Znalecký posudek č. 1876-26 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Předmět ocenění: zahradní chata dokončená - pozemky č. st. 543, 1059/14, 1062 Ulice: - lokalita severozápadně Obec : Dražice Okres: Tábor Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Dražice u Tábora Sídlo katastr. úřadu v Táboře
Vlastník stavby a pozemků: Deverová Šárka, Lipová 490/2, 39102 Sezimovo Ústí Drdová Ivana, 39165 Hodonice 42
č.p. - 376 PSČ 391 31 Identifikační kód: 632163
podíl:
1/2 1/2
Objednavatel: Soudní exekutor Mgr. Martina Douchová, Exekutorský úřad Tábor – č.j. 017EX 2723/13-25 Znalecký posudek je zpracován ke dni 14.04.2009 Vypracoval: Ing.Zdeněk Kubíska, K Hájence 1200, 391 02 Sezimovo Ústí tel.č. 381291038, 602403465, email
[email protected] licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139 verze ACONS 10.30, platná od 01.02.2015 Tento odhad obsahuje 17 stran textu (z toho 7 stran příloh) a předává se v jediném vyhotoveních. Vyhotovení č.: V Sezimově Ústí, dne 09.03.2015
2 2
Obsah Úkol znalce .............................................................................................................................................................. 2 Prohlídka nemovitosti............................................................................................................................................... 2 Podklady pro znalecký posudek: ............................................................................................................................. 2 Nález a posudek ...................................................................................................................................................... 2 Úvod ........................................................................................................................................................................ 3 A. Místopis, vstupní údaje: ....................................................................................................................................... 3 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav................................................................. 3 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................................................ 5 C. Pozemky ............................................................................................................................................................. 5 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................................................... 5 E. Radonové riziko ................................................................................................................................................... 7 F. Přírodní katastrofy ............................................................................................................................................... 8 G. Územní plán ........................................................................................................................................................ 8 H. Omezení vlastnických práv ................................................................................................................................. 8 I. Právní stav ............................................................................................................................................................ 8 J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ........................................................................................................ 8 Rekapitulace ............................................................................................................................................................ 9 Znalecká doložka, koncesní listina Přílohy výpis z KN ze dne 18.02.2015 kopie snímku z KN ze dne 09.03.2015 fotodokumentace Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: Jaká je hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 22.03.2015 od 13,30 hod zvenku. Nemovitost nebyla zpřístupněna. Přítomni: znalec. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1013, vyhotovený Zeměměřičským úřadem Praha, dálkovým přístupem ze dne 14.01.2015 2. Ostatní podklady zajištěné znalcem fotodokumentace pořízená znalcem dne 22.03.2015 údaje sdělené sousedy 3. Závady váznoucí na nemovitosti sdělené objednatelem žádné jiné závady mimo těch na LV na oceňované nemovitosti nebyly zadavatelem sděleny, nemovitost je oceňována jako oddlužená v rámci exekučního řízení soudního exekutora Dostupné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne 06.02.2015. Nález a posudek Otázka č. 1 Jaká je hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení Odpověď na otázku č. 1 Obvyklá hodnota nemovitosti jako reálně prodejné nemovitosti pro účel exekučního bez omezení na LV řízení činí 250 000,- Kč
3 3
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Dražice jsou střediskovou obcí, příměstskou Tábora a mají 697 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Dražice u Tábora. Nejbližší správní centrum je Tábor, od kterého je nemovitost vzdálena cca 6.00 km. Dražice leží při silnici č. I/19 a I/29, která spojuje Tábor s Pískem a Plzní. Zahradní chata se nachází v rekreační zóně, vzdálené od centra 1 km. Okolní zástavbu tvoří další stavby zahradní kolonie. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože situování pozemku je příznivé s ohledem na jeho využití jako menší rekreační objekt zahrádkářské chatky s WC a sprchou, ovšem menší kapacity, s menším soukromím vlivem menší výměry pozemku a situování dalších zahradních chatek je zde napojení na elektroinstalaci, vodovod zahrádkářské kolonie, nedaleko je centrum Dražic, silnice směr Meziříčí, Písek a Tábor, kde je potřebná infrastruktura. Souhrnné informace o nemovitosti: souhrnná velikost pozemku je 806 m2. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod pro zahrádkářskou kolonii, kanalizace do žumpy, elektro. Přístupová komunikace je nezpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je sklonitý. Orientace pozemku je převážně na jih. Po roce 2009 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Zahradní chatka ev.č. 376 (vlastní parcela č. st. 543)
4 4
Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Zahradní chatka ev.č. 376 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 543. Jedná se o budovu volně stojící, s krovem sedlovým, se střešní krytinou osinkocementovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 4,30 * 5,30 = 23 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 300 mm, vnitřní nosné zdivo není - jsou pouze příčky, stropy jsou nespalné betonové, podlahy jsou betonové, vybavení je elektroinstalace a studená voda. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 3,00 * 5,30 = 16 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 300 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, vnitřní nosné zdivo není - jsou pouze příčky, stropy jsou dřevěné bez podhledu, podlahy jsou s PVC, vybavení je elektro, teplá a studená voda, WC, kamna na pevná paliva. podkroví o zastavěné ploše 3,00 * 5,30 = 16 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 300 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, stropy jsou se zavěšeným podhledem, podlahy jsou prkenné, vybavení je pouze elektroinstalace. Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Zahrádkářská chata z roku 1989 je postavena jako samostatná stavba v přední, tedy jižní části pozemku zahrady u komunikace zahradní osady. Obsahuje podsklepení pod celou zastavěnou plochou stavby, které je v severní částí v úrovni terénu, provedeno je přízemní podlaží, chata má malý nižší dvojitý pultový krov neumožňující vytvoření podkroví. Podsklepení je provedeno jako skladové, je přístupné z pozemku zahrady dosti sklonitého v úrovni terénu, je zde chodba, kuchyňka, WC, dva sklady ovoce a zeleniny či materiálu. Přízemí obsahuje jednu místnost s dělením na vstup a hlavní prostor bez sociálního zázemí, schodiště do půdního prostoru, kde je možnost přechodného přespání pod sedlovým krovem. Zahradní chata je zděné konstrukce, použito je zde zdivo 20 a 30 cm na podezdívce vyrovnávající sklon terénu, suterénní podlaží je obloženo kabřincem. Je provedená ve své době běžným způsobem svépomocí. Krov stavby je krytý plechovou krytinou na bednění, provedeny jsou klempířské prvky, fasáda je vápenocementová. Schodiště na půdu je dřevěné, osazen je bleskosvod, okna jsou zdvojená, strop je nad přízemím a půdou šikmý podbitý dřevem a s podhledem, nad sklepem je nespalný, vytápění je lokální, podlahy jsou PVC v přízemí, ve sklepě betonové, vstupní dveře jsou dřevěné přírodní do kovových zárubní, zavedena je světelná elektroinstalace a voda, kanalizace. Technický stav : prohlídkou byly zjištěny jen dílčí závady vlivem sporadického využití stavby. Rekonstrukce, modernizace: stavba byla postavena jako novostavba v roce 1990 Stáří budovy: 2015 - 1990 = 25 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (23 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (16 m2) Výchozí cena podkroví (16 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2015 Zaokrouhlení
Kč
19 684.20
Kč Kč Kč Kč %
164 315.90 115 752.00 93 492.00 393 244.10 152.00 1.00
Kč AL %
597 731.03 1990 60 41.67
Kč Kč
348 676.44 23.56
5 5
Cena zaokrouhlená
Kč
348 700.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1.1. Zahradní chatka ev.č. 376 Stavby celkem
Kč Kč
348 700.00 348 700.00
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Dražice Katastrální území: Dražice u Tábora Vlastník stavby a pozemků: Deverová Šárka, Lipová 490/2, 39102 Sezimovo Ústí Drdová Ivana, 39165 Hodonice 42
podíl: 1/2 1/2
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití st. 543 17 zastavěné plochy a nádvoří rekreační objekt 1059/14 590 zahrady 1062 199 zahrada Výměra pozemků celkem
m2
806.00
Výpočet ceny Výměra pozemku m2 806.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 250.00 Výchozí cena pozemku Kč 201 500.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro obec Dražice, k.ú. Dražice u Tábora, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem
Kč
201 500.00
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Vyhodnoceny byly ceny nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládám, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání jsem provedl na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti až 12-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Zahradní chata dokončená, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z
6 6
internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. Město, obec: Soběslav Lokalita směr Čeraz podél Lužnice Chata ev.č. 212, 213 Realizovaná cena: 380 000,- Kč Cestou realitní kanceláře TAREKA Tábor byly odprodány chaty bratří Hynků jako samostatné nemovitosti. Šlo o zhruba poloviční chaty, rovněž zděné, ale jen jedenáct let staré, s menším pozemkem, jen s malou výměrou zatravněného pozemku a trvalými porosty 2. Město, obec: Tábor, Čelkovice Lokalita: v lesíkách Rekreační chata ev.č. nepřiděleno Realizovaná cena: 340 000,- Kč Přímo mezi občany byla odprodána zahradní chatka paní Červenkové z roku 1971, v lokalitě zahrad nad údolím řeky Lužnice s pozemkem č. 495/2, zahradní chatka nebyla zaměřená a zkolaudovaná, převod byl uskutečněn v loňském roce zájemkyni, která zde měla pozemek zahrady v sousedství. Chatka byla dřevěné srubové konstrukce, s podsklepením, bez podkroví., chata má zastavěnou plochu 31 m2, s velkým pozemkem 1084 m2, staršího provedení V ceně hrála svou roli lokalita a stav chaty podle představ nabyvatele, lokalita je pak atraktivní pro blízkost Tábora v dosahu MHD. 3. Město, obec: Planá nad Lužnicí Lokalita směr Tučapy Rekreační chata: bez ev.č. Realizovaná cena: 450 000,- Kč Průměrně využitá opět zahrádkářská chata vyššího vybavení postavená v roce 1998 v lokalitě zahradních chatek jižně od silnice směr Košice a Tučapy. V daném případě se jedná o zděnou chatu z roku 1998 postavenou jako samostatnou typovou stavbu ve střední části pozemku u komunikace. Obsahuje podsklepení pod celou zastavěnou plochou přízemí, dále přízemní podlaží a podkroví. Podsklepení je skladové, je sem přístup vlivem sklonem terénu ze spodní části pozemku, nízkým schodištěm, je skladovým prostorem. Přízemí je v celé své výměře obytné, dispozičně sestává ze vstupní části a verandy, ze které je přístup chodbou do pokoje a kuchyňského koutu, a do WC s umyvadlem. Podkroví je přístupné vnitřním schodištěm, je zde vytvořena obytná místnost v jednom prostoru. Rekreační chata je zděné konstrukce, použito je zde zdivo 30 cm na základech prostého betonu a lomový kámen s vnitřní přizdívkou, vrchní stavba včetně podkroví je pak konstrukce cihel Týn I, s provedenými omítkami a fasádou, provedená ve své době běžným způsobem svépomocí. Krov stavby je sedlový, krytý standardní krytinou z vlnitého eternitu, provedeny jsou klempířské prvky, bleskosvod není osazen, okna jsou zdvojená, stropy jsou dřevěné s trámy nad přízemím, s podhledem nespalný nad sklepem, vytápění je lokální na tuhá paliva, vnitřní obklady nejsou provedeny, voda je do chaty zavedena ze zahradního vodovodu osady, její ohřev zajištěn není, odkanalizování z WC je řešeno do jímky, elektroinstalace je světelná, podlahy jsou PVC v přízemí a dřevěné v podkroví, ve sklepě betonové, dveře jsou dřevěné hladké palubkové, zařizovací předměty jsou ve standardním provedení jen v případě WC a umývátka. Před chatkou podélná terasa. Odprodej realizovala realitní kancelář Klíč Tábor. Zastavěná plocha chaty je 21 m2, obestavěný prostor 102 m3. 4. Město, obec: Tábor, Náchod u Tábora Lokalita nad malým Jordánem Realizovaná cena: 380 000,- Kč Dřevěná rekreační chata o zastavěné ploše 25 m2, přízemní, podsklepená, hlavní pokoj v přízemí se sociálním zařízením a kuchyňským koutem, v podkroví pokoj, voda ze zahrádkářské kolonie, pozemek v podílovém spoluvlastnictví s předkupním právem PF ČR. Zahrádkářská chatka z roku 1988 je postavena jako samostatná typová stavba v horní části pozemku nad komunikací. Obsahuje podsklepení pod celou zastavěnou plochou přízemí, dále přízemní podlaží a podkroví. Podsklepení je skladové, je sem přístup vlivem sklonem terénu ze spodní části pozemku schodištěm, je skladovým prostorem oddělený příčkou. Přízemí je v celé své výměře obytné, dispozičně sestává ze vstupní části a verandy, ze které je přístup chodbou do obytné místnosti
7 7
a kuchyňského koutu. Podkroví je přístupné vnitřním žebříkovitým schodištěm, je zde vytvořena obytná místnost v jednom prostoru. Chatka je zděné konstrukce se zdivem 30 cm na základech prostého betonu a lomový kámen s vnitřní přizdívkou, vrchní stavba včetně podkroví je pak konstrukce cihel Týn I, s provedenými omítkami a fasádou, provedená ve své době běžným způsobem svépomocí. Krov stavby je sedlový, krytý standardní krytinou z eternitu, provedeny jsou klempířské prvky, bleskosvod není osazen, okna jsou zdvojená, stropy jsou dřevěné s trámy nad přízemím, s podhledem nespalný nad sklepem, vytápění je lokální na tuhá paliva, vnitřní obklady nejsou provedeny, voda není do chaty zavedena, odkanalizování není řešeno, neboť klasický WC zde chybí, jen přenosný chemický, elektroinstalace je světelná i třífázová, podlahy jsou PVC v přízemí a dřevěné v podkroví, ve sklepě betonové, dveře jsou dřevěné hladké palubkové, zařizovací předměty zde nejsou osazeny. Před chatkou podélná terasa. Vlastní pozemek 279/2, 279/29 o výměře 409 m2. Odprodej byl proveden mimo realitní kancelář manželi Novákovými z Prahy, srovnatelná je lokalita a majetkoprávní vztahy s PF ČR. Lokalita: Táborsko Oceňovaná Soběslav nemovitost Čeraz Základní údaje: Prodejní cena Kč Obestavěný prostor Zastavěná plocha Počet podlaží Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě Konstrukční systém Vybavenost Fyzické opotřebení Funkční zastaralost Ekonomická zastaralost Ekologické zatížení Věcné břemeno - exekuce Architektonické působení
103 m3 17 m2 1/1+1
380 000 164 m3 32 m2 -/1+1
Čelkovice 340 000 81 m3 34 m2 1/1+1
Náchod 380 000 120 m3 25m2 1/1+1
Zahr. Kolonie Průměrná Zděný Zděný Jen WC sprcha Průměr
Dobrá Zděný Jen WC
Dobrá Zděný Průměr
Stavba 1990 Málo
Stavba 1971 Ne
Stavba 1988 Ne
Není Není Průměrné
Není Není Průměrné
Stavba 1995 Nepatrně
Není Není Bude vyřešena Není Průměr Dobré
Výběr reprezentanta – Čelkovice – s úpravou za polohu mimo větší aglomerace, za horší stav. Odůvodnění srovnávací metody Závěrem ke komparativní metodě je konstatování odhadce, že výsledná cena nemovitosti, za kterou zahradní chatku ev.č. 376 s pozemky a porosty v Dražicích kupovali i nadále potencionální zájemci o práce na zahradě v dosavadním rozsahu a stavu, bude oscilovat v místě stavby a v tomto stavu kolem 250,00 tis. Kč, což odráží databázi odhadce a situaci v jednání realitních kanceláří, které pracují systémem vyšších cen při nabídce nemovitostí, které jsou s postupem doby upravovány na ještě přijatelnou cenu pro prodávajícího a ještě akceptovatelnou pro kupujícího. E. Radonové riziko Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Jihočeský kraj se nachází Dražice, Dražice u Tábora ve II. kategorii - střední radonové riziko. Při místním šetření bylo zjištěno: neporušené konstrukce s izolací a z toho vyplývá pravděpodobnost nižší. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je nízká.
8 8
Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká, zdrojem je zahrádkářský vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Tato koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. F. Přírodní katastrofy V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. G. Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Znalec nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Zástavní práva a exekuce - z tohoto důvodu je prováděno toto ocenění Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. I. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou u oceňovaných nemovitostí uvedeny následující údaje o právních a jiných vztazích: - nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji Obecné vlivy Přístup k oceňované nemovitosti je přes pozemek zahrádkářské kolonie Dražice, což je standardní případ přístupu k nemovitosti. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí Budova je zastavena ve prospěch jiného věřitele - vyřeší realizace exekuce.
9 9
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.10.1. Zahradní chata dokončená Obec: Dražice Okres: Tábor Kat. území: Dražice u Tábora
ulice : - lokalita severozápadně od centra č.p. - 376
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Zahradní chatka ev.č. 376 1. Budovy
Kč Kč
597 700.00 597 700.00
1. Budovy 1.1. Zahradní chatka ev.č. 376 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
348 700.00 348 700.00 348 700.00 201 500.00 550 200.00
Srovnávací hodnota
Kč
250 000.00
Nákladová cena staveb po opotřebení
Radon: výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: faktory tržní ceny již zde byly vzpomenuty s tím závěrem, že faktory hodnocení stavby jsou celkově průměrné díky stavu, poloze a kapacitě nemovitosti. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši snížené o náklady na řešení právních závad nemovitosti spojených s předkupním a zástavními právy: 250 000.00 Kč Slovy: dvě stě pět set tisíc Korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Sezimově Ústí dne 09. března 2015. Vypracoval:
Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139
10 10
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie. Posudek je zapsán pod poř.č. 1876-26/2015 evidence tržních ocenění. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Dne: 28.8.2000 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 Certifikovaný dne 26.9.1996 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002013, ev.č. 013/96 s platností do 31.12.1999 a recertifikován dne 1.12.1999, 11.12.2004, 08.12.2009 a 02.12.2014, číslo certifikátu č. 19/14 s platností do 02.12.2019. Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139
11 11
12 12
13 13
14 14
15 15
16 16
17 17
18 18
FAKTURA - DODACÍ LIST 26/2015 Prodávající: Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200, 391 02 Sezimovo Ústí IČO: 625 13 737, DIČ CZ5512281654 znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie Koncesní listina - vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Dne: 28.8.2000 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 tel.č., fax 3812 91038, 602 403 465, č. běžného účtu 9971120217/0100 variabilní symbol 1876 Datum vystavení 09.03.2015 Datum uskutečnění zdanitelného plnění 09.03.2015 Datum splatnosti 29.03.2015 Forma úhrady: převodem Kupující: Soudní exekutor Mgr. Martina Douchová, Exekutorský úřad Tábor Ocenění číslo Slovní popis Částka Honorář je stanoven v dolní polovině sazeb a.s. ACONS se slevou za podklady a obdobné případy ocenění 1876-26/2015 objekt zahradní chatky Dražice – klasická chatka znalečné výpočtu obvyklé ceny činí
3 200,- Kč
Odměna celkem bez DPH
3 200,- Kč
Náhrada: neúčtuji Odměna a náhrada bez DPH celkem
3 200,- Kč
DPH 21 % činí 672,- Kč, k tomu poštovné, které je bez DPH a činí 28,- Kč Odměna a náhrada celkem Slovy: tři tisíce devět set 0/100 Kč. Pozn.: jsem plátce DPH
3 900,- Kč ============
