Znalecký posudek č. 295-2725/09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 1130 na pozemku parc.č. 405 a pozemku parc.č. 405. Ulice: Zvěřinská č.p. 1130 Obec: Ostrava PSČ 710 00 Okres: Ostrava-město Identifikační kód: 714828 Katastrální území: Slezská Ostrava Sídlo katastr. úřadu v: Ostravě
Vlastník stavby a pozemků: Miroslav Krejza, Verdunská 1959/19, 702 00 Moravská Ostrava, spoluvlastnický podíl o velikosti ½, Anděla Krejzová, Zvěřinská 1130/52, 710 00 Slezská Ostrava, spoluvlastnický podíl o velikosti ½ Objednavatel:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková,soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 13.12.2009 Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.23, platná od 1.4.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě, dne 16.12.2009
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek.......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 7 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených............................................... 12 Rekapitulace ............................................................................................................................. 13
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 3016/08-47 ze dne 30.7.2009 Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 3016/08-47 ze dne 30.7.2009 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsaných na LV č. 1613 pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava. okr. Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je zjistit hodnotu nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 1613 u Katastrálního úřadu Ostrava, katastrální území Slezská Ostrava, obec Ostrava, a to: - rodinný dům č.p. 1130 na pozemku parc.č. 405, - pozemek parc.č. 405, o výměře 938 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 3.9.2009 od 14:00 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: vykonavatel soudního exekutora Petr Naivert a soudní znalec a odhadce nemovitostí Ing. František Vlček
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, list vlastnictví č. 1613, vyhotovený Katastrálním úřadem v Ostravě dne 2.4.2009. 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Slezská Ostrava, mapový list č. OSTRAVA 7-1/22, vyhotovený Katastrálním úřadem v Ostravě dne 2.4.2009 v měřítku 1:1000 3. Ostatní podklady fotodokumentace pořízená znalcem dne 3.9.2009 údaje zjištěné při místním šetření
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Předmět ocenění se nachází v severovýchodní části města Ostravy při ulici Zvěřinská, v městském obvodě a katastrálním území Slezská Ostrava. Dům se nachází v okrajové části městského obvodu. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, méně atraktivní. K budově náleží pozemek zahrady o dostatečné velikosti, možnosti parkování jsou na místní veřejné komunikaci v omezeném rozsahu. Dopravní napojení na frekventovanou komunikaci ul Těšínská je ve vzdálenosti cca 800 m, napojení na rychlostní komunikaci ul. Fryštátská je ve vzdálenosti cca 3 km, spojení do centra města autem ve vzdálenosti cca 5-10 min., MHD cca 15 min., dobré spojení je i s ostatními částmi města, kde se nacházejí veškeré služby a infrastruktura. Základní služby a infrastruktura v místě chybí. Nejbližší stanice městské hromadné dopravy je na komunikaci ul. Těšínská ve vzdálenosti cca 850 m od domu. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemků je 938 m2, z toho plocha zastavěná rodinným domem činí 98 m2. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 2+1 o výměře cca 61 m2. Údaje o oceňované budově Rodinný dům je umístěn jako samostatně stojící, stáří domu je dle sdělení vlastníka nemovitosti, pí. Anděly Krejzové, 106 let. Objekt je ke dni ocenění morálně i technicky dožitý, ve výrazně zhoršeném stavu se zanedbanou údržbou, vhodný k odstranění. Ke dni ocenění je v užíván pí. Andělou Krejzovou k bydlení. Stavba je napojena na veřejné rozvody IS, a to elektro, vody a kanalizaci. Dle sdělení vlastníka jsou přípojky IS k domu po dobu dvou let odpojeny. Dům byl vytápěn kotlem na tuhá paliva a ohřev vody zajišťoval elektro bojler (osazen odhadem v roce 1998). Přístup a příjezd k domu je z jižní strany z veřejné komunikace ul. Zvěřinská. Pozemek je rovinatý. Budova je postavena na vlastním pozemku. Pozemek parc.č. 405 o výměře 938 m2, náležící k rodinnému domu je zarostlý náletovým porostem a je oplocen.
B. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny zjistit hodnotu nemovitostí, a to rodinného domu č.p. 1130 na pozemku parc.č. 405 a pozemku parc.č. 405, vše v k.ú. Slezská Ostrava, město Ostrava, okr. Ostrava-město. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami: •
metoda nákladového ocenění tj. zjištění věcné hodnoty
•
metoda výnosová
•
metoda srovnávací
6
Charakteristika těchto metod: Metoda nákladového ocenění ( věcná hodnota ) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase ocenění). Metoda výnosová ( příjmová ) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Metoda srovnávací ( tržní, statistická ) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Rodinný dům je hodnocen vzhledem k havarijnímu stavu pouze nákladovou metodou. Do srovnávací metody není rodinný dům zahrnut, předmětem hodnocení jsou pouze pozemky. Nemovitost není hodnocena výnosovou metodou, protože objekt není ke dni ocenění v pronajímatelném stavu a pozemky se běžně v dané lokalitě nepronajímají. Údaje o pronájmu tedy není možné zjistit. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací.
7
C. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procent opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 1130 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 1130 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o částečně podsklepený, jednopodlažní rodinný dům, nacházející se v okrajové části městského obvodu a katastrálním území Slezská Ostrava, při ul. Zvěřinská. V rodinném domě se nachází 1 bytová jednotka o dispoziční velikosti 2+1 se zázemím (vstup, chodba, kuchyně, dvě místnosti, koupelna a WC. Rodinný dům má kamenné základy bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropní konstrukce jsou dřevěné trámové. Okna jsou dřevěné jednoduché, dveře plné hladké. Střecha je sedlová, krytá asfaltovými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, v koupelně je proveden keramický obklad, fasáda je vápenná hrubá. Stavba je napojena na veřejné rozvody IS, a to elektro, vody a kanalizaci. Ke dni ocenění je dům již dva roky odpojen od inženýrských sítí. Dům byl vytápěn kotlem na tuhá paliva a ohřev vody zajišťoval elektro bojler (osazen odhadem v roce 1998). Dle sdělení vlastníka nemovitosti je budova v užívání od roku 1903. Ke dni ocenění je stavba morálně i technicky dožitá. Objekt je ve výrazně zhoršeném stavu se zanedbanou údržbou, vhodný k odstranění.
8
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (43 m2) 1.nadzemní podlaží (105 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
86.16 262.50 183.75 532.41
Kč
215 250.00
Kč Kč Kč %
272 696.40 950 250.00 1 438 196.40 155.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2009 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
2 229 204.42 1903 110 95.00
Cena k roku 2009 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
111 460.22 39.78 111 500.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 1130 1. Budovy
Kč Kč
111 500.00 111 500.00
Kč Kč
111 500.00 111 500.00
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: 2009 - 1903 = 106 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (43 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (105 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
9
D. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava Vlastník stavby a pozemku: Miroslav Krejza, Verdunská 1959/19, 702 00 Moravská Ostrava, spoluvlastnický podíl o velikosti ½, Anděla Krejzová, Zvěřinská 1130/52, 710 00 Slezská Ostrava, spoluvlastnický podíl o velikosti ½ Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 405 938 zastavěná plocha a nádvoří v LV neuvedeno Výměra pozemků celkem
m2
938.00
m2 Kč/m2 Kč
938.00 250.00 234 500.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Směrná cena pozemku byla stanovena podle cenové mapy pro obec Slezská Ostrava, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese Ostrava-město. Pozemky celkem
Kč
234 500.00
10
E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Vzhledem k havarijnímu stavu rodinného domu pro zjištění obvyklé ceny nestanovuji srovnávací hodnotu budovy a obvyklá cena je stanovena pouze jako hodnota přilehlého pozemku. Po pozemcích uvedeného typu a obdobné velikosti, resp. shodné zainvestovanosti, v dané lokalitě, a u srovnatelných pozemků je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a zejména ke skutečnosti, že se na pozemcích nachází stavba rodinného domu morálně i technicky dožitá a pozemek je hustě porostlý náletovým porostem, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou velmi obtížně obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a databáze získané prostřednictvím Internetu. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, tyto pozemky: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Způsob využití
Celková plocha [m2]
Stavební pozemek, ul. Zvěřinská, Slezská Ostrava, okr. Ostrava-město
k bydlení
2 000
Stavební pozemek, Ostrava – Heřmanice, okr. Ostrava
k bydlení
3 970
Stavební pozemek, Slezská Ostrava, okr. Ostrava
k bydlení
2090
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč] 570 000
Datum nabídky prodeje 2009
285 1 050 000 260 820 000
2009
2009
390 Stavební pozemek, Ostrava – Heřmanice, okr. Ostrava
520 000 k bydlení
1 365
380
2009
11
Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňované pozemky se nachází v okrajové části městského obvodu Slezská Ostrava. Oceňované pozemky jsou svou velikostí a případným budoucím využitím srovnatelné s výše uvedenými pozemky. Nachází se však v méně atraktivní lokalitě. Z pohledu dopravní dostupnosti se jedná o polohu s dobrou dopravní dostupností. Na základě průzkumu trhu bylo zjištěno, že se srovnatelná hodnota obdobných pozemků pohybuje v rozmezí od 200 do 400 Kč za m2, s ohledem na umístění a velikost oceňovaných pozemků a zejména na skutečnost, že na oceňovaných pozemcích se nachází rodinný dům v havarijním stavebně-technickém stavu, určený k celkové demolici, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemků při spodní hranici zmíněného rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemků ve výši :
250 Kč/m2 tj. celkem za plochu pozemků (938 m2) 234 500 Kč
12
F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 3016/08-47 ze dne 30.7.2009 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsaných na LV č. 1613 pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava. okr. Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je zjistit hodnotu nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 1613 u Katastrálního úřadu Ostrava, katastrální území Slezská Ostrava, obec Ostrava, a to: - rodinný dům č.p. 1130 na pozemku parc.č. 405, - pozemek parc.č. 405, o výměře 938 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 1130 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemek parc. č. 405 Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
111 500 111 500 111 500 234 500 346 000
Srovnávací hodnota
Kč
234 500
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, s ohledem na umístění nemovitostí v okrajové části městského obvodu a k.ú. Slezská Ostrava, ale zejména vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaný rodinný dům je v havarijním stavu, vhodný k odstranění odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty pozemků, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to:
235 000 Kč
14
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 295-2725/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 16.12.2009
