Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 6221-0862/2015 o ceně rodinného domu č.p.202 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.326 v k.ú. Mochov, obci Mochov, okres Praha-východ.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19. 4. 2015. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran.
V Ostravě, 19. 4. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.3. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Mochov, obec Mochov, okres Praha-východ, list vlastnictví č. 182, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-východ Mochov Mochov (698067)
List vlastnictví číslo: 182 Vlastníci: 1. Kolman Zdeněk Dr. Nejedlého 202, 25087 Mochov
Podíl: 1/4
2. Kolmanová Zdeňka Dr. Nejedlého 202, 25087 Mochov
Podíl: 1/2
3. Matějková Marta Dr. Nejedlého 202, 25087 Mochov
Podíl: 1/4
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.202 b) Pozemky na LV číslo 182
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00
0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00
–4– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,061 i=2
a) Rodinný dům č.p.202 – § 35 Rodinný dům o velikosti 1+1 v obci Mochov (1.291 ob.), okres Praha-východ, kraj Středočeský. Vzdálenost od okresního města je cca 20 km a od města Brandýs nad Labem cca 14 km. Dům je situovám na rovném ,oploceném a neudržovaném pozemku s příjezdem po zpevněné obecní komunikaci. Dům je ve zhoršeném technickém stavu bez pravidelné údržby. V zimním období je vytápěn lokálními kamny v místnostech a plynovými přímotopy. Na zdivu je viditelná částečná vlhkost . V domě není vybudováno WC, pouze suché, které se nachází na pozemku u domu. Základní občanská vybavenost je v dosahu. Podlaží: 1 NP Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:
6×9,9 + 4×4 75,40 / 75,40
=
2,80 m 75,40 m2
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,80 × 6×9,9+4×4 zastřešení 1,7×59,4 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
182,32 m3 100,98 m3 283,30 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Mochov Počet obyvatel: 1 287 Základní cena (ZC): 5 563,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–5– 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
0,00
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 1930 85 0,600
0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,390
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 169,57 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,061 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 283,30 × 2 169,57 × 1,000 × 1,061 =
652 132,17 Kč
Rodinný dům č.p.202 – určená cena:
652 132,17 Kč
b) Pozemky na LV číslo 182 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Mochov Název okresu: Praha-východ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 0,75 III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 2 Hospodářsko-správní význam obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy 1,02 nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci 1,00 I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 2 120,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 378,53 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky
Pi 0,00 0,00 0,00
–6– 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,061 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,061 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 462,6203 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 326 zastavěná plocha a nádvoří 241
Cena [Kč] 352 491,49
§ 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: + 140 % Hlavní město Praha – okolí do 7 km Úprava celkem: + 140 % × Parc. č. 327
Název zahrada
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra základní upravená 22001 637 8,01 19,2240
Pozemky na LV číslo 182 – určená cena:
[m2]
2,400 Cena [Kč] 12 245,69
364 737,18 Kč
–7–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
878 m2
Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p.202 b) Pozemky na LV číslo 182 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
652 132,17 Kč 364 737,18 Kč 1 016 869,35 Kč 1 016 870,– Kč
Určená cena: 1 016 870,– Kč Cena slovy: jedenmilionšestnácttisícosmsetsedmdesát Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.202 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.326 v k.ú. Mochov, obci Mochov, okres Praha-východ. Kč Slovy:
1.480.000,-
jedenmiliónčtyřistaosumdesáttisíc Kč
Podíl Kolmanové Zdeňky 1/2 činí 740.000,- Kč slovy : sedumsetčtyřicettisíc Kč Podíl Matějkové Marty 1/4 činí 370.000,- Kč slovy : třistasedumdesáttisíc Kč Podíl Kolmana Zdeňka 1/4 činí 370.000,- Kč slovy : třistasedumdesáttisíc Kč V Ostravě, 19. 4. 2015
Ing. René Bystroň
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6221-0862/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–9–
Katastrální mapa parcely 326
– 10 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
1 700 000,– Kč vč. DPH + provize RK vč. právních služeb
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Mochov Mochov 1 287 Praha-východ
Kód nabídky:PD35257 MoniT-ID: F4AFE
Číslo obce:
538507
Kraj:
Středočeský
Popis: Nabízíme na prodej RD 2+1 80 m2 v Mochově . Dům na pozemku 717 m2 je určený ke kompletní rekonstrukci, případně ke zbourání a využití ke stavbě nového domu. Dům je napojen na elektřinu a obecní vodovod, před pozemkem kanalizace a plyn. Pozemek je obdelníkového tvaru cca 14 x 45m Na pozemku se nachází stodola. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost škola, školka, obchody. V místě bus PID směr Praha Černý Most cca 20 minut. Celková plocha: 80 m2 Zastavěná plocha: 80 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 717 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep
1
– 11 –
– 12 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky:IDNES-1003 MoniT-ID: 2354D5
Nabídková cena:
1 950 000,– Kč vč. DPH včetně právního a finančního servisu, včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Mochov, 5. května Mochov 1 287 Praha-východ
Číslo obce:
538507
Kraj:
Středočeský
Popis: Nabízíme rodinný dům na stavebním pozemku o celkové výměře 1699 m2 v obytné čtvrti obce Mochov. Dům je určen k demolici nebo celkové rekonstrukci. Na pozemek je přiveden obecní vodovod a elektřina. V ulici u pozemku vede plynovod a kanalizace. Pozemek má tvar obdélníka s kratší stranou přiléhající k ulici. Orientace pozemku na jih. V okolí rodinné domy. Dobrá dostupnost. Občanská vybavenost v místě. Velmi zajímavá nabídka.Občanská vybavenost: Veškerá občanská vybavenost v místě Zastavěná plocha: 78 m2 Plocha pozemku: 1 699 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: samostatný Počet nadzemních podlaží: Počet místností: 65282 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace
1
– 13 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
1 580 000,– Kč vč. DPH Vyvolávací cena
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Mochov, okres Praha-východ Mochov 1 287 Praha-východ
Kód nabídky:IDNES-22644 MoniT-ID: 2D57CD
Číslo obce:
538507
Kraj:
Středočeský
Popis: Jedná se o nemovitosti zapsané na LV 877, kat. území a obec Mochov. okr. Praha-východ, a to: - pozemek parc. St. 235, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 225 m2, jehož součástí je rod. dům č. p. 69. Objekt č. p. 69 je nepodsklepená, samostatně stojící nemovitost s 1 NP a podkrovní částí, postavena na oploceném, rovinatém pozemku. V 1. NP jsou tři místnosti a koupelna, podkrovní část je ve stavu výstavby - neobydlena. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je podprůměrný. Celková plocha: 150 m2 Zastavěná plocha: 150 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 225 m2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: špatný Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví:
1
– 14 –
Fotodokumentace
– 15 –
