Znalecký posudek č. 207-3544/12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 1912 na pozemku parc.č. 1928/2 a pozemky parc.č. 1928/1 a 1928/2. Ulice: Lesní Město: Karviná Okres: Karviná Katastrální území: Karviná-město Sídlo katastr. úřadu v Karviné
č.p. 1912 PSČ 733 01 Kraj: Moravskoslezský Identifikační kód: 663824
Vlastník stavby a pozemků:
Grimmová Alice, MUDr. Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 17.12.2012. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.27, platná od 1.1.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě, dne 17.12.2012
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov ............................................................................................... 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených............................................... 11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti .................... 13
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 281/07-75 ze dne 21.8.2012 Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 281/07-75 ze dne 21.8.2012 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 466 pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, okr. Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit na nemovitosti zapsané na LV č. 466, a to: - rodinný dům č.p. 1912 na pozemku parc.č. 1928/2 - pozemek parc.č. 1928/1, o výměře 687 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 1928/2, o výměře 140 m2 – zastavěná plocha a nádvoří 2. Ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 5.10.2012 od 9.00 hod za účasti povinné MUDr. Alice Grimmové, vykonavatele soudního exekutora Petra Najverta a soudního znalce Ing. Františka Vlčka.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, list vlastnictví č. 466 ze dne 17.8.2012 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území pro k.ú. Karviná-město, mapový list č. OSTRAVA 0-0/22 ze dne 13.4.2012 v měřítku 1:1000 3. Projektové podklady - stavební povolení ke stavbě rodinného domu ze dne 20.4.1971 - povolení o užívání rodinného domu ze dne 14.12.1972 - stavení povolení ke stavbě přístavby garáže ze dne 22.7.1976 - kolaudační rozhodnutí k přístavbě garáže ze dne 24.10.1977 - projektová dokumentace stavby rodinného domu z roku 1971 - projektová dokumentace stavby garáže z roku 1976 4. Ostatní podklady - znalecký posudek č. 128/95 vyhotovený Josefem Lipinou ze dne 12.10.1995 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 16.1.2012 - informace zjištěné při místním šetření - nájemní smlouva ze dne 7.6.2002
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 1912 se nachází ve městě Karviná (62 661 obyvatel), v místní části Mizerov, při ulici Lesní. Rodinný dům je umístěn v husté zástavbě rodinných domů. Historické centrum města je vzdáleno cca 3 km. V docházkové vzdálenosti se nachází kompletní občanská vybavenost. Dopravní dostupnost restaurace je dobrá, v blízkosti se nachází zastávka karvinské MHD, napojení na páteřní komunikaci č. I/67 (tř. 17. listopadu), spojující města Ostravu, Karvinou a Český Těšín, je možné ve vzdálenosti 2 km. Autobusové a vlakové nádraží se nachází ve vzdálenosti 4 km. Kladný vliv na cenu obvyklou má dobrá dopravní dostupnost a umístění rodinného domu v klidné lokalitě, v rámci města Karviná žádané na trhu s nemovitostmi. Souhrnné informace o nemovitosti Výměra pozemků činí celkem 827 m2. Obytná plocha rodinného domu činí 155 m2. Užitná plocha garáže a 1.PP rodinného domu činí 53 m2. Plocha zastavěná rodinným domem a přístavbou garáže je o velikosti 150 m2. Údaje o oceňované budově Oceňovaný rodinný dům je situovaný v husté zástavbě rodinných domů v severovýchodní části města Karviná. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v neuživatelném stavu. Rodinný dům je ve vlastnictví MUDr. Alice Grimmové. Na základě nájemní smlouvy z roku 2002 a její přílohy z roku 2005 má bytovou jednotku v 1.NP pronajatou dcera povinné, paní Aneta Grimmová. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Dle zjištěných informací byla budova postavena v roce 1972, v roce 1977 byla provedena přístavba garáže z jižní strany domu (garáž se nachází na části pozemku parc.č. 1928/1). V průběhu životnosti nebyla provedena žádaná rozsáhlá rekonstrukce domu, byly provedeny pouze dílčí úpravy. Budova je napojena na všechny inženýrské sítě – elektro, vodovodní a kanalizační síť, plynovodní síť. Pozemek zahrady je v rovině a tvar je obdélníkový. Přístup a příjezd je možný ze severní strany ze zpevněné veřejné komunikace ul. Lesní.
6
B. Nákladové ohodnocení budov V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 1912 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 1912 Jedná se o samostatně stojící, dvoupodlažní rodinný dům na pozemku parc.č. 1928/2. V domě se nachází dvě bytové jednotky o dispoziční velikosti 2+1 a 3+1, 2 garáže a technické zázemí domu a skladovací místnosti. Ve 2.NP se nachází balkón a terasa. Popis provedení konstrukcí a vybavení: Oceňovaný dům je založen na betonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a ze škvárobetonových tvárnic tl. do 40 cm. Stropní konstrukce tvoří betonové desky uložené do I profilů. Střecha je plochá, krytá pozinkovaným plechem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu a keramický obklad. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v kuchyních a v hygienickém zařízení je proveden keramický obklad. V některých místnostech je provedený dřevěný obklad. Podlahy obytných místností jsou kryté parketami, v koupelnách a hygienickém zázemí je provedena keramická dlažba, podlahy garáží tvoří betonová mazanina. Schodiště do 2.NP je betonové s umělým mramorem. Okna jsou dřevěná zdvojená, schodišťový prostor je osvětlen pomocí sklobetonových tvárnic. Vstupní dveře jsou dřevěné prosklené, vnitřní dveře jsou dřevěné náplňové. Vrata do garáží jsou plastová a plechová. V koupelnách se nachází vana a umývadlo, WC je s nádržkou. Dle zjištěných informací byla budova postavena v roce 1972, v roce 1977 byla provedena přístavba garáže. V průběhu životnosti nebyla provedena žádná rozsáhlá rekonstrukce domu, byly provedeny pouze dílčí úpravy. V roce 1996 byl rodinný dům napojen na plynovodní síť. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v mírně zhoršeném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Budova je napojena na všechny inženýrské sítě – elektro, vodovodní a kanalizační síť, plynovodní síť. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem s rozvody ÚT, registry topení byly ke dni ocenění odstraněny. Plynový kotel rovněž zajišťuje ohřev vody.
7
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (150 m2) 2.nadzemní podlaží (133 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
450.00 445.55 895.55
Bytové prostory 1. NP. obývací pokoj hala kuchyň koupelna WC prádelna kotelna sklad předsíň sklad garáž garáž Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
24.00 22.67 4.69 3.21 1.03 6.40 6.13 11.00 2.90 2.28 13.50 13.44 111.25
2. NP ložnice obývací pokoj kuchyň hala pokoj předsíň koupelna WC Výměra 2. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
18.20 24.00 6.60 15.05 24.20 3.10 3.22 2.00 96.37
VÝMĚRA CELKEM
m2
207.62
Kč
217 500.00
Kč Kč Kč %
1 647 000.00 1 460 340.00 3 324 840.00 151.00 1.00
Kč
5 020 508.40
Počet nadzemních podlaží: 2
Stáří budovy: 2012 - 1972 = 40 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (150 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (133 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2012
8
Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
%
1972 100 60.00
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
2 008 203.36 -3.36 2 008 200.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 1912 1. Budovy
Kč Kč
2 008 200.00 2 008 200.00
Kč Kč
2 008 200.00 2 008 200.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Karviná Katastrální území: Karviná-město Vlastník stavby a pozemků: MUDr. Alice Grimmová Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 450 do 650 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 1928/1 687 Orná půda 1928/2 140 Zastavěná plocha a nádvoří
Pozemky parc.č. 1928/1 a 1928/2 Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků
m2 Kč/m2
827 550
Kč
454 850
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. nebytových objektech, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka mírně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení, způsobu využití a situaci na trhu nemovitostí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti (uvedené ceny jsou po redukci): Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha [m2]
Rodinný dům Karviná-Staré Město
Průměrný
170
Rodinný dům Karviná-Ráj
Průměrný
200
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl. plochy [Kč]
Datum nabídky / prodeje
2 340 000 13 765
2012
2 250 000 2012 11 250 1 800 000 Rodinný dům Karviná-Ráj, ul. Slepá
Průměrný
200
2012 9 000 2 070 000
Rodinný dům Karviná-Mizerov
Průměrný
160
2012 12 930
Rodinný dům Karviná-Ráj, ul. Na Výsluní
Průměrný
180
2 300 000
2012
12 750
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s uvedenými obdobnými srovnatelnými rodinnými domy ve městě Karviná a okolí. Oceňovaný rodinný dům se svojí velikostí, umístěním, vybavením a stavebně-technickým se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Hodnocený rodinný dům je v rámci města Karviná umístěn v atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné velikosti v průměru od 1 800 000 do 2 300 000 Kč. Vzhledem ke zhoršenému stavebně-technickému
11
stavu a zanedbané údržbě stanovuji srovnatelnou hodnotu oceňovaných nemovitostí pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu včetně pozemků (parc.č. 1928/1 a 1928/2) na částku ve výši:
10 000 Kč/m2 tj. celkem za obytnou plochu (155 m2) 4 000 Kč/m2 tj. celkem za ostatní užitné plochy rodinného domu (53 m2)
celkem 1 762 000 Kč E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Za omezení se v tomto případě považuje nájemní vztah mezi majitelkou nemovitostí MUDr. Alicí Grimmovou a její dcerou Anetou Grimmovou sjednaný na základě nájemní smlouvy z roku 2002 a její přílohy z roku 2005. Nájemní vztah je uzavřen na dobu určitou a to do 31.12.2013. Nájemkyně Aneta Grimmová je oprávněna výlučně užívat bytovou jednotku v 1.NP (ložnice, pokoj, kuchyň, WC, koupelna, sklad a prádelnu) a společně užívat ostatní místnosti v 1.NP (garáž a verandu) a terasu (část pozemku parc.č. 1928/1). Pro účely ocenění závad s nemovitostmi spojených nájemní vztah považován za odpovídající právu užívání části rodinného domu. Právo užívání části rodinného domu Pro stanovení hodnoty závazku je uvažováno nájemné ve výši obvyklých cen. Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění práva užívání nemovitosti dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání bytových prostor v rodinném domě v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného, které se ve městě Karviná pohybuje v rozmezí od 70 do 100 Kč/m2/měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. V případě společného užívání nemovitostí uvažuji s nájemným o polovinu nižším, tj. v rozmezí od 35 do 50 Kč/m2/měsíc. Roční užitek z pronájmu ložnice, pokoje, obývacího pokoje a kuchyně (užívaných pouze osobou oprávněnou - užitná plocha 66 m2) a ostatních prostor v 1.NP (užívaných společně - užitná plocha 33 m2) při výši upraveného nájemného 80 Kč/m2/měsíc v případě ploch užívaných výhradně oprávněnou a při výši upraveného nájemného 40 Kč/m2/měsíc v případě ploch užívaných společně, činí měsíční nájemné celkem 6 600 Kč. Zjištěná obvyklá cena práva užívání části rodinného domu činí celkem 6 600 Kč za měsíc. Pro období do konce nájemního vztahu, tj. do 31.12.2013, je cena práva užívání části rodinného domu stanovena na částku 79 200 Kč.
12
Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové Zástavní právo exekutorské ve výši 34 986,60 ve společnosti CERBER, a.s. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 2 656 Kč ve prospěch Finančního úřadu v Karviné. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 2 015 Kč ve prospěch Finančního úřadu v Karviné. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 2 796 Kč ve prospěch Finančního úřadu v Karviné. - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 466 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 281/07-75 ze dne 21.8.2012 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 466 pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, okr. Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit na nemovitosti zapsané na LV č. 466, a to: - rodinný dům č.p. 1912 na pozemku parc.č. 1928/2 - pozemek parc.č. 1928/1, o výměře 687 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 1928/2, o výměře 140 m2 – zastavěná plocha a nádvoří Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 1912 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemek parc.č. 1928/1 Pozemek parc.č. 1928/2 Celkem Srovnávací hodnota rodinného domu včetně pozemků (po zaokrouhlení)
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
2 008 200 2 008 200 2 008 200 378 000 77 000 2 463 200
Kč
1 760 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. v rámci města Karviná umístění nemovitosti v atraktivní lokalitě v severovýchodní části města, dobré dopravního napojení, výměry užitných ploch, mírně zhoršený stavebnětechnický stav domu, zanedbaná údržba, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé, tedy tržní ceně, a to na částku (po zaokrouhlení):
1 760 000 Kč Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou rodinného domu č.p. 1912 a pozemků parc.č. 1928/1 a 1928/2 a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota stavby a pozemků činí: Rodinný dům č.p. 1912
Kč
2 008 200
Pozemek parc.č. 1928/1
Kč
378 000
Pozemek parc.č. 1928/2
Kč
77 000
Celkem
Kč
2 463 200
14
Poměr ceny stavby a pozemků pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: Rodinný dům č.p. 1912
2 008 200
82 %
Pozemek parc.č. 1928/1
378 000
15 %
Pozemek parc.č. 1928/2
77 000
3%
Celkem
2 463 200
100 %
Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl rodinného domu č.p. 1912 na obvyklé ceně činí 82 %, podíl pozemku parc.č. 1928/1 je 15 % a podíl pozemku parc.č. 1928/2 jsou 3%. Rozdělení obvyklé ceny: Celkem
1 760 000
100 %
Rodinný dům č.p. 1912 na pozemku parc.č. 1928/2
1 443 200
82 %
Pozemek parc.č. 1928/1
264 000
15 %
Pozemek parc.č. 1928/2
52 800
3%
1. Cenu rodinného domu č.p. 1912 na pozemku parc.č. 1928/2 odhaduji ve výši:
1 440 000 Kč 2. Cenu pozemku parc.č. 1928/1 odhaduji ve výši:
264 000 Kč 3. Cenu pozemku parc.č. 1928/2 odhaduji ve výši:
53 000 Kč 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Hodnota práva užívání části rodinného domu
6 600 Kč/měsíc
15
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 207-3544/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 17.12.2012
