Znalecký posudek č. 5982-125/2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel – insolvenční řízení Předmět ocenění: Nebytový (provozní) objekt s bytem-budova č.p.166 pozemek vlastníka parcela č. 269/1- součástí je stavba č.p.166 pozemek p.č. 270/7 Ulice: Bezručova Město : Boskovice Okres: Blansko Kraj: Jihomoravský kraj Katastrální území: Boskovice Sídlo katastr. úřadu v Blansku
č.p. 166 PSČ Identifikační kód: 608327
Vlastník stavby: GEODIS BRNO, spol. s r.o., Lazaretní 4298/11a, Brno, 615 00 Vlastník pozemku: GEODIS BRNO, spol. s r.o., Lazaretní 4298/11a, Brno, 615 00 Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 29.10.2015. Objednavatel: JUDr. Tamara Kropáčová Insolvenční správce dlužníka – GEODIS BRNO spol. s r.o. Šantova 2 Olomouc 779 00 Odhad je zpracován ke dni 29.10.2015 Vypracoval:
Ing.Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 779 00 Olomouc
Tento posudek obsahuje 21 stran textu (z toho 3 strany příloh) a předává se ve 2 vyhotoveních. V Olomouci, dne 10.11.2015
2
Obsah Úvod ...................................................................................................................................... - 2 A. Místopis, vstupní údaje: .................................................................................................... - 3 B. Metody zjištění hodnoty ................................................................................................... - 4 C. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ............................. - 4 Rekapitulace nákladových cen .............................................................................................. - 7 D. Pozemky ........................................................................................................................... - 7 E. Výnosové ocenění ............................................................................................................. - 9 F. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ...................................................... - 12 G. Přírodní katastrofy .......................................................................................................... - 15 H. Omezení vlastnických práv ............................................................................................ - 14 I. Právní stav ........................................................................................................................ - 15 J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ................................................................. - 15 Rekapitulace ........................................................................................................................ - 17 Koncesní listina
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím.
3
Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Seznam podkladů a příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4267, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 10.07.2015 - Kopie kat.mapy k.ú. Boskovice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 13.07.2015 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Projektová dokumentace ze 07/2001
Nález znaleckého posudku A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Boskovice je významným městem regionu a má 11.417 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Boskovice. Nejbližší správní centrum je město Blansko, od kterého je nemovitost vzdálena cca 15.00 km a krajské město Brno ve vzdálenosti 35 km. Budova se nachází v zóně komerčně obchodní, vzdálené od centra 1 km. Okolní zástavbu tvoří obytné budovy a stavby s víceúčelovým využitím. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože objekt je umístěn na hlavní ulici v blízkosti centra města s velmi dobrou dopravní dostupností do centra města. Souhrnné informace o nemovitosti: Oceňována je administrativní budova s bytem - umístěná na Bezručově ulici v Boskovicích. Stavba je částečně podsklepená, má dvě nadzemní podlaží a využité podkroví, je zastřešená sedlovou střechou. Vstup do domu je z ulice Bezručova, dále příjezd a přístup k objektu ze zadního traktu, vše je přístupné z veřejné komunikace. Stavba je běžně užívána a částečně pronajata třetím osobám na základě nájemních smluv. Objekt je v dobrém stavebně technickém stavu po celkové rekonstrukci v roce 1995 a další částečné rekonstrukci v roce 2001. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je vnitřní řadová, je postavena na vlastním pozemku. Objekt je zděný z pálených cihel, má dvě nadzemní podlaží, zastřešen je sedlovou střechou s využitým podkrovím. Dispoziční řešení: 1.PP : tři sklepní místnosti – sklady, kotelna 1.NP: zádveří, vstupní hala, kanceláře, WC, kuchyňka, chodba, garáž
4
2.NP: chodba, kuchyňka, úklidová komora, WC, kanceláře Podkroví: předsíň, kanceláře, předsíň bytu, obytný prostor, pokoj, koupelna s WC, čajová kuchyňka Stavebně technický stav: Objekt je v dobrém stavebně technickém stavu po celkové rekonstrukci, kdy v roce 1995 byla provedena celková rekonstrukce a přestavba. Prvky dlouhodobé životnosti, které mají zásadní vliv na dobu dalšího trvání stavby jsou v dobrém stavu, rovněž tak prvky krátkodobé životnosti, které byly v rámci rekonstrukce nově provedeny. Vlhkost zdiva 1.PP byla postupně odstraněna hydroizolacemi a nuceným odvětránín, částečná modernizace proběhla v r.2001. Na objektu je prováděna údržba. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
B. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel substance pro jiné ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, výnosové a srovnávací.
C. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu.
5
Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení.
1.Budovy: Výčet budov 1.1. Provozní budova č.p. 166 (vlastní parcela č. 269/1) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Provozní budova Budova je postavena na vlastní parcele č. 269/1. Jedná se o budovu volně stojící, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 13,45*5,40+6,5*1,5 = 82 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 450 mm, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou nespalné betonové, podlahy jsou betonové, vybavení je pouze elektroinstalace. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 9,88*(15,12+14,65)/2+1,53*7,76 = 159 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 450 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s nástřikem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, podlahy jsou s dlaždicemi, vybavení je elektro, teplá a studená voda, soc. zařízení, ústřední vytápění. 2.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 9,88*(15,12+14,65)/2+1,53*7,76 = 159 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 450 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s nástřikem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, podlahy jsou s dlaždicemi, vybavení je elektro, teplá a studená voda, soc. zařízení, ústřední vytápění. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (82 m2) 1.nadzemní podlaží (159 m2) 2.nadzemní podlaží (159 m2) půda Celkový obestavěný prostor Počet podzemních podlaží: 1
m3 m3 m3 m3 m3
173.00 497.47 516.54 460.90 1 647.91
6
Počet nadzemních podlaží: 2 Výčet bytů: výměra v m2, kategorie byt 2+1 kat. (39 m2) Bytové prostory podkroví byt 2+KK VÝMĚRA CELKEM
m2 m2
39.25 39.25
Nebytové prostory 1. PP. sklepy 49,69/2
m2
24.85
1. NP. kanceláře se zázemím garáž Výměra 1. NP.
m2 m2 m2
101.61 22.55 124.16
2. NP kanceláře se zázemím
m2
103.17
podkroví Kanceláře se zázemím
m2
48.65
VÝMĚRA CELKEM
m2
300.83
Dispoziční řešení: 1.PP-sklepy 1.NP -chodba, schodiště, kanceláře, hygienické zázemí 2.NP -chodba, schodiště, kanceláře, hygienické zázemí Podkroví -kancelář, byt 2+KK se zázemím Počet garážových stání: 1 Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Rekonstrukce, modernizace: Dům z roku 1930, v roce 1995 celková rekonstrukce a přestavba, v roce 2001 zateplení části fasády (štítové stěny a schodišťové zdivo) a menší stavební úpravy. Stáří budovy: 2015 - 1930 = 85 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (82 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (159 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (159 m2)
Kč
209 478.44
Kč Kč Kč
1 038 399.90 2 075 712.00 2 075 712.00
7
Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč %
5 399 302.33 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
8 206 939.54 1930 200 35.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
5 334 510.70 -10.70 5 334 500.00
Rekapitulace 1.1. Provozní budova 1. Budovy
Kč Kč
5 334 500.00 5 334 500.00
Kč Kč
5 334 500.00 5 334 500.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
D. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Boskovice Katastrální území: Boskovice Vlastník stavby: podíl: GEODIS BRNO, spol. s r.o., Lazaretní 4298/11a, Brno, 615 00 Vlastník pozemku: podíl: GEODIS BRNO, spol. s r.o., Lazaretní 4298/11a, Brno, 615 00
8
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 269/1 219 zastavěná plocha a nádvoří 170/7 101 ostatní plocha Výměra pozemků celkem
m2
320.00
m2 Kč/m2 Kč
320.00 1 250.00 400 000.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Ocenění je provedeno dle cen stavebních pozemků pro jednotlivá katastrální území pro okres Blansko zpracovaných okresní pobočkou České společnosti certifikovaných odhadců majetku. Přehled cen vychází z realizovaných prodejních cen pozemků dle stavu a účelu využití, jako podklady pro zpracování přehledu cen sloužily jednotlivé obchodní případy převodů pozemků Jedná se tedy o obvyklé, tržní ceny stavebních pozemků. Pozemky celkem
Kč
400 000.00
9
E. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám.
10
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2015 do 31.12.2015 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. 1. 1 Provozní budova V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 8.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1 a 2. nadzemní podlaží , podkroví FO Friedl - kanceláře 18 m2 GB Geodezie - kanceláře 93 m2 JUDr. Keršner - kanceláře 43 m2 FO Novotný - kanceláře 37.9 m2 kanceláře, nepronajato 109 m2 Byty byt v podkroví byt v podkroví 39.3 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 1 a 2. nadzemní podlaží , podkroví FO Friedl - kanceláře 18 m2 * 1000 Kč/m2/rok GB Geodezie - kanceláře 93 m2 * 800 Kč/m2/rok Kancelář právníka 43 m2 * 1000 Kč/m2/rok
11
FO Novotný - kanceláře 37.9 m2 * 1000 Kč/m2/rok kanceláře, nepronajato 109 m2 * 800 Kč/m2/rok (obvyklé nájemné) Byty byt v podkroví byt v podkroví 39.3 m2 * 1200 Kč/m2/rok obvyklé nájemné
Výpočet ročního příjmu: FO Friedl - kanceláře 18 m2 * 1000 Kč/m2/rok GB Geodezie - kanceláře 93 m2 * 800 Kč/m2/rok Kancelář právníka 43 m2 * 1000 Kč/m2/rok FO Novotný - kanceláře 37.9 m2 * 1000 Kč/m2/rok kanceláře, nepronajato 109 m2 * 800 Kč/m2/rok
Kč
18 000.00
Kč
74 400.00
Kč
43 000.00
Kč
37 900.00
Kč
87 200.00
byt v podkroví 39.3 m2 * 1200 Kč/m2/rok
Kč
47 160.00
Celkem
Kč
307 660.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
10.00 276 894.00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
7 020.00 8 200.00 41 000.00 41 000.00 12 000.00 109 220.00
Kč Kč Kč
276 894.00 109 220.00 167 674.00
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy náklady na správu Celkem Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos
12
Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 8.0 % : výnosová hodnota =
100 % 167 674 * ------ = 2 095 900 Kč 8.0 %
Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: Nájemní smlouvy, sjednané nájemné, u nepronajatých prostor, které užívá vlastník použito nájemné obvyklé z pronájmu nebytových prostor se stejným či srovnatelným účelem využití ve srovnatelných lokalitách.
F. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytový (provozní) objekt s bytem dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :
13
1.Provozní budova, Černá Hora, náměstí Míru Zděná budova, situovaná v centru jiné menší obce, nepodsklepená, s dvěma nadzemními podlažími, zastřešená sedlovou střechou. V domě jsou kancelářské prostory a restaurace se zázemím. Budova není pronajata. Vytápění ústřední, napojeno na všechny IS. Jedná se o budovu srovnatelné velikostní kategorie v menší obci, se srovnatelnou dostupností do správního centra, se srovnatelnou výměrou pozemku, srovnatelná možnost využití, stavebně technický stav je horší a možnost napojení na inženýrské sítě je srovnatelná. Užitná plocha: Výměra pozemku: Inzerovaná cena v 10/2015: Redukce ceny 15% Cena za 1m2 užitné plochy.
500 m2 461 m2 4,650.000,-- Kč 3,952.500,- Kč 7.905,-- Kč
2.Provozní budova, Velké Opatovice, Sokolská Zděná budova, situovaná v centru jiné menší obce, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím, zastřešená sedlovou střechou. V domě jsou nebytové , provozní prostory s možností využití jako kanceláře či k bydlení. Budova není pronajata. Vytápění ústřední, napojeno na všechny IS. Jedná se o budovu menší velikostní kategorie v menší obci, se srovnatelnou dostupností do správního centra, se srovnatelnou výměrou pozemku, srovnatelná možnost využití, stavebně technický stav je horší a možnost napojení na inženýrské sítě je srovnatelná. Užitná plocha: Výměra pozemku: Inzerovaná cena v 10/2015: Redukce ceny 15% Cena za 1m2 užitné plochy.
214 m2 304 m2 1,350.000,-- Kč 1,147.500,- Kč 5.362,-- Kč
3.Dům s kancelářemi a byty, Říčany, okres Brno venkov
14
Zděná budova s dvěma byty a nebytovým prostorem je podsklepená, se dvěma nadzemními podlažími, zastřešená sedlovou střechou. V domě jsou kancelářské prostory a byty. Budova není pronajata. Vytápění ústřední, napojeno na všechny IS. Jedná se o budovu srovnatelné velikostní kategorie ve stejné obci, se srovnatelnou polohou, se srovnatelnou výměrou pozemku, srovnatelná možnost využití, stavebně technický stav je srovnatelný a možnost napojení na inženýrské sítě je srovnatelná. Užitná plocha: Výměra pozemku: Inzerovaná cena v 10/2015: Redukce ceny 15% Cena za 1m2 užitné plochy.
300 m2 605 m2 4,300.000,-- Kč 3,655.000,- Kč 12.183,-- Kč
4.Provozní budova, Vyškov, Masarykovo náměstí Zděná budova, podsklepená, s dvěma nadzemními podlažími a nevyužitým podkrovím, zastřešená sedlovou střechou. V domě jsou situovány prodejní prostory v 1.NP, prodejní a kancelářské prostory s hygienickým zázemím ve 2.NP, sklepní prostory nevyužívány. Budova je pronajata. Vytápění ústřední, napojeno na všechny IS. Jedná se o budovu srovnatelné velikostní kategorie situovanou v blízkém, bývalém okresním městě na hlavním náměstí, s lepší místní polohou ve vztahu k využitelnosti objektu, s menší výměrou pozemku přilehlého, horší parkovací možnosti, srovnatelná možnost využití, mírně horší stavebně technický stav a standard vybavení, dopravní dostupnost srovnatelná, lepší úroveň občanské vybavenosti v místě, možnost napojení na inženýrské sítě je srovnatelná. Užitná plocha: Inzerovaná cena v 10/2015: Redukce ceny 15% Cena za 1m2 užitné plochy.
332 m2 9,120.000,-- Kč 7,752.000,- Kč 23.349,-- Kč
15
Odůvodnění srovnávací metody Vybrané objekty či nebytové a bytové prostory pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Je přihlédnuto ke stavebně technickému stavu objektů a vybavenost objektů, dále na využitelnost a účel využití prostor a velikost a množství nabízených prostor. Dále na dopravní dostupnost a obslužnost, úroveň technické infrastruktury v místě. Propočtem z obchodovaných cen a z cen inzerovaných jsem došel k závěru, že obchodované a požadované ceny za plochy v obdobných nemovitostech v dosahu města Brna se v současnosti pohybují v rozmezí 5.360 – 23.350,-- Kč/m2 ploch se zohledněním stavebně technického stavu, standard vybavení objektů, využitelnost a velikosti prostor, polohy, dopravní dostupnosti. Vzhledem ke všem faktorům, které mají vliv na výši ceny stanovuji cenu za 1 m2 užitné plochy výši 12.000,-- Kč. Orientační propočet: 340,8 m2 x 12.000,-- Kč/m2 = 4 089.600,-- Kč. Na základě výše uvedených skutečností při stanovení ceny nemovitostí metodou srovnávací vycházím z propočtu obchodovaných či nabídkových cen za 1 m2 průměrné užitné plochy. Cena nemovitosti metodou srovnávací je odhadnuta ve výši:
4,000.000,-- Kč
G. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány.
16
Budova se nachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. Tuto skutečnost jsem zohlednil při stanovení obvyklé ceny.
H. Omezení vlastnických práv Věcná břemena Věcnými břemeny se v objektivním smyslu rozumí právní institut a v subjektivním smyslu povinnost určitého subjektu. Právní úprava věcných břemen je zakotvena v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Věcná břemena omezují vlastníka věci (nemovité) ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. To je v podstatě omezení realizace užitné hodnoty vlastní věci ve prospěch (oprávněného) subjektu. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti nebo patří určité osobě. Spojení věcných břemen a vlastnictví je charakteristickým znakem pro věcná břemena, neboť povinnosti z věcných břemen vždy a v některých případech také oprávnění, přecházejí na nové nabyvatele. Na oceňované nemovitosti váznou věcná břemena. Podle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o 1. věcné břemeno chůze a jízdy Ve smlouvě o zřízení věcného břemene, případně v příslušném ustanovení smlouvy je věcné břemeno specifikováno takto : věcné břemeno chůze a jízdy – oprávnění pro p.č. 270/8, povinnost k p.č. 270/7 – je zohledněno v obvyklé tržní ceně Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
I. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla předložena částečná a ověřená. Místním šetřením bylo zjištěno, že ta část dokumentace, která byla předložena ověřená odpovídá skutečnému stavu užívání.
17
J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí - Zástavní právo smluvní –Česká republika- Finanční úřad pro Jihomoravský kraj, ze dne 26.05.2014, právní účinky ke dni 19.06.2014 - Závazek neumožnit zápis nového zást. Práva namísto starého – 2409725/14/300225200-704543 ze dne 26.05.2014 - Závazek nezajistit zást. Pr. Ve výhodnějším pořadí nový dluh - Zástavní právo exekutorské – Advokátní kancelář Jansta, Kostka spol. s.r.o. 067 EX2952/2014-18 ze dne 14.04.2014, právní účinky ke dni 14.04.2014 - Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 20.09.2010, právní účinky ke dni 29.09.2010 - Předkupní právo –Ing. Jaroslav Švec- ze dne 11.11.1994 - Předkupní právo Ing. Hana Švecová – smlouva ze dne 11.11.1994 - Zahájení exekuce – 067 EX-2952/2014-132 ze dne 14.04.2014, právní účinky ke dni 02.05.2014 - Exekuční příkaz k postižení závodu- ze dne 24.03.2014 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – 067 EX-2952/2014-17 ze dne 14.04.2014 - V evidenci katastru nemovitostí je dům zapsán jako rodinný dům, což je nesoulad mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v evidenci KN
18
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Typ č. 1.5.1. Nebytový (provozní) objekt s bytem dokončený Město: Boskovice Okres: Blansko Kat. území: Boskovice
ulice : Bezručova č.p. 166
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Provozní budova 1. Budovy
Kč Kč
8 206 900.00 8 206 900.00
1. Budovy 1.1. Provozní budova 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
5 334 500.00 5 334 500.00 5 334 500.00 400 000.00 5 734 500.00
Výnosová hodnota
Kč
2 095 900.00
Srovnávací hodnota
Kč
4 000 000.00
Nákladová cena staveb po opotřebení
Rizika - Zástavní právo smluvní –Česká republika- Finanční úřad pro Jihomoravský kraj, ze dne 26.05.2014, právní účinky ke dni 19.06.2014 - Závazek neumožnit zápis nového zást. Práva namísto starého – 2409725/14/300225200-704543 ze dne 26.05.2014 - Závazek nezajistit zást. Pr. Ve výhodnějším pořadí nový dluh - Zástavní právo exekutorské – Advokátní kancelář Jansta, Kostka spol. s.r.o. 067 EX2952/2014-18 ze dne 14.04.2014, právní účinky ke dni 14.04.2014 - Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 20.09.2010, právní účinky ke dni 29.09.2010 - Předkupní právo –Ing. Jaroslav Švec- ze dne 11.11.1994 - Předkupní právo Ing. Hana Švecová – smlouva ze dne 11.11.1994 - Zahájení exekuce – 067 EX-2952/2014-132 ze dne 14.04.2014, právní účinky ke dni 02.05.2014 - Exekuční příkaz k postižení závodu- ze dne 24.03.2014 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – 067 EX-2952/2014-17 ze dne 14.04.2014 - V evidenci katastru nemovitostí je dům zapsán jako rodinný dům, což je nesoulad mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v evidenci KN
19
Věcná břemena: věcné břemeno chůze a jízdy – oprávnění pro p.č. 270/8, povinnost k p. č. 270/7 – je zohledněno v obvyklé tržní ceně Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Odhadnutá cena nemovitosti je nižší než cena zjištěná nákladovou metodou, která pro při zjištění obvyklé, tržní ceny nemá vypovídací hodnotu a v úrovni ceny zjištěné srovnávací metodou a s přihlédnutím k výnosové hodnotě. Srovnávací metoda má vypovídací hodnotu a slouží jako hodnověrný a objektivní podklad pro stanovení obvyklé ceny. Dále vycházím ze stavu nabídky a poptávky v daném segmentu trhu. Výhodou oceňované nemovitosti je její dobrá dopravní dostupnost, dobrý stavebně technický stav a standard vybavení a dále pro daný a srovnatelný účel využití výhodná místní poloha. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
4,000.000.00 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
20
21
REKAPITULACE Obvyklá tržní cena – Nebytového (provozního) objektu s bytem-budova č.p.166, pozemek vlastníka parcela č. 269/1součástí je stavba č.p.166 pozemek p.č. 270/7, dle LV č. 4267, k.ú. Boskovice
4,000.000,--Kč
Obvyklá tržní cena 4,000.000 Kč Slovy: =čtyřimiliónykorunčeských=. Seznam podkladů a příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4267, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 10.07.2015 - Kopie kat.mapy k.ú. Boskovice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 13.07.2015 - Fotodokumentace
V Olomouci, dne 10.11.2015
Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc
