Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 1670-170/2014 o ceně bytu jednotka č.1565/57, včetně garážového stání , č.p.1565/30, stavební plocha p.č.1352/2, 1353/2, 1353/5 , v k.ú. Krč, obci Praha, okres Hlavní město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 12. 6. 2014. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran.
V Ostravě, 12. 6. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 6. 2014 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krč, obec Praha, okres Hlavní město Praha, list vlastnictví č. 9 770, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:
Praha Krč (727598)
List vlastnictví číslo: 9770 Vlastník: Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, 14000 Praha 4 List vlastnictví číslo: 8318
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky na LV číslo 8318 Byt a) Byt 3+kk
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 5 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Pozemky
a) Pozemky na LV číslo 8318 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Praha - oblast 4 Základní cena pozemku: ZC = 9 080,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–4– Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,000 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 9 080,0000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 612 1352/2 zastavěná plocha a nádvoří 1353/2 zastavěná plocha a nádvoří 186 společný dvůr 25 1353/5 zastavěná plocha a nádvoří Součet: 823
Cena [Kč] 5 556 960,– 1 688 880,– 227 000,– 7 472 840,–
Pozemky na LV číslo 8318 – určená cena:
7 472 840,– Kč
Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky na LV číslo 8318 Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt 3+kk – spoluvlastnický podíl: 722 / 68 105
7 472 840,– Kč 7 472 840,– Kč 79 221,65 Kč
Byt
a) Byt 3+kk – § 38 Bytová jednotka v osobním vlastnictví v hlavním městě Praha (1.241.664 ob.) okres Praha, kraj Hlavní město Praha. Jednotka se nachází v bytovém domě, kolaudovaném v roce 2008. Jednotka je ve velmi dobrém stavu, bez výrazných znaků opotřebení, vybavena příslušenstvím podle současných trendů a požadavků na bydlení. Dům je vybaven kamerovým systémem , recepcí s nepřetržitou službou a podzemním parkovacím prostorem. V dosahu jsou veškeré služby občanské vybavenosti, velmi dobrá je dostupnost centra metropole (stanice metra cca 900m, bus v místě) . Nachází se v 6.NP celkem 15.NP. Btt se nachází na ul.Antala Staška.
–5– Podlahové plochy jednotky (PP): Jednotka 3+KK
72,20 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha 1 246 780 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 41 359,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 2 Společné části domu sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám III. Příslušenství úplné - standardní provedení 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu I. Byt ve výborném stavu 10 Stavebně-technický stav * Rok kolaudace: 2008 Stáří stavby (y): 6 Koeficient pro úpravu (s): 0,970
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,10 1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
1,120
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT):
46 322,08 Kč/m2 1,000
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 –0,02 –0,02 0,00
–6– 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 + ∑ Pi)):
0,980
i=2
Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 72,20 × 46 322,08 × 1,000 × 0,980
=
3 277 565,09 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: = 7 472 840,– Kč Cena pozemků Spoluvlastnický podíl: × 722 / 68 105 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 79 221,65 Kč 79 221,65 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 3 356 786,74 Kč Byt 3+kk – určená cena:
3 356 786,74 Kč
–7–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
823 m2
Výsledné ceny bytu včetně opotřebení - administratívní cena: a) Byt 3+kk Cena po zaokrouhlení podle § 50:
3 356 786,74 Kč 3 356 790,– Kč
Určená cena: 3 356 790,– Kč Cena slovy: třimilionytřistapadesátšesttisícsedmsetdevadesát Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.1565/57, včetně garážového stání , č.p.1565/30, stavební plocha p.č.1352/2, 1353/2, 1353/5 , v k.ú. Krč, obci Praha, okres Hlavní město Praha.
Kč 3.600.000,Slovy:
třimiliónyšestsettisíc Kč
V Ostravě, 12. 6. 2014 Ing. René Bystroň
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1670-170/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–9–
Katastrální mapa parcely 1352/2
– 10 –
Fotodokumentace
– 11 –
