400.00 1 000.00 62 700.00

Kč Kč Kč

29 680.00 62 700.00 -33 020.00

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy náklady na správu Celkem

Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos

19

Výnosová hodnota nemovitosti: Z uvedeného výpočtu ročního výnosu je zřejmé, že nájemným se nepokrývají náklady potřebné na řádnou správu, údržbu a reprodukci. Předmětná nemovitost nevytváří reálný výnos, není tedy možné stanovit ani výnosovou hodnotu nemovitosti. 1. 2 Správní budova st.p. 161 – kanceláře V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 11.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí Kanceláře včetně sociálního zázemí 212 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: 400 Kč /rok /m2. Prostory v tomto objektu lze užívat po menších opravách .Není patrné , zda je funkční el. kotel . Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí kanceláře 212 m2 * 400 Kč/m2/rok

Výpočet ročního příjmu: kanceláře 212 m2 * 400 Kč/m2/rok

Kč

84 800.00

Celkem

Kč

84 800.00


% Kč

40.00 50 880.00

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1 345.00 2 600.00 10 400.00 26 100.00 1 000.00 41 445.00

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy náklady na správu Celkem

20


Kč Kč Kč

50 880.00 41 445.00 9 435.00

Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 11.0 % :

výnosová hodnota =

9 435 *

100 % ------ = 11.0 %

85 800 Kč

1. 3 Dílny a kotelna na st.p.162 V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 11.00 %. Tento objekt je z části využitý , je pronajat nájemníkovi , který zde ve volné hale vyrábí drobné dřevěné předměty ( ptačí budky ) . Nájemné zde platí dle vyjádření 15 000 Kč /měsíc / 684 m2. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí kotelna , sklad , dílna 684 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: 300 Kč /rok/m2 Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí kotelna , sklad , dílna 684 m2 * 300 Kč/m2/rok

Výpočet ročního příjmu: kotelna , sklad , dílna 684 m2 * 300 Kč/m2/rok

Kč

205 200.00

Celkem

Kč

205 200.00


% Kč

10.00 184 680.00

21

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem

Kč Kč Kč Kč Kč

3 211.00 8 500.00 34 200.00 85 400.00 131 311.00

Kč Kč Kč

184 680.00 131 311.00 53 369.00


Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 11.0 % :

výnosová hodnota =

53 369 *

100 % ------ = 11.0 %

485 200 Kč

1. 4 Garáže na st.p.164 V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 11.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí garážová stání 234 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: 300 Kč/m2 , jedná se o obvyklé nájemné v dané lokalitě , dvě garáže jsou pronajímány místnímu podnikateli , který zde opravuje karoserie automobil . Na vlastní náklady si zde zřídil vytápění . O ostatní prostory není zájem. Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí garážová stání 234 m2 * 300 Kč/m2/rok

22

Výpočet ročního příjmu: garážová stání 234 m2 * 300 Kč/m2/rok

Kč

70 200.00

Celkem

Kč

70 200.00


% Kč

30.00 49 140.00

Kč Kč Kč Kč Kč

1 700.00 4 500.00 18 000.00 44 900.00 69 100.00

Kč Kč Kč

49 140.00 69 100.00 -19 960.00

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem


Výnosová hodnota nemovitosti: Z uvedeného výpočtu ročního výnosu je zřejmé, že nájemným se nepokrývají náklady potřebné na řádnou správu, údržbu a reprodukci. Předmětná nemovitost nevytváří reálný výnos, není tedy možné stanovit ani výnosovou hodnotu nemovitosti.

Rekapitulace výnosové hodnoty 1. 1 Objekt č.p. 111 na st.p. 140 1. 2 Správní budova st.p. 161 1. 3 Dílny a kotelna na st.p.162 1. 4 Garáže na st.p.164 Výnosová hodnota celkem

Kč Kč Kč Kč Kč

0.00 85 800.00 485 200.00 0.00 571 000.00

Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: Na základě jednání s nájemníky v daném areálu jsem použila skutečné nájemné , které je v současné době hrazeno . Areál je využívaný pouze z části , ostatní prostory jsou bez využití . Odhady ztrát nájemného jsou stanoveny ve výpočtu .

23

E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po areálech uvedeného typu, a obdobné velikosti, a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému stavu t.j., v dané lokalitě, a u srovnatelných areálů je výražně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění areálu, jeho technickému stavu a ev. možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný areál je obtížněji obchodovatelný jako celek vzhledem k poloze , technickému stavu . Vyhodnocení převodů uskutečněných po roce 2006 V roce 2008 byl areál odprodán z majetku společnosti VABO s.r.o .. Původně areál vlastnily Vojenské lesy a.s. , kteří tento areál využívaly jako mechanizační středisko . Areál byl obchodován za cenu 3 500 000,- Kč - informace získané od původního majitele . Areál byl po převodu využíván jako středisko kamionové dopravy . Cca jeden a půl roku již není areál využíván k účelům , ke kterému byl odkoupen . V současné době je využívána pouze část areálu a to objekt kotelny s halou, kde je drobná výroba ( zahraniční podnikatelé zde bydlí ve skladě a v hale mají drobnou výrobu , cena je 300 Kč/m2/rok - sklady vytápěné . Dále jsou pronajaty dvě garáže , kde jsou opravovány karoserie aut . Nájemné je zde 500 Kč /m2 /rok vytápěné . Ostatní prostory jsou bez využití . Pravděpodobnost prodeje po jednotlivých objektech by byla výhodnější . Odůvodnění srovnávací metody : Vzhledem k absenci obdobného areálu , nelze tento areál porovnávat s jinými nemovitostmi a tudíž lze stanovit porovnávací hodnotu pouze orientačně . Vzhledem k výnosové hodnotě , která je zde hlavním určujícím faktorem jsem na základě odborného odhadu stanovila ceny za jednotlivé objekty.: Výnosová hodnota jednotlivých objektů 1. 1 Objekt č.p. 111 na st.p. 140 1. 2 Správní budova st.p. 161 1. 3 Dílny a kotelna na st.p.162 1. 4 Garáže na st.p.164 Výnosová hodnota celkem

Orientační porovnávací hodnota jednotlivých objektů

Kč Kč Kč Kč Kč

0.00 85 800.00 485 200.00 0.00 571 000.00

24

1. 1 Objekt č.p. 111 na st.p. 140 1. 2 Správní budova st.p. 161 1. 3 Dílny a kotelna na st.p.162 1. 4 Garáže na st.p.164 Pozemky

Porovnávací hodnota orientační :

Kč Kč Kč Kč Kč

200 000.00 500 000.00 800 000.00 300 000.00 1 241 300.00

3 041 300,-

F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Areál se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.

25

G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla dohledána a to pouze částečná , veškeré objekty byly při místním šetření zaměřeny a prohlédnuty a na základě skutečných výměr jsou oceněny .

26

Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely nedobrovolné dražby č.j. 052/2012-A) Typ č. Město: Velichov Okres: Karlovy Vary Kat. území: Velichov

ulice : Velichov č.p. 111

Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Objekt č.p. 111 na st.p. 140 1.2. Správní budova st.p. 161 1.3. Dílny a kotelna na st.p.162 1.4. Garáže na st.p.164 1. Budovy

Kč Kč Kč Kč Kč

4 835 500.00 5 220 700.00 17 083 000.00 8 989 700.00 36 128 900.00

1. Budovy 1.1. Objekt č.p. 111 na st.p. 140 1.2. Správní budova st.p. 161 1.3. Dílny a kotelna na st.p.162 1.4. Garáže na st.p.164 1. Budovy 2. Inženýrské sítě 3. Venkovní úpravy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

967 100.00 1 566 200.00 4 270 700.00 2 696 900.00 9 500 900.00 28 900.00 14 500.00 9 544 300.00 1 241 300.00 10 785 600.00

Výnosová hodnota

Kč

571 000.00

Srovnávací hodnota

Kč

Nákladová cena staveb po opotřebení

3 041 300.00

Rizika : Zástavní právo smluvní , exekuční příkaz k prodeji dle listu vlastnictví č. 288 , který je nedílnou součástí tohoto ocenění

27

Kladné stránky : Velkoplošný pozemek , bezproblémový příjezd do areálu Záporné stránky : Výrazně zanedbaná údržba všech objektů , poloha hodnoceného areálu vzhledem k využití ( původně mechanizační středisko Vojenských lesů , následně kamionová doprava , v současné době využitý pouze z části a to k drobné výrobě a opravu automobilů ) . V daném konkrétním případě je pro určení ceny nemovitosti nejpřesnější hodnota výnosová s přihlédnutím k velikosti pozemků , technickému stavu jednotlivých objektů a ostatním vlivům souvisejících s cenou obvyklou . . Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :

2 900 000.00 Kč Slovy : dvamilionydevětsettisícKč.

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

28

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. .2563/2012. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. ................ Eva Chmelíková licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0511 V Karlových Varech , dne 21.4.2012

29

2012 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)

Recommend Documents