Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

č.j.: 137Ex 14694/10

Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2762 – 37 / 11 6

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům čp. 67, Dětenice - Brodek – ocenění podle vnějšího vzhledu Brodek čp. 67, Dětenice Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Dětenice, k.ú. Brodek, kód ČSÚ: 625 914, LV č.: 23

OBJEDNATEL :

Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; usnesení č.j. 137Ex 14694/10-40, ze dne 4.1.2011 ul. Veveří čp. 125, 61645 Brno

stp.č. 228 Valeria Kulláková, Vratislavská 390/18, 18100 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Valeria Kulláková, Vratislavská 390/18, 18100 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

Adresa objednatele:

IČ: DIČ:

telefon: 544 508311 fax: 544 508312

e-mail: [email protected]

Ing. František Řezníček Jiráskovo nám. čp. 212, 54101 Trutnov

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 63183854 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

telefon: 777 818377 fax: 499818377

e-mail: [email protected]

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu)

Současný stav OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

12 stran

Trutnově, dne 16.3.2011

640 000 Kč 2.2.2011

Datum zpracování :

16.3.2011

Počet příloh:

4 Ing. František Řezníček

- strana č. 2 -

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1931 změna stavby v r. Rekonstrukce:

celková

dílčí

střecha, fasáda

zateplení

okna, dveře

rekonstrukce v r. ostatní

SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:

MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva

autobus silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

1+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 48 / 16

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 897

OP

ZP

Rozestavěnost

m3 399

m2 84

% 100,00

KUPNÍ CENA

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí.

RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby

právní zánik stavby (zánik čp/čo)

sociální riziko riziko přístupu a příjezdu

záplavová a zátopová oblast Věcné břemeno na nemovitosti -

věcná břemena

předkupní právo

ostatní omezení

evidence v KN

pojištění proti zaplavení ano / ne NENÍ

Omezení vlastnických práv Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 750 000,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne 18.10.2006 - viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 300 000,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne 18.10.2006 - viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Tato omezení neuvažuji při stanovení hodnoty nemovitosti !

Znalecký posudek č. 2762-37/11 obvyklé ceny domu čp. 67, Dětenice – Brodek pro exekuční řízení

- strana č. 3 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 632 597 Kč nemá vypovídací hodnotu 835 511 Kč 640 000 Kč 179 400 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

1 640 277 Kč 1 640 277 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Objekt je jednogeneračním rodinným domem se stodolou, s podstandardním vybavením, s běžným příslušenstvím a s standardními pozemky, který bude v dalším období vyžadovat podstatné investice do běžné údržby. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti oceňuji podle vnějšího vzhledu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, venkovní přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. K objektu patří standardní rozsah pozemků. Poloha nemovitosti v obytné okrajové části obce je vhodná pro klidné rodinné bydlení i rekreační využití, výhodou je poloha v klidné obytné části obce, nevýhodou je špatná údržba objektu a nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci – tento typ nemovitosti je v současné době na trhu nemovitostí prodejný. Cena je stanovena s ohledem na stagnující trh nemovitostí. Na předmětné nemovitosti vázne omezení vlastnických práv, které do ocenění neuvažuji (zástavní práva a nařízení exekuce) - viz. výpis z KN. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou – současná výnosová hodnota nemá vypovídací hodnotu. Nemovitost není v současnosti obchodována. Cena je stanovena za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti.

V Trutnově, 16.3.2011

Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp.212 541 01 T r u t n o v

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.


- strana č. 4 -

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

- výpis z KN Katastrálního úřadu v Trutnově - dálkový přístup, ze dne 18.11.2010, výpis z listu vlastnictví č. 23, pozemek č. 228 - zastavěná plocha, budova bydlení čp. 67 - 897 m2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - podklady a dokumenty Stavebního úřadu v Libáni, informace od pana Radúška - nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená dle realizovaných prodejů, společně se spolupracujícími odhadci v okrese Trutnov a Jičín, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby – nejsou, odhad 1931, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 2.2.2011, - fotodokumentace pořízená znalcem, viz. přílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora čj.: 137Ex 14694/10-40, ze dne 4.1.2011, - informace a údaje sdělené vlastníky sousedních nemovitostí, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění.

Charakteristika obce

Obec Dětenice má evidováno 694 obyvatel. Obec je se základní infrastrukturou a obecním úřadem, ve správě obce s rozšířenou působností Kopidlno a pověřeným stavebním úřadem v Libáni, správní centrum je v bývalém okresním městě Jičín ve vzdálenosti cca 16 km. Pro obec byl schválen územní plán pouze pro centrální část obce Dětenice, ostatní části nejsou zpracovány. Stavba není v rozporu s okolní zástavbou. Ke stavbě patří standardní rozsah pozemků.

Poloha nemovitosti

Předmětná nemovitost se nachází v okrajové obytné části obce, část zvaná Brodek. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, v klidné částečně zainvestované lokalitě (bez veřejné kanalizace), která je vhodná pro klidné rodinné bydlení. Dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, pravděpodobně částečně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v okrajové obytné části zastavěného území obce - Brodek. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace. Dostupnost - prodejna potravin cca 1,5 km, autobusová zastávka 200 m, centrum obce cca 1,5 km, správní centrum - Jičín cca 16 km. Přístup k nemovitosti je přímo ze zpevněné veřejné komunikace pp.č. 1111/3 - komunikace ve vlastnictví obce Dětenice.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní zástavbě Riziko nezjištěno Záplavová oblast/zátopové území Riziko nezjištěno Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 750 000,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne 18.10.2006 - viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 300 000,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne 18.10.2006 - viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Tato omezení neuvažuji při stanovení hodnoty nemovitosti ! Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno


- strana č. 5 -

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, pravděpodobně částečně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v okrajové obytné části zastavěného území obce - Brodek. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace. Objekt je jednogeneračním rodinným domem s hospodářskou částí - stodolou, s podstandardním vybavením, s běžným příslušenstvím a se standardními pozemky. Rodinný dům nebyl znalci zpřístupněn, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti - oceňuji podle vnějšího vzhledu. Objekt rodinného domu byl postaven, dle svědectví sousedů a dle mého odhadu v roce 1931 - stáří stavby odhaduji 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Objekt má nedokončenou fasádu a zjevně není udržován. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti.

Druh stavby - účel využití

Budova bydlení - rodinný dům - není v současnosti užíván

Dispoziční řešení

Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti - oceňuji podle vnějšího vzhledu. Nemovitost má část obytnou a část hospodářskou - stodola.

Popis tech. stavu stavby

Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba zanedbaná – objekt má nedokončenou fasádu. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení.

Příslušenství stavby

Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, venkovní přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů.

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm s rovným podhledem sedlová vlnitá bitumenová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky chybí chybí běžné keramické obklady kamenné hladké plné dveře dřevěná špaletová dřevěné keramická dlažba kamna na tuhá paliva třífázová chybí ocelové trubky, studená voda chybí chybí částečné odkanalizování kamna umyvadlo, vana, WC splachovací chybí


- strana č. 6 -

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obytných domů, na okraji okrajové obytné části zastavěného území obce. Je možné napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody. Objekt je přímo přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Obec Dětenice má evidováno 694 obyvatel. Celková výměra pozemku je 897 m2. Pozemky jsou užívány podle evidovaného stavu v katastru nemovitostí, to je stavební pozemek a zahrada, související se stavebním pozemkem.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

celkový rozsah pozemků je 897 m2. Pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu - uvažuji jako stavební pozemek v celém rozsahu 897 m2. Obec Dětenice má schválený územní plán obce, bez okrajových částí. Dle cenové mapy okresu Jičín sestavené společně se spolupracujícími odhadci podle skutečně realizovaných prodejů, určuji obvyklou cenu pozemku v dané lokalitě a čase, ve výši 200,- Kč/m2. Parcela č. st. 228

Výměra m2 897 897

Jednotková cena Kč/m2 200 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 179 400 179 400

Výpočet věcné hodnoty staveb Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti - oceňuji podle vnějšího vzhledu. Nemovitost má část obytnou a část hospodářskou - stodola a není zjevně dlouhodobě užívána. Jelikož pozemek je oplocený jsou výměry budovy udávány odhadem a výpočtem s fotodokumentace. Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, pravděpodobně částečně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v okrajové obytné části zastavěného území obce - Brodek. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace. Objekt je jednogeneračním rodinným domem s hospodářskou částí - stodolou, s podstandardním vybavením, s běžným příslušenstvím a se standardními pozemky. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, venkovní přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. Popis dle odborného odhadu a vnějších znaků : nadzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu a sestává z obytných místností, kuchyně, chodby se schodištěm a stodoly. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, isolace proti zemní vlhkosti vodorovná, stropy s rovným podhledem, podlahy dřevěné, respektive z keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové. Okna špaletová, dveře dřevěné hladké. Kuchyň se sporákem na tuhá paliva, obložená keramickým obkladem. Koupelna s obloženou vanou, umyvadlem, obložená keramickým obkladem. WC splachovací, bez umývátka neobložené. Rozvod vody studené. Ohřev TUV není. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu není. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlový krov, krytý vlnitou bitumenovou krytinou na bednění, s úplnými klempířskými konstrukcemi, bez parapetů. Bleskosvod na objektu není. Fasáda neprovedena, bez obkladu soklu. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba zanedbaná – objekt má nedokončenou fasádu. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Objekt rodinného domu byl postaven, dle svědectví sousedů a dle mého odhadu v roce 1931 - stáří stavby odhaduji 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Vzhledem ke stavu objektu použiji odborný odhad opotřebení. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti, respektive není užíván vůbec.


- strana č. 7 -

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 14,00 m2

Název P.P. sklep 1.N.P. bytová jednotka stodola Celkem

Užitná plocha 3,50 m2 3,50 m2 60,10 m2 44,00 m2 16,10 m2 63,6 m2

83,66 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název P.P. 1.N.P. Krov Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení odhadem Věcná hodnota (VH)

(3,5*4,0)*(2,20) (4,7*17,8)*(3,20) 2,4/2*4,7*17,8

= = = =

Současný stav 98 398,90 4 112 100,00 1 640 000 80 40 60,00 656 000

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Obestavěný prostor 30,80 m3 267,71 m3 100,39 m3 398,90 m3 Budoucí stav

Výpočet porovnávací hodnoty Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců, sestavené podle skutečně realizovaných prodejů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Porovnání je podle obvyklé ceny podlahových ploch objektů srovnatelných nemovitostí. Dle databáze znalce je v dané lokalitě cena 1 m2 užitné podlahové plochy rodinného domu v daném místě a stavebně technickém stavu ve výši cca 9 950,- Kč/m2. Podlahová plocha nemovitosti : 63,6 m2 9 950,- Kč/m2 633 000,- Kč Porovnávací hodnota dle databází : 633 000,- Kč Podle vlastní databáze realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány obdobné nemovitosti, ale při porovnání parametrů vypočtených cen, lze určit srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti. Srovnávací hodnotu nemovitosti určuji podle databáze prodejů nemovitostí, sestavená dle realizovaných prodejů, společně se spolupracujícími odhadci v okrese Trutnov a inzerce realitních kanceláří na internetu : Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Požadovaná cena

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Kč

Dolní Rokytňany

680 000

70,00

2 291

Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 9 714

KC 1,020

Upravená cena Foto Kč/m2 9 913

Dům je umístěn na klidném místě v malé obci. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. Dispozice. přízemí - obytná kuchyň s kachlovými kamny, pokoj, komora, chodba, podkroví - půda. K domu náleží velký pozemek. Dům má vlastní příjezd, studnu, vytápění - lokální na tuhá paliva, el. 230/400V, suchý záchod. Z turistického hlediska patří lokalita do velmi atraktivní oblasti Českého ráje, blízko zámek Dětenice. Dům vhodný k rekreaci. Celková plocha pozemku 2291 m2. Nemovitost v obdobné poloze, obdobného rozsahu, v obdobném stavu a vybavení s většími pozemky.


- strana č. 8 -

Libáň, Zliv

90,00

320

850 000

9 444

1,058

9 989

Prodej domu v obci Zliv u Libáně na pozemku o výměře 320 m2. Dům vyžadující částečnou rekonstrukci je vhodný k trvalému bydlení nebo rekreaci. Dispozice: bytová jednotka 2+1 s koupelnou a WC. Vytápění celého domu je krbovými kamny nebo elektrickými akumulačními kamny. Nemovitost v obdobné poloze, obdobného rozsahu, v obdobném stavu a vybavení s menšími pozemky. Kopidlno, Ledkov

100,00

898

949 000

9 490

1,047

9 938

Samostatně stojící rodinný dům 3+1 v obci Kopidlno, v části obce Ledkov (okres Jičín). Nemovitost je situována v klidné části obce. Veškerá občanská vybavenost se nachází v obci Kopidlno. Při vstupu do domu se nacházíme v chodbě, na kterou navazují vchody do obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: obývací pokoj, ložnice, další obytná místnost, kuchyně, koupelna, toaleta. Schodiště z přízemní části domu vede do půdních prostor. Nemovitost je vytápěna kamny na tuhá paliva, napojena je na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do trativodu. Nemovitost v obdobné poloze, většího rozsahu, v horším stavu a vybavení se stejnými pozemky. 2

Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

9 946 Kč/m 2 63,60 m 632 597 Kč

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23 ze dne 18.11.2010 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti. Znalecká doložka :

Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993, č.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2762-37/11 znaleckého deníku.

Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 T r u t n o v

Odhadce nemovitostí certifikovaný dne 15.9.1997, recertifikovaný dne 2.11.2010, Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/10 s platností do 2.11.2015. V Trutnově, 16.3.2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp.212 541 01 T r u t n o v

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.


- strana č. 9 -


- strana č. 10 -

Snímek katastrální mapy -


- strana č. 11 -

Fotodokumentace nemovitosti –

pohled severovýchodní –

pohled jihozápadní

pohled jižní

severní štít

pohled od vstupu


- strana č. 12 -

Poloha nemovitosti na mapě –

šipka označuje polohu nemovitosti -


Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

Recommend Documents