Znalecký posudek č. 133-3470/12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 332 a pozemky parc.č. St. 332 a 506/17. Obec: Litovel Okres: Olomouc PSČ 784 01 Katastrální území: Unčovice Kraj: Olomoucký Sídlo katastr. úřadu v Olomouci Identifikační kód: 774341
Vlastník rozestavěného rodinného domu: SJM Podhradský Jan a Podhradská Pavla Vlastník pozemků: Podhradský Jan Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00
Znalecký posudek je zpracován ke dni 10.8.2012 Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.27, platná od 1.1.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne 10.8.2012
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 10
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1829/11-88 ze dne 5.4.2012 Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 1829/11-88 ze dne 5.4.2012 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 544 a 565 pro k.ú. Unčovice, obec Litovel, okr. Olomouc. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 544, a to: - pozemek parc.č. St. 332, o výměře 96 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 506/17, o výměře 457 m2 – zahrada 2. Ocenit nemovitost zapsanou na LV č. 565, a to: - rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 332 Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 28.5.2012 od 10.00 hod. za účasti povinného Jana Podhradského.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Unčovice, obec Litovel, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 5.4.2012. 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Unčovice ze dne LITOVEL 2-6/12 v měřítku 1:1000. 3. Projektové podklady - projektová dokumentace ke stavbě rodinného domu z roku 2006 - Územní rozhodnutí o umístění stavby ze dne 24.10.2006 - Souhlas s prováděním ohlášené stavby rodinného domu ze dne 19.2.2007 4. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 28.5.2012 - informace zjištěné při místním šetření
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rozestavěný rodinný dům se nachází v jižní části města Litovel (9 883 obyvatel), v místní části Unčovice, na okraji zástavby rodinných domů podél veřejné komunikace. Centrum města, kde se nachází základní občanská vybavenost (úřad, pošta, kostel, mateřská škola, sportovní zařízení), se nachází ve vzdálenosti 5,2 km. Úplná síť služeb a infrastruktura se nachází ve městě Olomouc, které je od oceňovaného rodinného domu vzdáleno 14 km. Rodinný dům je situován v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, v místní části Unčovice se nachází autobusová zastávka. Vlakové nádraží je vzdáleno 5 km. Napojení na rychlostní komunikaci č. R35, spojující města Olomouc a Mohelnice je možné ve vzdálenosti 400 m. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci regionu jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitosti: Celková výměra pozemků je 553 m2. Plocha zastavěná rodinným domem činí 99 m2. Užitná plocha rozestavěného rodinného domu činí 134 m2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňovaný rozestavěný rodinný dům je situovaný v zástavbě rodinných domů v místní části Unčovice. Dle zjištěných informací byla stavba rodinného domu započata v roce 2007. Ke dni ocenění je rodinný dům dokončen odhadem ze 70% (chybí dokončit fasádní i vnitřní omítky, klempířské konstrukce, podlahy, osazení zařizovacích předmětů a vnitřního vybavení, terénní úpravy a stavební úpravy terasy). Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. St. 332, pozemek parc.č. 506/17 tvoří neupravené travnaté plochy okolo domu. Pozemky nejsou oploceny. Přístup a příjezd k domu je možný z východní strany z veřejné komunikace. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Oceňovaný rodinný dům je ve vlastnictví SJM Podhradský Jan a Podhradská Pavla, pozemky jsou ve výlučném vlastnictví Jana Podhradského. Rodinný dům je napojen na veřejnou vodovodní, plynovodní a elektrickou síť. Odpadní vody budou svedeny do žumpy. Dle předložené projektové dokumentace bude rodinný dům vytápěn plynovým kotlem s rozvody ÚT, kotel bude pravděpodobně zajišťovat také ohřev vody. Tvar pozemkového celku je obdélníkový. Pozemky jsou v rovině. Nevýhodou je malá výměra okolního pozemku zahrady.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 332 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rozestavěný rodinný dům (na pozemku parc. St. 332) Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Po dokončení se bude v rodinném domě nacházet jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 4+1. Dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z betonových tvárnic tl. 40 cm. Stropní konstrukce nad 1.NP jsou tvořeny železobetonovou deskou se ztraceným bedněním. Schodiště do podkroví není provedeno. Střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Klempířské konstrukce nejsou provedeny. Vnitřní omítky jsou vápenné, chybí provést finální malba, úprava vnějších povrchů není provedena. Nášlapné vrstvy podlah nejsou v rodinném domě provedeny. Okna jsou dřevěná s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře do rodinného domu jsou dřevěné plné, vrata do garáže jsou plastová sekční. Rodinný dům je napojen na veřejnou vodovodní, plynovodní a elektrickou síť. Odpadní vody budou svedeny do žumpy. Rodinný dům bude vytápěn plynovým kotlem s rozvody ÚT, kotel bude pravděpodobně zajišťovat také ohřev vody. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (99 m2) podkroví (88 m2) Celkový obestavěný prostor Počet nadzemních podlaží: 2
m3 m3 m3
293.10 259.60 552.70
7
Bytové prostory 1. NP garáž chodba technická místnost WC kuchyňský kout obývací pokoj komora Výměra 1. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
16.20 8.24 7.81 1.70 7.50 30.00 3.40 74.85
podkroví chodba pokoj pokoj koupelna+WC pokoj Výměra podkroví
m2 m2 m2 m2 m2 m2
5.53 12.88 15.51 6.85 18.60 59.37
VÝMĚRA CELKEM
m2
134.22
Kč
122 562.00
Kč Kč Kč %
737 550.00 602 800.00 1 462 912.00 151.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Rozestavěnost
Kč
% %
2 208 997.12 2007 100 0.00 70
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
2 208 997.12 2.88 2 209 000.00
Rekapitulace 1.1. Rozestavěný rodinný dům 1. Budovy
Kč Kč
2 209 000.00 2 209 000.00
Stáří budovy: 2012 - 2007 = 5 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (99 m2) Výchozí cena podkroví (88 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
8
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Litovel Katastrální území: Unčovice Vlastník pozemků: Podhradský Jan Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky v rozmezí od 500 do 700 Kč/m2. Parcela č. St. 332 506/17
Výměra m2 Druh 96 zastavěná plocha a nádvoří 457 zahrada
Cena za m2 600 Kč 600 Kč
Cena celkem 57 600 Kč 274 200 Kč
Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Pozemky celkem
m2 Kč/m2 Kč
553.00 600.00 331 800.00
Kč
331 800.00
9
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně vyšší, než je poptávka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu rozestavěnému stavu, vybavení a neupravenému pozemku zahrady, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rodinný dům, Luká, okr. Olomouc
Novostavba
151 m2
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 2 340 000
Datum nabídky prodeje 2012
15 497 Rodinný dům, Nasobůrky, okr. Olomouc
Novostavba
Rodinný dům, Charváty, okr. Olomouc
Novostavba
130 m2
Rodinný dům, Náklo, okr. Olomouc
Novostavba
170 m2
200 m2
2 700 000
2012
13 455 2 700 000 20 769
2012
3 050 000 2012 17 941
Rodinný dům, Loučany, okr. Olomouc
Novostavba
150 m2
2 700 000 2012 18 000
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházející se v širším okolí města Olomouc. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci regionu jedná o průměrně atraktivní lokalitu s dobrou dopravní dostupností vůči větším městům.
10
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, dokončené rodinné domy obdobné velikosti v průměru od 2 500 000 do 2 900 000 Kč, vzhledem k malé výměře přilehlého pozemku zahrady, stanovuji srovnatelnou hodnotu při spodní hranicí uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu objektu po dokončení včetně oceňovaných pozemků ve výši:
19 000 Kč/m2 celkem za užitnou plochu rodinného domu (134 m2)
tj. celkem 2 546 000 Kč Ocenění srovnávací metodou Srovnávací hodnota celkem – po dokončení Srovnávací hodnota rozestavěného objektu (70%)
2 550 000 Kč 1 785 000 Kč
E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisech z katastru nemovitostí jsou: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové- viz. výpis z katastru nemovitostí č. 544 oddíl C. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové- viz. výpis z katastru nemovitostí č. 565 oddíl C. Zástavní práva smluvní pro pohledávku ve výši 975 000 Kč ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. – LV č. 544. Zástavní práva smluvní pro pohledávku ve výši 975 000 Kč ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. – LV č. 565. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
11
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1829/11-88 ze dne 5.4.2012 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 544 a 565 pro k.ú. Unčovice, obec Litovel, okr. Olomouc. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 544, a to: - pozemek parc.č. St. 332, o výměře 96 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 506/17, o výměře 457 m2 – zahrada 2. Ocenit nemovitost zapsanou na LV č. 565, a to: - rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 332 Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rozestavěný rodinný dům 1. Budovy Pozemky parc.č. St. 332 a 506/17 Celkem Srovnávací hodnota rozestavěného rodinného domu a pozemků
Kč Kč Kč Kč
2 209 000 2 209 000 331 800 2 540 800
Kč
1 785 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou rodinného domu včetně a pozemků parc.č. St. 332 a 506/17 a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota stavby a pozemků činí: Rozestavěný rodinný dům Pozemek parc.č. St. 332 Pozemek parc.č. 506/17 Celkem
Kč Kč Kč Kč
2 209 000 57 600 274 200 2 540 800
Poměr ceny stavby a pozemků pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: Rozestavěný rodinný dům
2 209 000
86,9%
Pozemek parc.č. St. 332
57 600
2,3%
Pozemek parc.č. 506/17
274 200
10,8%
Celkem
2 540 800
100%
Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl rozestavěného rodinného domu na obvyklé ceně činí 86,9% a podíl pozemku parc.č. St. 332 je 2,3% a podíl pozemku parc.č. 506/17 je 10,8%
12
Rozdělení obvyklé ceny Celkem
1 785 000
100%
Rozestavěný rodinný dům
1 553 000
86,9%
Pozemek parc.č. St. 332
41 000
2,3%
Pozemek parc.č. 506/17
192 000
10,8%
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, táří objektu, s ohledem na umístění nemovitosti v průměrně atraktivní lokalitě, nedokončený stav a dobrou dopravní dostupnost, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu rozestavěného rodinného domu odhaduji ve výši:
1 555 000 Kč 2. Cenu pozemku parc.č. St. 332 odhaduji samostatně, a to na částku:
40 000 Kč 3. Cenu pozemku parc.č. 506/17 odhaduji samostatně, a to na částku:
190 000 Kč
13
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 133-3470/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 10.8.2012
