Znalecký posudek č. 3634 / 114 / 2008 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Předmět ocenění: Rodinný dům dokončený a pozemek vlastníka parcela č. st. 8/1, cizí pozemek st. 8/2 Ulice: jižní část obce Obec : Záhoří Okres: Tábor Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Záhoří u Bechyně Sídlo katastr. úřadu v Táboře
č.p. 27 PSČ 391 55 Identifikační kód: 790044
Vlastník stavby a pozemku: Hanousek Pavel, Opařany 127, 391 61 Opařany (810414/1727)
podíl:
1/1
Objednavatel: Exekutorský koncipient Mgr. Jiří Šlapal, Exekutorský úřad Praha 8, Přípotoční 1519/10c, Praha 10 Znalecký posudek je zpracován ke dni 14.9.2008 Ing.Zdeněk Kubíska, Nová 687, 391 11 Planá nad Lužnicí Vypracoval: tel.č. 381291038, 602403465, email
[email protected] licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139 verze ACONS 10.21, platná od 01.7.2008 Tento odhad obsahuje 14 stran textu (z toho 3 stran příloh) a předává se ve dvou vyhotoveních. Vyhotovení č.: V Plané nad Lužnicí, dne 14.9.2008
2
Obsah Úkol znalce.......................................................................................................................................................................2 Prohlídka nemovitosti ......................................................................................................................................................2 Podklady pro znalecký posudek: ....................................................................................................................................2 Nález a posudek ..............................................................................................................................................................3 Úvod .................................................................................................................................................................................3 A. Místopis, vstupní údaje: ..............................................................................................................................................3 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ....................................................................3 Rekapitulace nákladových cen .......................................................................................................................................5 C. Pozemky......................................................................................................................................................................6 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ...............................................................................................6 E. Radonové riziko...........................................................................................................................................................8 F. Přírodní katastrofy .......................................................................................................................................................9 G. Územní plán ................................................................................................................................................................9 H. Omezení vlastnických práv ........................................................................................................................................9 I. Právní stav ....................................................................................................................................................................9 J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ..............................................................................................................9 Rekapitulace ..................................................................................................................................................................10 Znalecká doložka, Koncesní listina Přílohy výpis z KN ze dne 11.06.2008 fotodokumentace Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 04.06.2007 od 14,30 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Přítomni: znalec a paní Šulcová, sousedka Nepřítomni: majitel, i když písemně v dostatečném předstihu pozván Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady zajištěné znalcem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Záhoří u Bechyně, obec Záhoří, list vlastnictví č. 180, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště v Táboře dne 11.06.2008 2. Situační podklady zajištěné znalcem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Záhoří u Bechyně, ze serveru www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady zajištěné znalcem fotodokumentace pořízená znalcem dne 29.08.2008 údaje sdělené účastníky místního šetření 4. Závady váznoucí na nemovitosti sdělené objednatelem žádné závady na oceňované nemovitosti nebyly zadavatelem sděleny, nemovitost je oceňována jako oddlužená v rámci exekučního řízení soudního exekutora Podklady pro vypracování znaleckého posudku v podobě LV byly předány dne 25.06.2008.
3
Nález a posudek Otázka č. 1 hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení Odpověď na otázku č. 1 hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení činí 350 000,- Kč Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Záhoří je obcí zemědělskou a má 64 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Záhoří u Bechyně. Nejbližší správní centrum je Tábor, od kterého je nemovitost vzdálena cca 25.00 km. Obec Záhoří leží při silnici č. třetí třídy. Budovy se nachází v zóně převážně rodinných domů, vzdálené od centra 0,4 km. Okolní zástavbu tvoří další stavení a rodinné domy postavené ve venkovském stylu kolem centra obce s Obecním úřadem, prodejnou, hostincem, silnicemi směr Tábor či Bechyně a Týn nad Vltavou. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože místo situování domu je v intravilánu centra obce, dům je napojen jen na elektroinstalaci, v klidném prostředí menší obce na jižním okraji Táborského okresu spádovostí na Bechyni, Týn nad Vltavou a Soběslav. Souhrnné informace o nemovitosti: souhrnná velikost pozemku je 242 m2. V budově se nachází 1 byt nízkého vybavení. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je využívána pouze k rekreačním účelům, nyní delší čas nevyužita. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení.
4
Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 27 (vlastní parcela č. st. 8/1, cizí parcela st. 8/2) 1.2. Bývalý chlév a stodola (vlastní parcela č. st. 8/1, cizí parcela st. 8/2) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 27 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 8/1 a cizí parcele st. 8/2. Jedná se o budovu volně stojící, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 11,65 * 5,80 = 68 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, podlahy jsou prkenné, vybavení je pouze elektroinstalace. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (68 m2) Půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
229.74 99.67 329.40
Počet nadzemních podlaží: 1 Technický stav : prohlídkou vnějšího vzhledu byly zjištěny závady, neboť stavba je podle sdělení sousedky, která pečovala o babičku majitele bez vybavení a příslušenství, horší stav u vnitřních prostor a krytiny: Dispozice stavby jsou chodba, kuchyně a pokoj, z druhého vchodu další obytná místnost vytvořená zde z části chléva, suché WC je pak v další části chléva. Bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body --------------------------------------------------------------------------------------------------------18 bodů celkem Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 72.5% Rekonstrukce, modernizace: pouze základní údržba, z části chlévu dodatečně vytvořena jedna místnost Stáří budovy: 2008 - 1925 = 83 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (68 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
74 191.86
Kč Kč %
722 999.00 797 190.86 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
1 211 730.11 1925 125 72.50
Cena k roku 2008
Kč
333 225.78
5
Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč
-25.78 333 200.00
1.2. Bývalý chlév a stodola Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 8/1 a cizí parcele st. 8/2. Jedná se o budovu koncovou v řadě, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 5,20 * 5,80 + 9,75 * 6,35 = 92 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 500 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s nástřikem. Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: dva skladové prostory, jeden bývalé chlév v prodloužení části obytné, kolmo bývalá stodola Technický stav : prohlídkou byly zjištěny závady ve stavu vnitřních prostor a v celkovém vzhledu stavby Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav zhoršený 4 body tech. stav průměrný 3 body krov krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body --------------------------------------------------------------------------------------------------------celkem 18 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 72.5% Rekonstrukce, modernizace: neprovedeny delší dobu Stáří budovy: 2008 - 1930 = 78 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (92 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
116 747.93
Kč Kč %
450 464.71 567 212.64 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
862 163.21 1930 125 72.50
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
237 094.88 5.12 237 100.00
Kč Kč Kč Kč
333 200.00 237 100.00 570 300.00 570 300.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 27 1.2. Bývalý chlév a stodola 1. Budovy Stavby celkem
6
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Záhoří Katastrální území: Záhoří u Bechyně Vlastník stavby a pozemku: Hanousek Pavel, Opařany 127, 391 61 Opařany (810414/1727)
podíl: 1/1
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití st. 8/1 242 zastavěné plochy a nádvoří objekt k bydlení Výměra pozemků celkem
m2
242.00
Výpočet ceny Výměra pozemku m2 242.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 200.00 Výchozí cena pozemku Kč 48 400.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro obec Záhoří, k.ú. Záhoří u Bechyně, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem
Kč
48 400.00
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Vyhodnoceny byly ceny nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládám, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání jsem provedl na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti až 12-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Město, obec : Řípec Ulice : centrum obce č.p. : 47 Realizovaná cena : 700 tis. Kč Převod rodinného domu se zastaralým vybavením a s potřebou oprav interiéru i vnějšího vzhledu stavby byl odprodán mezi občany také s ohledem na stav a polohu za vysokou cenu, neboť rozsah pozemků a staveb je zde také obdobný. Poptávka po rodinných domech k opravě kolem Jindřichova Hradce a Veselí nad Lužnicí je
7
stálá jako nabídka, takže i za domy tohoto typu se požadují a platí takto vysoké částky. Obestavěný prostor 534 m3, asi 12 km od Záhoří.
Město, obec : Dráchov Ulice : centrum obce č.p. : 82 Realizovaná cena : 490 tis. Kč Převod rodinného domu v havarijním stavu prakticky již bez vybavení a s potřebou zásadní rekonstrukce interiéru i vnějšího vzhledu stavby byl odprodán mezi občany s ohledem na stav a polohu za vzájemně akceptovatelnou cenu, rozsah pozemků a staveb je zde obdobný, ale daleko horší stav. Opět konstatuji, že poptávka po rodinných domech k opravě v regionu je stálá a v souladu s nabídkou, takže i za domy tohoto typu se požadují a platí takto vysoké částky. Obestavěný prostor 561 m3.
Město, obec: Nová Ves č.p. 37 Realizovaná cena 600 tis. Kč Téměř shodné stavení s oceňovanou stavbou, odhadce zde měl k dispozici také fotodokumentaci, u centra této vsi, navíc zde byla možnost napojení domu i na plynovod, rozsah vedlejších staveb zde byl také srovnatelný. Stavení bylo postaveno ve třicátých letech, s větším pozemkem, na lepším místě s možností dojíždění do Tábora, ale v daleko horším stavebně technickém stavu a bez sociálního zázemí. Bez zprostředkování realitní kanceláří
8
Oceňovaná nemovitost, v porovnání s výše uvedenými zobchodovanými nemovitostmi, je menší kapacity cca 330 m3 u obytné stavby, s vedlejšími stavbami, v celkově ve zhoršeném stavu, s využitím pro jednu menší rodinu, bez sociálního zařízení, které je nutno vytvořit v rámci rekonstrukce, také s menším pozemkem, na klidném místě, s dalšími stavbami také k opravě. Jedná se o dům s běžným dispozičním řešením se stavebními závadami, s jednou bytovou jednotkou na průměrném místě jihozápadně od centra Záhoří. Reprezentant jednoznačně dům Dráchov, částečně Řípec. Lokalita: Jč Oceňovaná Nemovitost
Řípec.
Nová Ves
Dráchov
Základní údaje: Prodejní cena Kč Obestavěný prostor Zastavěná plocha Počet podlaží
330 m3 68 m2 1/1
700 000 534 m3 116 m2 1/1
600 000 485 m3 102 m2 -/1
490 000 561 m3 99 m2 -/1
Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě Konstrukční systém Vybavenost Fyzické opotřebení Funkční zastaralost Ekologické zatížení Věcné břemeno
Dobrá Zděný Havarijní Výrazné Ano Není Nejsou
Dobrá Zděný Horší Větší Ne Není Nejsou
Velmi dobrá Zděný Horší Vyšší Ne Není Nejsou
Dobrá Zděný Havarijní Výrazné Ano Není Nejsou
Architektonické působení
Standard
Standard
Standard
Standard
Podle sdělení realitní kanceláře TAREKA Tábor a REALITY Tábor, kterým odhadce provádí oceňování jimi realizovaných nemovitostí a pro osobní kontakty zde nevyžaduje písemná stanoviska, byla zjištěna průměrná nabídková cena prázdného rodinného domu č.p. 27 v současném stavu s nízkými požadavky na úroveň trvalého bydlení v přízemí, v této obci s dobrým dosahem Bechyně, Týna nad Vltavou či Soběslavií z hlediska dojíždění, pro inzerci ve výši maximálně 400 tis. Kč. Nabídkovou cenu považuje odhadce za přibližně stejnou, jako je současná prodejnost. Odůvodnění srovnávací metody Závěrem ke komparativní metodě současného stavu domu je konstatování odhadce, že výsledná cena nemovitosti, za kterou by tuto venkovskou stavbu domu č.p. 27 v Záhoří nyní jako prázdnou a bez jakýchkoli závazků kupovali potencionální zájemci o bydlení v dosavadním rozsahu a stavu pro trvalé bydlení, s vedlejšími stavbami, s menším pozemkem, ale s možností vytvoření dostatečného soukromí, na příznivém místě poblíž centra vsi, v tomto dosavadním i majetkoprávním stavu, kolem 380,00 tis. Kč, což odráží databázi odhadce a situaci v jednání realitních kanceláří, které pracují systémem vyšších cen při nabídce nemovitostí, které jsou s postupem doby upravovány na ještě přijatelnou cenu pro prodávajícího a ještě akceptovatelnou pro kupujícího, jedná se o akceptování při ocenění současné aktuální kupní ceny domu, neboť ten je odprodáván opravdu za objektivní hodnotu. E. Radonové riziko Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Jihočeský kraj se nachází Záhoří, Záhoří u Bechyně ve II. kategorii - střední radonové riziko. Při místním šetření bylo zjištěno: neporušené konstrukce bez izolace a z toho vyplývá pravděpodobnost vyšší. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je nízká.
9
Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká až střední, zdrojem je vlastní studna. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Tato koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. G. Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Znalec nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : zástavní práva a exekuce - z tohoto důvodu je prováděno toto ocenění Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. I. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány, navíc je ale oplocena st.p. 8/2 paní Ing. Jitky Šabatkové, bytem Náchodská 866/24, Praha, Horní Počernice, 193 00 – i toto snižuje cenu. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou u oceňovaných nemovitostí uvedeny následující údaje o právních a jiných vztazích: - zástavní právo podle dědické dohody zřejmě ale ještě pro právního předchůdce majitele z roku 1950 a 1942 - nařízení exekuce OS Tábor z roku 2007 a 2008, exekuční příkazy k prodeji pro dva exekutory Obecné vlivy Přístup k oceňované nemovitosti je přes pozemek ve vlastnictví Obce Záhoří, což je standardní případ přístupu k nemovitosti. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí Budova je zastavena ve prospěch jiného věřitele - vyřeší realizace exekuce.
10
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.1.1. Rodinný dům dokončený Obec: Záhoří Okres: Tábor Kat. území: Záhoří u Bechyně
ulice : jižní část obce č.p. 27
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 27 1.2. Bývalý chlév a stodola 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
333 200.00 237 100.00 570 300.00 570 300.00 48 400.00 618 700.00
Srovnávací hodnota
Kč
350 000.00
Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Tato koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Shrnutím všech výše uvedených skutečností v ocenění je fakt, že objekt menšího venkovského stavení č.p. 27 v Záhoří je v současném svém stavu velmi podprůměrnou stavbou pro trvalé bydlení jedné menší rodiny, s jednou bytovou jednotkou skladby 2 + 1 bez příslušenstvím a bez jiného vybavení, s vedlejší stavbou staré stodoly, ale bez garáže a bez zahrady, jen s malou předzahrádkou, plochou dvora, na v obci s horší dostupností Tábora, Sezimova Ústí a Plané nad Lužnicí, ale lepší do Bechyně, Týna nad Vltavou či Soběslavi a Veselí nad Lužnicí. Kladem je zde jen dispozice, negativem poloha, zhoršený stav, částečně stísněné prostory a malý pozemek. Všechny faktory tržní ceny již zde byly vzpomenuty s tím závěrem, že faktory hodnocení stavby jsou velmi podprůměrné. Oplocena je navíc cizí parcela st. 8/2. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : 350 000.00 Kč Slovy: tři sta padesát tisíc Korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Plané nad Lužnicí dne 13. září 20008. Vypracoval:
Ing. Zdeněk Kubíska Nová 687 391 11 Planá nad Lužnicí
11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie. Posudek je zapsán pod poř.č. 3634-114/2008 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Dne: 28.8.2000 Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 Certifikovaný dne 26.9.1996 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002013, ev.č. 013/96 s platností do 31.12.1999 a recertifikován dne 7.12.2004 číslo certifikátu 19 s platností do 31.12.2009 Ing. Zdeněk Kubíska Nová 687 391 11 Planá nad Lužnicí licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139
12
13
14
