Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti Číslo 3340/206/2013 6
Rodinný dům č.p.12 na pozemku p.č. st. 2/1 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 2/1, p.č. 2/1, p.č.2/4 a p.č.3/2, to vše v k.ú. Šaplava obce Šaplava Šaplava 12 Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Šaplava, k.ú. Šaplava, kód k.ú. 762032, LV 130 st. 2/1, 2/1, 2/4, 3/2 SJM Václav Zelenka, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Zelenková, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Václav Zelenka, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Zelenková, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Václav Zelenka; č. obj.:, Šaplava 12, 50353 Šaplava
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64229718 DIČ: CZ5807201972
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 12 stran
Borohrádku, dne 26.7.2013
e-mail:
[email protected]
Obvyklá cena (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 250 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
11.7.2013
Datum zpracování :
26.7.2013
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
celková
stavba dokončena v r. 1926 změna stavby v r. střecha fasáda, zateplení okna, dveře
dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. 2008 ostatní
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD 121 (setrvalý stav) dobře udržovaná lokální - tuhá paliva
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 146 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 922
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 200
m2 199
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 1 922
OP
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 426 507 Kč 0 Kč 2 544 662 Kč 1 250 000 Kč 768 800 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v malé obci s nulovou občanskou vybaveností a s průměrnou dosažitelností větších sídel. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Po provedené rekonstrukci interiéru je objekt v dobrém stavebně-technickém stavu, nicméně v blízké době je nutná výměna střešní krytiny. Na současné poměry se hlavně díky větší bývalé hospodářské části jedná o hmotově předimenzovaný objekt. U domu je nadstandardně velký pozemek. Obvyklou cenu budou negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. Nabídka srovnatelných nemovitostí v okolí výrazně převyšuje poptávku. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí LV 130 k.ú. Šaplava obce Šaplava ze dne 9.7.2013. Šaplava je zemědělská obec, ležící zhruba devět kilometrů severovýchodně od Nového Bydžova a 28 km od Hradec Králové; s katastrální výměrou 201 hektarů patří k nejmenším obcím tohoto okresu. V obci je evidováno 68 domů a 123 obyvatel. V obci je nulová občanská vybavenost. Oceňovaný dům se nachází na západním okraji obce, navazující na volná pole. Stávající okolní zástavba, jsou rodinné domy a vesnická stavení. Přistup k nemovitosti po zpevněné komunikaci.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ANO Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkaz k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C LV 130.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený zděný rodinný dům, obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou. V zadní části navazuje hospodářská část - bývalé chlévy, stodola. Podkroví není využito. Objekt je založen na základových pasech z kamenné rovnaniny a kvádrů. Izolace proti zemní vlhkosti částečné. Obvodové zdivo z CPP a kamene tl. 45 až 75 cm, příčky zděné tl 15 - 30 cm. Stropy rovné a klenbové. Střecha s dřevěným trámovým krovem nezateplená, krytina z pálených tašek. Komín zděný z plných pálených cihel. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka vápenocementová. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, vnitřní obklady pouze v koupelně, kuchyni a chodbě, ostatní povrchy podlah beton s textilií, prkna. Okna plastová, dveře hladké plné, částečně prosklené. Vytápění domu ústředním topením na tuhá paliva a krbová kamna. Rozvod elektroinstalace světelná, motorová. Rozvod teplé i studené vody, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vybavení kuchyně elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo, WC. Bydlení 4+1 1.NP - zádveří, chodba, koupelna, WC, 3X pokoj, obytná kuchyň podkroví - půda Dům je v dobrém stavebně technickém stavu. Bývalá hospodářská část využívaná jako domácí dílna a sklad.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a zemního plynu. Jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada Celková výměra pozemků
Ceny pozemků ve srovnatelných obcích se pohybují v rozpětí od 300,- do 600,- Kč 2 za m , podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v klidné lokalitě napojený na dostupné inženýrské sítě, dobře dopravě napojený. Cenu předpokládám zhruba uprostřed výše uvedeného rozpětí.
Parcela č.
Výměra m2 1 141 431 334 16 1 922
st. 2/1 2/1 2/4 3/2
Jednotková cena Kč/m2 400 400 400 400 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 456 400 172 400 133 600 6 400 768 800
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 198,66 m2
Započitatelná plocha podlaží 145,80 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP obytná plocha 1.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00
145,80m2 145,80 m2
145,80 m2 145,80 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
23,10x8,60x(0,10+2,54+0,30) 23,10x8,60x(1,50+3,20÷2)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 199 1 199,91 3 700 100,00 4 439 654 87 60,00 1 775 862
-4-
= = =
Obestavěný prostor 584,06 m3 615,85 m3 1 199,91 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Bašnice
115,00
563
Kč 1 294 000
Kč/m2 11 252
KC 1,00
Upravená cena Foto Kč/m2 11 252
Velký dům se započatou rekonstrukcí, součástí domu je stodola a prostorná garáž. V rámci rekonstrukce byla provedena výměna střešní krytiny, nové jsou z větší části elektrické rozvody a též je nově do domu zavedena voda městská i studniční. Dispozice : kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice s prostornou zděnou šatnou a koupelna s WC. Vytápění řešeno krbovými kamny s rozvodem teplého vzduchu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - rekonstrukce není zcela dokončena; Smidary
81,00
530
795 000
9 815
0,90
8 834
Samostatně stojící přízemní zděný nepodsklepený objekt. V domě je bytová jednotka 4+1 s kompletním sociálním zařízením. Poslední rozsáhlejší úpravy domu proběhly v roce 2001, kdy byla provedena nová fasádní omítka, rozvody instalací, podlahy, stropní podhledy a instalována kamna na tuhá paliva v jednotlivých pokojích. Instalace plynu není provedena, přípojka přivedena před dům. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler, odkanalizování provedeno do vlastního septiku s přepadem do obecní dešťové kanalizace. Na dům navazuje hospodářská část, vhodná pro skladování či dílnu. Za domem je malá oplocená zahrada. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Šaplava
80,00
1 378
850 000
10 625
0,80
8 500
Starší rodinný dům v obci Šaplava. Jedná se o zděný přízemní dům o dispozici 3+1. Jsou zde 3 samostatné pokoje, kuchyň s jídelnou koupelna s WC. Vytápění domu je zajišťováno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Izolace proti vlhkosti zdiva je provedena. Dům je napojen na vodovodní řad a kanalizaci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Myštěves
113,00
1 040
1 490 000
13 186
0,80
10 549
Bývalá zemědělská usedlost po částečné rekonstrukci - nová fasáda, koupelna a střecha. Obytná část je dispozičně 3+kk, s novou koupelnou a plynovým vytápěním celého objektu, možno vytápět i krbovými kamny. K domu patří velká hospodářská budova, využitelná jako garáž nebo dílna. V areálu je i vejminek - 1+kk s přípravou na kuchyň a příslušenstvím. Redukce pramene ceny - nabídka rk; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
9 784 Kč/m 2 145,80 m
Porovnávací hodnota
1 426 507 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 130 ze dne 9.7.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 26.7.2013.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 2 4 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-5-
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
