Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3450/315/2013 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Budova restaurace s bowlingem na pozemku p.č st. 615 a pozemky p.č. st. 615 a p.č. 1009/5, vše v k.ú. Kvasiny obce Kvasiny. Kvasiny 366 / 366 Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Kvasiny, k.ú. Kvasiny, kód k.ú. 678198, LV 763 st. 615, 1009/5 Karel Januš, Kvasiny 366, 51702 Kvasiny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Karel Januš, Kvasiny 366, 51702 Kvasiny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Advokátní kancelář Mgr. Ing. Petra Hýsková; č. obj.:, Karlovarská 195/3, 163 00 Praha 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
IČ: DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 16 stran
V Borohrádku, dne 16.12.2013
e-mail:
[email protected]
stanovení obvyklé ceny. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 3 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
13.12.2013
Datum zpracování :
16.12.2013
Počet příloh:
10
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: ostatní
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 2009 střecha
změna stavby v r. rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba 1 469 (růst) novostavba (do 5 let stáří) ústřední / etážové - plyn
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0 / 322
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 844
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 873
m2 367
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 1 844
OP
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 3 551 982 Kč 1 332 600 Kč 9 702 883 Kč 3 500 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Jedná se o specifické zařízení umístěné v atraktivní lokalitě, které může být využíváno jak místním obyvatelstvem, tak i rekreanty navštěvující Orlické hory a to v různém ročním období. Velmi výrazným ovlivněním hodnoty nemovitosti je skutečnost, že umístěna bezprostředně u hlavního tahu do nejznámějšího rekreačního střediska Orlických hor Deštného. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci, která má díky těsnému sousedství s městem Kvasiny dostupnou velmi dobrou občanskou vybavenost. Vzhledem k tomu, že se v obci nachází automobilka koncernu VW dochází v posledních pěti letech k dynamickému rozvoji obce i nejbližšího regionu. Použité materiály a vybavení jsou mírně nadstandardní, podobné zařízení se v obci ani v nejbližším okolí nenachází. U objektu je nadstandardně velký pozemek umožňující rozvoj zařízení. S ohledem na vzrůstající oblibu Orlických hor i v letním období se jedná o zajímavou nemovitost. Negativně bude cenu ovlivňovat skutečnost, že bylo demontováno zařízení kuchyně a že na nemovitostech vázne větší množství exekucí a zástav. Při stanovení obvyklé ceny kladu vyšší důraz na cenu zjištěnou porovnávacím způsobem, neboť z dlouhodobější zkušenosti mohu konstatovat, že v daném regionu lépe vystihuje úroveň skutečně dosahovaných tržních cen.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 763, k.ú. Kvasiny, ze dne 6.12.2013 vyhotovený dálkovým přístupem. - Kopie katastrální mapy. Kvasiny jsou obec spíše s podprůměrnou občanskou vybaveností (OÚ, pošta, MŠ, antukové hřiště), která tvoří souměstí se Solnicí. Solnice je město s dobrou občanskou vybaveností (MÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1. i 2. stupeň, zdravotní středisko, lékárna, restaurace a obchody, banka) a s rozvinutou infrastrukturou. V místě je zejména díky továrně automobilky Škoda dostatek pracovních příležitostí pro všechny profese Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce, nalevo při silnici Solnice Deštné
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ANO Nemovitost situována v záplavovém území číslo III Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, soudcovská, exekutorská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji, viz zápisy LV 763 oddíl C.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Budova restaurace s bowlingem je zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím a nevyužitým podkrovím. Základové pasy jsou s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné, zastřešení je sbíjených vazníků, krytina z plechových šablon Maxidek, klempířské konstrukce Lindab. Ústřední topení s kotlem na zemní plyn. Vnitřní omítky vápenné hladké, v části bowlingu s akustickým obkladem, fasádní omítka zateplená. Vnitřní hygienické vybavení v běžném rozsahu. Povrchy podlah z keramické dlažby, okna a vchodové dveře plastové, vnitřní dveře hladké plné do ocelových zárubní. Stavba občanské vybavenosti - gastro zařízení a bowling. Novostavba kolaudována 4.9.2009. Žádné.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Celková výměra pozemků
Parcela č.
Výměra m2 416 1 428 1 844
st. 615 1009/5
Jednotková cena Kč/m2 600 600 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 249 600 856 800 1 106 400
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 367,25 m2
Započitatelná plocha podlaží 322,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP objekt 1.NP - celkem
Podlahová plocha 322,00 m2 322,00 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00
322,00m2 322,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(15,45x10,00+9,25x23,00)x(0,25+3,43+0,25) (15,45x10,00+9,25x23,00)x2,34÷2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 367 1 872,97 4 781 100,00 8 955 000 4 96 4,00 8 596 000
-4-
= = =
Obestavěný prostor 1 443,29 m3 429,68 m3 1 872,97 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kvasiny
368,00
2 500
Kč 4 500 000
Kč/m2 12 228
KC 0,73
Upravená cena Foto Kč/m2 8 926
Zavedená restaurace U Zlatého soudku v Kvasinách. Restaurace disponuje výčepem s 50 místy, sálem, rekonstruovanou kuchyní a novým sociálním zařízením. Možné je i využití předzahrádky a zahrady k pořádání letních akcí nebo na zahradní posezení. V objektu je před dokončením nový byt a k budoucímu využití je vhodný i rozlehlý půdní prostor. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Nebeská Rybná
180,00
1 424
2 280 000
12 667
0,90
11 400
Hospůdka v Orlických horách + 2 byty, garáž, venkovní posezení s vybaveným pojízdným stánkem, zahrada. Dům je dispozičně řešený jako dva byty 1+1 a 2+0 oba se sociálním zařízením, samostatnými vchody a restaurace se sociálním zařízením, plně zařízená, v provozu po celý rok, se samostatným vchodem. Dům je částečně podsklepený, dispozice uhelna, kotelna, sklad, pivní sklep. Vytápění je kombinované - ústřední s kotlem na pevná paliva, krbová kamna s výměníkem a v jednom bytě samostatná krbová kamna. Ohřev TUV kotlem ÚT a el. bojler. Koupelna a toalety po rekonstrukci, nová dřevěná okna, objekt je velmi dobře udržován. Prodej je včetně zařízení restaurace. Přípojky inženýrských sítí: elektro, kanalizace do jímky, voda obecní. Před domem je golfové hřiště o 9 jamkách. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Sedloňov
209,00
983
2 380 000
11 388
1,06
12 071
Objekt v atraktivní lokalitě Orlických hor, přímo pod sjezdovkou v Sedloňově, na vlastním pozemku o CP 983 m2, s obecní příjezdovou komunikací. V objektu je zavedené pohostinství. Objekt dále nabízí dva ubytovací prostory. Jeden byt je 1+1 s vlastním sociálním zařízením a druhý 3+1, též s vlastním soc. zařízením. Odpady jsou svedeny do septiku. Ohřev vody zajišťují 4 bojlery, vytápění zajišťuje buď krbová vložka s výměníkem, nebo elektrokotel, v celém objektu jsou udělané sádrokartonové podhledy s novou elektoinstalací. Před domem je předzahrádka s lavicemi k letnímu posezení. Pozemek za domem nabízí možnosti variabilního využití - vzhledem k umístění v bezprostřední vzdálenosti od stanoviště lanovky na sjezdovce. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Ústí nad Orlicí
256,00
352
3 950 000
15 430
0,76
11 727
Restaurace s vinárnou v Ústí nad Orlicí v sídlišti na Štěpnici. Dispozice - vstupní chodba, vinárna s kapacitou 25 míst, restaurace s kapacitou 60 míst, dále 2x sklad, kuchyň a 3 x WC. Objekt prošel v roce 2009 kompletní vnitřní rekonstrukcí. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Vliv pozemku pouze zastavěná plocha; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: 11,72 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Variační koeficient po úpravách:
Porovnávací hodnota
11,23 % 2 11 031 Kč/m 2 322,00 m
3 551 982 Kč
-5-
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Nájemné vychází z informací o výši nájemného podobných nemovitostí právě v Deštném v Orlických horách. Náklady jsou stanoveny odborným odhadem na základě zkušenosti s oceňováním obdobných nemovitostí.
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory Celkový výnos za rok:
podlahová plocha [m2] 1
objekt
nájem [Kč/m2/rok] 300 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP
nájem [Kč/měsíc] 25 000
m2 Kč
1 8 954 670
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
Nh
0,12 % x RC 1,50 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
nájem [Kč/rok] 300 000 300 000
300 000 300 000 95 % 285 000 10 000 10 746 134 320 0 10 000 165 066 119 934 9,00 20 1 332 600
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha:
1 106 400Kč 2 393 600Kč 2 322,00m
7 434Kč/m2
Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 763 ze dne 16.12.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 16.12.2013.
Znalecká doložka:
0,00 %
3 500 000Kč 0Kč 0Kč
počet stran A4 v příloze: 3 6 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
