Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3459/003/2014 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům čp. 14 na pozemku p.č. st. 107 a pozemky p.č. st. 107 a p.č.319, to vše zapsáno v k.ú. České Libchavy obce České Libchavy. České Libchavy 14 / 14 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec České Libchavy, k.ú. České Libchavy, kód k.ú. 622630, LV 132 st. 107, 319 Luboš Frost, České Libchavy 14, 56114 České Libchavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Luboš Frost, České Libchavy 14, 56114 České Libchavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 664/2013-A, 9.12.2013
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: e-mail: IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 950 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17 stran
V Borohrádku, dne 8.1.2014
23.12.2013
Datum zpracování :
8.1.2014
Počet příloh:
10
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1955 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 594 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
,
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 201 / 0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 3 087
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 133
m2 179
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 3 087
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 005 000 Kč 0 Kč 1 783 937 Kč 950 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s podprůměrnou občanskou vybaveností, avšak s poměrně dobrou dosažitelností bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní, údržba je zanedbaná. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. U domu je nadstandardně velký pozemek, určený územním plánem k výstavbě RD. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla při stanovení obvyklé ceny zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec České Libchavy má cca 600 obyvatel a nízkou občanskou vybavenost (OÚ, MŠ, ZŠ - 1. stupeň, obchod, sportoviště). V obci jsou kompletní inženýrské sítě. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce cca 100 m nalevo od silnice č. 14 Vamberk - Ústí nad Orlicí, naproti čerpací stanici.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis nemovitosti je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, s dvěma nadzemními podlažími (2. NP cca nad 1/2 zastavěné plochy 1. NP) a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva a škvárobetonových tvárnic tl. 40 až 45 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda chybí. Vnitřní obklady jsou provedeny v menším rozsahu. Okna jsou dřevěná rámová, dveře dřevěné. Podlahy obytných místností jsou pravděpodobně z prken na sraz nebo vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z cementové dlažby. Vytápění je lokální na tuhá paliva + ÚT na zemní plyn. Elektroinstalace je 220 a 380 V, jističe. Je rozvedena studená voda, zdrojem teplé vody v koupelně je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo, WC. Rodinný dům - bydlení; v domě jsou pravděpodobně 2 bytové jednotky. Příslušenství stavby -
zděná stavba - bývalá stodola
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1955 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví 132.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 132 Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 580058 České Libchavy
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0534 Ústí nad Orlicí 622630 České Libchavy 14
Vlastníci FO
RČ: 6708141451
České Libchavy 14, 56114 České Libchavy
Luboš Frost
1/1
Stavby část obce České Libchavy
č.p. 14
Pozemky Stavební parcela Pozemková parcela
na pozemku p.č. 2
Parcela KN Parcela KN
359 m 2 2 728 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 178,89 m2 84,55 m2
Započitatelná plocha podlaží 134,00 m2 67,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem 2.NP 2.NP 2.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
134,00 m2 134,00 m2
1,00
134,00m2 134,00 m2
67,00 m2 67,00 m2
1,00
67,00m2 67,00 m2
-4-
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
20,10*8,90*2,90 9,50*8,90*2,50 20,10*8,90*4,50/2
= = = =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 518,78 m3 211,38 m3 402,50 m3 1 132,66 m3
179 1 132,66 4 500 100,00 5 096 963 58 65,00 1 783 937
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý až mírně svažitý. V místě je napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 107 319
Výměra m2 359 2 728 3 087
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Orlické Podhůří 106,00 2 890 800 000 7 547 0,710 Rviště RD Rviště, Samostatně stojící RD 4+1 v klidné části obce Rviště ležící cca 7 km od okresního města Ústí nad Orlicí. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost uzpůsobenou bydlení, kde hlavní obytná část je částečně podsklepená stavba z cihel a dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem. Zastavěná plocha činí 592 m2, obytná je cca 120 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci, jsou zde nové rozvody elektřiny a plynu. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna a toaleta. V podkroví je jeden pokoj, chodba, balkon a půda s možností rekonstrukce na další obytnou plochu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. Na hlavní obytnou část navazují zděné hospodářské budovy, kde je garáž, sklady, kůlny atd. K domu náleží neudržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 2298 m2. Nemovitost je oplocena. V obci je obchod a pošta
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - méně atraktivní lokalita - koeficient 1,10; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - méně atraktivní lokalita; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení;
-5-
Upravená cena Foto Kč/m2 5 358
Svídnice 106,00 522 795 000 7 500 0,890 RD Svídnice, Vesnický rodinný dům 2+1 se zahradou a stodolou v obci Svídnice ( Kostelec
6 675
nad Orlicí - 5 km). Dům má vlastní studnu, topení: el. ak. kamna a kamna na tuhá paliva. Vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. Nízký standard vybavení. Nutná rekonstrukce.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,20; Vliv pozemku - menší pozemek koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Letohrad - Červená 165,00 1 377 895 000 5 424 0,720 RD Červená, Vesnický RD. Dispozice 6+1, možnost předělat na 2 bytové jednotky. Dům
3 905
je udržovaný. V roce 1992 proběhla rekonstrukce oken, topení a výměna střešní krytiny.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba;
RD Lhoty u 220,00 600 999 000 4 541 0,850 Potštejna RD Lhoty u Potštejna, Rodinný dům s garáží. V 1.NP se nachází 3 místnosti, chodba ,
3 860
koupelna a WC, kotelna a komora. Po schodech se dostaneme do 2 patra, kde je další bytová jednotka - 3 pokoje, kuchyň , WC, koupelna a komora. U domu je samostatná garáž. Za domem se nachází zastřešené kůlny. Dům se nachází v klidné obci Lhoty u Potštejna, 12km od Kostelce nad Orlicí a 16km od Rychnova nad Kněžnou.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,15; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Vliv pozemku - malý pozemek koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - malý pozemek; Dolní Libchavy 256,00 1 044 1 895 000 7 402 0,720 RD Dolní Libchavy, Prostorný dvougenerační RD se zahradou v Dolních Libchavách (Ústí
5 329
nad Orlicí 2 km). Disp.: I.NP byt 2+1 se soc. zázemím, garáž, dílny, kotelna, II.NP byt 4+1, soc. zázemí, terasa, III.NP půda. Použité konstrukce a vybavení mírně podstandardní, běžná údržba.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Stanovená jednotková cena:
19,39 % 3 860 Kč/m2 5 025 Kč/m2 6 675 Kč/m2
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena:
5 000 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
-6-
20,94 % 775 860 Kč 1 010 025 Kč 1 341 675 Kč
1 005 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s podprůměrnou občanskou vybaveností, avšak s poměrně dobrou dosažitelností bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní, údržba je zanedbaná. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. U domu je nadstandardně velký pozemek, určený územním plánem k výstavbě RD. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla při stanovení obvyklé ceny zohledněna.
Seznam podkladů a příloh Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 132 ze dne 27.11.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 18.12.2013.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 1 8 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
