ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 601/2010 Ocenění nemovitostí: rekreační chalupy če. 3 v obci Zahrádka, část obce Hůrky, na pozemku st. parc.č. 30/6 o výměře 92 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) vč. pozemku, vč. dalších pozemků st.parc.č. 30/3 o výměře 373m2 (zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr), parc.č. 60/1 o výměře 158m2 (ostatní plocha, manipulační plocha) a parc.č. 60/6 o výměře 188m2 (ostatní plocha, jiná plocha), vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 117 pro obec Zahrádka, katastrální území Hůrky u Zahrádky u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 18.10.2010 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 18 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 22.10. 2010
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rekreační chalupa če. 3 v obci Zahrádka, část obce Hůrky, na pozemku st. parc.č. 30/6 o výměře 92 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) vč. pozemku, vč. dalších pozemků st.parc.č. 30/3 o výměře 373m2 (zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr), parc.č. 60/1 o výměře 158m2 (ostatní plocha, manipulační plocha) a parc.č. 60/6 o výměře 188m2 (ostatní plocha, jiná plocha), vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 117 pro obec Zahrádka, katastrální území Hůrky u Zahrádky u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever.
1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Hůrky u Zahrádky ze dne 07.09.2010 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu nedobrovolné dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Hůrky u Zahrádky ze dne 20.10.2010 Kopie katastrální mapy ze dne 20.10.2010 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti (fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd.). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného rodinného domu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze.
2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 117 ze dne 20.10.2010 pro k.ú. Hůrky u Zahrádky Jeníček Jiří, Macháčkova 798/7, Plzeň 3, Skvrňany, 318 00 Plzeň 18 ½ Kubísová Magdaléna, Hůrky č.evid.3, Zahrádka, 330 38 Úněšov ½ Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Hůrky č.e. 3 Hůrky u Zahrádky Zahrádka Plzeň - sever LV č. 117
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní – pohledávky ve výši 600.000,- Kč včetně příslušenství. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.06.2004. - Zástavní právo smluvní – pohledávky ve výši 800.000,- Kč a příslušenství. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.11.2006. Zástavní práva, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o bývalou kovárnu, dnes rekreační chalupu při místní nezpevněné (travnaté) komunikaci v okrajové, jižní části obce Hůrky. Bezprostřední okolí je dostatečné prostorné, v obci jsou převážně rodinné domy (bývalé zemědělské usedlosti) a rekreační objekty. Rekreační chalupa je samostatně stojící, při jihozápadní hranici pozemků, podélnou a štítovou stranou na hranici pozemku st.parc.č. 30/6, se vstupem z východní strany. Jižně od rekreační chalupy je příjezdová cesta, východně a severně od rekreační chalupy jsou ostatní pozemky, užívané jako zahrada. Odkanalizování je možné do jímky, není však provedeno, užitková voda z vlastní studny, není do objektu zavedena, pitná voda donáškou, plyn není, elektroinstalace světelná a motorová. Pozemky jsou uzavřeny částečně při jižní a západní straně objektem rekreační chalupy a zděným oplocením, z ostatních stran oplocením sousedních nemovitostí a z části volně otevřené. Hůrky je obec o počtu obyvatel 134 v produktivním věku 100. V obci není občanská vybavenost ani služby, pracovní příležitost v obci žádná. Hůrky jsou vzdáleny od Úněšova s občanskou vybaveností a službami 3 Km, od Všerub 7 Km, od Krajského statutárního města Plzeň s kompletní občanskou vybaveností a dobrou nabídkou pracovní příležitosti cca 24 Km. Autobusová doprava 3x denně.
3.1.4. Popis a stav objektů Rodinný dům Objekt je situován svou podélnou osou ve směru V-Z se vstupem z východní strany. Je jednopodlažní, nepodsklepený, s podkrovím, zastřešený sedlovou střechou s krytinou taškovou. V objektu se nachází v 1.NP (přízemí) jedna místnost (obývací pokoj s kuchyňským koutem, betonová podlaha bez podlahové krytiny), z této místnost pak vstup do rozpracovaného sociálního zařízení (bez zařizovacích předmětů, pouze chemické WC, nedokončeny zejména podhledy) a dále pak z obývacího prostoru do původní místnosti, kde jsou uvažovány schody do podkroví (zatím dřevěný žebřík) a prostor pro technické vybavení. Místnost je v původním rozpracovaném stavu. Po žebříku do podkroví, kde je jedna větší, rovněž nedokončená místnost cca 58 m2. Rekreační chalupa celkem o dispozici 2+1 s nedokončeným příslušenstvím a jinými nedodělky. Základy jsou betonové a kamenné bez izolace proti vlhkosti, na sociálním zařízení nově položen podlahový systém „Gabex“ pro odizolování podlahy, zdivo smíšené, stropy dřevěné trámové s novou tepelnou izolací, krov dřevěný sedlový opravený, krytina střechy tašková (nová), klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vnější omítky nedokončené, vnitřní omítky rovněž nedokončené, vnitřní keramické obklady koupelny s WC, okna dřevěná nová, dveře vchodové palubkové, vnitřní chybí, rozvod vody nově proveden voda ale není 5
přivedena do objektu, ohřev teplé užitkové vody není, kanalizace provedena v přípravě vnitřními rozvody, není však napojena do jímky, WC na sociálním zařízení chemické, elektroinstalace standardní, zemní plyn není, vytápění lokální krbem v obývacím prostoru s přípravou rozvodů. Objekt je z roku 1936, kdy byl využíván jako kovárna. V roce 2005 byly započaty práce na rekonstrukci, která není dosud dokončena. Byla provedena nová střešní krytina, oprava krovu, byl proveden komín, tepelná izolace stropu, nová dřevěná EURO okna, nový krb a dosud nedokončené sociální zařízení. V kuchyňském prostoru jsou pouze kuchyňské spodní skříňky, bez sporáku, bez vody. Omítky, podlahové krytiny, podhledy podkroví, dveře vč. zárubní a obdobné dokončovací práce nejsou provedeny. Objekt je užíván k občasné rekreaci, jeho stavebně technický stav je hodnocen jako zhoršený, vzhledem k nedokončeným pracem.
Studna Studna kopaná, hl. 6,00m, v roce 2005 nově skružená a čištěná, pouze na užitkovou vodu. Studna je cca 74 let stará.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st. parc.č. 30/6 o výměře 92 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), st.parc.č. 30/3 o výměře 373m2 (zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr), parc.č. 60/1 o výměře 158m2 (ostatní plocha, manipulační plocha) a parc.č. 60/6 o výměře 188m2 (ostatní plocha, jiná plocha). Parcela st.parc.č. 30/6 je zastavěná rodinným domem, všechny ostatní jsou užívány jako zahrady, jsou rovinné, zatravněné, spíše méně udržované.
Venkovní úpravy Jedná se pouze o rozpracovanou, nedokončenou venkovní terasu, kde jsou provedeny pouze betonové sloupky a betonová podezdívka. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chalupy, která je užívána k občasné rekreaci. V roce 2005 byla započata rekonstrukce a modernizace, práce však nebyly dosud dokončeny a pro další užívání je vhodné dokončit zejména sociální zařízení, vnitřní dveře, podlahové krytiny, schody do podkroví, podkroví, technickou místnost, kuchyni apod. Velikostně je rekreační chalupa dispozice 2+1, pozemek velikostně vyhovující. Po provedení dokončení prací je vhodné vzhledem k uspořádání a poloze objekt nadále užívat k rekreaci, ev. i k trvalému bydlení.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
6
a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chalupa če. 3 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rekreační chalupa, rekreační domek Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel 74 roků 2 993,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí:
8,50*10,50
Název podlaží přízemí:
Zastavěná plocha 89,25 m2
Obestavěný prostor: nadzemní část: 8,50*10,50*4,00 zastřešení: 8,50*10,50*3,40/2 Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 2,70 m
357,00 m3 151,73 m3 508,73 m3
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
89,25 m2
=
ZP1 = 89,25 m2 ZP = 89,25 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Nedokončené práce na rekonstrukci. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: 1,00 7
č. I I
Vi -0,02 -0,08
I III II
-0,02 0,02 -0,05
I I
-0,08 -0,10
I I II
0,00 -0,05 0,00
III II
0,01 -0,05
IV
0,65
12
Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V13 * 1,00 = 0,377 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m včetně 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - špatné - Pouze na neupraveném terénu 7. Obchod a služby v okolí - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II
Pi 0,00 -0,05
II III I I I I II III II
0,00 0,00 -0,02 -0,02 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 0,860 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,377 * 0,860 * 0,950 = 0,308 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 993,- Kč/m3 * 0,308 = 921,84 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 921,84 Kč/m3 * 508,73 m3 = 468 967,66 Kč Rekreační chalupa če. 3 - zjištěná cena = 468 967,66 Kč
b) Studny b1) Studna - § 9 Jedná se studnu kopanou hl. 8 m s el. čerpadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC:
Kopaná 6,00 m 1 ks 2222
8
Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: elektrické čerpadlo:
5,00 m * 1 950,- Kč/m 1,00 m * 3 810,- Kč/m 1 ks * 10 780,- Kč/ks
+ + +
9 750,- Kč 3 810,- Kč 10 780,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
24 340,- Kč 0,8500 2,2960 1,2970
Plná cena
=
61 610,02 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 74 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 74 / 100 = 74,000 %
-
45 591,41 Kč
Studna - zjištěná cena
=
16 018,61 Kč
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 373,00 35,00 92,00 35,00
st.parc.č. 30/3 st.parc.č. 30/6 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 13 055,3 220,16 275,-
-10 % -5 % -7 % -22 % * *
3 580,50 12 694,50 1,2970 2,1730 35 777,94
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 158,00 35,00 188,00 35,00
parc.č. 60/1 parc.č. 60/6 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 9
-10 % -5 % -7 %
Cena [Kč] 5 530,6 580,12 110,-
Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
-22 % -
2 664,20 9 445,80 0,4000 1,2970 2,1730 10 648,75
* * *
Pozemky - zjištěná cena
=
46 426,69 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rekreační chalupa če. 3 b) Studna c) Pozemky
468 967,66 Kč 16 018,61 Kč 46 426,69 Kč
= = =
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
531 412,96 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
531 410,- Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 530 000,00 Kč Slovy: pětsettřicettisíc korun českých
3.2.2. Porovnávací hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků Kč Chrančovice,okr.Plzeň sever
470 000
KC 0,90
Upravená cena Foto Kč 423 000
Jedná se o obec Chrančovice, cca 108 obyvatel, bez technické a občanské vybavenosti a bez pracovní příležitosti v místě, od Úněšova 12 Km, od Všerub 7 Km, od Plzně 23 Km. Samostatně stojící RD 2+kk se sociálním zařízením po částečné modernizaci, vytápění přímotopy, kanalizace, voda z veřejných řadů. Pozemek celkem 250m2. Aktuální nabídková cena.
Křelovice, Okr.Plzeň sever
699 000
0,80
Obec Křelovice, cca 227 obyvatel, bez technické a občanské vybavenosti a bez pracovní příležitosti v místě, od Úněšova 8 Km, od Všerub 15 Km, od Plzně 30 Km. Samostatně stojící RD 4+1, sociální zařízení s chemickým WC, vytápění lokální na tuhá paliva, voda ze studny. Pozemek 243 m2. Aktuální nabídková cena.
10
559 200
Rochlov, Okr.Plzeň sever
590 000
0,90
531 000
Jedná se o obec cca 250 obyvatel bez technické a občanské vybavenosti a bez pracovní příležitosti v místě, od Plzně 23 Km. Samostatně stojící RD 4+1, vhodný k rekonstrukci. Pozemek 314 m2. Aktuální nabídková cena.
Porovnávací hodnota
504 400,-Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navržena porovnávací hodnota nemovitosti na : 504 400,00 Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 500 000,00 Kč Slovy: pětsettisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace Jedná se o bývalou kovárnu, dnes rekreační chalupu vč. součástí a příslušenství. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení ev. k rekreaci. Oceňovanou nemovitost je vhodné vzhledem k její velikosti, uspořádání a poloze užívat nadále k rekreaci ev. pro bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – rekreační chalupa v lokalitě pěkné, v blízkosti lesy, cyklostezky, turistické trasy, klidné okolí, lesy, louky, k rekreaci lokalita žádaná. Práce na nedokončené rekonstrukci jsou provedeny v dobré kvalitě. Slabé stránky – rekreační chalupa je v lokalitě bez občanské a technické vybavenosti a bez pracovní příležitosti. Práce na rekonstrukci nejsou dokončeny a je vhodné minimálně sociální zařízení a kuchyni dokončit. Chalupa je užívána k občasné rekreaci. Nezpevněný, travnatý příjezd. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem a také zejména vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, kdy zájem potencionálních kupujících o koupi nemovitostí je značně malý (zejména v lokalitách bez pracovní příležitosti), pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 18.10.2010
ve výši: 500 000,00 Kč Slovy: pětsettisíc korun českých V Plzni, 22.10.2010 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 601/2010 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace mapa
Pohled jihovýchodní
severovýchodní
12
Pohled jihozápadní
Pohled na terasu před chalupou
jižní
oplocení v západní části
Příjezdová cesta
Vstup
krb v obývacím pokoji
13
Obývací pokoj
Kuchyňský kout
na sociální zařízení
Sociální zařízení
14
Žebřík do podkroví
technická místnost
podkroví
15
5.3.Doklady
16
17
18
