Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 1463-0196/2013 o ceně chaty č.e.160 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.528 v k.ú. Stříbrná Skalice, obci Stříbrná Skalice, okres Praha-východ. LV 651.
Objednatel posudku: Mgr. Gabriela Švecová, insolvenční správce Malá Štupartská 6 110 00 Praha 1 IČ: 67797644 Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 22. 10. 2013. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Nemocniční 2902/13 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran.
V Ostravě, 22. 10. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 09. 2013 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Stříbrná Skalice, obec Stříbrná Skalice, okres Praha-východ, list vlastnictví č. 651, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-východ Stříbrná Skalice Stříbrná Skalice (757691)
List vlastnictví číslo: 651 Vlastník: SJM Chromý Antonín a Chromá Jana č.ev. 160, 28167 Stříbrná Skalice
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Chata b) Pozemky na LV číslo 651
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Praha-východ Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
a) Chata – § 26 Rekreační objekt s možností celoročního užívání v obci Stříbrná Skalice, část Osada Čapík, okres Praha - východ. Vzdálenost do hl. města Praha je 35km. Příjezd po obecní komunikaci, v zimě částečně udržováné. Stavba je umístěna v silně svažitém terénu přímo na stráni udolí Sázavy s výhledem na řeku a protilehlý svah s roztroušenou zástavbou rekreačními objekty. Chata je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Probíhá průběžná rekonstrukce, byly dozděny části původního dřevěného obvodového pláště, zbytek dozdění je v plánu. Těsně před dokončením je instalace nových plastových kanalizačních nádob. Betonové základy a zděné části v 1/2NP jsou v dobrém stavu. Chata je trvale celoročně obývána majiteli. Velmi žádaná lokalita s výbornou dostupností hl. města Praha. Podlaží: Název 1 PP 1 NP Součet:
Výška 2,40 m 2,50 m 4,90 m
Zastavěná plocha
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,40 × 46 1 NP 2,50 × 46 zastřešení 0,4×46 Obestavěný prostor – celkem:
46,00 m2 46,00 m2 92,00 m2
= = = =
110,40 m3 115,00 m3 18,40 m3 243,80 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Stříbrná Skalice Počet obyvatel: 1 228 Indexovaná prům. cena (IPC): 6 195,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi
Ti 0,00
–4– 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní
0,00 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita III. Vhodná k rekreaci oblasti 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 6 Parkovací možnosti II. Dobré 7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny nem. 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,10
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,800
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 3 Střešní konstrukce II. Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení III. WC ve stavbě 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu 7 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do chaty celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m2 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 10 Stavebně-technický stav údržbou
Vi A
0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 1,05*
–5– * Kategorie
stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11:
0,8
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,882
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 0,800 × 0,882 = 0,670 6 195,– × 0,670 = 4 150,65 Kč/m3 243,80 × 4 150,65 = 1 011 928,47 Kč
Chata – zjištěná cena:
1 011 928,47 Kč
b) Pozemky na LV číslo 651 – § 28, 32 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 36,69 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 228 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 228 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 528 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 41 36,69 182,8267
2,146 2,322 Cena [Kč] 7 495,89
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,146 Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × 2,322 Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 Název zahrada
Parc. č. 621/23
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 327 36,69 73,1307
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 651 – zjištěná cena:
=
Cena [Kč] 23 913,74 31 409,63 Kč 31 409,63 Kč
–6–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
368 m2
Výsledné ceny včetně opotřebení: - administratívní cena a) Chata b) Pozemky na LV číslo 651 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
1 011 928,47 Kč 31 409,63 Kč 1 043 338,10 Kč 1 043 340,– Kč
Zjištěná cena: 1 043 340,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřicettřitisícetřistačtyřicet Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu chaty č.e.160 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.528 v k.ú. Stříbrná Skalice, obci Stříbrná Skalice, okres Praha-východ. LV 651.
Kč 1.050.000,Slovy:
jedenmiliónpadesáttisíc Kč
V Ostravě, 22. 10. 2013 Ing. René Bystroň Nemocniční 13 702 00 Ostrava
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1463-0196/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–8–
Katastrální mapa parcely st. 528
–9–
Fotodokumentace
