Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 3826-2326/2014 o ceně bytu jednotka č.559/001 LV2726 + 2728 a garáže P7 LV 2733+2707, č.p.559, stavební plocha p.č.2050 - jiný vlastník, v k.ú. Zbraslav, obci Praha, okres Hlavní město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti - č.j. 102 EX 01239/13020
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14. 12. 2014. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran.
V Ostravě, 7. 1. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.12. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zbraslav, obec Praha, okres Hlavní město Praha, list vlastnictví č. 2 726, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:
Praha Zbraslav (791733)
List vlastnictví číslo: 2726 Vlastníci: 1. Čejková Marie Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 720/4 931
2. Společné jmění manželů Černý Václav a Černá Martina Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha
Podíl: 720/4 931
3. Společné jmění manželů Morčuš Stanislav a Morčušová Jitka Ing. Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha
Podíl: 1 526/4 931
4. Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, 14000 Praha 4
Podíl: 525/4 931
5. Společné jmění manželů Souček Jiří a Součková Libuše Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha
Podíl: 720/4 931
6. Vasiliková Dana Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 720/4 931
List vlastnictví číslo: 2707 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Černý Václav a Černá Martina Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Podíl: 103/750
–3– 2. Společné jmění manželů Ernýgr Štěpán a Ernýgrová Božena Žitavského 558, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 3/20
3. Společné jmění manželů Jirkovský Václav Ing. Na Kodlíči 580, 25246 Vrané nad Vltavou Jirkovská Martina Žitavského 558, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 37/250
4. Společné jmění manželů Lochman Václav Ing. Žitavského 558, Zbraslav, 15600 Praha 5 Lochmanová Věra Žitavského 558, Zbraslav, 15600 Praha
Podíl: 73/500
5. Ryšková Alena Ing Žitavského 558, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 18/125
6. Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, 14000 Praha 4
Podíl: 203/1 500
7. Vasiliková Dana Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 209/1 500
List vlastnictví číslo: 2728 Vlastník: Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, 14000 Praha 4 List vlastnictví číslo: 2733 Vlastník: Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, 14000 Praha 4 List vlastnictví číslo: 2726 Vlastníci: 1. Čejková Marie Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 720/4 931
2. Společné jmění manželů Černý Václav a Černá Martina Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha
Podíl: 720/4 931
3. Společné jmění manželů Morčuš Stanislav a Morčušová Jitka Ing. Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha
Podíl: 1 526/4 931
4. Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, 14000 Praha 4
Podíl: 525/4 931
5. Společné jmění manželů Souček Jiří a Součková Libuše Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha
Podíl: 720/4 931
–4– 6. Vasiliková Dana Žitavského 559, Zbraslav, 15600 Praha 5
Podíl: 720/4 931
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku I. Příslušenství stavby 1) Garáž II. Byt 1) Jednotka 559/001
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
–6–
1
Popis znaku Druh a účel užití stavby
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba
2
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,080 i=2
I. Příslušenství stavby
a) Garáž – § 37 Jedná se o zděnou garáž s plochou střechou přináležící k BJ. Podlaží: 1 NP Výška: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,60 × 21,6 zastřešení 0,2×21,6 Obestavěný prostor – celkem:
2,60 m 21,60 m2
= = =
56,16 m3 4,32 m3 60,48 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 1 978,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová
Vi B
–0,01
–7– 2 3 4 5 6 *
Konstrukce Technické vybavení Příslušenství - venk. úpravy Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. II. III. III. II.
Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm Jen el. proud 230 V Bez výrazného vlivu na cenu Bez vlivu na cenu Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
0,00 –0,02 0,00 0,00 1,00*
1975 39 0,805 5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):
0,781
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 544,82 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,080 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 60,48 × 1 544,82 × 1,000 × 1,080 =
100 905,17 Kč
Garáž – určená cena:
100 905,17 Kč
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení: a)Garáž Cena příslušenství stavby činí ke dni odhadu celkem: Jednotka 559/001 – spoluvlastnický podíl: 1 / 1
100 905,17 Kč 100 905,17 Kč 100 905,17 Kč
II. Byt
a) Jednotka 559/001 – § 38 Jedná se o bytovou jednotku 2+1 nacházející se v 1.NP ve zděném domě se sedlovou střechou. Podlahové plochy jednotky (PP): Název kuchyně pokoj pokoj veranda koupelna WC předsíň spíž sklep sklep Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha 1 246 780 Počet obyvatel:
Plocha [m2] celková koef. započítaná 8,20 1,00 8,20 19,40 1,00 19,40 7,50 1,00 7,50 8,80 1,00 8,80 2,20 1,00 2,20 0,90 1,00 0,90 4,50 1,00 4,50 1,00 1,00 1,00 4,00 0,80 3,20 3,90 0,80 3,12 60,40 58,82
–8– Základní cena (ZC): 43 971,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1975 Stáří stavby (y): 39 Koeficient pro úpravu (s): 0,805
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,886
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 38 958,31 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 58,82 × 38 958,31 × 1,000 × 1,080 =
2 474 850,02 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena příslušenství stavby = 100 905,17 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 100 905,17 Kč 100 905,17 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 2 575 755,19 Kč Jednotka 559/001 – určená cena:
2 575 755,19 Kč
–9–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení:Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka 559/001 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
2 575 755,19 Kč 2 575 760,– Kč
Určená cena: 2 575 760,– Kč Cena slovy: dvamilionypětsetsedmdesátpěttisícsedmsetšedesát Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.559/001 LV2726 + 2728 a garáže P7 LV 2733+2707, č.p.559, stavební plocha p.č.2050 - jiný vlastník, v k.ú. Zbraslav, obci Praha, okres Hlavní město Praha. Kč 2.700.000,Slovy: dvamiliónysedumsettisíc Kč
V Ostravě, 7. 1. 2015 Ing. René Bystroň
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3826-2326/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
– 11 –
Katastrální mapa parcely 2050
– 12 –
Ortofoto mapa parcely 2050
– 13 –
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
– 18 –
– 19 –
– 20 –
– 21 –
– 22 –
– 23 –
