Znalecký posudek - obvyklá cena tržní
č. 1656-156/2014 o ceně rodinného domu č.p.31 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.109 v k.ú. Medlov u Zborovic, obci Zborovice, okres Kroměříž.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 9. 5. 2014. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran.
V Ostravě, 9. 5. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 5. 2014 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Medlov u Zborovic, obec Zborovice, okres Kroměříž, list vlastnictví č. 58, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Zlínský Kroměříž Zborovice Medlov u Zborovic (791661)
List vlastnictví číslo: 58 Vlastník: Společné jmění manželů Málek Zdeněk Medlov 31, 76802 Zborovice Nesvadbová Jitka Táborského 167, 76861 Bystřice Pod Hostýnem
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.31 b) Pozemky na LV číslo 58
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 5 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
a) Rodinný dům č.p.31 – § 13 Jedná se o dům v řadové zástavbě jako koncový rohový objekt v obci Zborovice s počtem obyvatel 1610, v okrese Kroměříž, katastrální území Medlov u Zborovic. Nemovitost je dobře dostupná po obecní asfaltové komunikaci. Nemovitost má 2NP s půdou a je částečně podsklepená (vstup do sklepa z chodby domu - v současné domě není možný pro velmi špatný tech.stav schodiště). V zimním období je rodinný dům vytápěn lokálně - krbovými kamny. Na dům navazuje hosp.část domu a zahrada se samostatným vstupem. Zahrada celkově oplocená drátěným plotem, neudržovaná. Obec Zborovice se rozkládá asi deset kilometrů jihozápadně od Kroměříže. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Zborovice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Medlov a Zborovice. V obci základní škola vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Zborovice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Rekonstrukce : dům v původním stavu.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím
–4– Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název 1 PP 1 NP 2 NP Součet:
Výška 2,10 m 2,80 m 2,80 m 7,70 m
Zastavěná plocha (16,5×4,9+11,8×5,8)/4 16,5×4,9+11,8×5,9 16,5×4,9+11,8×5,9
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,10 × ((16,5×4,9+11,8×5,8)/4) 1 NP 2,80 × (16,5×4,9+11,8×5,9) 2 NP 2,80 × (16,5×4,9+11,8×5,9) zastřešení (16,5×4,9+11,8×5,9)×1,5 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
37,32 m2 150,47 m2 150,47 m2 338,26 m2
= = = = =
78,38 m3 421,32 m3 421,32 m3 225,71 m3 1 146,73 m3
Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – kámen, beton 8,20 % 21,20 % 2. Zdivo – zděné z cihel tl. 45 cm 3. Stropy – rovné, hladké 7,90 % 4. Střecha – sedlová 7,30 % 5. Krytina – taška 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 0,90 % 7. Vnitřní omítky – hladké vápenné omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – břizolit 2,80 % 0,50 % 9. Vnější obklady – ne 10. Vnitřní obklady – keramický obklad koupelen, WC, kuchyně 2,30 % 11. Schody – betonové 1,00 % 12. Dveře – dřevěnné 3,20 % 13. Okna – dřevěná zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, ker. dlažba, dřevotříska, 2,20 % parkety, textilie 15. Podlahy ostatních místností – betonové, ker. dlažba, dřevotříska, 1,00 % parkety, textilie 16. Vytápění – krb 5,20 % 17. Elektroinstalace – 220V 4,30 % 18. Bleskosvod – ne 0,60 % 19. Rozvod vody – veřejný vodovod 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – ne 1,90 % 21. Instalace plynu – ano 0,50 % 22. Kanalizace – odkanalizování od všech zařizovacích předmětů do 3,10 % kanalizace 23. Vybavení kuchyně – 1x STD 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – 1x, vana, umyvadlo, WC 4,10 % 25. Záchod – 1x splachovací 0,30 % 26. Ostatní – ne 3,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–5– Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 5. Krytina –0,54 × 3,40 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 20. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,852 × 1,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – =
0,0184 0,0050 0,0060 0,0190 0,9516
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9516 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1260 4 169,61 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 146,73 m × 4 169,61 Kč/m3
=
4 781 416,88 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 67 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 4 781 416,88 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 064 204,35 Kč 717 212,53 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 4 Možnost napojení pozemku na obci nebo obec bez sítí inženýrské sítě, které má obec
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00
–6– 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,700 i=2
Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Rodinný dům č.p.31 – určená cena:
= × =
717 212,53 Kč 0,630 451 843,89 Kč 451 843,89 Kč
b) Pozemky na LV číslo 58 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Zborovice Název okresu: Kroměříž Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,75 0,60 0,01 1,00 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 1 200,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 3,78 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–7– 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,009 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,009 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 3,8140 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] 109 zastavěná plocha a nádvoří 286
Cena [Kč] 8 580,–
Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní II. Místní komunikace 0,75 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce 1,00 I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 3 Komerční využití 4 Povrch komunikace I. Se zpevněným povrchem 1,00 § 4 odst. 3 – Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = 2,8350 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] 270/4 ostatní plocha - ostatní komunikace 16 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % ×
Cena [Kč] 480,–
1,200
–8–
Parc. č. 108 268 274 Součet:
Název zahrada zahrada zahrada
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra základní upravená 31010 308 16,52 19,8240 31010 3 013 16,52 19,8240 31010 720 16,52 19,8240 4 041
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 58 – určená cena:
[m2]
=
Cena [Kč] 6 105,79 59 729,71 14 273,28 80 108,78 89 168,78 Kč 89 168,78 Kč
–9–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
4 343 m2
Výsledné ceny včetně opotřebení - administratívní cena: a) Rodinný dům č.p.31 b) Pozemky na LV číslo 58 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
451 843,89 Kč 89 168,78 Kč 541 012,67 Kč 541 010,– Kč
Určená cena: 541 010,– Kč Cena slovy: pětsetčtyřicetjedentisícdeset Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.31 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.109 v k.ú. Medlov u Zborovic, obci Zborovice, okres Kroměříž.
Kč Slovy:
650.000,-
šestsetpadesáttisíc Kč
V Ostravě, 9. 5. 2014
Ing. René Bystroň
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1656-156/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
– 11 –
Katastrální mapa parcely 109
– 12 –
Fotodokumentace
– 13 –
– 14 –
