Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 3336/202/2013 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Dům s nájemními byty - bytový dům čp. 212 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 433/1, p.č. st. 433/3, p.č. st. 433/6 a p.č. 434, vše v k.ú. Dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové. Jiráskova 212, Dvůr Králové nad Labem Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Dvůr Králové nad Labem, k.ú. Dvůr Králové nad Labem, kód k.ú. 633968, LV 3290 st. 433/1, st. 433/3, st. 433/6, st. 434 Denisa Výprachtická, Jiráskova 212, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Denisa Výprachtická, Jiráskova 212, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Denisa Výprachtická; č. obj.:, Jiráskova 212, 544 01 Dvůr Králové nad Labem
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
IČ: DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 16 stran
V Borohrádku, dne 3.7.2013
e-mail:
[email protected]
pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 6 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
20.6.2013
Datum zpracování :
3.7.2013
Počet příloh:
9
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: ostatní
celková
stavba dokončena v r. 1925 2007-2012 dílčí střecha
změna stavby v r. fasáda, zateplení
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. okna, dveře
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba 16 101 () dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
7 326 856 Kč - 994 303 Kč 13 363 483 Kč 6 500 000 Kč 372 450 Kč
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části města s dobrou občanskou vybaveností. Jsou umístěny v docházkové vzdálenosti hlavního náměstí. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě. Dům nabízí nebytové i bytové prostory. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Cenu bude velmi negativně ovlivňovat skutečnost, že bytové jednotky ve 2.NP jsou v poměrně značném stádiu rozestavěnosti. Nabídka bytů k pronájmu je relativně nízká, nicméně nelze kalkulovat se 100 % obsazeností domu. Záporná výnosová hodnota je způsobena poměrně vysokými náklady na celkové dokončení domu. Naopak budoucí výnos je na místní zvyklosti poměrně dobrý. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3290, k.ú.Dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 2.7.2012. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Dvůr Králové nad Labem je město s velmi dobrou občanskou vybaveností (soustava úřadů, obchodů a služeb), s rozvinutou infrastrukturou a se širokou nabídkou pracovních příležitostí. Jedná se o středisko daného regionu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální zastavěné části města v ulici Jiráskova cca 200 m od náměstí.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo Komentář: Věcné břemeno průchodu a průjezdu po pozemcích p.č. st. 433/1 a p.č. st. 434, viz. oddíl C LV č. 3290. Toto věcné břemeno žádným zásadním způsobem neovlivňuje užívání nemovitosti a její celkovou hodnotu. - Na nemovitostech váznou zástavní práva, viz. oddíl C LV č. 3290.
RIZIKO ANO
Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Jedná se o zděný bytový dům se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Základové pasy s dodatečnou izolací, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Jsou provedeny vnitřní i vnější omítky. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Schody jsou z teraca a betonové s keramickým obkladem. Dveře hladké plné a částečně prosklené, okna dřevěná a plastová. Podlahy betonové s textilií a z keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotli na zemní plyn. Elektroinstalace světelná i motorová. Je proveden rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody elektrickými bojlery a kotli ÚT. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vany, sprchové kouty, umývadla a WC. V kuchyních je elektrický sporák. Bytový dům - bydlení, podnikání. 1.NP - byt 2+1 a provozovna sklenářství (4 dílny, sklad, kancelář, sociální zázemí) 2.NP - byt 3+1, 3 x byt 1+1, 1 x byt 2+1 3.NP - 2 x byt 2+kk, 2 x byt 1+1, 2 x byt 1+kk Prostory v přízemí jsou z převážné části původní, pouze bylo vybudováno sociální zázemí; prostory jsou udržované. Ve 2.NP a 3.NP probíhá přestavba objektu na byty. Byt 3+1 je dokončený a užívaný, zbývající byty jsou ve stádiu větší rozestavěnosti většinou zbývá dokončit zednické práce po výměně potrubí, zkompletovat elektroinstalaci, provést úpravy vnitřních povrchů, dokončit podlahy, osadit interiérové dveře a osadit zařizovací předměty. Byty ve 3.NP jsou z převážné části dokončeny a schopny užívání. žádné
-3-
POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Dům čp. 212 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Dům čp. 212 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Budova čp. 212
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Dům čp. 212 Seznam podlaží Název 1.NP 1.NP 2.NP 2.NP 3.NP 3.NP
Zastavěná plocha 507,88 m2 326,00 m2 1,00 507,88 m2 387,00 m2 1,00 507,88 m2 408,00 m2 1,00
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Užitná plocha 326,00 m2 326,00 m2 387,00 m2 387,00 m2 408,00 m2 408,00 m2
Obestavěný prostor 1 995,98 m3 1 995,98 m3 1 409,38 m3 5 401,34 m3
(40,30*14,00-14,33*3,93)*(0,10+3,63+0,20) = (40,30*14,00-14,33*3,93)*(3,30+0,63) = (40,30*14,00-14,33*3,93)*((2,60+1,15)/2+1,80/2) = = Současný stav 508 5 401,34 3 516 80,40 23 620 060 87
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
45,00 12 991 033
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace.
2
Ceny pozemků se v dané lokalitě pohybují okolo 600,- Kč za m . V našem případě se jedná o pozemek v centru města, napojený na kompletní inženýrské sítě. Obvyklou cenu předpokládám spíše nad horní hranicí výše uvedeného rozpětí.
-4-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 433/1 st. 433/3 st. 433/6 st. 434
Výměra m2 271 67 28 207 573
Jednotková cena Kč/m2 650 650 650 650 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 176 150 43 550 18 200 134 550 372 450
1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Dům čp. 212
Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Dvůr Králové nad Labem
765,00
333
Kč 12 000 000
Kč/m2 15 686
KC 0,48
Upravená cena Foto Kč/m2 7 605
Nájemní třípatrový rohový dům v centru města Dvora Králové nad Labem (6 b.j. + komerční prostory). Parkování na nedalekých záchytných parkovištích. V přízemí domu je umístěna renomovaná banka. Vstup do domu je ve dvorním traktu. V přízemí vzadu je kolárna, sklad, sklep a technická místnost. V prvním patře dva byty. Jeden o rozloze 105,42 m2 a druhý 90,81 m2.Se společnou chodbou 15,86 m2. Ve druhém patře 3 byty 80,92 m2 46,59 m2 75,31 m2. V podkroví prostorný byt situačně 4+1 o celkové rozloze 150 m2. Všechny byty mají samostatné vytápění ústředním topením z plynového kotle. Samostatné měření enegií. U dvou bytů je zasklená pavlač. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Dvůr Králové nad Labem, Riegrova
390,00
0
3 500 000
8 974
0,66
5 933
Bytový dům s restaurací, 4 bytové jednotky 2+1, dvě o velikosti 50 m2 a dvě o velikosti 70 m2, restaurace 150 m2. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný objekt; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Dvůr Králové nad Labem
1 184,40
423
7 990 000
6 746
0,81
Bytový dům v centru Dvora Králové n.L. na pěší zóně. V domě je celkem 8 bytů, v přízemí obchodní nebytové prostory s fungující prodejnou s vlastním zázemím a soc.zařízením. V 1.patře byt 1+1 (vchod z pavlače), 3+1 (obsazen nájemníkem) a 2+1(obsazen nájemníkem). Ve 2.p.byt 1+1 (vchod z pavlače,) 3+1 a 2+1. Ve 3.patře dva půdní byty 3+kk - rozestavěné, se stavebním povolením. Dům má prostorné sklepní prostory. U domu je k dispozici celkem 6 zděných kolen. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; -5-
5 451
Hořice
497,00
698
5 100 000
10 262
0,71
7 297
Bytový dům v centru města, Husova ulice. V přízemí: pronajatý obchod (obchod, WC, denní místnost, sklad; cca 75 m2); na dvoře sklad. Patro: tři byty: 2+1, 2+1 a 1+1 (celkem 156 m2). Podkroví: byt 4+1 (115 m2), před dokončením. Na dvoře dřevníky. Pozemek celkem: 698 m2. Dobrý stav, může sloužit svému účelu. Vhodné k bydlení a podnikání. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Trutnov, Horská
607,00
1 296
6 894 000
11 357
0,65
7 382
Bytový dům v Trutnově, ulice Horská s pozemkem o rozloze 1296 m2. Dvoupodlažní cihlový dům s pěti bytovými jednotkami a možností rozšíření o další byt v podkroví. V domě je pro každý byt velký úložný prostor pod uzamčením a další prostory k využití na pozemku u domu spolu se zahradou a garáží. Vytápění domu parovodem se samostatnou regulací v každém bytě (vytápění nové včetně rozvodů). Byty jsou převážně zrekonstruované. V okolí domu je k dispozici plná občanská vybavenost. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Trutnov - Lhota u Trutnova
355,00
908
2 660 000
7 493
0,74
5 550
Dvoupodlažní zděný objekt nacházející se ve Lhotě u Trutnova. Budova je uživatelsky rozdělená na dvě části. V 1. NP sál s restaurací o podlahové ploše 200 m2 a druhá ve 2.NPje obytná, 2 byt. jednotky (1kk a 2+1), 3. NP: půdní prostory. Objekt je napojen na el. 220/380V, vodovod - veřejný, horkovod, septik. K objektu dále patří garáž s kolnou a přilehlá zahrada. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný objekt; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Variační koeficient před úpravami: 29,22 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Porovnávací hodnota
13,90 % 2 6 536 Kč/m 2 1 121,00 m
7 326 856 Kč
-6-
1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Budova čp. 212 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
1.Obytné prostory 2.Provozní prostory Celkový výnos za rok:
objekt sklenářství
podlahová plocha
nájem
nájem
[m2]
[Kč/m2/rok] 725 736
[Kč/měsíc] 48 000 20 000
795 326
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu
Výnosová hodnota
Nh
0,13 % * RC 1,50 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V n
Cv
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3290 ze dne 2.7.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2013.
Znalecká doložka:
Nj Nj * PP
nájem
míra kapitalizace [Kč/rok] [%] 576 000 5,00 240 000 8,00 816 000
m2 Kč
1 121 23 792 903
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
728 816 000 80 % 652 800
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč Kč
30 000 30 931 356 894 70 000 0 487 825 164 975 5,88 20 2 805 697 3 800 000
Kč
- 994 303
počet stran A4 v příloze: 5 3 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
