ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1128/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 14 na pozemku st.parc.č. 31 v obci Záchlumí a pozemku st.parc.č. 31 o výměře 372m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 3 pro obec Záchlumí, katastrální území Záchlumí u Stříbra u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 13.06.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 21 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 20.06.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 14 na pozemku st.parc.č. 31 v obci Záchlumí a pozemku st.parc.č. 31 o výměře 372m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 3 pro obec Záchlumí, katastrální území Záchlumí u Stříbra u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 33 pro k.ú. Záchlumí u Stříbra ze dne 29.05.2013
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3 pro k.ú. Záchlumí u Stříbra ze dne 12.06.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 12.06.2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci.
3
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3 ze dne 12.06. 2013 pro k.ú. Záchlumí u Stříbra Mráz Roman, č.p. 14, 349 01 Záchlumí Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Záchlumí čp. 14 Záchlumí u Stříbra Záchlumí Tachov LV č. 3
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 3 pro k.ú. Záchlumí u Stříbra v příloze) Zástavní právo smluvní – pohledávka a) 1.009.500,- Kč b) pro budoucí pohledávky dle smlouvy Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 03.01.2008. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci obce Záchlumí, u kostela. Bezprostřední okolí je prostorné, vstup na pozemek vrátky a vraty z východní strany, vstup do domu z rovněž z východní strany. Rodinný dům je samostatně stojící, nepravidelného půdorysu, svou obvodovou severní stěnou na hranici pozemku. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z vlastní studny, elektroinstalace provedena, bez plynu. Západně na rodinný dům navazuje pod jedním zastřešením sklad (bývalý chlév), kde je kotelna, na jižní hranici pozemku je původní stodola. Záchlumí patří územně do okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Záchlumí se rozkládá asi dvacetšest kilometrů východně od Tachova a šest kilometrů severozápadně od města Stříbro. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 430 obyvatel. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a pro děti jenž do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní, bez podkroví. Dispozičně v 1.PP (suterén) přístupný z venku, v suterénu jeden sklep, 1.NP (přízemí), vstupní zádveří, chodba s jídelnou, z chodby sociální zařízení, z chodby kuchyně, za kuchyní obývací pokoj a z něj menší nedokončený pokoj. Celkem 2+1. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěné trámové, schodiště není, pouze vstupní teracové, vstup na půdu po žebříku z kotelny nebyl možný, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda břízolitová, sokl omítnut, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni kuchyňská linka s el. sporákem, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, WC společně, rozvod teplé a studené vody, ohřev vody el. bojlerem, který je na sociálním zařízení, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, který je ve skladu (v bývalém chlévě), el. instalace provedena, na podlahách v zádveří keramická dlažba, v chodbě s jídelnou koberec, v kuchyni PVC, v obývacím pokoji koberec a v pokoji za ním betonová. Dokumentace nebyla doložena, rodinný dům je dle sdělení stáří 80 let, již dříve byla provedena modernizace (např. fasáda, okna, vytápění), v poslední době, před cca 4 roky bylo provedeno sociální zařízení, kuchyně, podlahové krytiny, vytápění, od té doby bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavu, předpokládám provedení rozsáhlejších stavebních úprav (např. dokončení pokoje, střecha, omítky, okna, krov nebylo možné prohlédnout apod.). 5
Sklad, bývalý chlév Západně na rodinný dům navazuje původní chlév, který je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce dřevěné, schodiště není, pouze žebřík, půda nebyla přístupná, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, podlaha hliněná a kamenná, dveře dřevěné, ostatní není. Ve skladu je kotel na tuhá paliva. Sklad je bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Stáří odhadnuto stejně jako u rodinného domu, tzn. 80 let.
Stodola Původní stodola na jižní hranici pozemku je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce dřevěné, schodiště není, půda nebyla přístupná, střešní krytina převážně tašková, klempířské konstrukce nejsou bez omítek, podlaha hliněná a kamenná, dveře dřevěné, ostatní není. Stodola je řadu let bez oprav a bez údržby, ve zcela špatném stavu, zaskládaná nepořádkem. Stáří odhadnuto stejně jako u rodinného domu, tzn. 80 let.
Studna Původní kopaná studna hl. dle sdělení 10m.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení vč. vrátek a vrat, vše bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavu
Porosty Jedná se o okrasné keře a stromy v běžných druzích, řadu let neošetřované, prorostlé.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 31 o výměře 372m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem, skladem a stodolou, nezastavěná část tvoří zahradu mezi objekty a před rodinným domem, neudržovaná, zarostlá. Podlahová plocha RD 75 m2
Zastavěná plocha RD 90 m2
Plocha pozemků celkem 372 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení, opravy již nejsou prováděny, předpoklad provedení menších stavebních úprav. Pro bydlení velikostí spíše malé.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
6
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP (suterén): 5,90*3,50 1.NP (přízemí): 8,75*6,60+9,30*3,50 Název podlaží Zastavěná plocha 1.PP (suterén): 20,65 m2 1.NP (přízemí): 90,30 m2
= 20,65 m2 = 90,30 m2 Konstrukční výška 1,70 m 2,60 m
Obestavěný prostor 1.PP (suterén): 20,65*2,00 1.NP (přízemí): 8,75*6,60*4,50+9,30*3,50*4,00 zastřešení: 8,75*6,60*3,00+9,30*3,50*0,30/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 5,37
= = = =
41,30 m3 390,08 m3 178,13 m3 609,51 m3 20,65 m2 110,95 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II I IV
0,00 0,00 0,04
III
0,00
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70
III I I II
0,00 0,00 -0,05 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
č. I III II II
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00
II I II II I III II
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,414 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,920 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,414 * 0,920 * 0,900 = 0,343 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m3 * 0,343 = 1 205,99 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 205,99 Kč/m3 * 609,51 m3 = 735 062,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
8
735 062,96 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad, bývalý chlév Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,50*6,60 1.NP (přízemí)
[m2] 29,70
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 29,70 m2 2,60 m
Název 1.NP (přízemí) Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (přízemí) 29,70*4,50 zastřešení 29,70*3,00/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
= =
Název
Typ
1.NP (přízemí) zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví tašková pozinkovaný plech omítky chybí dřevěné chybí hliněná světelná
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%] 9
Část
[m3] 133,65 m3 44,55 m3 Obestavěný prostor 133,65 m3 44,55 m3 178,20 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S C S C S S
Koef.
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S C S C S S
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00
obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 0,00 6,80 4,90 95,20 0,9520
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,9520 0,8500 2,0930 0,9320
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 178,20 m3 * 1 973,11 Kč/m3
= =
1 973,11 351 608,20 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
281 286,56 Kč
Sklad, bývalý chlév - zjištěná cena
=
70 321,64 Kč
1.2.2. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška plocha 50,00 m2 4,00 m
Název 1.NP (přízemí) Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 10
[m3]
1.NP (přízemí) 30,00*4,00+20,00*3,00 zastřešení 30,00*1,80/2*20,00*0,50/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
= =
Název
Typ
1.NP (přízemí) zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S C C C S S S C
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 180,00 m3 135,00 m3 315,00 m3
Hodnocení standardu P S S S S C C C S S S C
mělké založení bez izolace zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví tašková chybí chybí chybí dřevěné jednoduchá hliněná chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
180,00 m3 135,00 m3
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 0,00 0,00 0,00 3,10 1,00 6,80 0,00 81,15 0,8115
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,8115 0,8500 2,0930 0,9320
Základní cena upravená [Kč/m3]
=
1 681,91
11
Plná cena:
315,00 m3 * 1 681,91 Kč/m3
=
529 801,65 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
423 841,32 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
105 960,33 Kč
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + + = * * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 10 780,- Kč 39 580,- Kč 0,8500 2,3130 0,9320 72 524,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
58 019,80 Kč
Studna - zjištěná cena
=
14 504,95 Kč
1.2.3. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 10,00 m 1 ks 2222
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
12
0,9320 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,9320 Název
Typ
§ 28 odst. 1 a 2 parc.č. Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 31
Výměra [m2] 372,00
Pozemky - zjištěná cena
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2] 70,00
Jedn. cena [Kč/m2] 70,00
Cena [Kč] 26 040,26 040,-
=
26 040,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
26 040,00 372 100 7 000,00 0,065 455,00 455,- Kč
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad, bývalý chlév 1.2.2. Stodola 1.2.3. Studna
735 063,- Kč 70 321,60 Kč 105 960,30 Kč 14 505,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
925 849,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
26 040,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
26 040,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
455,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
455,- Kč 952 344,90 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 950 000,00 Kč Slovy: devětsetpadesát tisíc korun českých
13
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Horní Kozolupy, okr. Tachov
Nabídková cena
590 000
Nabízíme Vám ke koupi přízemní, částečně podsklepený rodinný dům v obci Horní Kozolupy, vzdálené 12 km od Stříbra. V přízemí se nachází veranda, chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna a WC. Místnosti mají zachovalé dřevěné podlahy. Podkroví skýtá půdní vestavby. Ve sklepě jsou 2 prostorné místnosti. Na obytnou část navazuje zděná kolna s podkrovím a samostatně stojící zděná kolna. Elektřina 220/380V, voda obecní, jímka, vytápění lokální na tuhá paliva. Plocha pozemku: 382 m2, Užitná plocha: 80 m2. Horší stav.
Kč/m2 7.375,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Černošín, Víchov, okr. Tachov
K5 1,20
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 7.523,- Kč/m2 Nabídková cena
1 050 000
RD 3+1 po částečné rekonstrukci ve Víchově u Stříbra. Úžitná plocha obsahuje verandu,chodbu,kuchyň,koupelnu s WC,obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj. Na podlaze je použita plovoucí krytina a keramická dlažba, na stěnách jsou omítky vápenné a keramický obklad.Dům má sedlovou střechu(pálená taška),dřěvěné krovy,dřevěné eurookna. Je zde možná půdní vestavba a majitel přikládá projektovou dokumentaci. Rekonstrukce proběhla ve vnitřku domu, schází ještě přeložit střechu a dodělat fasádu. Dům je připojen na elektro,veřejný vodovod a septik.Vytápění ústřední(kotel na dřevo,uhlí) a ohřev vody je zajištěn kombinovaným bojlerem. Před domem je zahrada, kotec pro psa a dřevník. Dům se nachází v klidné lokalitě na vesnici a veškerá občanská vybavenost se nachází v přilehlém městě Stříbře cca 6km, nebo Černošíně též asi 6km. Plocha pozemku: 465 m2, Užitná plocha: 72 m2. Lepší stav.
Kč/m2 14.583,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 0,90
Svahy okr. Tachov
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 11.156,- Kč/m2 Nabídková cena
950 000
Nabízíme prodej RD 4+1 v obci Svahy na okrese Tachov. Dům je udržovaný v dobrém stavu, do současné doby byl obydlený. Náleží k němu dvůr, zahrada za domem a ovocný sad včetně skleníku před domem. Na obě zahrady i do dvora je možný příjezd. Zastavěnou plochu tvoří kromě obytné části sklad na TP, dílna, kolny, garáž a přístřešky, na dvoře je zahradní krb s udírnou. Dům je částečně podsklepený. V přízemí je kromě verandy (4,7 m2) a chodby (11,5 m2) kuchyně (11 m2) s velkou spíží ( 10 m2) a jídelnou (12 m2), koupelna s novým sprch. koutem a bojlerem (6,2 m2), WC a 3 prostorné pokoje (23,4 m2, 21,7m2 a 21,8 m2). Okna jsou starší dřevěná v dobrém stavu, část elektro v mědi. Krov je velmi zachovalý, podkroví s okny ve štítu je možné přizpůsobit k bydlení. Dům je napojen na obecní vodovod, vlastní studna a ve sklepě studánka s čerpadlem. Plocha pozemku: 1705 m2, Užitná plocha: 130 m2. Horší poloha, lepší stav, větší pozemek.
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 7.308 0,85 1,00 1,20 1,00 0,90 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 0,95
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 6.373,- Kč/m2 11.156,-Kč/m2 6.373,-Kč/m2 8.351,-Kč/m2 75m2 626.352,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 630 000,00 Kč Slovy: šestsettřicet tisíc korun českých
3.2.3.Rekapitulace 14
Věcná hodnota:
950 000,00 Kč slovy: devětsetpadesát tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
630 000,00 Kč slovy: šestsettřicet tisíc korun českých
Jedná se o rodinný dům, který postaven jako obytný. Poloha nemovitostí je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňované nemovitosti, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, sociální zařízení, kuchyně, vytápění. Slabé stránky – opravy a údržba nejsou prováděny, předpokládá se provedení rozsáhlejších stavebních úprav, neudržovaný pozemek, spíše menší dům i pozemek, nabídka obdobných nemovitostí velmi převyšuje nad poptávkou po nich. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 13.06.2013
ve výši: 630 000,00 Kč Slovy: šestsettřicet tisíc korun českých V Plzni, 20.06.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1128/2013 znaleckého deníku.
5. Přílohy 15
5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
vchod do domu
zádveří 16
chodba s jídelnou
sociální zařízení
sociální zařízení
kuchyně
nedokončený pokoj
obývací pokoj za ní
vchod do suterénu 17
sklep
vchod do skladu
sklad pohled západní (ze sousedního pozemku)
stodola pohled jihovýchodní
pohled jihozápadní
stodola pohled severní
stodola
pohled jihovýchodní 18
kotel ve skladu
pohled severovýchodní
pohled východní
5.3. Doklady 19
20
21
