Znalecký posudek č. 3636 / 116 / 2008 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Předmět ocenění: Rodinný dům - zemědělská usedlost dokončená, pozemky spoluvlastníků parcely č. st. 17, 20/1, 20/9, 23/1, 23/2, 326, 361, 466, 645, 681, 685/2, 900, kat. 479, kat. 491, kat. 531, kat. 560, kat. 603, kat. 620, kat. 627, kat. 628, kat. 629, kat. 630, kat. 641, kat. 642, kat. 643, kat. 644, kat. 646, kat. 674, kat. 682, kat. 683/1, kat. 683/2, kat. 684, kat. 685/1, kat. 685/3, kat. 686, kat. 687, kat. 730, kat. 755/2, kat. 755/2 Ulice: jižně z centra Nedvědic č.p. 7 Město : Soběslav PSČ 392 01 Okres: Tábor Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Nedvědice u Soběslavi Identifikační kód: 780421 Sídlo katastr. úřadu v Táboře
Vlastník staveb a pozemků: podíl: Čížková Marta, Nedvědice 7, 392 01 Soběslav (526215/235) 1/2 Kouba Václav, Družstevní 444, Soběslav III, 392 01 Soběslav (551223/1846) 1/2 Objednavatel: Exekutorský koncipient Mgr. Jiří Šlapal, Exekutorský úřad Praha 8, Přípotoční 1519/10c, Praha 10 Znalecký posudek je zpracován ke dni 14.9.2008 Ing.Zdeněk Kubíska, Nová 687, 391 11 Planá nad Lužnicí Vypracoval: tel.č. 381291038, 602403465, email
[email protected] licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139 verze ACONS 10.21, platná od 01.7.2008 Tento odhad obsahuje 22 stran textu (z toho 8 stran příloh) a předává se ve dvou vyhotoveních. Vyhotovení č.: V Plané nad Lužnicí, dne 15.9.2008
2
Obsah Úkol znalce.......................................................................................................................................................................2 Prohlídka nemovitosti ......................................................................................................................................................2 Podklady pro znalecký posudek: ....................................................................................................................................2 Nález a posudek ..............................................................................................................................................................2 Úvod .................................................................................................................................................................................3 A. Místopis, vstupní údaje: ..............................................................................................................................................3 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ....................................................................4 Rekapitulace nákladových cen .......................................................................................................................................8 C. Pozemky......................................................................................................................................................................8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .............................................................................................10 E. Radonové riziko.........................................................................................................................................................11 F. Přírodní katastrofy .....................................................................................................................................................12 G. Územní plán ..............................................................................................................................................................12 H. Omezení vlastnických práv ......................................................................................................................................12 I. Právní stav ..................................................................................................................................................................12 J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ............................................................................................................12 Rekapitulace ..................................................................................................................................................................13 Znalecká doložka, koncesní listina Přílohy výpis z KN ze dne 11.06.2008 kopie snímku z KN z www.cuzk.cz fotodokumentace Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: jaká je hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení její ideální polovina Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 29.08.2008 od 13,30 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: znalec a paní Marta Čížková Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 112, vyhotovený Zeměměřičským úřadem Praha, dálkovým přístupem ze dne 12.06.2008 2. Situační podklady zajištěné znalcem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Nedvědice u Soběslavi, ze serveru www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady zajištěné znalcem fotodokumentace pořízená znalcem dne 29.08.2008 údaje sdělené účastníky místního šetření 4. Závady váznoucí na nemovitosti sdělené objednatelem žádné závady na oceňované nemovitosti nebyly zadavatelem sděleny, nemovitost je oceňována jako oddlužená v rámci exekučního řízení soudního exekutora Podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne 25.06.2008. Nález a posudek Otázka č. 1 Jaká je hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení - její ideální polovina
3
Odpověď na otázku č. 1 Obvyklá hodnota nemovitosti ideální poloviny reálně prodejné nemovitosti pro účel exekučního řízení činí 800 000,- Kč Snížení je provedeno oproti obvyklé ceně celé nemovitosti z důvodu nutnosti vynaložení nákladů na fyzické oddělení ideální poloviny na dvě poloviny reálné, neboť takto fakticky jsou již i nemovitosti spoluvlastníky samostatně užívány. Dražit by tedy bylo vhodné stavení č.p. 7 s parcelami č. st. 17, 20/1, 20/9, 23/1, 23/2 a 900. Zemědělské pozemky kat. 479, kat. 491, kat. 531, kat. 560, kat. 603, kat. 620, kat. 627, kat. 628, kat. 629, kat. 630, kat. 641, kat. 642, kat. 643, kat. 644, kat. 646, kat. 674, kat. 682, kat. 683/1, kat. 683/2, kat. 684, kat. 685/1, kat. 685/3, kat. 686, kat. 687, kat. 730, kat. 755/2, kat. 755/2 a lesní pozemky č. 326, 361, 466, 645 a 681 spolu pozemkem ostatní plochy č. 685/2 pak pro dražbu nemají praktický význam, jejich případné rozdělení na reálné spoluvlastnictví pak představuje částku 300 000,- Kč Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Soběslav je středním městem Táborska a má 7286 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Nedvědice u Soběslavi. Nejbližší správní centrum je České Budějovice, od kterého je nemovitost vzdálena cca 25.00 km. Soběslav leží při silnici č. I/3 a silnici II/135, která spojuje Prahu s Českými Budějovicemi a Bechyni s Kamenicí nad Lipou. Budova se nachází mimo území obce, ve vzdálenosti od centra 3 km. Okolní zástavbu tvoří další stavení a rodinné domy postavené ve venkovském stylu kolem centra Nědvědic, které jsou místní částí Soběslavi, silnicemi směr Debrník, Soběslav a Vesce. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože místo situování domu je jižně od intravilánu Nedvědic, dům je napojen na elektroinstalaci, vodovod, v klidném prostředí menší vsi Táborského okresu se stavbami selského baroka, se spádovostí na Soběslav, Veselí nad Lužnicí a Bechyni, severně na Tábor, jižně České Budějovice. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemků bezprostředně kolem stavení je 7769 m2 v případě pozemků stavebních, součástí nemovitosti jsou i pozemky lesní o výměře 21749 a pozemek ostatní plochy 550 m2. Pozemky zemědělské pak mají výměru 132554 m2. V budově se nacházejí 2 byty, přední obytnou část užívá pan Kouba Václav s rodinou k rekreaci, zadní část z chlévů přestavěla k trvalému bydlení paní Čížková s rodinou. Údaje o oceňované budově Budova má památkovou ochranu. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do žumpy, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
4
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov
1.1. Obytná část č.p. 7 (vlastní parcela č. st. 17) 1.2. Přístřešek (vlastní parcela č. st. 17) 1.3. Sýpka (vlastní parcela č. st. 17) 1.4. Chlévy, řezáč, sklady (vlastní parcela č. st. 17) 1.5. Stodola (vlastní parcela č. st. 17)
Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Obytná část č.p. 7 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 17. Jedná se o budovu volně stojící, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 4,80 * 6,20 = 30 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 500 mm, stropy jsou klenbové, podlahy jsou betonové, vybavení je pouze elektroinstalace. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 30,55 * 6,20 + 2,30 * 3,75 = 198 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, podlahy jsou s PVC, vybavení je elektro, teplá a studená voda, soc. zařízení, ústřední vytápění. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (30 m2) 1.nadzemní podlaží (198 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
722.83 53.57 293.59 1 069.98
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: Bytová jednotka užívaná panem Koubou je vytvořena v severní části obytné části, je zde vytvořena bytová jednotka skladby bytu 2 + 1. Následuje prostor kotelny a vstupu do sklepa, kde je menší sklípek. Tento byt nemá WC, jen koupelnu, WC je užíváno buď u paní Čížkové nebo suché v protější stavbě chlévu. Bytová jednotka užívaná paní Čížkovou pak obsahuje byt skladby 3 + 1 s příslušenstvím. Vstup je sem dodatečně přistavěnou verandou, je zde koupelna a WC, mezi byty paní Čížkové a pana Kouby kotelna. Technický stav: prohlídkou byl zjištěn průměrný stav a bylo tak konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav velmi dobrý 2 body krov tech. stav velmi dobrý 2 body tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav průměrný 3 body údržba -------------------------------------------------------------------------------------------------------12 bodů celkem
5
Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 62.5% Rekonstrukce, modernizace: koncem sedmdesátých let přístavba verandy, modernizace interiéru, nástřik fasády a památkově chráněného štítu Stáří budovy: 2008 - 1860 = 148 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (30 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (198 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
245 167.33
Kč Kč Kč %
241 948.80 2 336 813.00 2 823 929.13 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
4 292 372.28 1860 62.50
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 609 639.60 -39.60 1 609 600.00
1.2. Přístřešek Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 17. Jedná se o budovu koncovou v řadě, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 5,80 * 15,20 = 88 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 500 mm, vybavení je pouze elektroinstalace. Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: skladový prostor jednoduchého provedení Technický stav: prohlídkou byly zjištěny závady a bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body tech. stav průměrný 3 body stropy krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body --------------------------------------------------------------------------------------------------------18 bodů celkem Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 72.5% Rekonstrukce, modernizace: zavedení elektroinstalace Stáří budovy: 2008 - 1920 = 88 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (88 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2008
Kč
111 786.88
Kč Kč %
413 382.24 525 169.12 152.00 1.00
Kč
798 257.06
6
Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
%
1920 125 72.50
Kč Kč Kč
219 520.69 -20.69 219 500.00
1.3. Sýpka Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 17. Jedná se o budovu koncovou v řadě, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 5,95 * 11,95 = 71 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 500 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, stropy jsou dřevěné bez podhledu. Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: prostory bývalé sýpky, nyní sklady Technický stav : prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: tech. stav průměrný 3 body obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy krov tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body --------------------------------------------------------------------------------------------------------17 bodů celkem Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 70.0% Stáří budovy: 2008 - 1840 = 168 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (71 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
93 713.09
Kč Kč %
364 933.58 458 646.68 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
697 142.95 1840 70.00
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
209 142.88 -42.88 209 100.00
1.4. Chlévy, řezáč, sklady Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 17. Jedná se o budovu koncovou v řadě, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 25,95 * 5,75 = 149 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 500 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, stropy jsou nespalné do I profilů, vybavení je pouze elektroinstalace. Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: rezáč, chlévky pro prasata, kurník, sklady, suché WC
7
Technický stav: prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body tech. stav průměrný 3 body stropy krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body ----------------------------------------------------------------------------------------------------------18 bodů celkem Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 72.5% Stáří budovy: 2008 - 1880 = 128 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (149 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
196 662.08
Kč Kč %
876 996.47 1 073 658.54 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
1 631 960.99 1880 72.50
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
448 789.27 10.73 448 800.00
1.5. Stodola Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 17. Jedná se o budovu volně stojící, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 17,80 * 9,30 = 166 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 500 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou. Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: klasická venkovská stodola Technický stav : prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav zhoršený 4 body krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body --------------------------------------------------------------------------------------------------------19 bodů celkem Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 75.0% Stáří budovy: 2008 - 1920 = 88 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 233 080.32 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (166 m2) Kč 912 125.40 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 1 145 205.72 Stavební index % 152.00 Opravný index místa 1.00
8
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
1 740 712.69 1920 100 75.00
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
435 178.17 21.83 435 200.00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 609 600.00 219 500.00 209 100.00 448 800.00 435 200.00 2 922 200.00 2 922 200.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1.1. Obytná část č.p. 7 1.2. Přístřešek 1.3. Sýpka 1.4. Chlévy, řezáč, sklady 1.5. Stodola 1. Budovy Stavby celkem
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Soběslav Katastrální území: Nedvědice u Soběslavi Vlastník staveb a pozemků: podíl: Čížková Marta, Nedvědice 7, 392 01 Soběslav (526215/235) 1/2 Kouba Václav, Družstevní 444, Soběslav III, 392 01 Soběslav (551223/1846) 1/2 Parcela č. Výměra m2 st. 17 1568 20/1 1540 20/9 445 23/1 2217 23/2 1699 326 6384 361 3507 466 5542 645 4280 681 2036 685/2 550 900 300 kat. 479 9089 kat. 491 4157 kat. 531 2805 kat. 560 15370
Druh zastavěné plochy a nádvoří zahrada Zahrada Zahrada Zahrada lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek ostatní plocha ostatní plocha
Využití objekt k bydlení
neplodná půda ostatní komunikace
9
kat. 603 kat. 620 kat. 627 kat. 628 kat. 629 kat. 630 kat. 641 kat. 642 kat. 643 kat. 644 kat. 646 kat. 674 kat. 682 kat. 683/1 kat. 683/2 kat. 684 kat. 685/1 kat. 685/3 kat. 686 kat. 687 kat. 730 kat. 755/2 kat. 755/2 Výměra pozemků celkem
2590 7161 198 8395 489 14261 458 2483 1870 7382 11671 3003 2169 3981 209 216 507 104 8154 10151 2967 11747 967 m2
162 622.00
Výpočet ceny Výměra pozemků kolem stavení m2 7 769.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 60.00 Výchozí cena pozemku Kč 466 140.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Soběslav, k.ú. Nedvědice u Soběslavi, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Výměra pozemků lesních ploch m2 21 749.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 7.50 Výchozí cena pozemku Kč 163 117.50 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Soběslav, k.ú. Nedvědice u Soběslavi, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. m2 550.00 Výměra pozemků ostatní plochy Směrná cena pozemku Kč/m2 2.00 Výchozí cena pozemku Kč 1 100.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Soběslav, k.ú. Nedvědice u Soběslavi, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Výměra pozemků zemědělských m2 132 554.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 5.00 Výchozí cena pozemku Kč 662 770.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Soběslav, k.ú. Nedvědice u Soběslavi, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Kč 1 292 027.50
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Vyhodnoceny byly ceny nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládám, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání jsem provedl na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti až 12-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům typu většího zemědělského stavení, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti viz následující přehled Porovnávací hodnota Stav trhu v Průměrná poptávka po domech k bydlení a rekreaci, pro trvalé bydlení lokalita s nutností lokalitě: dojíždět Příklady: Nejvíc shodných parametrů se stavením Hodětín 16 a Mažice 11 Lokalita Obestavě Pozemek Realizovaná Jednotková Koef. Upravená cena ný prostor cena cena Celk. Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m3 m2 Kč Kč/m3 KC Kč/m3 Mažice 11 655,00 9 549 1 750 000 2 671 1,150 3 071 Venkovská chalupa selského baroka 8 km od stavení, v centrální zástavbě obce mezi dalšími stavbami zemědělských stavení, s dvorem a zemědělskými stavbami, menší kapacity 3 + k.k. se sociálním zázemím a příslušenstvím zhoršeného stavu a provedení, s potřebnou také celkové rekonstrukce. Odprodána byla nyní před měsícem, panu Martinu Turzovi z Prahy, který zde provede celkové úpravy. Pro koupi byla rozhodující jednoznačně poloha, také památková ochrana štítů a sýpky, velké pozemky, uzavřený dvůr s předpokladem obnovy venkovského charakteru stavení, na standard trvalého bydlení. Hezká a velká okrasná a ovocná zahrada. Pro ilustraci přikládám část fotodokumentace. Na dokončení oprav potřeba cca 600 000,- Kč. Obdobný stav, jinak lokalita také obdobná, kapacita stavby je menší, toto stavení má také větší výměru pozemků a podobný rozsah zemědělských staveb Dráchov 525,00 425 1 400 000 2 667 1,100 2 933 Jednalo se zde o převod stavení s obytnou částí menší, než dům č.p. 9 v Hodětíně, k dispozici přikládám fotodokumentaci, u centra této vsi, dům byl napojen na vodovod, plynovod, skladby 2 + 1 s příslušenstvím a vybavením po provedené rekonstrukce, s navazující zemědělskou částí, samostatnou stodolou, dílnou, chlévy, také jen s pozemkem dvora. Stavení bylo postaveno jako jedno z větších stavení ve vsi na solidním místě v klidném prostředí, oproti oceňované stavbě byla lepší jen obytná část, jinak ostatní stavby také v horším stavu, obdobné místo. Prodej zde byl zprostředkován realitní kanceláří 1 IS Budějovická Soběslav, kupující manželé Průchovi , velký rozsah dnes již zbytečných zemědělských staveb. menší obytná stavba, 10 km od oceňovaného stavení, bez využitého půdního prostoru, částečně horší stav zemědělské části a menší pozemek Mašovice č.p. 15 676,00 1 245 1 400 000 1 736 1,350 2 343
11
Jednalo se zde o převod stavení obdobně řešeného, s dalšími třemi stavbami, k dispozici přikládám fotodokumentaci, u centra této malé vsi, dům byl napojen na vodovod, skladby 2 + 1 s příslušenstvím a vybavením nižšího rozsahu, se samostatnou stodolou, dílnou, průjezdem, chlévy, větším pozemkem. Stavení bylo postaveno jako jedno z větších stavení ve vsi na solidním místě v klidném prostředí, oproti oceňované stavbě v horším stavu, většího rozsahu ostatních staveb, obdobné místo, pozemek zde umožňoval vytvoření další stavební parcely. Bez zprostředkování realitní kanceláří, kupující oslovila spolumajitele. obdobná poloha, menší kapacita, horší stav Lžín č.p. 11 588,00 4 421 1 100 000 1 871 1,350
2 525
Stavba částečně rekonstruovaného stavení s neudržovanými zemědělskými stavbami, po částečné demolici stodoly, ale starších prvků, horšího vybavení, v celkově podprůměrném stavu zděné konstrukce skladby 2 + 1 s vedlejšími stavbami byla realizována jako odprodej před měsícem, šlo o venkovské stavení také na místě v dosahu okresního města asi 12 km s velkými pozemky, Obsahuje přízemí, částečné podsklepení a bez podkroví, kapacita domu 588 m3, nutné opravy. Stav obytné část je horší, než v našem případě, jinak lokalita také obdobná 20 km jižněji, kapacita stavby je rovněž podobná, toto stavení má větší výměru pozemků a rozsah zemědělských staveb Hodětín č.p. 16 830 3 841 1 600 000 1 705 1,350
2 302
Venkovská chalupa 150 m a tedy na shodném místě v Hodětíně u Bechyně, v zástavbě bývalých hospodářských stavení,jižně od centra obce, obdobné kapacity 4 + k.k. se sociálním zázemím a příslušenstvím staršího data a stavu, poslední opravy v šedesátých letech, velký rozsah bývalých hospodářských staveb. Odprodána byla nyní před půl rokem panu Martinu Brocalovi z Prahy, který zde provede opravy stavení. Pro koupi byla rozhodující jednoznačně poloha, stav kapacita a možnost využití chlévů a stodoly, obnova venkovského charakteru stavení. Hezká a velká okrasná a ovocná zahrada, velké pozemky. Opět pro ilustraci přikládám část fotodokumentace. horší stav, shodná lokalita, kapacita obytné části menší, zemědělské stavby shodného rozsahu, toto stavení má také větší výměru pozemků Krchova Lomná č.p. 14 1197 3 841 1 500 000 1 253 1,50
1 880
Venkovská chalupa s památkovou ochranou štítu nedaleko oceňované nemovitosti u Mladá Vožice, v zástavbě bývalých hospodářských stavení, západně od centra Krchova Lomné, menší kapacity 3 +1 se sociálním zázemím a příslušenstvím staršího data a stavu, poslední opravy v šedesátých letech, velký rozsah bývalých hospodářských staveb. Odprodána byla nyní před měsícem manželům Němečkových z Prahy, kteří zde provedou opravy stavení. Pro koupi byla rozhodující jednoznačně poloha, stav kapacita a možnost využití chlévů a stodoly, obnova venkovského charakteru stavení. Neudržovaná okrasná a ovocná zahrada, velké pozemky. Opět pro ilustraci přikládám část fotodokumentace. Daleko horší stav, jinak lokalita také obdobná, kapacita obytné části obdobná, zemědělské stavby ale většího rozsahu a havarijního stavu, toto stavení má větší výměru pozemků Porovnávací hodnota: Kč 1 800 000,K této hodnota cena zemědělských a lesních pozemků a pozemku ostatní plochy viz bod C. posudku v zaokrouhlené výši 800 000,- Kč – obvyklou cenu pozemků je pak možno doložit i samostatně . E. Radonové riziko Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Jihočeský kraj se nachází Soběslav, Nedvědice u Soběslavi ve II. kategorii - střední radonové riziko.
12
Při místním šetření bylo zjištěno: neporušené konstrukce bez izolace a z toho vyplývá pravděpodobnost vyšší. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Tato koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. G. Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Znalec nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Zástavní práva a exekuce - z tohoto důvodu je prováděno toto ocenění Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. I. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou u oceňovaných nemovitostí uvedeny následující údaje o právních a jiných vztazích: - nařízení exekuce OS Tábor 2006, exekuční příkaz k prodeji ideální 1/2 Obecné vlivy Přístup k oceňované nemovitosti je přes pozemek ve vlastnictví Města Soběslav a ze silnice Soběslav – Debrník a po pozemku spolumajitelů, což je standardní případ přístupu k nemovitosti. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí Budova je zastavena ve prospěch jiného věřitele - vyřeší realizace exekuce.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.1.1. Rodinný dům dokončený Město: Soběslav Okres: Tábor Kat. území: Nedvědice u Soběslavi
ulice : jižně z centra Nedvědic č.p. 7
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Obytná část č.p. 7 1.2. Přístřešek 1.3. Sýpka 1.4. Chlévy, řezáč, sklady 1.5. Stodola 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 609 600.00 219 500.00 209 100.00 448 800.00 435 200.00 2 922 200.00 2 922 200.00 1 292 027.50 4 214 227.50
Srovnávací hodnota
Kč
2 600 000.00
Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Tato koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti jako celku ve výši : Slovy: dva miliony šest set tisíc Korun českých
2 600 000.00 Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Plané nad Lužnicí dne 15. září 20008. Vypracoval:
Ing. Zdeněk Kubíska Nová 687 391 11 Planá nad Lužnicí
14
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie. Posudek je zapsán pod poř.č. 3636-116/2008 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Dne: 28.8.2000 Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 Certifikovaný dne 26.9.1996 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002013, ev.č. 013/96 s platností do 31.12.1999 a recertifikován dne 7.12.2004 číslo certifikátu 19 s platností do 31.12.2009 Ing. Zdeněk Kubíska Nová 687 391 11 Planá nad Lužnicí licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139
15
16
17
18
19
20
21
22
23
FAKTURA - DODACÍ LIST 28/2008 Prodávající: Ing. Zdeněk Kubíska Nová 687, 391 11 Planá nad Lužnicí IČO: 625 13 737, DIČ CZ5512281654 znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie Koncesní listina - vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Dne: 28.8.2000 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 tel.č., fax 3812 91038, 602 403 465, č. běžného účtu 9971120217/0100 variabilní symbol 3636 Datum vystavení 16.09.2008 Datum uskutečnění zdanitelného plnění 16.09.2008 Datum splatnosti 25.09.2008 Forma úhrady: převodem Kupující: Exekutorský koncipient Mgr. Jiří Šlapal, Exekutorský úřad Praha 8, Přípotoční 1519/10c, Praha 10 Slovní popis Částka Ocenění číslo Honorář je stanoven v dolní polovině sazeb a.s. ACONS se slevou za podklady a obdobné případy ocenění 3634-114/2008 objekt domu Záhoří u Bechyně – klasický RD s vedlejší stavbou Znalečné výpočtu obvyklé ceny činí 4 500,- Kč 3635-115/2008 objekt domu Hvozdno – klasický RD se dvěma stavbami Znalečné výpočtu obvyklé ceny činí 5 000,- Kč 3636-116/2008 objekt stavení Nedvědice – velké stavení s vedlejšími stavbami a pozemky Znalečné výpočtu obvyklé ceny činí 5 800,- Kč Odměna celkem bez DPH Náhrada: cesta tam a zpět – vzdálenost z Plané n.l. do Záhoří, Hvozdna a Nedvědic a zpět 50 + 50 km. Dle zák. č. 119/92 Sb. v aktuálním znění, náhrada 4,10 Kč/km, dle TP vozu prům. spotřeba 5,9 l/100 km, cena nafty pro rok 2008 31,20 Kč/l, (100x4,10+31,20x1,00x5,90) – Odměna a náhrada bez DPH celkem
15 300,- Kč
600,- Kč 15 900,- Kč
DPH 19 % činí 3 021,- Kč, k tomu poštovné, které je bez DPH a činí 59,- Kč Odměna a náhrada celkem Slovy: osmnáct tisíc devět set osmdesát 0/100 Kč. Pozn.: jsem plátce DPH Na ocenění jsem pracoval s přestávkami od 02.12.2007 a do 29.02.2008
18 980,- Kč ============
