ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 794/2012 Ocenění členských práv a povinností v bytovém družstvu „Lidové bytové družstvo v Plzni“, IČO: 00055891, se sídlem Prokopova 13/15, Plzeň (dále jen Družstvo). S členstvím v Družstvu jsou spojena práva a povinnosti vyplývající ze stanov tohoto Družstva a platných právních předpisů, zejména právo na uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou k bytové jednotce 1382/4, zapsaná na listu vlastnictví LV č. 10902 v budově č.p. 1382, zapsané na LV č. 5237, stojící na pozemku parc.č. 2851 a přilehlý pozemek parc.č. 2852, zapsané na LV č. 5237. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8675/142169 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 10109 (bytová jednotka), LV č. 5237 (bytový dům) a LV č. 5237 (pozemky) pro obec Plzeň, katastrální území Plzeň u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 16.02.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 20.02.2012
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku – kterým jsou – členská práva a povinnosti v bytovém družstvu „Lidové bytové družstvo v Plzni“, IČO: 00055891, se sídlem Prokopova 13/15, Plzeň (dále jen Družstvo). S členstvím v Družstvu jsou spojena práva a povinnosti vyplývající ze stanov tohoto Družstva a platných právních předpisů, zejména právo na uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou k bytové jednotce 1382/4, zapsaná na listu vlastnictví LV č. 10902 v budově č.p. 1382, zapsané na LV č. 5237, stojící na pozemku parc.č. 2851 a přilehlý pozemek parc.č. 2852, zapsané na LV č. 5237. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8675/142169 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 10109 (bytová jednotka), LV č. 5237 (bytový dům) a LV č. 5237 (pozemky) pro obec Plzeň, katastrální území Plzeň u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město. S členstvím v Družstvu jsou spojena práva a povinnosti vyplývající ze stanov Družstva a platných právních předpisů, včetně nájemního práva k bytové jednotce č. 1382/4. Převod bytu do osobního vlastnictví podléhá souhlasu orgánů Družstva. Ocenění členských práv a povinností vč. nájemního práva k bytové jednotce č. 1382/4, na adrese Slovanská 1382/81, Plzeň je provedeno ve výši obvyklé ceny bytové jednotky, protože z titulu stanov Družstva a i z obč.z. je právo člena družstva všechna svoje práva a povinnosti převést na třetí osobu (tudíž prodat) za smluvní sjednanou cenu (obvyklou) stejně, jako u bytu v osobním vlastnictví.
1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu
1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10902 (bytová jednotka) pro k.ú. Plzeň ze dne 20.02.2012 Informace z katastru nemovitostí LV č. 5237 (bytový dům a pozemky) pro k.ú. Plzeň ze dne 20.02.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 20.02.2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení Družstva a dle posouzení znalce.
1.4. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty 3
Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu )
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. 1 2 3 4 5 6 7
koeficient Lokalita Typ stavby Stáří Garáž Velikost Vybavení Zdroj nabídky
ozn. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů.
4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10902 ze dne 20.02.2012 pro k.ú. Plzeň Lidové bytové družstvo v Plzni, Prokopova 13/15, Plzeň, Jižní Předměstí, 301 00 Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Slovanská 1382/81 Plzeň Plzeň Plzeň – město LV č. 10902
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: Na LV 10902 pro k.ú. Plzeň ze dne 20.02.2012 nejsou v části C uvedena žádná omezení vlastnického práva.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné části města Plzeň, Východní Předměstí, při místní frekventované komunikaci Slovanská ul.. Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými domy z 20-30 let minulého století, s funkcí smíšenou. Před domem je chodník, parkovací pruh (parkovací možnosti omezené) a ulice Slovanská s tramvajovým pruhem, za bytovým domem je tzv. „vnitroblok“. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení s nebytovými prostory v přízemí domu. Hlavní vstup je orientován z jihovýchodní strany, z ulice Slovanská, zadní východ na severovýchod do vnitrobloku. Bytový dům je podsklepený a má 5 nadzemní podlaží a půdu, v přízemí 4 bytové jednotky a nebytový prostor, v každém dalším podlaží 6 bytových jednotek, na půdě pokoj. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v roce 1923, opravy a údržba jsou průběžně prováděny (střešní krytina, fasáda, plastová okna apod.). Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou želbetonové, střecha je sedlová, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je želbetonové prefa. Vnější omítky jsou novodobé, vnitřní omítky jsou stěrkové. Plzeň je Krajské statutární město, které má 163 392 obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, Slovany je hodnocena kladně, poptávajícími a kupujícími je v popředí jejich zájmu, avšak o nemovitosti přímo u frekventované komunikace Slovanská je zájem o nemovitosti menší.
3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby, byt prostřední, se všemi okny do vnitrobloku a byl vybudován v poválečné době z původního přednáškového sálu. V bytě se nachází pravděpodobně předsíň, z předsíně je pravděpodobně vstup vlevo na sociální zařízení, do kuchyně a jednoho pokoje, vpravo pak do dvou pokojů. V bytě je vytápění etážové ústřední plynovým kotlem z roku cca 1993, ohřev vody pravděpodobně bojlerem nebo 5
karmou. Prohlídka bytu nebyla umožněna, předpokládá se průměrný, méně udržovaný stav, opravy a údržba pravděpodobně nejsou prováděny. Byt je trvale užíván k bydlení a to Miroslavem a Petrou Brabcových, kteří nejsou členy Družstva a byt užívají neoprávněně bez nájemní smlouvy.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 8675/142169 na pozemcích parc.č. 2851 o výměře 489 m2 zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 2852 o výměře 362m2 zahrada. Pozemek parc.č. 2851 je celý zastavěný bytovým domem, pozemek parc.č. 2852 je ve vnitrobloku, přístupný přes bytový dům zadním vchodem, rovinný, částečně se zpevněnou betonovou plochou, částečně zatravněn, oplocen původním zděným plotem a dřevěným plaňkovým, při hranicích lemující částečně vzrostlými stromy. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost zřejmě převážně v původním, mírně opotřebovaném, morálně zastaralém stavu, nevyžaduje však investic k zachování provozuschopnosti k trvalému bydlení. Byt je trvale užíván pro bydlení.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění staveb Byt, jednotka č. 1382/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 150 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 150 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 5% Úprava cen celkem: 150% + 5% * (100 % + 150%) 162,50 % 6
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1390 § 28 odstavec 5 800,0,40 2,1390 Typ
Název
Parcelní číslo 2851 2852
Výměra [m2] 489,00 362,00
1,7660 2,1390 Kp 1,7660 1,7660
Úprava [%] 162,50 162,50
Upr. cena [Kč/m2] 7 932,695 3 173,078
Jedn. cena [Kč/m2] 7 932,695 3 173,078
Cena [Kč] 3 879 087,86 1 148 654,24 5 027 742,10
Pozemek - zjištěná cena
=
5 027 742,10 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek
=
5 027 742,10 Kč 5 027 742,10 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
5 027 742,10 Kč
§ 28 odst. 1 a 2 parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Plzeňský kraj, nad 50 000 obyvatel 89 let 27 755,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: WC: spíž: kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
7
2
=
1,17 m2 0,75 m2 10,89 m2 14,85 m2 23,36 m2 22,23 m2 10,50 m2 3,00 m2 86,75 m2
=
8,00 m2 8,00 m2
8,00 m * 0,10
= = =
86,75 m2 0,80 m2 87,55 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 89 let: 0,60
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
č. III II II
Pi 0,00 0,00 -0,03
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,60 = 0,551
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice - frekventovaná silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 0,970
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Členská práva a povinnosti 3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 0,850
i=1
8
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,551 * 0,970 * 0,850 = 0,454 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 27 755,- Kč/m2 * 0,454 = 12 600,77 Kč/m2 CP = CU * PP = 12 600,77 Kč/m2 * 87,55 m2 = 1 103 197,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 103 197,41 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 5 027 742,10 Kč Spoluvlastnický podíl: 8 675 / 142 169 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 027 742,10 Kč * 8 675 / 142 169 = 306 787,43 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemku
+
306 787,43 Kč
Byt, jednotka č. 1382/4 - zjištěná cena
=
1 409 984,84 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt, jednotka č. 1382/4
1 409 984,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 409 984,80 Kč
Celkem
1 409 984,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 409 980,- Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 1. 400.000,00 Kč Slovy: jedenmiliončtyřista tisíc korun českých
9
3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Plzeň, Slovanská tř., Východní Předměstí
Foto
1 150 000
49,00m2, 4.NP
Nabídková cena
Byt 2+kk, v bytě proběhla rekonstrukce, vytápění vlastním plynovým kotlem, nová kuchyňská linka, v druhém pokoji vybudovaná příčka a tím vytvořená prostorná šatna. V předsíni, koupelně, WC a spíži je dlažba, v pokoji s kuchyňským koutem plovoucí podlaha a v druhém pokoji koberec. Obě plastová okna směřují na Slovanskou třídu. K bytu patří prostorná sklepní kóje. Dům udržovaný v dobrém stavu. Byt ve stejném domě, družstevní vlastnictví.
Kč/m2 23.469,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Plzeň, Purkyňova ul., Jižní Předměstí
K5 1,00 1 290 000
K6 0,80
K7 0,80
72,00 m2, 1.NP
Uprav.jedn.cena 15.020.,- Kč/m2 Nabídková cena
Byt o velikosti 3 + KK ve zvýšeném přízemí cihlového domu. Dům je situován nedaleko centra. Družstevní vlastnictví.
Kč/m2 17.916,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Plzeň, Vrchlického ul., Jižní Předměstí
K5 1,00 1 150 000
K6 0,90
K7 0,80
58,00 m2, 4.NP
Uprav.jedn.cena 12.900,-Kč/m2 Nabídková cena
Byt 2+kk, v původním, zachovalém stavu, má 2 vzájemně průchozí místnosti (23 a 19 m2). Kuchyňský kout je v samostatné místnosti, která rozděluje předsíň a obývací pokoj. Podlahy jsou zpevněny surovou dřevotřískovou deskou, na ní je položený koberec. Koupelna s vanou a WC jsou oddělené. Vytápění zajišťují 2 plynová topidla WAW, ohřev teplé vody bojler, v kuchyni je průtokový ohřívač. V domě proběhla rekonstrukce střechy, výměna oken za plastová, rozvody vody jsou v plastu. Obyvatelé domu mají k dispozici zahradu ve vnitrobloku. Družstevní vlastnictví. Kč/m2 19.828,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Plzeň, Anglické nábřeží,
K5 1,00 2 100 000
K6 0,90
K7 0,80
85,25m2, 4.NP
Byt o dispozici 3+kk, byt je v družstevním vlastnictví s možností okamžitého převodu do osobního vlastnictví. Je o výměře 85,25 m2 + cca 8 m2 sklep. Pokoje jsou o výměrách 22 m2, 20 m2, 18 m2, koupelna 8,20 m2, předsíň 11,20 m2. V koupelně je zánovní elektrický bojler. Z předsíně je dále vstup do komory, spíže a WC. Okna bytu jsou nová, orientace hlavních pokojů je na jih. Rozvody vody a odpadů jsou v plastu. Dům má novou střechu, novou venkovní fasádu, Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 24.633,0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 Plzeň, Koradnova ul., Jižní Předměstí
1 450 006
63,00m2, 5.NP
Uprav.jedn.cena 14.276,-Kč/m2 Nabídková cena
Uprav.jedn.cena 15.075.,- Kč/m2 Nabídková cena
Částečně zrekonstruovaný byt 2+1, původní dřevěná okna jsou orientovaná na jihozápad. V nové koupelně je vana a umyvadlo, WC je zvlášť. V zrekonstruované kuchyni je nová kuchyňská linka a kombinovaný sporák. Na podlahách bytu je PVC, dlažba a koberec. Byt je vytápěn vlastním plynovým kotlíkem. Součástí bytu je zděný sklep o velikosti cca 9 m2. K odpočinku je možno využít prostorný vnitroblok. Družstevní vlastnictví..
Kč/m2 23.016,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
10
K6 0,85
K7 0,80
Uprav.jedn.cena 15.651.,- Kč/m2
Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
15.862,-Kč/m2 12.900,-Kč/m2 14.584,-Kč/m2 86,75 m2 1.265.162,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1.270.000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstesedmdesát tisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota:
1 400 000,00 Kč, slovy: jedenmiliončtyřista tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
1 270 000,00 Kč slovy: jedenmiliondvěstěsedmdesát tisíc korun českých
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení i pro podnikání. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – bytová jednotka je v cihlovém domě, poloha bytu v domě, kdy všechna okna jsou směrem do vnitrobloku je dobrá, s možností užívání vnitrobloku. Slabé stránky – bytová jednotka je zřejmě několik let bez oprav a bez údržby, poloha u frekventované komunikace, poloha v přízemí bytového domu, družstevní vlastnictví u Lidového bytového družstva. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má pouze orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 16.02.2012.
ve výši: 1 270 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstěsedmdesát tisíc korun českých V Plzni, 20.02.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 11
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 794/2012 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace mapy
12
pohled z ulice Slovanská
vchod do domu
společné prostory - chodba
společné prostory schodiště
vnitroblok
13
5.4. Doklady
14
15
16
17
