Znalecký posudek č. 1337 / 07 / 12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Předmět ocenění: Nebytový (provozní) objekt s bytovými jednotkami dokončený pozemek vlastníka parcela č. st. 23/1, st. 23/2, 16/1, 16/2, 17, 178/2 Ulice: Lhota u Kestřan Město : Kestřany Okres: Písek Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Lhota u Kestřan Sídlo katastr. úřadu v Písku
č.p. 11 PSČ Identifikační kód: 664839
Vlastník stavby: Srnka Josef, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek Srnková Anna, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek Vlastník pozemku: Srnka Josef, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek Srnková Anna, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek
podíl: 1/4 3/4 podíl: 1/4 3/4
Objednavatel: Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka, Prokopova 339/14, 397 01 Písek Znalecký posudek je zpracován ke dni 4.7.2012 Vypracoval:
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0664
verze ACONS 10.27, platná od 1.1.2012 Tento znalecký posudek obsahuje vyhotoveních. V Bechyni , dne 13.7.2012
stran textu (z toho stran příloh) a předává se ve
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek.......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 4 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 5 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................. 11 C. Pozemky............................................................................................................................... 11 D. Výnosové ocenění................................................................................................................ 13 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 21 F. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 22 G. Územní plán......................................................................................................................... 22 H. Právní stav ........................................................................................................................... 23 Rekapitulace ............................................................................................................................. 24 Závady nezohledněné v obvyklé ceně ...................................................................................... 25 Znalecká doložka Přílohy výpis z KN ze dne 13.6.2012 kopie snímku z KN ze dne 26.6.2012 fotodokumentace ze dne 4.7.2012
3
Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: ocenění podílu id. 1/4 pozemků a nemovitostí uvedených na LV 586 pro k.ú. Lhota u Kestřan včetně staveb nezapsaných do K.N.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 10.00 od 11.00 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: paní Anna Srnková
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 586, vyhotovený Zeměměřičským úřadem Praha, dálkovým přístupem ze dne 13.6.2012 2. Situační podklady zajištěné znalcem -snímek pozemkové mapy EN předmětného území platný pro k.ú. Lhota u Kestřan, -stavební povolení na rekonstrukci stávajícího objektu na stáj pro volné ustájení krav a dojnic a přístavbu krmiště a krmného stolu, dále objekt víceúčelový přízemní se sedlovou střechou krytinou azbestocementovou vlnitou, rozdělený na stáj pro ml. Skot, sklad krmiva sklad sena , sklad strojů a močůvková jímka umístěná ve štítu skladu. Ve stávající stáji bude po rekonstrukci lehárna pro skot, mléčnice, kompresor, dojírna soc. zař. Na pozemcích st. 23/1 a 16 - kolaudační rozhodnutí výst. 108/94/Pý - stavební povolení na ocelokolnu - kolaudační rozhodnutí na ocelokolnu - geometrický plán č. 63-61/2007 vyhotovený Ing. Břetislavem Charouskem
4
Nález a posudek Otázka č. 1 ocenění podílu id. 1/4 pozemků a nemovitostí uvedených na LV 586 pro k.ú. Lhota u Kestřan včetně staveb nezapsaných do K.N. Odpověď na otázku č. 1
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Za práva a závady se v tomto případě považuje : budovy nezapsané v katastru nemovitostí. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Kestřany je obcí zemědělskou a má 659 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Lhota u Kestřan. Nejbližší správní centrum je Písek, od kterého je
5
nemovitost vzdálena cca 10.00 km. V místě je hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 5 m. Budovy se nachází v centru místní části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože není ovlivněno případné další užívání nemovitostí. Souhrnné informace o nemovitosti: Jedná se o původní zemědělský statek s budovami pro zemědělskou výrobu ( kravín, teletník, sklady ..) Údaje o oceňované budově Stavebně historický vývoj: Původní zemědělský statek na návsi Lhoty u Kestřan. Původní stavba je ve tvaru písmene U otevřeného k severu na obytnou část vpravo od průjezdu kterým se do nemovitosti vstupuje , navazuje hospodářská část a kolmo na tuto část navazuje kravín který byl v roce 1994 rekonstruován a přistavěn. Za Kravínem se nachází stavba teletníku se sklady a za ní kovový přístřešek s plechovou střechou, tyto dvě stavby nejsou zapsány do katastru nemovitostí stejně tak jako není skutečný stav kravína zanesen do katastru nemovitostí. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod ze studny, vodovod z řadu, kanalizace do žumpy, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Orientace pozemku je převážně na východ. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je nevyužívána nejméně po dobu 2 roků. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení.
6
Za venkovní úpravy se považují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. rodinný dům 1.2. hospodářská část 1.3. Kravín 1.4. teletník se sklady 1.5. přístřešek Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. rodinný dům Jedná se o budovu volně stojící. . Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 10,58*7,8+6,20*7,6 = 130 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, vnitřní nosné zdivo je provedeno, nosnou konstrukci tvoří kamenné zdivo (cena 5250.00 Kč/m2), stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, podlahy jsou prkenné, vybavení je elektro, teplá a studená voda, WC, kamna na pevná paliva. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (130 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
492.65 317.63 810.27
Počet nadzemních podlaží: 1 Technický stav : Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav zhoršený 4 body stropy tech. stav zhoršený 4 body krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav průměrný 3 body údržba tech. stav zhoršený 4 body -------------------------------------------------------------------------------------celkem 19 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 75.0%
7
Stáří budovy: 2012 - 1890 = 122 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (130 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
0.00
Kč Kč %
2 106 715.00 2 106 715.00 151.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
3 181 139.65 1890 200 75.00
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
795 284.91 15.09 795 300.00
1.2. hospodářská část Jedná se o budovu řadovou. . Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 20,7*7,6 = 157 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, vnitřní nosné zdivo není - jsou pouze příčky, nosnou konstrukci tvoří kamenné zdivo (cena 3750.00 Kč/m2), stropy jsou klenbové, podlahy jsou z kamenné dlažby, vybavení je elektroinstalace a studená voda. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (157 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
Počet nadzemních podlaží: 1 Technický stav : Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav zhoršený 4 body stropy tech. stav zhoršený 4 body krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body --------------------------------------------------------------------------------------
629.28 2 978.27 3 607.55
8
celkem
20 bodů
Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 77.5% Stáří budovy: 2012 - 1890 = 122 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (157 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
0.00
Kč Kč %
2 735 716.14 2 735 716.14 151.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
4 130 931.37 1890 175 77.50
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
929 459.56 40.44 929 500.00
1.3. Kravín Jiná hala Jednolodní hala o zastavěné ploše 35,58*16,9+4,79*7,97+4,04*13,10 = 692 m2, s krovem dřevěný vazník sbíjený s bedněním, se střešní krytinou taška pálená a vlnitý eternit (cena 1000.00 Kč/m2). Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: obvodové stěny jsou ze zdiva cihelného v tl. do 30 cm, fasáda je vápenná hladká nebo štuková, vnitřní nosné zdivo je zděné v tl. do 30 cm, podlaha je betonová mazanina, vybavení tvoří elektroinstalace. Technický stav : Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body -------------------------------------------------------------------------------------celkem 14 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 70.0% Stáří haly: 2012 - 1970 = 42 roků
9
Výpočet ceny Výchozí cena haly Výchozí cena obvodových stěn Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč Kč Kč %
2 880 393.57 2 312 191.90 5 192 585.47 151.00 1.00
Výchozí cena haly CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
7 840 804.06 1970 70 70.00
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
2 352 241.22 -41.22 2 352 200.00
1.4. teletník se sklady Jiná hala Jednolodní hala o zastavěné ploše 15,94*45,68 = 728 m2, s krovem dřevěný vazník sbíjený, se střešní krytinou vlnitý eternit (cena 0.00 Kč/m2). Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: obvodové stěny jsou ze zdiva cihelného v tl. do 45 cm, fasáda je vápenná hladká nebo štuková, stropy nejsou, pouze podhled z plechu profilovaného, podlaha je betonová mazanina, vybavení tvoří elektroinstalace. Technický stav : Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav průměrný 3 body údržba tech. stav zhoršený 4 body -------------------------------------------------------------------------------------celkem 13 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 67.5% Stáří haly: 2012 - 1918 = 94 roků Výpočet ceny Výchozí cena haly Výchozí cena obvodových stěn Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč Kč Kč %
2 046 071.15 3 947 373.74 5 993 444.90 151.00 1.00
10
Výchozí cena haly CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
9 050 101.79 1918 67.50
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
2 941 283.08 16.92 2 941 300.00
m3
2 847.38
Kč Kč Kč %
1 440 776.81 0.00 1 440 776.81 151.00 1.00
Kč AL %
2 175 572.98 1994 40 45.00
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 196 565.14 34.86 1 196 600.00
Rekapitulace 1.1. rodinný dům 1.2. hospodářská část 1.3. Kravín 1.4. teletník se sklady 1.5. přístřešek 1. Budovy
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
795 300.00 929 500.00 2 352 200.00 2 941 300.00 1 196 600.00 8 214 900.00
1.5. přístřešek Ocelový skelet rozpětí 24.0 m, výška 5.0 m Jednolodní hala o zastavěné ploše 12,26*46,45 = 569 m2. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: . Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: Celkový obestavěný prostor Stáří haly: 2012 - 1994 = 18 roků Výpočet ceny Výchozí cena haly Výchozí cena obvodových stěn Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena haly CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
2.Inženýrské sítě:
11
Výčet inženýrských sítí: Inženýrské sítě tvoří 3.5 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení
Kč % Kč
923 200.00 60 369 300.00
Kč % Kč
791 400.00 60 316 500.00
Kč Kč Kč Kč
8 214 900.00 369 300.00 316 500.00 8 900 700.00
3.Venkovní úpravy: Výčet venkovních úprav: Venkovní úpravy tvoří 3 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Venkovní úpravy po opotřebení
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy 2. Inženýrské sítě 3. Venkovní úpravy Stavby celkem
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Kestřany Katastrální území: Lhota u Kestřan Vlastník stavby: Srnaka Josef, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek Srnková Anna, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek Vlastník pozemku:
podíl: 1/4 3/4 podíl:
12
Srnka Josef, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek Srnková Anna, Lhota u Kestřan 11, 397 01 Písek Parcela č. Výměra m2 st. 23/1 1795 st. 23/2 443 16/1 5423 16/2 2824 17 879 178/2 5284
1/4 3/4
Druh Využití zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost ostatní plocha zahrada orná půda
Výměra pozemků celkem
m2
16 648.00
m2 Kč/m2 Kč
2 238.00 150.00 335 700.00
m2 Kč/m2 Kč
14 109.00 10.00 141 090.00
Kč
476 790.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem
13
D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám.
14
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2012 do 31.12.2012 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. 1. 1 rodinný dům V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 9.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Byty 1. nadzemní podlaží - přízemí byt 3+1 114.2 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Byty 1. nadzemní podlaží - přízemí byt 3+1 114.2 m2 * 1500 Kč/m2/rok nájemné neregulované
Výpočet ročního příjmu: byt 3+1 114.2 m2 * 1500 Kč/m2/rok
Kč
171 300.00
Celkem
Kč
171 300.00
15
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
400.00 800.00 2 000.00 2 000.00 5 200.00
Kč Kč Kč
171 300.00 5 200.00 166 100.00
Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 9.0 % : výnosová hodnota =
100 % 166 100 * ------ = 1 845 600 Kč 9.0 %
1. 2 hospodářská část V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 10.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 2. nadzemní podlaží sklady nevytápěné 150 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 2. nadzemní podlaží sklady nevytápěné 150 m2 * 150 Kč/m2/rok
16
Výpočet ročního příjmu: sklady nevytápěné 150 m2 * 150 Kč/m2/rok
Kč
22 500.00
Celkem
Kč
22 500.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
2.00 22 050.00
Kč Kč Kč Kč Kč
800.00 1 000.00 2 000.00 2 000.00 5 800.00
Kč Kč Kč
22 050.00 5 800.00 16 250.00
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10.0 % : výnosová hodnota =
16 250 *
100 % ------ = 10.0 %
162 500 Kč
1. 3 Kravín V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 12.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí
17
kravín 581.3 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí kravín 581.3 m2 * 150 Kč/m2/rok Výpočet ročního příjmu: kravín 581.3 m2 * 150 Kč/m2/rok
Kč
87 195.00
Celkem
Kč
87 195.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
5.00 82 835.25
Kč Kč Kč Kč Kč
1 000.00 2 000.00 4 000.00 3 000.00 10 000.00
Kč Kč Kč
82 835.25 10 000.00 72 835.25
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 12.0 % : výnosová hodnota = 1. 4 teletník se sklady
72 835 *
100 % ------ = 12.0 %
607 000 Kč
18
V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 12.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí teletník se sklady 704 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí teletník se sklady 704 m2 * 150 Kč/m2/rok Výpočet ročního příjmu: teletník se sklady 704 m2 * 150 Kč/m2/rok
Kč
105 600.00
Celkem
Kč
105 600.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
20.00 84 480.00
Kč Kč Kč Kč Kč
1 000.00 2 000.00 5 000.00 4 000.00 12 000.00
Kč Kč Kč
84 480.00 12 000.00 72 480.00
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos Výnosová hodnota nemovitosti:
19
t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 12.0 % : výnosová hodnota =
72 480 *
100 % ------ = 12.0 %
604 000 Kč
1. 5 přístřešek V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 10.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí sklad - přístřešek 528 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí sklad - přístřešek 528 m2 * 150 Kč/m2/rok Výpočet ročního příjmu: sklad - přístřešek 528 m2 * 150 Kč/m2/rok
Kč
79 200.00
Celkem
Kč
79 200.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
50.00 39 600.00
Kč
0.00
Kč
39 600.00
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: Celkem Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného
20
Výdaje (náklady) Roční výnos
Kč Kč
0.00 39 600.00
Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10.0 % : výnosová hodnota =
39 600 *
Rekapitulace výnosové hodnoty 1. 1 rodinný dům 1. 2 hospodářská část 1. 3 Kravín 1. 4 teletník se sklady 1. 5 přístřešek Výnosová hodnota celkem
100 % ------ = 10.0 %
396 000 Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 845 600.00 162 500.00 607 000.00 604 000.00 396 000.00 3 615 100.00
21
E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytový (provozní) objekt s bytovými jednotkami dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je výražně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Vyhodnocení převodů uskutečněných po roce 2006 nedošlo Vyhodnocení segmentu trhu Mišovice - Slavkovice prodej bývalého kravína a přilehlého seníku v obci Slavkovice nedaleko Mirovic. Obě budovy byly dostavěny v roce 1960. Jsou ve velmi dobrém stavu. Kravín je budova o délce 60 m a jeho šířka je 12 m. Stavebním materiálem jsou cihly a podezdívka je z žulového kamene. Střecha je eternitová, nad celým objektem je prostorná půda vhodná k další půdní vestavbě. Podlaha v samotném kravíně i na půdě je z kvalitního neporušeného betonu. Elektřina je na pozemku, u budovy jsou dvě velkoobjemové jímky, vodní zdroje jsou již určeny. Také seník je ve velmi dobrém stavu, střecha je z pálených tašek, dřevěné krovy jsou neporušené. Jeho délka je 37m a šířka 12 m. K objektu patří samostatná příjezdová cesta a dvě silážní jámy. Okolí je zpevněno a pokryto asfaltovým potahem. Nabídková cena je 5420000,- Kč cena za 1 m23 je 4800 Kč za 1 m2 užitné plochy. Radčice k prodeji zemědělskou usedlost v obci Radčice nedaleko Vodňan. Nemovitost je s celkovou zastavěnou plochou 2 425m2 s pozemkem o celkové výměře 4 336m2. V ceně je také
22
zahrnuta louka s výměrou 19 173 m2, navazující přímo na pozemky patřící k nemovitosti. V nemovitosti je obytná část, hospodářská část se stodolou je tvořená uzavřeným dvorem, kde jsou vzrostlé stromy s rybníčky. V nemovitosti máme elektriku jak 220 V tak i 380V. Topení je řešeno lokálními kamny. Obytná část je tvořena celkem 7 místnostmi, koupelnou a suchým WC. Místnosti jsou navzájem průchozí s vysokými stropy. Hospodářská část přímo navazuje na obytnou - podsklepená šrotovna, chlév, dvojgaráž s plechovými vraty, velká stáj, přípravna krmiv a malá stáj. Stropy jsou zde klenuté.Nabídková cena je 2500000,- Kč cena za 1 m2 užitné plochy je 4000,- Kč
Odůvodnění srovnávací metody cenu obvyklou odhaduji na 5800000,- Kč, obdobné nemovitosti jsou obchodovány zřidla, pro porovnání jsou použity obdobné nemovitosti.
F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budovy se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
G. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Kestřany a katastrální území Lhota u Kestřan je územní plán ve stupni návrhu. Podle tohoto návrhu se nachází oceňovaná nemovitost v zóně zastavěná část obce. Předpokládá se schválení územního plánu, podle kterého v okolí není navržena taková zóna, která by v budoucnu mohla ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti.
23
H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
24
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.5.1. Nebytový (provozní) objekt s bytovými jednotkami dokončený - Zemědělský statek s obytnou částí. Město: Kestřany Okres: Písek Kat. území: Lhota u Kestřan
ulice : Lhota u Kestřan č.p. 11
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. rodinný dům 1.2. hospodářská část 1.3. Kravín 1.4. teletník se sklady 1.5. přístřešek 1. Budovy
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
3 181 100.00 4 130 900.00 7 840 800.00 9 050 100.00 2 175 600.00 26 378 500.00
1. Budovy 1.1. rodinný dům 1.2. hospodářská část 1.3. Kravín 1.4. teletník se sklady 1.5. přístřešek 1. Budovy 2. Inženýrské sítě 3. Venkovní úpravy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
795 300.00 929 500.00 2 352 200.00 2 941 300.00 1 196 600.00 8 214 900.00 369 300.00 316 500.00 8 900 700.00 476 790.00 9 377 490.00
Výnosová hodnota
Kč
3 615 100.00
Srovnávací hodnota
Kč
Nákladová cena staveb po opotřebení
5.800.000.00
Rizika v katastru nemovitostí není zapsána přístavba kravína, stavba víceúčelového objektu ani stavba ocelokolny, na listu vlastnictví je zapsáno je zapsáno 4 x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ( Finanční úřad v Písku). Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny :
25
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
5 800 000.00 Kč cenu obvyklou odhaduji vzhledem k poloze nemovitostí, jejich dostupnosti, technickému stavu, jsou oceněny i budovy nezapsané v katastru nemovitostí Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Podíl id. ¼ - 1 450 000.00 Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Závady nezohledněné v obvyklé ceně Zástavní práva Zástavní právo se zřizuje ve smyslu zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k podílu id. 1/4 Podle LV č. 586 vázne na oceňované nemovitosti ve prospěch Finančního úřadu Písek
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí, Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0664 V Bechyni , dne 13.7.2012
