Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 15834-4584/2016 o ceně bytu jednotka č.287/3, č.p.287, stavební plocha p.č.675 - podíl 3085/37248, v k.ú. Velké Popovice, obci Velké Popovice, okres Praha-východ.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti - 102 EX 0261/15-055
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 24. 11. 2016. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran.
V Ostravě, 24. 11. 2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - 102 EX 0261/15-055.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 11. 2016 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Velké Popovice, obec Velké Popovice, okres Praha-východ, list vlastnictví č. 1 930, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-východ Velké Popovice Velké Popovice (779342)
List vlastnictví číslo: 1930 Vlastník: Společné jmění manželů Hůrka Michal a Hůrková Kateřina č. p. 287, 25169 Velké Popovice List vlastnictví číslo: 1919 Vlastník: Společné jmění manželů Hůrka Michal a Hůrková Kateřina č. p. 287, 25169 Velké Popovice
Podíl: 3 085/37 248
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky na LV číslo 1919
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– II. Byt a) Jednotka č.287/3 - byt 2+1
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 6 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03 –0,01
–5– 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,080 i=2
I. Pozemek
a) Pozemky na LV číslo 1919 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Velké Popovice Název okresu: Praha-východ Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 0,80 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 1,01 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 1,00 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 2 120,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 383,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–6– Index polohy: IP = 1,080 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,080 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 493,6400 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 233 st. 675 zastavěná plocha a nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Cena [Kč] 348 018,12
3 085 / 37 248 28 823,99 Kč
Pozemky na LV číslo 1919 – zjištěná cena:
28 823,99 Kč
Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky na LV číslo 1919 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka č.287/3 - byt 2+1 – spoluvlastnický podíl: 3 085 / 37 248
28 823,99 Kč 28 823,99 Kč 2 387,30 Kč
II. Byt
a) Jednotka č.287/3 - byt 2+1 – § 38 Bytová jednotka v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 v obci Velké Popovice (2.582 ob.), okres Praha-východ, kraj Středočeský. Vzdálenost od okresního města je cca 20 km a od obce Říčany cca 10 km. Byt se nachází v1 NP ze 4.Byt je v dobrém stavu s pravidelnou základní údržbou. V bytě jsou ještě původní dřevěná okna a původní umakartové bytové jádro s původním vybavením. K bytu náleží prosklená lodžie s výhledem na louku. V zimním období je byt vytápěn ústředním topením prostřednictvím centrální plynové kotelny, která se nachází v 1.PP bytového domu. V roce 2008 na bytovém domě proběhla generální oprava střechy. Základní občanská vybavenost je v místě. Podlahové plochy jednotky (PP): Název kuchyně 1.pokoj 2.pokoj předsíň koupelna WC sklep balkón Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Velké Popovice Počet obyvatel: 2 724 Základní cena (ZC): 27 047,– Kč/m2
Plocha [m2] celková koef. započítaná 7,90 1,00 7,90 23,45 1,00 23,45 16,28 1,00 16,28 6,65 1,00 6,65 2,56 1,00 2,56 0,96 1,00 0,96 3,90 0,10 0,39 3,57 1,00 3,57 65,27 61,76
–7– Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1985 Stáří stavby (y): 31 Koeficient pro úpravu (s): 0,845
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,790
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 21 367,13 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 61,76 × 21 367,13 × 1,000 × 1,080 =
1 425 204,66 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 28 823,99 Kč Spoluvlastnický podíl: × 3 085 / 37 248 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 387,30 Kč 2 387,30 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 427 591,96 Kč Jednotka č.287/3 - byt 2+1 – zjištěná cena:
1 427 591,96 Kč
–8–
C. Rekapitulace Administratívní cena Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka č.287/3 - byt 2+1 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 427 591,96 Kč 1 427 590,– Kč
Určená cena: 1 427 590,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistadvacetsedmtisícpětsetdevadesát Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.287/3, č.p.287, stavební plocha p.č.675 - podíl 3085/37248, v k.ú. Velké Popovice, obci Velké Popovice, okres Praha-východ.
Kč 1.200.000,Slovy: jedenmilíóndvěstětisíc Kč
V Ostravě, 24. 11. 2016 Ing. René Bystroň
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15834-4584/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
– 10 –
Katastrální mapa parcely st. 675
– 11 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky:IDNES-424628 MoniT-ID: 2B87AF
Nabídková cena:
905 000,– Kč vč. DPH 14 365,08 Kč/m2 Hypotéku zdarma zajistíme, včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Velké Popovice, okres Praha-východ Velké Popovice 2 724 Praha-východ
Číslo obce:
538981
Kraj:
Středočeský
Popis: Prodej, byt 2+1, Velké Popovice. Byt s lodžií o CP 63 m2 se nachází ve 4. NP cihlového domu. Byt je po rekonstrukci: plastová okna, podlahy, zděné jádro, na lodžii ponechaná dřevěná okna lodžie zasklená. K bytu náleží sklep. Vytápění domu a ohřev vody plynovým kotlem. Možnost zanechání vybavení dle domluvy. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Hypotéku rádi zdarma zajistíme.Počet parkovacích míst: Celková plocha: 63 m2 Zastavěná plocha: 63 m2 Užitná plocha: 63 m2 Dispozice bytu: 2+1 klidná část obce Umístění nemovitosti: Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: 65282 Počet místností: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Příslušenství: lodžie, sklep
4 1
– 12 –
– 13 –
Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kód nabídky:IDNES-00045 MoniT-ID: 292A0F
920 000,– Kč vč. DPH 11 500,– Kč/m2 Velké Popovice, Žižkova Velké Popovice 2 724 Praha-východ
Číslo obce:
538981
Kraj:
Středočeský
Popis: Prodám byt 3+1+L, OV, 80 m2 ve Velkých Popovicích, který se nachází ve 3. patře ze 3, v činžovním domě v klidné části obce. Ze vstupní chodby se vchází to 3 neprůchozích pokojů, kuchyně, samostatného WC a koupelny s vanou. Součástí bytu je lodžie 5 m2. V bytě je centrální plynové topení a elektrický sporák. V přízemí domu je sklep 7 m2. K bytu lze přikoupit garáž v suterénu domu za 250.000 Kč (viz. foto). Součástí ceny bytu je veškeré vybavení. Celková plocha: 80 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 80 m2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: skeletová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, kabelová televize Příslušenství: lodžie
3
– 14 –
Fotodokumentace
– 15 –
