Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 6248-0888/2015 o ceně bytu jednotka č.1206/2, č.p.1206, stavební plocha p.č.839/59 a 839/96 , v k.ú. Jilemnice, obci Jilemnice, okres Semily.LV 2794 a 2043.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti - č.j.102 EX 0132/13-052
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25. 8. 2015. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran.
V Ostravě, 25. 8. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - č.j.102 EX 0132/13-052
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.2. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jilemnice, obec Jilemnice, okres Semily, list vlastnictví č. 2 043, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Liberecký Semily Jilemnice Jilemnice (659959)
List vlastnictví číslo: 2043 Vlastník: Společné jmění manželů Zadrobil Miroslav a Zadrobilová Hana Jana Weisse 1206, 51401 Jilemnice
Podíl: 774/27 432
List vlastnictví číslo: 2794 Vlastník: Společné jmění manželů Zadrobil Miroslav a Zadrobilová Hana Jana Weisse 1206, 51401 Jilemnice
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky na LV číslo 2043
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– II. Byt a) Byt 3+1 BJ č.1206/2
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,080 i=2
I. Pozemek
a) Pozemky na LV číslo 2043 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Jilemnice Název okresu: Semily Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 750,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 484,50 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,95 0,85
0,80 1,00 1,00 1,00
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,080 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,080 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 523,2600 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 839/59 zastavěná plocha a nádvoří 432
Cena [Kč] 226 048,32
–6– Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter II. Místní komunikace, dráhy regionální, –0,40 pozemních komunikací, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 veřejného prostranství a drah m I. V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném 0,00 2 Charakter a zastavěnost území území 3 Povrchy I. Se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 4
§ 4 odst. 3, 4 – Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 174,4200 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 839/96 ostatní plocha - zeleň 369 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 2043 – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky na LV číslo 2043 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt 3+1 BJ č.1206/2 – spoluvlastnický podíl: 774 / 27 432
=
Cena [Kč] 64 360,98 290 409,30 Kč 290 409,30 Kč
290 409,30 Kč 290 409,30 Kč 8 193,96 Kč
II. Byt
a) Byt 3+1 BJ č.1206/2 – § 38 Bytová jednotka o velikosti 3+1 v 1.NP na ul Jana Weise, ve městě Jilemnice (5.604 ob.), okres Semily, kraj Liberecký. Vzdálenost od okresního města je cca 20 km a od města Vrchlabí cca 10 km. Byt se nachází v panelovém domě, ve kterém byla v roce 2012 vyměněná okna za okna plastová. Byt je v původním technickém stavu bez pravidelné základní údržby. V zimním období je vytápěn ústředním topením prostřednictvím dálkovodu. V bytě je umakartové bytové jádro s původním vybavením koupelny. Veškerá občanská vybavenost je v Podlahové plochy jednotky (PP): Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 kuchyň koupelna WC předsíň sklep lodžie
Plocha [m2] celková koef. započítaná 18,20 1,00 18,20 12,20 1,00 12,20 16,40 1,00 16,40 11,70 1,00 11,70 2,90 1,00 2,90 1,00 1,00 1,00 12,10 1,00 12,10 2,90 0,80 2,32 3,10 0,20 0,62 80,50 77,44
–7– Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Jilemnice Počet obyvatel: 5 596 Základní cena (ZC): 11 098,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 35 Koeficient pro úpravu (s): 0,825
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,701
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 7 779,70 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 77,44 × 7 779,70 × 1,000 × 1,080 =
650 656,77 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 290 409,30 Kč Spoluvlastnický podíl: × 774 / 27 432 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 8 193,96 Kč 8 193,96 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 658 850,73 Kč Byt 3+1 BJ č.1206/2 – určená cena:
658 850,73 Kč
–8–
C. Rekapitulace
Výsledné ceny bytu včetně opotřebení - dle vyhlášky: a) Byt 3+1 BJ č.1206/2 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
658 850,73 Kč 658 850,– Kč
Určená cena: 658 850,– Kč Cena slovy: šestsetpadesátosmtisícosmsetpadesát Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.1206/2, č.p.1206, stavební plocha p.č.839/59 a 839/96 , v k.ú. Jilemnice, obci Jilemnice, okres Semily.LV 2794 a 2043. Kč Slovy:
devětsetpadesáttisíc Kč
V Ostravě, 25. 8. 2015
Ing. René Bystroň
950.000,-
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6248-0888/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
– 10 –
Katastrální mapa parcely 839/59
– 11 –
Fotodokumentace
– 12 –
– 13 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
1 100 000,– Kč vč. DPH 14 864,86 Kč/m2 včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Ambrožova, Jilemnice Jilemnice 5 596 Semily
Kód nabídky:382979 MoniT-ID: 2A0ACB
Číslo obce:
577197
Kraj:
Liberecký
Popis: Prodej prostorného bytu 3+1 o CP 78 m2 v DV s možností převodu do OV. Byt se nachází ve 2. NP panelového domu v klidné části města Jilemnice. Dispozice: velká vstupní chodba s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj s balkonem, kuchyň, ložnice, dětský pokoj. K bytu náleží sklep a další společné prostory. Dům je po částečné rekonstrukci. Možnost financování hypotékou zařídíme. Celková plocha: 74 m2 Užitná plocha: 78 m2 Plocha pozemku: 78 m2 Dispozice bytu: 3+1 klidná část obce Umístění nemovitosti: Typ domu: přízemní Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: částečně Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: družstevní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Doprava: silnice Příslušenství: balkón Vybavení: výtah
6 1
– 14 –
– 15 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
600 000,– Kč vč. DPH 9 230,77 Kč/m2 Včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Jilemnice, okres Semily Jilemnice 5 596 Semily
Kód nabídky:IDNES-409801 MoniT-ID: 2884EF
Číslo obce:
577197
Kraj:
Liberecký
Popis: Nabízíme na prodej byt 2+kk o CP 75 m2 ve zvýšeném přízemí cihlového domu na klidném místě v Jilemnici. Nedaleko do centra města, kde je veškerá občanská vybavenost a dopravní dostupnost. S financováním pomůžeme. Celková plocha: 65 m2 Zastavěná plocha: 65 m2 Užitná plocha: 65 m2 Dispozice bytu: 2+kk klidná část obce Umístění nemovitosti: Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2010 Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: 65282 Počet místností: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep
4 1
– 16 –
– 17 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kód nabídky:383873 MoniT-ID: 208435
1 150 000,– Kč vč. DPH 15 972,22 Kč/m2 Ambrožova, Jilemnice Jilemnice 5 596 Semily
Číslo obce:
577197
Kraj:
Liberecký
Popis: Prodej družstevního bytu 3+1 s balkonem. V klidné části Jilemnice nedaleko centra. Byt s plastovými okny je v původním, ale zachovalém stavu a je situován JV směrem s výhledem na areál Hraběnka a Spořilov - zástavbu RD. Dispozice: kuchyň, předsíň, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, lodžie, koupelna a WC. V místě je veškerá občanská vybavenost, dopravní dostupnost. Parkování u domu. Celková plocha: 72 m2 Užitná plocha: 72 m2 Plocha sklepa: 2 m2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Typ domu: přízemní Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2013 Číslo podlaží: 4 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: družstevní Anuita: 40000 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 120V, 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, internet Doprava: silnice Příslušenství: lodžie, sklep
7
– 18 –
