Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 1453-0186/2013 o ceně rodinného domu č.p.544 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.966 v k.ú. Chabařovice, obci Chabařovice, okres Ústí nad Labem.LV č.52.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 13. 10. 2013. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Nemocniční 2902/13 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran.
V Ostravě, 13. 10. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 09. 2013 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Chabařovice, obec Chabařovice, okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 52, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Ústecký Ústí nad Labem Chabařovice Chabařovice (650498)
List vlastnictví číslo: 52 Vlastník: Krejčí František Křížová 544, 40317 Chabařovice
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 52
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
a) Rodinný dům – § 26a Rodinný dům ve městě Chabařovice (2532 ob.), okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Objekt je proveden jako samostatně stojící zděný s pultovou střechou, nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími stojící na vlastním pozemku s přístupem z obecní komunikace, oplocený převážně drátěným pletivem. Stavba je umístěna z husté zástavbě domů, dvěmi stranami půdorysu kopíruje pozemek. Na obytnou část navazuje zděný přístavek sloužící jako dřevník a uhelna. Další zděná kolna stojí samostatně. Zahrada je zatravněná, osázená převážně okrasnými dřevinami. Dům je ve zhoršeném technickém stavu, zejména fasáda a okna jsou na hranici životnosti. Město Chabařovice je vzdáleno 8km od centra okresního a krajského města Ústí nad Labem. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu. Podlaží: Název 1 PP 1 NP zastřešení Součet:
Výška 2,00 m 2,60 m 2,60 m 7,20 m
Podlažnost:
275,00 / 15,00
Zastavěná plocha 15,00 m2 130,00 m2 130,00 m2 275,00 m2 = 18,33
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,00 × 15 1 NP 2,60 × 130 zastřešení 2,60 × 130 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Chabařovice Počet obyvatel: 2 532 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 369,– Kč/m3
= = = =
30,00 m3 338,00 m3 338,00 m3 706,00 m3
–4– Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení nemovitosti 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny nemovitosti 12 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 –0,05 –0,05
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední , etážové , dálkové 6 Způsob vytápění stavby
Vi B
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–5– 7 8 9 10
Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
III. I. III. II.
Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
0,00 0,00 0,00 0,00
I. Významně snižující cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
–0,10 0,65*
0,00
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,351
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,900 × 0,351 = 0,284 3 369,– × 0,284 = 956,80 Kč/m3 706,00 × 956,80 = 675 500,80 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
675 500,80 Kč
b) Pozemky na LV číslo 52 – § 28, 32 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 139,08 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (2 532 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 532 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a 966 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 149 139,08 348,0110
2,146 1,166 Cena [Kč] 51 853,64
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,146 Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 1,166 Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 Název zahrada
Parc. č. 967
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 568 139,08 139,2044
Součet cen všech typů pozemků:
=
Cena [Kč] 79 068,10 130 921,74 Kč
–6– Pozemky na LV číslo 52 – zjištěná cena:
130 921,74 Kč
–7–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
717 m2
Výsledné ceny včetně opotřebení: - administratívní cena a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 52 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
675 500,80 Kč 130 921,74 Kč 806 422,54 Kč 806 420,– Kč
Zjištěná cena: 806 420,– Kč Cena slovy: osmsetšesttisícčtyřistadvacet Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.544 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.966 v k.ú. Chabařovice, obci Chabařovice, okres Ústí nad Labem.LV č.52.
Kč Slovy:
šestsetpadesáttisíc Kč
V Ostravě, 13. 10. 2013 Ing. René Bystroň Nemocniční 13 702 00 Ostrava
650.000,-
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1453-0186/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–9–
Katastrální mapa parcely 966
– 10 –
e
– 11 –
