Znalecký posudek
- obvyklá cena, tržní
č. 1694-194/2014 o ceně rodinného domu č.p.133 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.164 v k.ú. Nepolisy, obci Nepolisy, okres Hradec Králové.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 14. 8. 2014. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran.
V Ostravě, 14. 8. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 8. 2014 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nepolisy, obec Nepolisy, okres Hradec Králové, list vlastnictví č. 41, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Hradec Králové Nepolisy Nepolisy (703397)
List vlastnictví číslo: 41 Vlastník: Skokanová Jana č.p. 133, 50363 Nepolisy
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) RD č.p. 2) Garáž b) Studna c) Bazén venkovní nezakrytý d) Pozemky na LV číslo 41
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 5 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,803 i=2
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,20
–4–
a) Hlavní stavby a.1) RD č.p. – § 35 Předmětem ocenění je nemovitost v obci Nepolisy, ( 910 obyvatel) v okrese Hradec Králové, katastrální území Nepolisy, kraj Královehradecký. Nemovitost je dostupná přímo z obecní asfaltové komunikace. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží s podkrovím, které je přístupné po schodišti z obývacího pokoje, dům není podsklepen. V domě je bytová jednotka 4+1, v zimním období vytápěná plynovým kotlem s ústředním rozvodem. Na pozemku je samostatně stojící zděná garáž a zapuštěný bazén, zahrada je celkově oplocená. Obec Nepolisy se rozkládá asi třicet kilometrů západně od centra Hradce Králové a šest kilometrů jihozápadně od města Nový Bydžov. V obci ZŠ, MŠ, hřiště, knihovna, kostel, hřbitov, praktický lékař, poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Rekonstrukce proběhly v roce: 2003-2004, rozvody vody a odpadu, topení v mědi, nová střecha, krovy 80%, koupelna, vybavení + ker.dlažba, vybavení kuchyně, zárubně 50% + dveře, přístavba obývacího pokoje, elektroinstalace. Krytina RD - tašková, vytápění plynovým kotlem. Dispozice: 1 NP - Předsíň, chodba, WC, chodba, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, ložnice Podkroví - schodiště, chodba, pokoj, pokoj Podlaží: Název 1 NP podkroví Součet: Podlažnost:
Výška 2,90 m 2,40 m 5,30 m
Zastavěná plocha
296,00 / 148,00
148,00 m2 148,00 m2 296,00 m2 = 2,00
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,90 × 148 podkroví 2,40 × 148 zastřešení 1,1×148 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
429,20 m3 355,20 m3 162,80 m3 947,20 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Nepolisy Počet obyvatel: 957 Základní cena (ZC): 2 680,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01
–5– 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1910 2004 25 0,875
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,884
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 369,12 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 0,803 Index polohy (IP): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 947,20 × 2 369,12 × 1,000 × 0,803 =
1 801 956,46 Kč
RD č.p. – určená cena:
1 801 956,46 Kč
a.2) Garáž – § 37 Jedná se o zděnou garáž. Podlaží: 1 NP Výška: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,60 × 34 zastřešení 0,6×34 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Nepolisy Počet obyvatel: 957 Základní cena (ZC): 1 435,– Kč/m3
2,60 m 34,00 m2
= = =
88,40 m3 20,40 m3 108,80 m3
–6– Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 2004 Stáří stavby (y): 10 Koeficient pro úpravu (s): 0,950
Vi B
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):
0,950
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 363,25 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,803 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 108,80 × 1 363,25 × 1,000 × 0,803 =
119 102,24 Kč
Garáž – určená cena:
119 102,24 Kč
b) Studna – § 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Předpokládaná další životnost: 65 roků Opotřebení: 100 × 15 / (15 + 65) = 18,750 % Odpočet opotřebení: 44 824,54 Kč × 18,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
8 404,60 Kč 36 419,94 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,803 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
36 419,94 Kč 0,803 29 245,21 Kč
Studna – určená cena:
29 245,21 Kč
–7–
c) Bazén venkovní nezakrytý – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 21. Bazén venkovní nezakrytý: 25,00 m3 OP Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,291
Ocenění Základní cena: 25,00 m3 OP × 1 825,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:
× × =
0,8000 2,2910 83 621,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 6 roků Předpokládaná další životnost: 74 roků Opotřebení: 100 × 6 / (6 + 74) = 7,500 % Odpočet opotřebení: 83 621,50 Kč × 7,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
6 271,61 Kč 77 349,89 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,803 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
77 349,89 Kč 0,803 62 111,96 Kč
Bazén venkovní nezakrytý – určená cena:
45 625,– Kč
62 111,96 Kč
d) Pozemky na LV číslo 41 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Nepolisy Název okresu: Hradec Králové Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 6 Občanská vybavenost v obci středisko a škola) Základní cena výchozí:
ZCv = 1 520,– Kč/m2
Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,80 0,95
–8– Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 360,42 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,803 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,803 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 289,4173 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 164 zastavěná plocha a nádvoří 559 109/7 zahrada 102 172/6 zahrada 1 012 1175 ostatní plocha - jiná plocha 144 Součet: 1 817 Pozemky na LV číslo 41 – určená cena:
Cena [Kč] 161 784,27 29 520,56 292 890,31 41 676,09 525 871,23 525 871,23 Kč
–9–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
1 817 m2
Výsledné ceny včetně opotřebení - administratívní cena: a) Hlavní stavby 1) RD č.p. 2) Garáž b) Studna c) Bazén venkovní nezakrytý d) Pozemky na LV číslo 41 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 801 956,46 Kč 119 102,24 Kč 29 245,21 Kč 62 111,96 Kč 525 871,23 Kč 2 538 287,10 Kč 2 538 290,– Kč
Určená cena: 2 538 290,– Kč Cena slovy: dvamilionypětsettřicetosmtisícdvěstědevadesát Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.133 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.164 v k.ú. Nepolisy, obci Nepolisy, okres Hradec Králové.
Kč 2.300.000,Slovy:
dvamiliónytřistatisíctisíc Kč
V Ostravě, 14. 8. 2014 Ing. René Bystroň
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1694-194/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
– 11 –
Katastrální mapa parcely st. 164
– 12 –
Fotodokumentace
– 13 –
